Фокус Бирмингема

Грамотное, честное и взаимовыгодное соединение интересов бизнеса и местных властей может превратить в конфетку даже самый депрессивный город

Фокус Бирмингема

Превращение Алматы в современный мегаполис, с множеством высотных жилых зданий и бизнес-центров, как и следовало ожидать, вызвало массу негативных эмоций у жителей южной столицы. Не опровергая тезис властей о том, что Алматы действительно должна стать современным удобным городом, горожане готовы отстаивать целостность исторических мест, которые являются украшением центра города.
Майк Тейлор

Отношения между городскими властями и спешно созданными группами отстаивания прав жильцов обострились в декабре прошлого года, когда прежним руководством акимата Алматы, по утверждению президента Союза дизайнеров Казахстана Тимура Сулейменова, были подписаны несколько десятков постановлений об отводе земель под коммерческое строительство. По мнению архитекторов, в настоящее время в различных районах Алматы ведется хаотичная застройка: на месте исторических зданий возводятся многоэтажные дома "с элементами кича, чуждого национальной культуре", нарушающие архитектурный ансамбль города.

Удастся ли найти архитекторам-энтузиастам, акимату города и бизнесменам, ведущим строительство, общие точки соприкосновения, сказать трудно. Архитекторы настаивают на необходимости создания общественной комиссии, которая регулировала бы вопросы градостроительства. Кроме того, должна быть принята единая стратегия застройки Алматы, которой придерживались бы все строительные компании. Нужно также принять новые строительные нормы и правила: старые СНиПы уже давно устарели.

Одна из основных составляющих конфликта - дизайн зданий и уместное сочетание старого и нового. Сейчас сложно говорить о дизайнерском таланте создателей генерального плана города Алматы, но то, что на практике в южной столице присутствует смешение стилей и направлений - видно невооруженным глазом. Между тем именно на стыке интересов городских властей и бизнеса может получиться что-то действительно стоящее. Об этом говорит опыт британского Бирмингема, который за 13 лет (с 1986 года) чудесным образом превратился из серого депрессивного промышленного центра страны в современный и красивый город. Какие подходы использовал городской совет, рассказывает руководитель службы планирования Бирмингема Майк Тейлор.

- Майк, как выглядел Бирмингем до того, как городские власти начали разработку новой стратегии его развития?

- Столетиями он был промышленным сердцем Англии. В XVIII веке в городе была прорыта сеть искусственных каналов, по которым сплавлялись баржи с углем, железной рудой и готовыми изделиями металлургических заводов. Население было занято в основном в производственном секторе, поэтому сфера обслуживания - магазины, бары, рестораны - не была столь уж важным направлением развития экономики города. В годы второй мировой войны Бирмингем сильно бомбили, и после победы встал вопрос, как следует застраивать городской центр. За основу была взята американская модель, когда центр города опоясан кольцевой дорогой и сквозь него проходит несколько ключевых трасс. Маленький центр, всего 80 га, зажали восьмиполосной кольцевой дорогой: туда можно было легко добраться на автомобиле, но это было не очень здорово с точки зрения окружающей среды. К тому же вскоре стало понятно, что сеть автомобильных дорог, делящая город и его центр на кусочки, сдерживает развитие не только функционально, но и территориально. Торговые центры встраивались в отдельные части города, размер их зависел от степени деловой активности района.

- С чего начал городской совет, когда стало понятно, что центр города нужно конструировать заново?

- Мы стали думать о стратегии развития. Бирмингем давно известен в европейских промышленных кругах, и мы решили выйти на мировой рынок делового туризма. Как отправную точку для этого использовать Национальный выставочный центр, где проходит ряд крупных выставок, в частности демонстрируются достижения британского машиностроения. Итак, центральная часть города должна была стать как бы продолжением выставочного комплекса - с залами для проведения конференций, семинаров, презентаций, концертов и спортивных мероприятий. Для этого, прежде всего, следовало расширить центр города. Мы перемоделировали кольцевую дорогу, понизив ее уровень, а наверху сделали пешеходные переходы, по которым можно легко добраться в центр. К нашему удовольствию несколько промышленных предприятий, расположенных в центре и около него, умерли естественной смертью, не выдержав товарной конкуренции с Восточной Европой и Юго-Восточной Азией. В результате перед нами открылся большой кусок земли, более 800 га, который и стал новым центром Бирмингема.

