22% и вечная капитализация

Изменения, внесенные правительством в закон "О жилищных строительных сбережениях", преследуют две разнонаправленные цели: облегчить доступ населения к жилищным кредитам и обеспечить эффективное функционирование Жилстройсбербанка

22% и вечная капитализация

Действующий закон "О Жилстройсбербанках" был принят еще в 2000 году по инициативе Григория Марченко, бывшего тогда главой Национального банка. Сам инициатор так определил место системы стройсбережений в государственной жилищной политике - "для определенных категорий населения и тех, чье жилье попадает под снос, государство должно строить социальное жилье, не подлежащее приватизации". Для среднего класса, по мнению г-на Марченко, необходимо запустить схему жилстройсбережений, которая будет поощряться премиями из бюджета тех, кто накопил в течение года свыше определенной суммы, и развивать ипотеку, где "роль государства сводилась бы только к рефинансированию банков на вторичном рынке и участию в создании фонда гарантирования ипотечных кредитов". Принципиальным моментом этой идеи было то, что жилстройсбережения позволят решить проблему обеспеченности жильем прежде всего работников бюджетной сферы. Касса, кооператив, банк

Жилищно-строительная касса, или кооператив (в Казахстане было принято название - банк) - по существу, большая копилка, в которую желающие купить или построить жилье регулярно бросают деньги, скажем, по 10% стоимости квартиры, пока не накопится необходимая сумма. Несколько семей могут объединить свои денежные средства в едином фонде и по очереди решать свои жилищные проблемы. Копилка существует до тех пор, пока все участники не приобретут жилье.

Со временем технология усложнилась. Теперь вкладчики вносят деньги в общую кассу и по очереди получают средства на необходимые нужды (покупка нового жилья, реконструкция старого). Выплата состоит из суммы вклада участника сообщества (как правило, не менее 50%) и ссуды (еще 50%). Таким образом, вкладчик изначально является кредитором кассы, а после получения выплаты становится ее должником. Чрезвычайно важно, что данная система носит "закрытый" характер и позволяет отказаться от поиска средств в других финансовых учреждениях.

Удобные тарифы и индивидуальная схема оплаты для каждого участника позволяют выбрать оптимальный вариант накоплений. Кстати, с 1998 года, несмотря на отсутствие специального закона, такая схема работает и в России. По данным российской Гильдии застройщиков, в подобных кассах участвуют примерно 13 тысяч человек. Почти 7 тысяч уже решили таким способом свои жилищные проблемы. Несмотря на незначительный по российским меркам масштаб, важно, что это инициатива "снизу", которую государство изначально не поддерживало.

В Казахстане же, несмотря на принятие закона, дело не двигалось до тех пор, пока в 2003 году по инициативе Нурсултана Назарбаева не был создан государственный Жилищный строительный сберегательный банк (ЖССБ). Но и сегодня банк не может похвастать обилием клиентов - на конец 2004 года их было всего около 6 тысяч.

Стимулировать накопления

Выполняя поручения президента, правительство внесло в закон "О жилищных строительных сбережениях в РК" поправки, облегчающие населению доступ к жилищным кредитам. Нижняя палата парламента внесла ряд собственных изменений, которые должны усилить привлекательность системы сбережений. В настоящее время сенат с некоторыми редакционными уточнениями одобрил законопроект и отправил на согласование в мажилис. В окончательном виде законопроект получил отличную от первоначального замысла направленность. Ранее предполагалось, что в банке будет введена особая тарифная программа для облегчения покупки жилья молодым семьям со средним достатком и бюджетникам. Необходимая минимальная сумма для получения кредита должна была составлять 25%, срок погашения - до 25 лет, премии государства - 20% от 200 МРП накопленных средств, при этом оговаривалась максимальная сумма в 5 млн тенге. Предполагалось вести особый учет вкладчиков на предмет соответствия категории льготников, а для защиты от спекуляций установить требование "один вкладчик - один счет".

Сегодня в законопроекте акцент сделан на улучшении жилищных условий, на приобретении жилья состоятельными гражданами, а также родителями для своих детей. В проекте осталась минимальная сумма накоплений (25%). Но, по словам руководителя рабочей группы мажилиса по данному законопроекту, секретаря комитета по экономической реформе и региональному развитию Шаймердена Уразалинова, Жилстройсбербанк в своих тарифных планах предусмотрит более жесткие условия возврата - шесть лет - и более высокие проценты. Такой тарифный план никакой бюджетник не осилит.

Еще одной новацией законопроекта стала поощряемая государством сумма накоплений за год (200 МРП в отличие от нынешних 60 МРП), на которую государство выплачивает ежегодную премию в размере 20%. На накопления, сделанные за год в размере свыше 200 МРП, лишь начисляются проценты согласно тарифному плану в размере 2-3% годовых. Несмотря на то, что сумма поощряемого вклада ограничена, доходность по ней составляет как минимум 22% годовых, что практически в 2 раза выше, чем в коммерческих банках.

