Государство будет игроком

Правительство утвердило план мероприятий по реализации государственной жилищной программы. Однако сам процесс его создания вызывает сомнение в возможности достижения продекларированных в плане целей

Государство будет игроком

Премьер-министр Казахстана на заседании кабинета 22 июня подверг жесткой критике план мероприятий по реализации программы жилищного строительства, утвержденной 31 мая на заседании Национального совета. "План мероприятий, его организационная структура находятся в безусловном противоречии с самой государственной программой жилищного строительства, - заявил на заседании Даниал Ахметов. - Считаю, коллеги, что вы подготовили крайне неудовлетворительный план мероприятий. Он может быть дополнением к тому, что вы в ближайшие два дня, ну хорошо, в три дня должны сделать. Раз не сделали за полтора месяца, сделаете за три дня. В конце концов, наберитесь совести и сделайте один нормальный документ. В три дня - завершить работу".

Бюрократизм обыкновенный

Как и положено, презентовавший на заседании кабмина документ глава Министерства индустрии и торговли Адильбек Джаксыбеков, ведомство которого разрабатывало план, сначала отрапортовал о повышении некоторых показателей. В частности, "всем регионам республики поставлена задача по увеличению объемов ввода жилья в текущем году до 2,5 млн квадратных метров против ранее намеченных 2 млн квадратных метров".

После позитивной части министр пожаловался на пассивность некоторых акимов: "До сих пор не проведены конкурсы по определению подрядных организаций в Западно-Казахстанской области и в Астане. Наметился односторонний подход у акимов. Они нацелены на освоение лишь бюджетных средств. Не развернута на местах работа по стимулированию строительства за счет прочих источников финансирования, что составляет более 80% объемов жилья, намечаемого данной программой".

Суть же самого плана, по словам министра индустрии и торговли, заключается в следующем. Во-первых, "разработан план мероприятий, предусматривающий основные механизмы реализации программы с учетом необходимых нормативно-правовых актов совершенствования систем долгосрочного финансирования, развития строительной индустрии, проведения информационно-разъяснительной работы". Во-вторых, приняты меры по обеспечению в 2004 году из средств республиканского бюджета возведения в регионах домов с коммунальной собственностью на сумму 6,4 млрд тенге и кредитных средств в размере 13,46 млрд тенге на строительство жилья, реализуемого населению через систему ипотечного кредитования. В регионах определены участки под строительство жилья с учетом их подготовленности инженерными сетями и коммуникациями. Объявлены сроки проведения конкурсов по определению подрядных организаций. Подготовлен проект отраслевой программы развития промышленности строительных материалов, изделий и конструкций на 2005-2007 годы, который находится на стадии согласования с министерством и ведомствами. Туда вошли многие проекты, которые осуществляются институтами развития.

Кроме того, правительством в лице Минфина подписан меморандум с банками второго уровня по соблюдению параметров ипотечного кредитования жилья, построенного в рамках программы. Разработана программа по пропаганде жилищной программы.

Премьер советует министрам "подумать"

Премьер, критикуя подготовленный министерством документ, обратил внимание на раздел плана "Совершенствование систем долгосрочного финансирования". Он напомнил, что главный тезис программы, относящийся ко всем финансовым структурам, это принятие мер по снижению уровня инфляции. В представленном же плане написано: "Способствовать планомерному снижению ставок вознаграждения по ипотечным займам, выдаваемым на приобретение жилья... и т.д." "Но поскольку этот пункт на самом деле является одним из основных, ведь именно отсюда будут выходить процедуры ценообразования, я полагаю, что все, кто занимается этой процедурой в правительстве или отвечает за реализацию программы, должны этот пункт записать конкретно, с указанием ответственности Нацбанка в первую очередь, и всех, кто работает в правительстве, во вторую очередь", - заявил Даниал Ахметов.

