Заложники оценок

Спрос населения на ипотечные кредиты стабильно держится на высоком уровне, что позволит кредитным организациям и дальше наращивать объемы кредитования

Заложники оценок

Приоритетное развитие ипотеки привело к ежегодному утроению объемов кредитования операций с недвижимостью. Если в 2003 году банки второго уровня выдали ипотечных кредитов на сумму около 100 млн тенге, то на конец 2004 года уже на 350 млн долларов. В августе 2005 года объем ипотеки составил 1,76 млрд долларов, значительно превысив запланированный рубеж в 1 млрд долларов. Банкиры считают, что в 2006 году прирост составит еще 20-30%.

Однако с ростом ипотечного кредитования растут и риски банков, связанные с концентрацией капитала в одном секторе. По данным Агентства по финансовому надзору (АФН), на октябрь текущего года доля займов под залог недвижимости составляет более трети совокупного ссудного портфеля банков, из них займов физическим лицам на покупку жилья - 37,1%. И данный факт не может не тревожить уполномоченный орган.

Независимость - залог успеха

В целях снижения банковских рисков АФН намерено ужесточить требования к деятельности участников рынка. Одной из мер станет ежегодная переоценка залогового имущества с привлечением независимых оценщиков. Из выступления заместителя председателя АФН Елены Бахмутовой на международной конференции по ипотечному кредитованию, которую недавно провела компания " БТА Ипотека", явствует, что "данные меры направлены на повышение точности оценки рисков банков второго уровня, связанных с изменением стоимости недвижимости".

Нельзя сказать, что банки не уделяют внимания мониторингу состояния заложенного имущества. Каждое кредитное учреждение самостоятельно устанавливает для себя сроки и правила проведения мониторинга (обычно не более 1 раза в полгода), что позволяет осуществлять переоценку усилиями внутренних оценщиков.

Грядущее требование агентства перестроит процедуру переоценки залога. Удобно ли нововведение участникам рынка, а главное, будет ли эта мера способствовать снижению рисков ипотечного кредитования?

По мнению некоторых специалистов, в организационно-техническом плане больших проблем у них возникнуть не должно. Понятно, что пересчет каждого объекта недвижимости "вручную" потребует значительных кадровых затрат и растянется во времени. Если стандартизировать процедуру переоценки путем использования автоматического режима пересчета залога, то это ускорит процесс и потребует минимального привлечения исполнителей. "В целом работа по оценке залогов достаточно технологична, и при наличии методических разработок и компьютерных программ массовая оценка залога - вполне решаемая задача, - считает директор Консультационно-оценочного центра к.э.н. Александр Калинин. - Что касается методической составляющей, то специалистами Академии оценки и строительства уже разработана и передана руководству "Казахстанской ипотечной компании" методика "Особенности оценки рыночной стоимости недвижимости в условиях ипотечного кредитования".

Самим независимым оценщикам ежегодная переоценка залогового имущества сулит гарантированный объем работы, даже несмотря на жесткую профессиональную конкуренцию. В настоящее время в республике зарегистрировано более 1200 оценщиков-физических лиц и более 400 оценочных компаний.

При этом передача полномочий независимым оценщикам вновь обострит их давние споры с банкирами по поводу качества работы, ценообразования услуг и меры ответственности.

"Банки более консервативно подходят к оценке залоговых объектов, так как заведомо заинтересованы в снижении риска недообеспеченности займа. Тогда как оценка независимого оценщика влечет за собой дополнительные временные и материальные затраты для заемщиков", - выражает свою точку зрения начальник управления потребительского кредитования АО "Банк "Каспийский" Кумар Мусаев.

Стоит ли игра свеч?

Безусловно, независимая оценка залоговой недвижимости покажет кредиторам более реальную картину, что обяжет банки вносить коррективы в залоговую политику. Но скорее всего банки станут переоценивать недвижимость только по факту ухудшения качества, а также с учетом изменения рыночных цен (например, падение цен на строения в определенных районах города).

Введение в связку "кредит - залог - переоценка" независимого оценщика однозначно приведет к удорожанию стоимости кредитования. При этом взгляд банкиров и оценщиков на предполагаемое увеличение значительно разнится. Банкиры говорят о "колоссальных затратах", в то время как оценщики убеждены, что дороговизны не будет: массовая оценка будет вестись по доступным тарифам. Но в любом случае оплачивать ежегодную независимую оценку собственного залога придется потребителю.

Если взять за основу точку зрения оценщиков, то минимальные тарифы не очень повлияют на стоимость кредитов, следовательно, тенденция роста спроса на ипотеку продолжится и риски останутся на прежнем уровне. Ситуация на рынке такова, что доступность жилья в первую очередь определяется платежеспособностью населения и только потом доступностью кредитов. Доходы населения ежегодно растут. А ситуация с массовыми инструментами для эффективного инвестирования по-прежнему неважная: население пользуется лишь банковскими услугами, а паи инвестиционных паевых фондов пока непопулярны. Помимо этого, рынок недвижимости жестко контролируется крупными строительными корпорациями, которые не заинтересованы в потере доходов от роста рынка.