Ипотека до востребования

Непродуманная политика обеспечения жильем неимущих граждан ведет к колоссальным государственным расходам с минимальным положительным эффектом. Но чиновники все еще надеются через два года написать победные реляции

Ипотека до востребования

В прошлом году, когда была принята государственная жилищная программа на 2005-2007 годы, многие казахстанцы получили надежду решить наконец свой квартирный вопрос. За три года в стране планировалось построить не менее 12 млн квадратных метров жилья по цене около 350 долларов за 1 кв. м. На эти цели государство пообещало выделить 150 млрд тенге, или более 1 млрд долларов.

На фоне быстро растущих цен на недвижимость госпрограмма выглядела как широкий жест государства, которое понимает, что без его помощи некоторые категории граждан никогда не смогут приобрести собственное жилье. Именно поэтому приоритетное право на приобретение жилья было предоставлено молодым семьям, имеющим детей, работникам госорганов и учреждений, содержащихся за счет средств госбюджета, а также работникам государственных предприятий социальной сферы.

На старте оптимистов было гораздо больше, чем теперь, когда можно подводить промежуточные итоги. Столь масштабная жилищная программа терпит фиаско.

Новоселье отменяется

Новости с мест напоминают боевые сводки. Тысячи граждан штурмуют местные акиматы и банки: первые распределяют права на жилье, а вторые сначала выдают подтверждения о платежеспособности, а потом и кредиты. Но далеко не все желающие получить ипотеку могут пройти через многослойное сито. Чтобы получить право на ипотеку по государственной программе, нужно иметь доход на семью не менее 80 тыс. тенге.

Актюбинск. На начало октября 7302 семьи желают получить доступное по ценам жилье. Почти 5,5 тысячи претендентов отправились дальше - покорять намеченные цели и получили направления в банки второго уровня для определения финансовых возможностей получения ипотеки. А вот 3263 человека потеряли всяческую веру в то, что смогут рассчитывать на помощь со стороны банковской системы: совместного ежемесячного дохода обоих супругов не хватило, чтобы дотянуть до уровня платежеспособных в банковском понимании граждан. Еще у 800 человек теплилась хоть какая-то надежда взять кредит, но они также получили отказ. По последним данным, всего лишь 1100 актюбинских семей прошли так называемый предварительный порог платежеспособности в банках. Большую часть счастливчиков представляют госслужащие и работники госпредприятий социальной сферы. Молодые семьи, имеющие детей, в этом списке значатся третьими, за которыми располагаются иные категории граждан, в числе которых супруги в возрасте до сорока лет с семейным стажем до 5 лет.

Кызылорда. В рамках ипотечного кредитования возводится около 300 квартир. На строящийся 128-квартирный дом оказалось чуть более 200 претендентов, но требованиям банков по кредитованию соответствуют лишь 72 человека.

Усть-Каменогорск. Приобрести квартиры по ипотеке в этом году смогут 511 семей из областного центра и 409 из Семипалатинска. А вот подавших заявления на оформление кредита меньше: 453 в Усть-Каменогорске и всего 239 в Семипалатинске. При этом количество заявлений, принятых банками к ипотечному кредитованию, составило 38 и 62 соответственно.

И это при том что в списках очередности остро нуждающихся в жилье, по данным на апрель 2005 года, в Усть-Каменогорске 2448 семей, в том числе 1877 семей, относящихся к социально защищаемым и 571 - госслужащих и работников бюджетных организаций. В целом по Восточно-Казахстанской области в очереди на улучшение жилищных условий стоит 12990 семей, из которых свыше 7 тысяч малоимущих и более 5 тысяч - работники бюджетной сферы.

Алматы. По состоянию на 1 октября местные органы власти приняли порядка 9,7 тыс. полных пакетов документов. Направлено в банк на подтверждение платежеспособности 6,8 тыс. заявителей, из них 1,2 тыс. молодых семей, свыше 2 тыс. работников госорганов, 3,6 тыс. сотрудников госпредприятий соцсферы. Подтверждение платежеспособности получили 3,5 тыс. заявителей.