Столь же резкой критике он подверг и общую структуру плана мероприятий, указав ее авторам, что там перепутаны меры организационного характера с технологическими, в результате чего в обязанности правительства вменено то, что должна делать местная власть, а правительство лишь контролировать этот процесс.

Кроме того, глава правительства коснулся пункта "Периодическая эмиссия долгосрочных государственных ценных бумаг для определения на рынке базового индекса для ипотечных облигаций". "Абсолютно правильный пункт... для программы. Но для плана мероприятий это уже размытая формула. Здесь должна быть некая конкретность", - указал премьер министру финансов.

Особое внимание г-на Ахметова привлек раздел, где говорится о развитии строительной индустрии. "Все, кто хоть немного разбирается в строительной индустрии, должны понимать, что здесь надо выбрать несколько приоритетов, которые являются особенно важными для развития стройиндустрии нашего государства. То есть это должны быть те виды строительной продукции, которые не выпускает Казахстан, но при этом у республики есть широкая возможность для их выпуска", - подчеркнул премьер.

И назвал конкретно ряд направлений. Во-первых, это развитие цементной отрасли. По его словам, "нужно было записать, по каким годам, в какой части будет дефицит". Во-вторых, развитие стекольной отрасли, поскольку Казахстан четвертая страна в мире по разведанным кварцитам и основное сырье для производства стекла имеется. Однако в прошлом году импорт стекла и изделий из него составил 55 тыс. тонн. В-третьих, обеспечение металлом. Здесь, считает премьер, тоже должны быть цифры, система мер развития отрасли. "Весь вопрос в том, по каким ценам, за счет каких усилий", - заключил он.

Ну и наконец, информационно-разъяснительная программа. Даниал Ахметов напомнил, что уже подписан соответствующий меморандум, в котором все 13 банков, входящих в систему Казахстанской ипотечной компании, согласились финансировать и обеспечивать пропаганду жилищной программы президента. Однако никаких заметных движений в этом направлении не наблюдается.

План за три дня

Министерство индустрии и торговли (МИТ) вняло грозным предостережениям премьера и по истечении трех дней предоставило переработанный план. Однако, ознакомившись с его содержанием, кардинальных изменений обнаружить, к сожалению, мне не удалось. Что неудивительно, принимая во внимание продолжающуюся в стране практику разработки стратегически важных документов за весьма короткий период времени.

Единственным серьезным отличием стал подробно, как и настаивал Даниал Ахметов, расписанный раздел о мерах по развитию строительной индустрии. Хотя ряд решений носит как минимум спорный и виртуально-декларативный характер. В частности, предполагается "минимизировать применение дорогостоящих материалов, изделий, конструкций, инженерного оборудования при строительстве жилья, возводимого за счет государственных средств или с их участием, при наличии соответствующей отечественной продукции". Дело в том, что неиспользование отечественных материалов застройщиками объясняется отнюдь не их преклонением перед иностранной продукцией, а отсутствием отечественной должного качества и характеристик. Последствием же повсеместного выполнения этого пункта плана станет падение качества строительства.

В числе наиболее крупных проектов по развитию строительной индустрии в план экспертами министерства были включены строительство в Актюбинской области производства по выпуску листового стекла мощностью до 27 млн кв. метров в год и объемом необходимых инвестиций около 7 млрд тенге, керамического кирпича в Западно-Казахстанской области, Карагандинской, Кызылординской и Мангистауской областях стоимостью в 2092,5 млн тенге, производства цемента по сухому способу в ЗКО мощностью 500 тыс. тонн в год с объемом инвестиций в 6,7 млрд тенге, а также сортового металлопроката в Павлодаре (7672,5 млн тенге).

Специальная программа ЖССБ

В течение трех дней активизировался и Жилищный строительно-сберегательный банк (ЖССБ) вместе с Минфином. Буквально на следующий день после премьерского указания на "необходимость подумать" председатель правления банка Нурбиби Наурызбаева и замминистра финансов Гани Узбеков рассказали, какие меры и способы предлагают их ведомства для реализации жилищной программы.

