Ритейлоры в ожидании

Отечественные девелоперы стали активно вкладывать инвестиции в торгово-развлекательные комплексы. Развитие современного формата гипермаркетов способно не только качественно повлиять на облик городов, но и открыть новые бизнес-направления

Ритейлоры в ожидании

Планы девелоперов на сегодняшний день связаны с четырьмя динамично развивающимися городами Казахстана - Алматы, Астаной, Атырау и Шымкентом. Здесь уже застолблены все потенциально перспективные места. Одни девелоперы еще работают над проектами, другие уже начали застройку масштабных торгово-развлекательных комплексов - моллов.

Планы и слухи

Вследствие перенасыщения центра Алматы объектами коммерческой недвижимости проекты "уходят" из центральной части на окраину. К примеру, в юго-западной части строится первый в Казахстане молл "Мегацентр Алма-Ата" - часть одного из амбициозных проектов, который разрабатывает компания " Астана-Моторс".

- Мы не строим в центре города не только из-за дефицита земли и высоких цен. Мы уверены, что западная часть города имеет высокие перспективы. Кроме того, Генеральный план реконструкции Алматы предусматривает открытие новых объектов коммерческой недвижимости за пределами центра, где их высокая концентрация привела к перегруженности автодорог, - говорит президент "Астана-Моторс" Нурлан Смагулов.

- В Алматы приживается все новое, и моллы будут приняты потребителем, - считает директор Департамента оценки и консалтинга ЦКН Руслан Тлеужанов. - Но главное для успешности такого рода проектов - расположение. Между тем свободной земли в городе не осталось. Очень актуальны принятые администрацией города решения по сносу ветхого жилья. Кроме того, необходимо расширение города за счет присоединения близлежащих земель, - говорит он.

Один из важнейших аспектов успеха проекта - концепция. По словам г-на Смагулова, на создание концепции мегацентров, включая план объектов, потребовалось больше года. Отметим, что в Алматы есть неудачные примеры торгово-развлекательных комплексов, залы которых часто пустуют, очевидно, именно из-за допущенных ошибок на этапе разработки проектов. По словам директора Департамента недвижимости алматинского офиса консалтинговой компании Colliers International Изабеллы Пластовец: "Сегодня мало торгово-развлекательных комплексов с грамотно выстроенной концепцией. Либо расположение подкачало, либо парковка или подъездные условия, либо внутренняя организация торговых площадей. Однако не все проекты доступны в плане информации, и потому объективных оценок нет. Но, к счастью, девелоперы учитывают ошибки предыдущих проектов. Пока в борьбе концепций побеждает "Рамстор-Самал". Из тех, кто строится, самый удачный - Мегацентр".

Площадь строящегося двухэтажного комплекса - более 70 тыс. квадратных метров (с учетом подземного паркинга). Эскизный проект создан французской компанией Design Architectural. По планам, это будет "город в городе": 150 магазинов, точки услуг, 8 кинотеатров, большая ледовая арена, скалодром, детский развлекательный центр, food-корт, включающий 15 ресторанов, парковка на 1100 мест. Компания рассчитывает ввести его в эксплуатацию уже в феврале-марте следующего года. Этот же срок обозначен и для "Мегацентра Шымкент" площадью 23 тыс. квадратов с учетом паркинга в областном центре Южно-Казахстанской области (где компанией уже выкуплено здание ЦУМа). Комплекс в Астане, площадью порядка 30 тыс. квадратов, завершающий данный проект, по словам вице-президента по финансам "Астана-Моторс" Светланы Шагинян, планируется построить к осени 2006 года.

Предполагается, что общий объем инвестиций в проект превысит 100 млн долларов. Согласно бизнес-плану, срок окупаемости всего проекта, без учета сроков строительства, составит 6,5-7 лет. Компания открыла кредитные линии в банках и ведет переговоры по дополнительным займам.