Продолжать эту хронику можно и дальше. Ситуация с платежеспособностью населения мало чем отличается в других регионах. В республиканском же масштабе, по данным на 1 августа, от граждан на получение квартир подано без малого 34 тысячи заявлений. Подтверждение о платежеспособности из коммерческих банков получил лишь каждый четвертый.

Причину "недобора" реальных претендентов на ипотечное жилье можно было просчитать еще в процессе создания госпрограммы. Стоило только посмотреть статистику по доходам населения и соотнести ее с существующими требованиями банков. Например, в Атырауском регионе - одном из самых дорогих в Казахстане, по данным Агентства РК по статистике, наблюдается резкая дифференциация по заработной плате. Если у специалистов нефтяной сферы она составляет более 110 тысяч тенге, то у работников бюджетной сферы - 15 тысяч тенге. Здесь также отмечена самая низкая заработная плата у бюджетников по Казахстану. Например, на государственном осетровом заводе зарплата не превышает 11-12 тысяч тенге в месяц.

Не лучшим образом обстоят дела и в других регионах. По последним данным Агентства РК по статистике, у работников государственного управления, образования, здравоохранения и социальной сферы среднемесячная зарплата в целом по стране колеблется от 14 до 28 тысяч тенге.

Немного занимательной математики. Возьмем среднестатистического казахстанца, зарабатывающего 200 долларов в месяц. Даже если он будет отдавать всю свою зарплату в счет погашения ипотеки за самую дешевую квартиру в ипотечном доме, ему придется рассчитываться от 11 до 15 лет.

Понятно, что тянуть кредитную лямку придется долгие годы. При этом человек должен получать стабильную заработную плату, своевременно перечислять взносы в счет погашения кредита. Всевозможные форс-мажоры (заболел, потерял работу, задерживается зарплата) банками не принимаются. А это чревато сначала начислением пени, а потом и расторжением договора с изъятием залогового имущества. Это очень серьезный психологический барьер, который также играет свою роль при принятии человеком решения о необходимости ипотеки.

Не без проблем

Периодические отчеты о продвижении госпрограммы, увы, свидетельствуют о том, что здесь не все гладко. И не только в плане низкой платежеспособности населения. Не так давно выяснилось: обозначенная цена за квадратный метр оказалась слишком уж усредненной. Например, себестоимость строительства жилья эконом-класса в Астане, Алматы и Атырау гораздо выше. В то же время в некоторых областных центрах цены на вторичном рынке существенно ниже 350 долларов, однако это не помешало местной власти получать завышенные трансферты (интересно, а "излишки" возвращены?). Так, по информации вице-министра финансов Айдара Арифханова, в Рудном стоимость жилья, возводимого в рамках госпрограммы, составляет около 350 долларов за кв. м, в то время как на вторичном рынке - всего 100-150 долларов. То есть человеку дешевле купить жилье на вторичном рынке, нежели брать ипотеку, платить проценты банку. Смысла нет.

Только недавно, в июле, правительство поручило "уполномоченным государственным органам провести обзор цен на жилье и определить территориальную дифференциацию стоимости одного квадратного метра жилой площади". До сих пор, выходит, платили на глазок.

Но настоящей головной болью правительства стало хроническое недовыполнение планов по строительству жилья, возводимого на кредитные средства республиканского бюджета. В целом на 1 июня из 42 млрд тенге было освоено 14,3 млрд тенге. И если в отдельных регионах положение с освоением средств не вызывает недовольства премьер-министра Даниала Ахметова, то он особо отметил "крайне неудовлетворительную работу акима Западно-Казахстанской области", где освоение составило 2,8%. В Акмолинской области на начало лета освоение составило 27%, а в Кызылординской - чуть больше 19%.

Сейчас ситуация немного улучшилась, но учитывая, что наступают дожди и холода, 100-процентного освоения средств, вероятно, в 2005 году не произойдет.