Как заявила г-жа Наурызбаева, банком разработана специальная программа по приобретению населением доступного жилья по декларированной правительством цене в 350 долларов за квадратный метр. В частности, она предполагает ограничение суммы возможного кредита на покупку жилья в размере до 5 млн тенге. Это непременное условие при участии клиента в кредитовании в рамках государственной жилищной программы, где сумму первичного накопления предполагается снизить до 25%.

Это достаточно серьезное изменение, поскольку изначально предполагалось, по крайней мере так можно было понять из выступлений различных чиновников, что снижение суммы первичных накоплений с 50 до 25% будет распространяться на все кредиты, выдаваемые ЖССБ, без ограничения по сумме.

Однако председатель ЖССБ заверила, что при использовании схемы накопления в 50% от размера кредита, ограничений по сумме накоплений и размеру кредита нет. Кроме того, банк сейчас пересматривает тарифные программы с целью увеличения срока кредитования до 25 лет, правда, в зависимости от срока накопления. "Чем больше будет срок накопления, тем больше срок кредитования", - пояснила глава ЖССБ. Сейчас максимальный срок погашения кредита 15 лет. Ставки по кредитам колеблются от 3,5 до 6,5% годовых. Проценты по вкладам населению в период накопления - от 1,5 до 4,5% годовых.

"Сегодня и кредиты, и накопления размещаются в тенге. Тот уровень доходов, которые мы платим вкладчикам, и сумма премий полностью покрывают потери от инфляции. На следующий год мы планируем увеличить размер премий, и тогда потери от инфляции перекроются и будет идти доход", - сказала Нурбиби Наурызбаева.

Общая же структура вкладов на сегодняшний день, по данным главы ЖССБ, такова: вкладчики до 18 лет составляют 20% от общего объема договоров, от 25-45 лет - 44%, 45-55 лет - 16%. При этом по времени накопления преобладает срок до 3 лет. А средняя годовая сумма накопления на сегодняшний день составляет примерно 1 млн тенге.

"На конец года прогнозируем увеличение числа вкладчиков до 5-6 тысяч. В течение 5-6 лет мы предполагаем, что система станет массовой. После реализации госпрограммы этой системой смогут воспользоваться более 110 тысяч человек", - убеждена г-жа Наурызбаева.

Перечисленные цифры подтверждают опасения ряда экономистов и аналитиков. В частности, предполагалось, что система обеспечения жильем должна быть построена следующим образом. Наиболее обеспеченные граждане самостоятельно покупают жилье, как правило, элитное. Система же ипотечного кредитования позволяет приобрести жилье прежде всего представителям среднего класса или с доходами чуть выше среднего. А стройсбережения через систему ЖССБ должны предоставить такую же возможность тем, кого можно отнести к "нижнему среднему классу", т.е. главным образом бюджетникам. И последняя ступень - это социальное жилье, не подлежащее приватизации, решает жилищную проблему для малоимущих.

Однако приведенные выше цифры, в частности озвученная г-жой Наурызбаевой средняя годовая сумма накопления в 1 млн тенге (около 7 тыс. долларов, ежемесячный взнос - около 540 долларов. При том что средняя зарплата в бюджетной сфере составляет около 100 долларов, а в целом во всех секторах по стране не превышает 200 долларов ) указывает на то, что ЖССБ будет использоваться прежде всего наиболее обеспеченной частью общества. Аналитики полагают, что с учетом установленного законом права получения кредита в ЖССБ на каждого члена семьи это может дать дополнительный толчок для спекуляций и, соответственно, роста цен на рынке недвижимости.

