Теория против практики

Агентство финансового надзора ужесточило требования к банковскому кредитованию операций с недвижимостью. Но, по мнению банкиров, к диверсификации ссудного портфеля банков это не приведет

Теория против практики

С июля 2005 года Агентство финансового надзора повысило ставки резервирования по ипотечным кредитам Казахстанской ипотечной компании с 50 до 75%. Изменения коснулись тех займов, залоговая стоимость обеспечения которых превышает 7 тыс. месячного расчетного показателя. Иными словами, если ранее на каждые выданные 100 тенге кредита банки резервировали 50 тенге, то сейчас им необходимо откладывать 75 тенге. Следовательно, банки должны теперь "замораживать" больше денег для формирования "подушки безопасности".

Причиной принятия новых стандартов формирования резервов явилось беспокойство Агентства финансового надзора быстрыми темпами прироста ипотечного кредитования. Действительно, годовой рост ипотечных кредитов составил 94,1%. Займы физическим лицам на покупку жилья за 2004 год выросли на 262,2%. Доля ипотечных кредитов в общем объеме займов банковского сектора на 1 июля 2005 года была на уровне 28,8% (см. таблицу 1). В течение первого полугодия тенденция роста кредитного портфеля банков сохранилась. При этом в разрезе секторов экономики наибольший прирост отмечен в транспорте, промышленности и строительстве (см. таблицу 2). Данные показатели явились логическим следствием роста экономики республики и благосостояния граждан. Подъем спровоцировал рост потребления товаров и услуг, в том числе и недвижимости, которую начали рассматривать как выгодный объект инвестирования средств. Более комфортное и дорогое жилье стало предметом спекуляции, особенно для теневого сектора экономики. Ощутимую прибыль приносит сдача жилья в аренду. Так, доход от аренды сегодня достигает 17% годовых, что существенно превышает процентную ставку по депозитам в банках. К примеру, в мае этого года средневзвешенная ставка вознаграждения по тенговым срочным депозитам физических лиц составила в среднем 9,3% (в апреле 9,7%).

Еще одной проблемой для уполномоченного органа стала концентрация банковского капитала в строительном секторе. Элитное строительство требует больших займов, что приводит к концентрации рисков в пределах нескольких заемщиков. Поэтому АФН и ввело повышенные требования по капитализации при предоставлении крупных ипотечных кредитов. "Таким образом, отчасти должна повыситься финансовая устойчивость банков при одновременном дестимулирующем воздействии на спекулянтов недвижимости, - считает заместитель директора департамента стратегии и анализа АФН Марс Алдашов. - Основания для этого - рост ипотечных кредитов в ссудном портфеле банков второго уровня. В частности, совокупный объем кредитов, выданных банками под недвижимость (на строительство, покупку недвижимости, под залог недвижимости), составляет более трети ссудного портфеля коммерческих банков. Ежегодно темпы прироста ипотечных кредитов увеличиваются в два раза. Это опасная тенденция, когда банковская система настолько связана с одной отраслью".

По мнению представителя агентства, снижение привлекательности дорогой недвижимости можно осуществить двумя способами: путем повышения требований к формируемому банком капиталу, так как в этом случае банк должен будет повысить процентные ставки; либо повышением требований к классификации таких кредитов, что ограничит круг потенциальных заемщиков.

Повышение ставок не ожидается

Пока финансовые организации не внесли изменения в условия выдачи ипотечных займов. Как объясняют эксперты, это связано с тем, что со времени принятия постановления прошло очень мало времени, и участники рынка только прорабатывают новые маркетинговые стратегии. Во-вторых, уровень банковской конкуренции настолько высок, что повышать проценты банкам просто невыгодно. Учитывая, что новые ставки резервирования уже введены в действие, то повлиять на них банки не могут. Поэтому банковскому лобби остается лишь выражать свою точку зрения и делать прогнозы по развитию ситуации. "Согласно Базельскому соглашению по капиталу, требования по ипотечным кредитам обеспеченных жилищной недвижимостью получают 35% взвешивания по риску, таким образом, предлагаемая степень риска на 40% превышает допустимый порог по Базелю. Мы предлагали по всем ипотечным займам установить 50% по взвешенности степени риска независимо от оценочной стоимости обеспечения", - говорит директор департамента риск-менеджмента Казкоммерцбанка Адиль Батырбеков. Другая часть участников рынка полагает, что, несмотря на старания уполномоченного органа понизить долю ипотечных кредитов в ссудном портфеле банков за счет стимулирования роста процентной ставки, благоприятные макроэкономические условия будут способствовать снижению процентных ставок. "Увеличение нормы резервирования приведет к тому, что банкам нужно будет формировать адекватный по сумме капитал. Чем больше этот капитал, тем дороже становятся ресурсы. Теоретически это должно повлиять на увеличение ставки кредитования для заемщика. Однако общие тенденции рынка таковы, что банковские ставки кредитования останутся на прежнем уровне или, возможно, незначительно снизятся в случае понижения уровня инфляции и увеличения кредитных рейтингов страны и финансовых институтов Казахстана, - уверен вице-президент БТА Ипотека Кайрат Алтынбеков. - У банков есть еще возможности для поддержания нынешнего уровня ставок или же их уменьшения за счет дешевых ресурсов, которые они привлекают на местном фондовом рынке и рынке внешних заимствований".