Несмотря на то что в некоторых регионах возводится элитное жилье по цене 550 долларов за 1 кв. м, что не намного превышает цену на ипотечное жилье, их качество несопоставимо. В рамках госпрограммы строится непрезентабельное жилье, и, что самое главное, никто и не скрывает, что возводимые объекты имеют низкое качество.

В свое время аким Актобе Абай Садыков, обсуждая качество дешевого жилья и нереспектабельность его на фоне элитных новостроек, предлагал одно из решений этой проблемы. Выделяя строительным фирмам, специализирующимся на возведении дорогого жилья, участки в престижных районах города, ставить перед ними условие: отдавать определенное количество метров жилья малоимущим по 350 долларов в рамках той самой жилищной госпрограммы. Но предложение, способное сгладить социальную градацию и заодно сохранить эстетический облик мегаполисов и областных центров, видно, в Астане не прошло.

Между тем все больше городов сталкивается с проблемой изыскания новых территорий для строительства. В Казахстане есть своя специфика - неподходящие почвы для сооружения жилья, дефицит качественной питьевой воды. Поэтому, прежде чем строить многоэтажки, нужно проводить дорогостоящие и занимающие много времени исследования. Но этим заниматься, похоже, некогда. Практически повсеместно потенциал городской инфраструктуры (водопроводы, канализация, тепловые трассы) практически исчерпан, и появление новых домов создает для горожан дополнительные неудобства.

Несмотря на то что уже сегодня некоторые регионы находятся на распутье и все больше склоняются к тому, чтобы выставить квартиры, построенные по госпрограмме, на свободную продажу, планы правительства на предстоящие два года не менее грандиозные: темпы строительства будут только наращиваться. Сворачивать с намеченного пути никто не собирается.

Только берите кредиты

Все ли делает власть для того, чтобы вдохнуть в программу жизнь? Чиновников действительно трудно обвинить в бездействии - многие вопросы, которые теперь решаются просто и легко, раньше нужно было улаживать годами.

Уже в "полевых условиях" пришлось менять правила предоставления займов. Срок кредитования был увеличен с 10 до 20 лет, снижены ставки вознаграждения с 13% до 9-10% годовых и размер первоначального взноса для получения кредита с 20% до 10% от стоимости приобретаемого жилья. Более того, правительство пошло даже на то, чтобы предоставить покупателям право выкупа жилья, построенного по госпрограмме, без оформления ипотечных кредитов, то есть за счет собственных средств. Правда, такого права нет в Астане, Алматы и Атырау. Кроме того, изменены нормативы, на основе которых определяется минимальный уровень порогового семейного дохода заемщика для получения кредита. Отношение ежемесячных платежей по ипотечному жилищному займу к среднемесячным доходам заемщика увеличено с 35 до 45% от его совокупного дохода, а отношение общей суммы обязательств заемщика в его доходах увеличено с 40 до 55% от его совокупного дохода.

Казахстанская ипотечная компания (КИК), администрирующая выдачу ипотечных кредитов в рамках госпрограммы, тоже работает над тем, чтобы повысить доступность жилья. В начале сентября руководство КИК объявило о том, что снижены комиссионные сборы при оформлении ипотечного кредита. Так, если раньше сумма комиссионных сборов банков-партнеров доходила до 2% от суммы кредита и более, то теперь размер комиссионных сборов будет составлять не более 0,5% от суммы кредита. Также произойдет существенное удешевление процедуры оформления ипотечных кредитов за счет того, что не будет взиматься плата за предварительную экспертизу документов заемщиков на предмет их платежеспособности.

Пересмотрены и условия страхования. В самом начале каждый заемщик в обязательном порядке должен был осуществлять страхование имущества и личное страхование, страхование гражданско-правовой ответственности, теперь же два последних вида страхования будут производиться по желанию заемщика.