Потенциальная пирамида

Второе опасение, связанное с планируемыми изменениями в деятельности ЖССБ, высказал в беседе с корреспондентом "Эксперта Казахстан" на условиях анонимности известный казахстанский экономист и финансист, оно касается уменьшения начального взноса накоплений с 50% до 25% и уменьшения сроков с трех до двух лет. В этом случае, по его мнению, совершенно реальной становится возможность превращения банка в откровенно пирамидальную структуру, причем возникнут финансовые разрывы, которые не будут в полном объеме компенсированы деньгами новых вкладчиков.

Гани Узбеков и Нурбиби Наурызбаева такую вероятность отвергают. "Те расчеты, которые мы провели, говорят, что средств, предусмотренных госпрограммой, достаточно для покрытия разрыва", - заявил г-н Узбеков. Председатель ЖССБ не была столь категорична, но подчеркнула: "Мы тоже проводили расчеты. Ведь финансовая стабильность банка является основным вопросом, и мы делали расчеты долгосрочной ликвидности банка. Все суммы, о которых идет сейчас речь, достаточны для покрытия разрыва. Банк будет капитализирован до 15 миллиардов тенге. Сегодня у нас 1,5 миллиарда тенге - оплаченный уставный капитал, еще 1,5 миллиарда придут в этом году. Дополнительно за три года будет капитализировано из бюджета 12 млрд, то есть всего - 15 млрд тенге. Это почти 108 миллионов долларов. Эта сумма тоже не будет лежать. Деньги будут работать и приносить доходы, которые также будут покрывать финансовый разрыв".

Однако вопросы остаются. Простой арифметический подсчет, учитывая грандиозные планы по привлечению вкладчиков, говорит, что проблемы могут возникнуть. Действительно, если взять за среднюю сумму кредита порядка 30 тыс. долларов (стоимость 2-3-комнатной квартиры), то государству уже в 2008 году придется доплачивать участникам специальной программы 75% от ее величины, что составляет 22,5 тыс. долларов. При умножении суммы госдоплаты на 6 тыс. вкладчиков, которые по прогнозам ЖССБ заключат договоры в 2004 году, получается сумма около 1,5 млрд долларов. А если, как предполагает глава ЖССБ, система действительно станет массовой? Кроме того, у банка возможность серьезно заработать пока ограничена, поскольку согласно закону банк имеет ограничение по размещению денег. Финансовые инструменты, в которые банк может вкладывать свободные деньги, это государственные и агентские ценные бумаги. Агентские - это на сегодня Банк развития Казахстана и Казахстанская ипотечная компания.

"Сейчас, в период становления системы, очень важно сохранить стабильность системы изначально, уменьшить максимально возможные риски. Поэтому банку не разрешено кредитовать никакие коммерческие проекты, вкладывать деньги в высокодоходные, но высокорисковые финансовые инструменты", - считает Нурбиби Наурызбаева. Впрочем, она все же надеется, что со временем будут расширяться финансовые инструменты. "В строительство мы пока не будем вкладываться, - говорит она. - У нас есть право выпускать свои облигации. При начале активного кредитования мы можем начать их выпускать. Также у нас есть право получить статус финансового агента, и наши бумаги будут облагаться налогами по нулевой ставке. Кроме того, мы имеем право на долгосрочные займы внутри страны и за ее пределами".

Пока же, дабы не допустить финансового разрыва, предполагается использовать бюджетные средства. "Этот разрыв, который может возникнуть, будет покрываться государством. Увеличение уставного капитала ЖССБ и предоставление долгосрочных кредитов (2 млрд тенге. - Прим. "ЭК") направлено на покрытие разрыва", - сообщил Гани Узбеков.

Вероятна и еще одна мера, о которой рассказала г-жа Наурызбаева. По ее словам, "по истечении срока действия жилищной программы (2005-2007), когда система жилищных стройсбережений приобретет массовый характер, параметры предоставления кредитов могут быть пересмотрены для новых вкладчиков". Правда, она заверила, что "тарифная программа банка может меняться. А вот процентная ставка для клиентов, зафиксированная в договоре, меняться не будет".

