Страховщики вступают в долю

Строительный бум провоцирует высокие риски частных инвесторов. Гарантировать их права должен не только страховой бизнес, но и государственный контроль за качеством строительства

Страховщики вступают в долю

В конце прошлого года в Астане было приостановлено строительство ряда объектов, в том числе жилых комплексов. Территориальное управление Астаны, отвечающее за архитектурно-строительный контроль, «заморозило» объекты, как отмечается в отчете, «из-за низкого качества работ при возведении монолитного железобетонного каркаса».

Причин некачественности отечественного строительства несколько. Одной из них является желание компаний построить и продать как можно больше объектов жилой недвижимости. На практике это приводит к тому, что зачастую качество работы приносится в жертву соответствию графику сдачи объекта. И все от того, что на рынке есть спрос на недвижимость, и немалый. Развитие ипотеки привело к резкому увеличению кредитования сделок покупки жилья.

Естественно, темпы роста ипотечного кредитования населения способствовали увеличению количества займов на строительство. Что превратило строительный комплекс Казахстана в один из наиболее динамично развивающихся секторов национальной экономики.

По данным Агентства по статистике РК, в январе-декабре 2005 года объем строительных работ (услуг), выполненный всеми предприятиями и организациями, составил 743,6 млрд тенге, в том числе строительными организациями по договорам подряда – 574,6 млрд тенге. Объем строительных работ (услуг) в январе-декабре 2005 года возрос по сравнению с аналогичным периодом 2004 года в 1,3 раза. При этом в структуре подрядных работ 82,1% от общего объема приходилось на строительно-монтажные работы, т.е. на работы по строительству новых объектов, реконструкции, расширению и техническому перевооружению, 9,2% – на работы по капитальному ремонту, 4,4% – на текущий ремонт, 4,3% – на другие подрядные работы.

За последние несколько лет доля строительства в общей структуре ВВП стабильно растет. Так, в 2000 году доля строительства составляла 5,2%, в 2004-м – 6,1, в 2005 году – 7,4%.

У качественных строителей риски минимальны

Основным мотивом страхования в любой отрасли является передача части рисков профессиональной страховой компании. В строительстве различные риски возникают у всех участников процесса: застройщиков, заказчиков и дольщиков. Для строительной компании основным можно назвать строительно-монтажный риск. Он включает в себя как имущественный риск – возникновения пожара, стихийного бедствия, так и  специфический – ошибочного проектирования, низкого качества строительства и используемых материалов, воровства и т.д. Помимо этого, строительная компания также несет финансовый риск, когда заказчик объекта не может рассчитаться за него в срок. Цена страхования при этом зависит от качества риска и объема страхового покрытия, который принимает на себя страховщик, что нельзя сравнивать с теми расходами, которые могут возникать в случае убытка.

В Казахстане страхование строительно-монтажных работ развито очень слабо. Специалисты считают, что из-за низкого уровня  культуры страхования и недостаточной активности самих страховых компаний. Немаловажным является также факт добросовестности застройщика. Строительный бум привел на  рынок небольшие по величине компании, часть из них не имеет собственных средств, достаточных  для завершения объекта. Поэтому работают они по следующей схеме: берут кредит в банке, возводят котлован, собирают необходимую сумму с дольщиков–физических лиц и за счет этого завершают строительство. Естественно, риски у таких компаний гораздо выше, чем у капитализированных застройщиков, поэтому страховщики неохотно страхуют подобные компании. «Страховые компании с удовольствием работают с крупными игроками строительного рынка, которые серьезно подходят к своему бизнесу, – говорит председатель правления страховой компании «London–Almaty» Ергали  Бегимбетов. –  Что касается строительных фирм, возводящих не крупные комплексы, а отдельные дома,  то им сложно работать со страховщиками, потому что уровень доверия к ним крайне низок, и страховые компании вряд ли проявят желание страховать их риски. Сейчас, к сожалению, страхование строительно-монтажных рисков очень слабо продвигается, но я думаю, что данный рынок имеет огромный потенциал для роста и будет развиваться».

Заниматься страхованием рисков строительства страховым компаниям невыгодно. Во-первых, страховые компании привыкли иметь дело с  фундаментальными и имущественными рисками. Что касается страхования риска долевого участия, то он относится к финансовому риску, а страхование финансовых рисков на отечественном рынке широко не распространено. Как правило, компании страхуют финансовые риски аффилированных групп, прекрасно понимая, что там дефолтов не будет. Страховые компании начнут развивать другие ниши, включая финансовые риски, лишь тогда, когда на рынке обострится конкуренция, что сейчас уже можно наблюдать. Данное направление страхования имеет, по мнению участников рынка, большой потенциал роста.