Государственные органы, мобильно решая вопросы по обеспечению доступности жилья широким слоям населения, полагают, что это позволит успешно реализовать госпрограмму. Однако не все так просто.

Гонки по вертикали

Стратегически неверный подход авторы программы избрали изначально. Во-первых, чиновники рыночного государства не должны заниматься бизнесом по определению. Здесь же была разработана схема, когда начальники больших и небольших кабинетов получили чрезвычайные полномочия по определению категорий граждан, наиболее нуждающихся в жилье или улучшении жилищных условий, и постановке их в очередь. Четких критериев отбора претендентов на жилье до сих пор нет, и потому возникает почва для коррупции. Страна слухами полнится, что взять ипотеку или сразу выкупить квартиру можно, если найти особый подход (называются суммы от 5 до 10 тыс. долларов) к чиновнику, распределяющему жилье. Свободу для сомнительных маневров чиновников дает и то, что не все квартиры распродаются сразу, а значит, можно продавать их нужным людям. Всевозможные серые схемы могут использоваться и при получении строительными компаниями госзаказа. Какой частник откажется от стопроцентно (а то и больше) оплаченных подрядов? По идее, в этой сфере нужно провести аудит, но в чьих он интересах?

Во-вторых, государство грубо вмешалось в рыночную среду, накачав финансами и без того хорошо развивавшийся строительный сектор. Резкое увеличение объемов строительства создало дефицит строительных материалов. В результате цены на стройматериалы поползли вверх - они до сих пор растут, поскольку дефицит не ликвидирован, и тянут за собой цены на жилье.

Наблюдать за тем, как вертикаль власти включилась в рыночную игру, безусловно, интересно. Давно она не решала насущных социальных проблем с таким рвением. И даже трудности, возникающие на пути, не останавливают, а вдохновляют. "Никуда эти банки не денутся!" - говорит один из областных акимов, давая понять, что местная власть добьется удешевления кредитов во что бы то ни стало. А о том, как удешевить сам процесс строительства, практически никто не думает. В лучшем случае что делает власть, добивается объявления моратория на рост цен на строительные материалы. Производители соглашаются на это далеко не всегда: рынок есть рынок. Но, учитывая свою зависимость от чиновников, им все же приходится идти на обеспечение по льготным ценам объектов, строящихся по госпрограмме.

Правительство устроило своеобразное социалистическое соревнование: какой регион лучше осваивает выделенные средства. Бюджетная дисциплина в стране хромает, и это не секрет. Но ведь очевидно, что планы по строительству ипотечного жилья недовыполняются по объективным причинам. К моменту запуска госпрограммы во многих городах, за исключением, опять-таки, динамично развивающихся трех столиц, строительная отрасль находилась в глубоком упадке. Региональных строительных компаний там практически нет. Поэтому приходится рассчитывать только на "гастролеров", у которых, понятно, сейчас работы и дома хватает. В провинции появляются строительные подрядчики, но производственные мощности у них достаточно слабые.

Но нужно ли вообще строить в таких объемах жилье, если предложение превышает спрос и нет жесткого порядка в финансировании жилищного проекта? Этот вопрос в коридорах власти сейчас не обсуждается. Там озабочены совсем другими категориями. Со дня на день будут спрашивать с акимов, почему планы по сдаче ипотечного жилья в эксплуатацию недовыполняются. А нужно говорить совсем о других вещах.

В подготовке материала принимали участие Елибай Джикибаев, Ольга Сизова, Виктор Федоров, Александр Константинов, Артур Шахназарян.

Статьи по теме:
Спецвыпуск

Бремя управлять деньгами

Замедление экономики разводит все дальше банки и реальный сектор

Бизнес и финансы

Номер с дворецким

Карта столичных гостиниц пополнилась новым объектом

Тема недели

От чуда на Хангане — к чуду на Ишиме

Как корейский опыт повышения производительности может пригодиться Казахстану?

Тема недели

Доктор Производительность

Рост производительности труда — главная цель, вокруг которой можно было бы построить программу роста национальной экономики