Два пути

Очевидно, что одна из важнейших программ правительства - жилищного строительства - имеет серьезные пробелы уже на стадии разработки плана мероприятий по реализации этой программы. И вопрос даже не в том, что на доработку плана дается три дня. По-видимому, основная проблема лежит в неправильном подходе.

Как известно, подобные планы по жилищному строительству разрабатывает и Россия. Эта задача была признана приоритетной в обеих странах почти одновременно. Однако Россия избрала несколько иной путь. Решение проблемы доступности жилья российское правительство видит прежде всего в развитии системы ипотечного кредитования. Россияне считают, что развивать ипотеку нужно параллельно, решая две другие задачи: значительно расширить платежеспособный спрос и увеличить объемы жилищного строительства, дабы увеличить предложение. Кроме того, в качестве главного фактора развития жилищного строительства россияне считают необходимым создание транспарентных (прозрачных) правил игры на этом рынке, а также стимулирование строительства путем экономических льгот и преференций.

Российский парламент уже одобрил целый блок законопроектов, которые призваны навести порядок и обеспечить стимулы для развития этого сектора экономики. В Казахстане же предполагается, что изменения в законодательные акты будут внесены лишь в 3-4 квартале этого года, что представляется маловероятным, учитывая предстоящие осенью выборы в мажилис. Кроме того, у правительства, похоже, становится "доброй" традицией сначала принимать собственную программу, начинать ее реализацию, а потом уже вносить изменения в действующее законодательство. Самый свежий подобный пример - программа реструктуризации "Казахстан темир жолы", которая реализуется уже полгода, а поправки в закон "О железнодорожном транспорте", между тем, даже не вступили еще в силу. Кроме того, в российском правительстве считают основным препятствием для застройщиков административные барьеры и предполагают стимулировать местные власти выделять земельные участки под застройку, переведя земельный налог в бюджеты муниципальных образований. А разработанный законопроект "Об инвестиционных соглашениях" должен снять проблемы, связанные с подключением вновь строящихся объектов недвижимости к коммунальным сетям. Отсутствие коммунальной инфраструктуры под строящимися зданиями - вторая после чиновников головная боль застройщиков.

Но главное же различие подходов двух стран в развитии жилищного строительства в том, что в России правительство не будет выделять финансовые средства на увеличение объемов строительства. У госбюджета есть социальный лимит, но он не будет стремиться занять солидную долю на рынке жилья. Таких планов в Москве не вынашивают. Упор сделан на упорядочение законодательства и применение стимулов в виде льгот и преференций.

Схожий подход присутствовал в одном из двух вариантов жилищной программы казахстанского правительства. Он был предложен бывшим первым вице-премьером Григорием Марченко. Однако одобрение получила концепция решения жилищной проблемы, главным образом за счет бюджетной интервенции (около 1 млрд долларов в 2005-2007 годах) в строительный сектор. Как заявил министр экономики и бюджетного планирования Кайрат Келимбетов, за счет республиканского бюджета будет строиться порядка 1 млн кв. метров жилья. И то, что государство будет финансировать коммерческое строительство, по мнению министра, является вполне рыночным механизмом. "Сегодня есть спрос, но нет предложений", - сказал он, выступая перед депутатами парламента. Поэтому главная идея казахстанской жилищной программы, сформулированная г-ном Келимбетовым, звучит так: "Государство - это тоже игрок на рынке, за счет чего мы планируем создать своеобразное предложение".

Эффективность государства как игрока на конкретном рынке можно смело поставить под сомнение хотя бы с учетом такого фактора, как коррумпированность госаппарата. Добавьте сюда низкий уровень менеджмента, демонстрируемый чиновниками, особенно в акиматах. А ведь именно им предписывается стать главными проводниками реализации жилищной программы. Так что сомнения, что программа действительно будет осуществлена, только усиливаются.

Астана

[inc pk='702' service='table']