Вверх по лестнице

Строительство дополнительных этажей на жилых домах может стать выгодным бизнесом. Главная проблема - наличие в Алматы большого количества сейсмоопасных зданий

Вверх по лестнице

В акимате Алматы о строительстве мансардных этажей заговорили пару лет назад. Идея ее авторов заключалась не в частичном решении задачи дефицита жилья, а в первую очередь в сейсмоусилении существующего жилого фонда. Теперь, когда частный бизнес выразил свою готовность приступить к воплощению замыслов чиновников, стало ясно, что главная цель проекта является основным препятствием для его реализации.

Сейсмоусиление необходимо для более чем 2 тысяч жилых многоэтажных зданий в Алматы, но это удовольствие весьма дорогостоящее. К примеру, если здание кирпичное, а кирпичная кладка не может воспринимать колебания, оно нуждается в армировании металлическими сетками по всему периметру наружных стен. Это, в свою очередь, потребует демонтажа имеющихся коммуникаций и восстановления их по окончании работ по сейсмоусилению.

От идеи осталась мансарда

Чтобы привлечь частные инвестиции для сейсмоусиления жилых зданий города, акимат решил давать разрешение на строительство мансардного этажа на здании, при условии, если компания подвергает объект сейсмоусилению. Желающих взяться за проблемный бизнес долгое время не было.

В Институт сейсмостойкого строительства обращались компании с "совершенно абсурдными идеями". Предлагали устанавливать вокруг жилого дома сейсмостойкие колонны, которые будут служить укреплением для возводимого пентхауса. "А остальные этажи? Что, пусть рушатся? Я считаю, что это ущемление прав жильцов", - говорит директор Института сейсмостойкого строительства и архитектуры г. Алматы Марат Ашимбаев.

Однако отдельные разрешения выдавались. По словам начальника производственно-технического отдела Департамента строительства акимата г. Алматы Сагатбека Омарова, положительно решался вопрос, когда он касался надстройки непосредственно над определенной квартирой, а не над целым этажом: "Обращались художники, скульпторы, желающие иметь мастерскую на крыше своего дома".

Наконец, недавно ТОО "Пентхаус" заявило о своем желании строить мансардные этажи. В планах компании - возведение пентхаусов на пятиэтажных и высотных зданиях. Это будут одно-, двух- или трехуровневые квартиры в зависимости от технических параметров здания. Строительство собираются курировать швейцарские и шведские партнеры компании, а также Сибирский строительный институт.

ТОО "Пентхаус" экономить на стройматериалах, судя по высказываниям руководства, не собирается. Стройматериалы для мансард будут приобретаться в Швейцарии и Швеции. Легковесные конструкции из низколегированного металла, которые легче деревянных в 5-6 раз, не нуждаются в тяжелой грузоподъемной технике, сварке - там предусмотрено болтовое соединение. Толщина огнестойких стен 200 мм, что заменяет 1,2 м кирпича.

- Мы хотим строить полностью из современных конструкций, что актуально для Алматы. Например, покрытие цинка выбранных нами швейцарских и шведских низколегированных металлоконструкций составляет 275 г/м2 и гарантийный срок - 100 лет. Можно было бы взять российские или китайские аналоги, но у них гарантийный срок не превышает 6-9 лет, - говорит директор ТОО "Пентхаус" Абдумажит Касымов.

Однако руководство компании все же старается минимизировать свои затраты и риски, подыскивая здания, на которых можно возвести дополнительный этаж без затрат на сейсмоусиление. По мнению г-на Касымова, "большинство панельных домов не нуждается в укреплении конструкций". Правда, в некоторых случаях компания готова вкладывать средства в сейсмоусиление в разумных пределах, но если работы потребуют больших капиталовложений, ТОО "Пентхаус" будет отказываться от этих объектов.

Риски предусмотрены, но не рассчитаны

Чтобы выяснить, можно ли на конкретном здании возвести дополнительный этаж, застройщик должен обратиться в Институт сейсмостойкого строительства, специалисты которого сделают специальные детальные обследования. И так в отношении каждого объекта. Компания, которая ищет здание, пригодное для достройки, будет нести большие непроизводственные затраты. "Мы готовы рискнуть, - заявил г-н Касымов. - И я думаю, что уже в июне начнем строительство первого пентхауса, которое по опыту наших коллег в Новосибирске займет не более 4 месяцев".

Впрочем, в процессе строительства компании придется нести и другие риски. Например, каждый раз ей предстоит провести ревизию водопроводных и канализационных систем. И если выяснится, что их пропускная способность не соответствует нормативам, то компании придется производить ремонт и замену труб. "Мы готовы взять на себя и расходы по установке более мощных систем, если мощности отопительных элеваторов по водоснабжению, отоплению, электрификации будут недостаточны".

Однако глава компании не смог предоставить приблизительных расчетов возможных сопутствующих издержек на ревизию и ремонт коммуникаций, подъездов и т.д.: "Каждый конкретный объект предполагает свои затраты".

"За" и "против"

Явные выгоды для КСК, жильцов и даже для местных властей налицо, так как проблемы с системами водоснабжения и канализации, решение которых требует внушительных средств, перекладываются на плечи третьего лица. За чужой счет решается также проблема крыш - плохая кровля приводит в дальнейшем к разрушению стен. По словам Абдумажита Касымова, более 40% крыш в городе нуждаются в срочном капитальном ремонте.

По окончании застройки крыши здание в целом приобретает европейский внешний вид. От этого элитным оно вряд ли станет (учитывая, что планируемые пентхаусы далеки от классики), но наличие мансарды может способствовать повышению статуса жилья.

- Прежде чем приступить к строительству дополнительного этажа, компания должна заручиться 100-процентным согласием жильцов, - говорит г-н Омаров. Далее необходимо предоставить проектно-сметную документацию на рассмотрение городской комиссии, в которую войдут руководители всех заинтересованных подразделений города: пожарное и архитектурное управление, СЭС, городской земельный комитет (хотя застройка земельных участков не имеет места. - "Эксперт Казахстан"), управление теплосетями и энергосетями.

ТОО "Пентхаус" уже обратилось к жильцам приглянувшихся домов за разрешением. Реакция разная. Кто-то не желает, чтобы по подъезду сновали строители, и вообще боится новизны. Другие находят в предложении компании плюсы, так как ТОО "Пентхаус" обещает вначале удовлетворить желание жильцов дома приобрести квартиру на крыше своего дома. Тем более что есть возможность самому проектировать свое жилье - мечта многих представителей среднего класса.

- Мы уже нашли несколько зданий, в которых дали согласие на строительство пентхаусов более 51% жильцов. Этого достаточно по казахстанскому закону о жилищных отношениях. Вообще же, думаю, необходимо взять в пример Францию и Англию, где достаточно разрешения жильцов верхних этажей, - говорит директор компании "Пентхаус".

В целом идея несет выгоду вероятным увеличением объема жилищного строительства с одновременным удешевлением конечной стоимости жилья за счет удешевления себестоимости. Пока ТОО "Пентхаус" предполагает продавать квадратный метр квартир по цене 350-500 долларов в черновой отделке. Для сравнения: цена за квадрат в центре города в новых домах 800-1000 долларов (источник: агентство по недвижимости "Абсолют").

Однако, учитывая, что руководство компании не имеет расчетов затрат, можно предположить, что при их увеличении цены соответственно вырастут. Во всяком случае, если застройщики все-таки станут решать проблему сейсмоусиления зданий, рост цен неминуем.