- Чем и как вы начали его застраивать?

- Это наиболее важный вопрос в том, чем мы занимались в рамках новой программы городского развития. Итак, мы решили сделать центр важной точкой обслуживания выставочной деятельности и индустрии делового туризма. На смену производственной сфере должна была прийти сфера услуг, причем уровень сервиса в Бирмингеме следовало сделать лучше, чем в других городах Англии, ведь мы выходили на страновый уровень конкуренции. Конечно, справиться с этой задачей мог только частный бизнес. Чтобы он начал вкладывать деньги в объекты недвижимости, ему необходимо было придать уверенности в том, что у города есть будущее. Очевидно: никто из частных инвесторов не вложит в строительство ни фунта, если не будет твердо знать, что новые офисы начнут арендовать, а рестораны и кафе не будут простаивать в отсутствии клиентов.

Мы, конечно, не могли заставить частных инвесторов вкладывать деньги в центр, как не могли принудить людей покупать новые квартиры или арендовать офисы. Более того, тогда люди из Бирмингема старались уехать, мало кто верил в перспективу города. К чему пришли городские власти? Мы решили на собственном примере показать, что у Бирмингема есть будущее. Если хотите, это был такой рисковый фокус. Понизив уровень дороги, введя понятие дорожный спуск, мы создали наверху новый парк: уже одно это сделало центральную часть более привлекательной, цена на землю тронулась верх. Далее мы сами стали скупать участки земли. Так в наших руках оказалось 25 га, и мы начали строительство Национального конференц-центра, который должен был стать логическим продолжением выставочного комплекса. Идея была такова: выставочный центр - это место для демонстрации продукции крупных компаний, а в конференц-центре должны проходить встречи с деловыми партнерами и корпоративные совещания. Именно конференц-центр стал связующим звеном между городскими властями и частными предпринимателями, он дал им пример для подражания.

Конференц-центр интересен тем, что сквозь него можно пересечь центр города по пешеходной, крытой стеклом обогреваемой улице, снабженной эскалаторами. По сути, улица - составная часть центра. Вместе с тем по ней беспрепятственно может пройти любой человек, она открыта круглые сутки. Другая особенность - в конференц-центре, кроме 11 залов для совещаний (вместимостью от 50 до 2 тыс. человек, с аппаратурой для синхронного перевода), есть еще и концертный зал. Это сравнительно небольшое, на 2,5 тыс. мест помещение с очень хорошими акустическими характеристиками. В зале много технологических новинок, например, звуковые камеры, которые можно регулировать в зависимости от требований исполнителя. Вы не поверите: непосредственно под зданием проходит действующая железная дорога, однако она абсолютно не мешает слушать музыку, поскольку мы построили концертный зал на резиновых подушках, создающих великолепную акустическую изоляцию.

Городской совет изначально стремился не только сделать центр города привлекательным для посещений, но и повысить культурный уровень Бирмингема. Мы инвестировали как в строительство зданий, так и в работу учреждений культуры и информационного центра, который позволяет жителям и гостям Бирмингема ориентироваться в культурном пространстве города.

- Удалось ли вам привлечь в конференц-центр солидных клиентов?

- Как я сказал, мы ориентировались на гостей и участников выставок. Но в нашем центре также состоялось одно из заседаний Международного олимпийского комитета, который в тот момент решал, где будет проходить очередная олимпиада. На площади перед конференц-центром страны-конкуренты демонстрировали свои достижения: это было очень красочное зрелище. У нас довольно часто проходят мероприятия международного уровня, например совещания НАТО.

- Как отреагировали местные предприниматели на появление конференц-центра?

- Наша активность завела их. Постепенно пришло понимание, что городские власти верят в будущее города, значит, и они, бизнесмены, могут в него верить. Атмосфера в Бирмингеме изменилась. Соединив части центра города в единый комплекс, мы показали бизнесу площадку, где можно начинать работать с полной уверенностью, что клиент появится.

Мы построили конференц-центр на одном берегу канала, а другой берег, куда можно попасть по нескольким, построенным нами пешеходным мостам, уже изъявил желание застраивать частный бизнес. Мы объявили тендер на использование этих участков земли. Условием городских властей было смешанное развитие: это должны быть не только дорогие рестораны, но и доступные для простого жителя кафе, бары, сувенирные магазины, причем с качественной продукцией и хорошим обслуживанием. Но главное, что за эти участки земли мы не хотели наличных денег, а предложили предпринимателям построить невдалеке крытый стадион на 17 тыс. зрителей, который стал собственностью городского совета.