Девелоперская компания Capital Partners работает над двумя проектами. Первый торгово-развлекательный комплекс компания намерена реализовать в Алматы. На сегодняшний день производится снос зданий на приобретенной площади, разрабатывается концепция проекта, архитектурный дизайн, tenant-mix (планирование площадей и их распределение по целевому использованию). Площадь двухэтажного молла составит 65-70 тыс. квадратных метров, включая подземный паркинг. По плану, к торговому центру будут прилегать фитнес-центр, жилой комплекс и многоцелевое здание с офисами и гостиницей JW Marriott.

- Для этого проекта мы привлекли архитектурную компанию Skidmore Owings and Merril. Следует отметить, что специалисты перед началом работы изучили культуру страны, так как важно построить суперсовременный молл, гармонично вписывающийся в местную среду, - говорит управляющий директор Capital Partners Альп Гол.

Второй четырехэтажный торгово-развлекательный комплекс площадью 20 тыс. квадратов будет возведен в Астане. Оба проекта компания намерена завершить к 2007 году.

Компания "Каркара Лимитед" разрабатывает концепцию торгово-развлекательного комплекса в Алматы, который на этапе возведения стен рушили уже не один раз. Можно предположить, что владелец земли намеренно имитирует строительство, ожидая максимального прироста цен на землю для перепродажи участка, месторасположение которого считается одним из наиболее привлекательных в городе.

В силу того, что риэлторы отмечают повышение интереса к загородным коттеджным городкам, легко предугадать рост потребности в сооружении торгово-развлекательных комплексов за городом. Кроме того, развитие моллов способно открыть новые бизнес-направления, стать площадкой для создания компаний, специализирующихся на project-менеджменте, обеспечении безопасности, хозяйственной службе, клининг-сервисе, благоустройстве, ландшафтном дизайне и т.д.

Франшиза в лидерах

Наряду со строительством объектов и на этапе разработки проектов девелоперы ведут переговоры с потенциальными операторами. В качестве основных арендаторов, занимающих большие площади, так называемых "якорных операторов", большинство девелоперов видят международные и российские компании. Причина ясна - наработанный опыт, громкие имена, привлекающие не только казахстанцев, но и туристов. Однако международные бренды не спешат в Казахстан. Многие российские гиганты ритейла считают наш рынок привлекательным, но рисковым даже с точки зрения франчайзинговых отношений. Низкая плотность населения, низкий процент урбанизации, всего один город-миллионник на всю страну, плюс три города с населением выше 500 тыс. человек и высоким уровнем доходов (к нашей гордости, выше чем в ряде "миллионников" России). А еще надо изучать местные законы, налоговую базу, уметь договориться с местной администрацией.

Есть компании, готовые предоставить франшизы. "Свои магазины мы не намерены открывать. Но по франчайзингу партнеров в Казахстане много, и их количество, вероятно, увеличится", - сказал "ЭК" директор по маркетингу в России и СНГ Adidas Дмитрий Биневский. А генеральный директор торговой сети "Купец" Олег Хабибуллин сказал, что пока непонятны перспективы рынка Казахстана и государственная политика в отношении российского ритейла. Ответ начальника отдела развития ГК "Виктория" (15-е место в списке лучших 50 российских ритейлоров) Игоря Николаева четко выражает мнение большинства российских сетей: "Со стороны казахстанского бизнеса были обращения по поводу возможностей франчайзинга. Однако в перечень приоритетных местный рынок пока не входит из-за достаточного количества неосвоенных регионов в России. Плюс есть некоторые особенности хозяйствования в Казахстане, связанные с трудностями в организации поставок некоторых видов товаров. Но как рынок, возможный к освоению в перспективе, мы его рассматриваем".

Якорь торговли

Нурлан Смагулов видит решение этой проблемы в объединении девелоперов - у пула сетевых гипермаркетов больше шансов затянуть на рынок мощные бренды, чем у каждого девелопера в отдельности. Глава Capital Partners согласен с тем, что объединение усилий конкурентов вполне возможно, но в будущем. По мнению компании, привлечение якорных операторов не должно стать большой проблемой.