Депутаты мажилиса внесли изменения в законопроект, позволяющие одному человеку иметь несколько счетов: на покупку жилья, ремонт, строительство, оплату подрядных работ, обмен, даже на первоначальный взнос по ипотеке в другом банке. Правда, при этом премии государства выплачиваются лишь по одному счету.

Но счета можно оформить на родственников, для гарантии заручившись договором переуступки, и придерживаясь суммы накоплений в 200 МРП, получать по ним ежегодно госпремии. Кроме того, в случае досрочного расторжения договора, чтобы избежать возврата госпремии в бюджет, вклад разрешается переуступить третьему лицу.

Норму выдачи кредита, не ранее чем через три года после заключения договора, можно преодолеть посредством оформления промежуточного займа под 10%, который можно оформить уже через полгода. Но для его получения надо накопить не менее 50% договорной суммы. Например, собираясь накопить за три года 30 тысяч долларов, чтобы получить 60 тысяч кредита, вкладчик, улучшив свое материальное состояние, справляется с задачей быстрее. Если прошло более шести месяцев со дня открытия счета, можно, заключив промежуточный договор, получить желаемую сумму, но под 10% годовых. При получении основного кредита по истечении трех лет промежуточный договор прекращается.

Непонятная цель

Тарифные планы ЖССБ удобны для размещения свободных средств, для получения дешевых кредитов. Но не каждый бюджетник сможет ежемесячно вносить около 17 тысяч тенге, чтобы к концу года получить поощряемую государством сумму в 200 МРП. Средняя зарплата у врачей и учителей составляет около 16 тысяч тенге. Тарифный же план с 25-процентным накоплением первоначальной суммы и последующей ускоренной отдачей учителям-врачам тоже вряд ли под силу.

Выполнение второй задачи - эффективное функционирование Жилстройсбербанка как закрытой системы - сомнительно. Основная опасность, как считают многие отечественные экономисты, таится в возможном превращении банка в очередную "пирамиду" с бесконечными вливаниями из бюджета. Во-первых, поощряемая государством сумма привязана к показателю МРП, который постоянно индексируется, а значит, постоянно будет возрастать размер госпремии, выплачиваемой из бюджета. Во-вторых, перспектива получить кредит под 5-6% годовых привлечет в Жилстройбанк множество вкладчиков. Это может резко увеличить число выплачиваемых премий. Если же учесть еще и длительный срок возврата средств (10-15 лет), государству, скорее всего, дабы банк выполнял свои обязательства перед вкладчиками по выдаче кредитов, необходимо постоянно увеличивать его капитализацию.

По оптимистичным подсчетам председателя правления ЖССБ Нурбиби Наурызбаевой, в ближайшие два года клиентами банка станут порядка 110 тыс. человек. Г-жа Наурызбаева говорит, что банк, проведя специальные расчеты долгосрочной ликвидности, пришел к выводу, что средств по доходности и капитализации достаточно, чтобы обеспечить выполнение банком своих обязательств перед вкладчиками. Тем не менее уже сейчас государство выделяет из бюджета 15 млрд тенге на капитализацию банка.

Между тем возможность банка зарабатывать деньги серьезно ограничена - у банка есть ограничения по размещению привлеченных средств. Финансовые инструменты, в которые банк может вкладывать свободные деньги, - это государственные и агентские ценные бумаги. Агентские - это в настоящее время Банк развития Казахстана и Казахстанская ипотечная компания. "Сейчас, в период становления системы, очень важно сохранить ее стабильность, уменьшить максимально возможные риски. Поэтому банку не разрешено кредитовать коммерческие проекты, вкладывать деньги в высокодоходные, но высокорисковые финансовые инструменты", - уточняет Нурбиби Наурызбаева, выражая надежду, что "со временем будут расширяться наши финансовые инструменты".

Пока же, дабы не допустить финансового разрыва, предполагается использовать бюджетные средства. Кроме того, по словам г-жи Наурызбаевой, "по истечении срока действий жилищной программы (2005-2007 годы), когда система жилстройсбережений приобретет массовый характер, параметры предоставления кредитов (тарифные планы, которые определяет сам банк - "ЭК") могут быть пересмотрены для новых вкладчиков".

В этих условиях заявления о том, что ЖССБ сумеет кардинально облегчить доступ бюджетникам к жилищным займам, представляются неоправданно оптимистическими. Отчасти это подтверждается и недолгой практикой работы банка. Так, летом прошлого года средняя годовая сумма накоплений составляла 1 млн тенге (около 7 тыс. долларов, ежемесячный взнос - около 540 долларов). Скорее всего, система жилстройсбережений будет активно использоваться более обеспеченной частью общества для получения более высоких доходов по депозитам (за счет госпремий из бюджета), минимизации рисков (банк государственный), а также доступа к дешевым кредитным ресурсам. Деньги будут делать деньги, а не вкладываться в строительство или промышленные отрасли, с ним связанные. И без того перегретая экономика будет накачиваться лишними тенге. Все это приведет к росту цен на рынке как первичного, так и вторичного жилья. И еще более затруднит выполнение главной задачи, для которой создавался банк, - улучшить жилищные условия представителей среднего класса.