Таким образом, помимо национального выставочного центра и конференц-центра у города появился еще и стадион. Все три объекта удачно дополняют друг друга и работают с пользой для города.

- Какие еще условия вы выдвигали для инвесторов?

- Все, что будет построено, следует сделать доступным для широкой публики. Простые люди должны любить центр города, чувствовать себя в нем как дома. Это создает атмосферу гражданского единения, городского сообщества.

Мы контролировали постройку зданий частными инвесторами, утверждали архитектурные планы. И стремились к тому, чтобы новые частные здания были продолжением зданий и сооружений, принадлежащих городскому совету. Продавая или сдавая в долгосрочную аренду участки земли, расположенные дальше от каналов, мы оговаривали в контракте, что покупатель (арендатор) должен застроить их не только офисными помещениями (а спрос на офисы, естественно, вырос), но и предприятиями розничной торговли, развлекательными центрами, жильем. Бизнес пошел еще дальше: появились гостиницы, театры и даже большой аквариум с редкими породами рыб.

Бизнес взял на вооружение нашу технологию застройки. Сначала он возводил площадки для отдыха - со скамейками, цветными фонтанами, небольшими стеклянными кофейнями. Таким образом, создавались небольшие участки, привлекательные для жителей города. А затем уже вокруг появлялись офисные здания и большие магазины. Понятно, что следить за всем этим хозяйством, особенно за фонтанами, дорогое занятие, но деньги, поступающие инвесторам от аренды помещений, все окупают. То есть мы подошли разумно к сочетанию интересов бизнеса и городской власти. Понятно, что если бы мы продавали землю абсолютно без всяких условий, по принципу аукциона, то получили бы больше денег в городскую казну. Но нам было значительно важнее создать определенную положительную атмосферу, хорошее настроение в городе. Инвестор на это клюнул, и результаты нашей технологии можно видеть практически на каждом шагу центральной части города. Что интересно, внешне вы даже не сможете определить, где проходит граница между землей, принадлежащей городскому совету и частными владениями.

- Столкнулись ли вы при продаже участков земли под застройку частному бизнесу с проблемой сохранности памятников истории и архитектуры?

- Были такие примеры, когда на территории, передаваемой инвестору под застройку, находились памятники. Так, в центре площадки, где расположилось одно из самых больших офисных зданий города (40 тыс. кв. метров; в нем недавно разместилось представительство Королевского Шотландского банка), находилось небольшое старинное здание в викторианском стиле - бывшая школа. Его защищал от сноса специальный правительственный акт. И что сделал инвестор? Он нашел такой удачный проект застройки, что здание начало выглядеть очень гармонично на общем фоне. В итоге, памятник был переведен в частную собственность вместе с участком земли, здание отремонтировано на средства инвестора. Теперь на первом его этаже разместился испанский ресторан, где варят лучший кофе в Бирмингеме, а на втором - частная выставочная галерея современных художников.

- Были ли инвестиции в предприятия торговли со стороны городских властей?

- Мы только создавали привлекательные возможности для потенциальных инвесторов. Например, городской совет восстановил старую железнодорожную станцию и создал рядом с ней два новых сквера. После этого торговый бизнес изъявил желание построить неподалеку, на рыночной площади, где последние 700 лет торговали своей продукцией крестьяне из соседних деревень, современный центр розничной торговли - с бутиками, закусочными и отделениями банков. Сегодня сотни тысяч людей еженедельно посещают этот центр, инвестиции окупились с лихвой. Что интересно, переделывая торговую площадь, одно из зданий инвесторы оставили нетронутым - там по-прежнему торгуют сельские жители. Об этом попросили горожане, и инвесторы не посмели им отказать. Еще одна иллюстрация. Территория перед зданием городского совета когда-то была обычной автомобильной дорогой с узкими тротуарами по бокам. Розничная торговля с обеих сторон улиц умирала, здания ветшали. Двенадцать лет назад мы ликвидировали дорогу, создав напротив горсовета площадь, из которой в разные стороны выходит несколько пешеходных улиц. На этих улицах мы посадили деревья, установили изящные скамейки и фонари. Получился такой аналог московского Арбата. В итоге количество проходящих мимо людей выросло на 50%, а значит, увеличился торговый оборот в лавках и кафе, расположенных на первых этажах. Владельцы этих заведений по собственной инициативе начали реставрировать фасады зданий. Улица зажила совсем другой жизнью.