Участники рынка считают очевидным тот факт, что влияние на формирование процентных ставок должно быть обусловлено рыночными факторами, как это имело место до настоящего момента. Любое директивное вмешательство будет иметь для рынка ряд негативных последствий. "Универсальных норм снижения ставок ипотечного кредитования не существует. Хотя новая норма льготного резервирования, безусловно, изменит существующие условия и процедуру выдачи кредитов некоторыми банками, - считает начальник управления розничного кредитования департамента розничного бизнеса АО "АТФБанк" Асель Нурманбетова. - Однако говорить о конкретных цифрах не представляется возможным, они будут зависеть от индивидуальных финансовых возможностей каждого банка".

Кроме того, банкиров смущает тот факт, что оценочная стоимость обеспечения установлена на уровне 7 тыс. МРП. Так как, по их мнению, именно займы с таким ценовым обеспечением относятся не к элитному строению, а к категории заемщиков среднего и ниже среднего класса. Кредиты с учетом оценки обеспечения от 7 тыс. МРП выдаются в размере 41-44 тыс. долларов и составляют наибольший удельный вес в ипотечных портфелях всех банков. Таким образом, оценка риска в 75% с указанной оценочной стоимостью обеспечения затрагивает кредиты, предоставляемые для реального приобретения жилья. В то время как кредиты, полученные для цели инвестиционного и спекулятивного характера, составляют суммы свыше 50-100 тыс. долларов. Данная категория кредитов и представляет особый риск для банков, являясь потенциальной угрозой "мыльного пузыря" для рынка жилищной недвижимости. Ввиду того, что элитное жилье наиболее подвержено спекуляции, то оно первым отреагирует на негативную тенденцию на рынке, когда спрос на него снизится. А так как базы для поддержания существующего уровня цен не будет, то начнется общее снижение цен на недвижимость.

По мнению банкиров, необходимо было увеличить минимальную планку оценочной стоимости обеспечения в 2,5 раза, установив ее в размере 17-18 тыс. МРП.

Учитывая привлекательность финансирования строительного сектора для банков, можно предположить два варианта развития событий после утверждения Министерством юстиции данных норм резервирования капитала. Вероятно, банки будут вынуждены искать другие источники доходов для компенсации потерь, возникших после увеличения ставки резервирования. Другими словами, увеличивать ставки кредитования по прочим направлениям кредитования и программам, тем самым замедляя процесс роста других секторов экономики. По второму варианту банки станут уменьшать "ипотечную" долю банковского кредитного портфеля. А так как количество кредитов будет ограничено, выдавать их будут только заемщикам, способным документарно доказать свою финансовую состоятельность. Что, конечно же, сократит для банков риски неплатежеспособности клиентов, но отрицательно повлияет на доступность ипотечного кредитования для населения. Сокращение числа выданных ипотечных кредитов может привести к небольшому снижению цен на жилье, по крайней мере, сокращению темпов их роста.

[inc pk='511' service='table'][inc pk='512' service='table']
Статьи по теме:
Казахстан

От практики к теории

Состоялась презентация книги «Общая теория управления», первого отечественного опыта построения теории менеджмента

Тема недели

Из огня да в колею

Итоги и ключевые тренды 1991–2016‑го, которые будут влиять на Казахстан в 2017–2041‑м

Казахстан

Не победить, а минимизировать

В Казахстане бизнес-сообщество призывают активнее включиться в борьбу с коррупцией, но начать эту борьбу предлагают с самих себя

Международный бизнес

Интернет больших вещей

Освоение IoT в промышленности позволит компаниям совершить рывок в производительности