Во-вторых, причин для развития такого вида страхования не было. Лишь недавно стали поступать сигналы о приостановлении строительства некоторых объектов, что заметно стимулирует спрос на этот вид услуг. Рано или поздно данный спрос оформится в соответствующее предложение со стороны страховых компаний. По мнению г-на Бегимбетова, для фундаментального решения проблемы страхования рисков долевого участия  в государственном масштабе необходимо страховать строительно-монтажные  риски в обязательном порядке. Но можно пойти другим путем: при получении разрешения на строительство, обязательным условием его выдачи должно быть наличие у застройщика страхового полиса, который обычно выдается на срок более одного года, так как строительство ведется длительное время. Помимо строительства должен быть покрыт страхованием период послепусковой гарантийной эксплуатации здания. Обычно этот период составляет не менее 1 года с момента ввода здания в эксплуатацию. В этом случае интересы третьих  лиц будут достаточно защищены.

«Я думаю, что объекты строительства останавливаются потому, что при их возведении  не соблюдаются соответствующие правила и нормы. Если страховые компании будут страховать эти риски, то они привлекут соответствующих инженеров-специалистов, которые на постоянной основе будут осуществлять мониторинг процесса строительства данных объектов. Но и страховым компаниям, только сейчас решившим серьезно заниматься страхованием строительно-монтажных рисков, необходимо будет инвестировать значительные материальные и человеческие ресурсы, чтобы через 4-5 лет уже самим осуществлять андеррайтинг этих рисков, не прибегая к помощи международных перестраховщиков», – резюмирует Ергали Бегимбетов.

О дольщиках позаботится государство

На сегодняшний день дольщики–физические лица – наименее защищенные участники строительного процесса. Для них цель страхования состоит в том, чтобы получить возмещение ущерба, если строительная компания не сдаст вовремя жилье и не возвратит деньги. Особенно велики для них риски приобретения жилья на начальном этапе строительства дома, так как существует неопределенность в успешном завершении проекта. Кроме того, именно на этапе заключения договора долевого участия осуществляются различные формы мошенничества, например, продажа одной квартиры нескольким покупателям.

Для дольщиков наряду с человеческим фактором возможны и экономические причины возникновения рисков. Перегрев строительного рынка, замедление темпов роста цен на недвижимость и снижение рентабельности строительства также могут спровоцировать кризис ликвидности на строительном рынке. Однако в Казахстане на сегодняшний день ни одна страховая компания масштабно не осуществляет страхования рисков дольщиков при строительстве жилищных объектов. Возможно, имели место единичные проекты, но о системности в данном направлении, однозначно, нет речи. Это несмотря на то, что многие страховщики уже разработали страховые продукты, изучают рынок долевого строительства, статистику убытков. По мнению председателя правления АО «СК НОМАД Иншуранс» Аиды Камысовой,  последний фактор – наличие серьезных убытков – как раз и является тормозом развития страхования в данном секторе.

Сопровождение договора страхования долевого участия требует от страховщиков дополнительных затрат на мониторинг реализации строительства, целевого использования денежных средств. Отсутствие прозрачности взаимоотношений между заказчиком и подрядчиком, предоставление недостоверной финансовой отчетности при заключении договора страхования являются важными проблемами для объективной оценки риска, – говорит г-жа Камысова. – Сегодня не отстроена система регистрации заключенных договоров долевого участия, что приводит к возникновению риска двойной продажи одного и того же объекта».

К тому же немаловажным фактором единичных случаев страхования долевого участия является менталитет граждан, не имеющих привычки страховать свои финансовые риски, зато старающихся как можно больше сэкономить.

Пока страховщики самостоятельно пытаются преодолеть трудности становления рынка страхования долевого участия, государство решило принять непосредственное участие в защите прав дольщиков.  Президент страны заявил о необходимости скорейшей разработки и принятия специального закона о долевом строительстве для предотвращения случаев мошенничества на рынке жилья. «Срочно необходим закон о долевом строительстве по примеру России. Надо разработать типовой договор между дольщиками и застройщиками, который в равной степени регулировал бы права и обязанности. Поручаю правительству заняться этим вопросом», – сказал Нурсултан Назарбаев, подводя итоги совещания, посвященного развитию столицы. И подчеркнул, что «на контроль надо взять вопрос махинаций на рынке жилищного строительства».

По мнению участников страхового рынка, принятие специального закона о долевом строительстве для предотвращения случаев мошенничества на рынке жилья решит проблему лишь в том случае, если наряду с требованием страхования гражданско-правовой ответственности застройщика перед долевым участником будут установлены нормы, содержащие методы государственного контроля сделок с объектами долевого строительства и регистрации договоров долевого участия.

Статьи по теме:
Казахстан

Не победить, а минимизировать

В Казахстане бизнес-сообщество призывают активнее включиться в борьбу с коррупцией, но начать эту борьбу предлагают с самих себя

Международный бизнес

Интернет больших вещей

Освоение IoT в промышленности позволит компаниям совершить рывок в производительности

Спецвыпуск

Бремя управлять деньгами

Замедление экономики разводит все дальше банки и реальный сектор

Бизнес и финансы

Номер с дворецким

Карта столичных гостиниц пополнилась новым объектом