- Кто искал и отбирал дизайнеров, проектировавших застройку участков земли?

- Частный капитал. Я слышал, что в России дизайном занимаются органы власти. Это наследие социализма. У нас администрация устанавливает общие принципы, но не детали. Должен сказать, что изначально моя работа в городском совете заключалась в выстраивании отношений с частными предпринимателями. Это несколько отличается от того, чем обычно занимается британский планировщик, и специально этому не учат. По образованию я географ и специалист в сфере городского планирования. Традиционная задача английского планировщика - контроль и запрет. Но мы поняли, что в общении с частными инвесторами, которые, повторюсь, далеко не сразу загорелись желанием вложить деньги в Бирмингем, нам следует быть более гибкими, чем это принято в других местах. Мы решили сконцентрироваться на создании условий для частного капитала, потому что он не может сделать все в одиночку. Но чиновнику нет никакой необходимости изобретать конструкцию дома или решать, какое здание должно быть обязательно из кирпича, а какое из бетона. Этим занимались частные архитекторы и они хорошо справились с задачей.

- А как вы решили проблему каналов?

- Мы их очистили и пустили по ним прогулочные кораблики. Из других городов к нам специально приезжают покататься, многим это напоминает Венецию. Бирмингемцы тоже любят погулять вдоль каналов, придающих городу романтичный стиль.

- Что было самым трудным в реализации программы развития Бирмингема?

- Понимание того, что это определенного рода игра, в которую мы ввязались по собственной воле. Нам ведь никто ничего не гарантировал, мы не были застрахованы от провала. Никто бы из серьезных предпринимателей не приехал в Бирмингем, если бы мы не начали первыми вкладывать средства. Мы играли в серьезную игру: за то время, что мы строили комплексы зданий, парки, было два скачка и два серьезных падения на рынке недвижимости. Были периоды, когда весь проект, казалось, заморожен, особенно в момент резкого падения спроса на офисную недвижимость. Но мы были свято убеждены, что для Бирмингема нет места в будущем, если он не сменит атмосферу внутри города, если ритм жизни не станет более динамичным, современным. Да, нам оказало серьезную финансовую помощь Европейское сообщество, в частности оно на треть профинансировало строительство концертного зала. Но сегодня, когда деньги ЕС получить намного сложнее, мы говорим абсолютно уверенно: в XXI веке у Бирмингема есть будущее. Мы получили эти деньги и распорядились ими с умом.

- Мог ли городской совет предоставлять налоговые льготы предприятиям-инвесторам?

- Нет. Налогообложение - это уровень решения правительства. В свое время некоторые бедные районы Англии получили налоговые льготы. Это были попытки искусственным путем решить экономические проблемы территорий. И бизнес это всегда чувствует. Искусственная подпитка не создает способности к выживанию: случись кризис на мировом рынке, такие регионы страдают первыми. Тот же, кто создает свои преимущества естественным образом, готов к конкуренции. Бизнес понимает, что даже если присутствие такой территории обойдется дороже, ему необходимо быть именно здесь, а не в каком-либо другом месте.

- Майк, в общей сложности около ста чиновников мэрии Екатеринбурга посещали Бирмингем в разное время в рамках программ обмена опытом и стажировок. Какой была их реакция на вашу информацию о том, как возрождается Бирмингем?

- Они говорили примерно так: "Здорово! Мы сможем получить тоже и у себя в Екатеринбурге!". Но при этом они забывали, что и в Екатеринбурге, и во всей России сроки аренды земли слишком малы. Чтобы реализовать такие проекты, какие были в Бирмингеме, нужно менять законодательство о земле, минимальный срок аренды земли должен составлять 25 лет, у предпринимателя должна быть уверенность, что он вернет свои капиталы. А маленький срок аренды остановит любого инвестора. Нужно думать не только о технической стороне вопроса, но и о том, насколько сами инициаторы процесса городского реформирования готовы к рыночным условиям.

*Главный редактор журнала "Эксперт Урал"