- Мы смотрим на решение этого вопроса с обратной стороны. То есть необходимо строить комплекс так, чтобы его расположение и инфраструктура сами по себе были привлекательными для потребителя. А это, в свою очередь, способствует росту интереса международных и российских брендов к нашим площадям, - говорит г-н Гол.

Отметим, что партнер по tenant-mix - лидер в сфере недвижимости Jones Lang LaSalle - работает с Capital Partners и в плане привлечения международных операторов.

- Хотя мы нацелены на привлечение зарубежных якорей, мы также рассматриваем в качестве будущих арендаторов наших торговых центров, казахстанских ритейлоров. Это могут быть зарекомендовавшие себя Gros, "Планета электроники", Sulpak Elektronics и другие, - подчеркивает Альп Гол. - И я верю, что количество достойных отечественных компаний будет расти.

Из-за того, что китайский рынок стал более либеральным (теперь иностранным компаниям нет необходимости входить в СП), срок прихода международных гигантов в Казахстан может отодвинуться на 3-4 года. "Сегодня Китай перетягивает международные группы. И они придут к нам только после освоения Поднебесной", - говорит Руслан Тлеужанов.

"Астана-Моторс", активно ведущая погоню за международными и российскими ритейлорами, намерена стать посредником, организовывая встречи с отечественными бизнесменами. Ведуться переговоры с российским ритейлором "Перекресток" и испанским брендом Esprit. Рынок будет развиваться, и со временем сюда придут долгожданные бренды, ведь Казахстан интересен для инвестиций такого рода, считает Изабелла Пластовец.

- В плане привлечения якорных операторов определенный риск присутствует, - рассуждает г-н Смагулов. - Местные ритейлоры не готовы к продаже, а без инфраструктуры россияне не рискуют высадиться. Что касается отечественных ресурсов, формат казахстанских ритейлоров еще недорос до якорных операторов в нашем понимании, но они имеют высокий потенциал и способность к обучению. Мы знаем, что есть компании, которые готовятся к роли развлекательных якорей.

Очевидно, что на сегодняшний день для отечественных компаний наиболее перспективно выглядит развитие франчайзинговых отношений. Тем более что из всей линейки брендов, представленных в Казахстане, лишь малая толика присутствует официально.

Что думает консалт?

В Центре коммерческой недвижимости ожидают, что прирост площадей торгово-развлекательных комплексов может составить 20-25% от существующих 2,7 млн квадратных метров, то есть прибавится 550-650 тысяч квадратов.

- Соответственно, наблюдаемый рост товарооборота будет продолжаться в течение 2-3 лет с ежегодным показателем от 15-22%. Во многом данная динамика зависит от увеличения объема жилищного фонда, которое влечет необходимость в обновлении мебели, бытовой техники и пр. Покупательская способность будет продолжать расти и в сегменте товаров повседневного спроса, - уверен г-н Тлеужанов.

По оценкам Colliers International, за 2003-2004 годы общая площадь торгово-развлекательных комплексов, введенных в Алматы, составила около 80 тыс. квадратов. Прогноз на 2005-2006 годы - порядка 160-170 тыс. квадратов (без учета комплекса "Адем" на вещевом рынке - 60 тысяч).

- Сегодня сложно обозначить потолок площадей, необходимых для Алматы. Покупатель найдется для каждой точки, но будущее - за сетевыми компаниями, - говорит г-жа Пластовец. - Что касается средней арендной ставки, в последние годы она установилась на уровне 2,2 доллара за квадрат в сутки. И предпосылок к изменению показателя на сегодняшний день мы не видим.

По данным ЦКН, стоимость одного квадратного метра земли в Алматы составляет 5-70 тыс. долларов. Темп прироста в 2005 году ожидается на уровне 2004 года - 27-65%. Стоимость возведения одного квадрата эксперты ЦКН оценивают в 650-1450 долларов, срок окупаемости - в 4,5-8 лет.

Учитывая, что прирост населения города не демонстрирует высоких показателей, конкуренция среди ритейлоров грозит обостриться в ближайшее время. Причем речь идет о конкуренции не только больших комплексов, но и сетевой розницы, супермаркетов, кинотеатров, развлекательных заведений.