Парадоксы рынка

Динамичный рост рынка недвижимости не сопровождается его качественным изменением. Рынок по-прежнему непрозрачен и довольно хаотичен

Парадоксы рынка

Строительный рынок республики, активно развивающийся последние пять лет, явно ориентирован на жилищную сферу. Ввод жилья в эксплуатацию увеличивается с каждым годом. С 2000 по 2004 год этот показатель увеличился на 212%. Только за первое полугодие 2005 года в эксплуатацию сдано 1,85 млн кв. м жилья, что практически сопоставимо с объемами строительства в 2003 году (чуть более 2 млн кв. м). В целом же по итогам прошлого года страна достигла уровня 1993 года, когда было введено в действие 3,8 млн кв. м жилья.

Несмотря на впечатляющую статистику, развитию строительного рынка явно сопутствуют серьезные «болезни роста». На рынке недвижимости наблюдается существенное опережение спроса над предложением, несмотря на то что цены на жилье, по оценкам многих экспертов, необоснованно высоки. Что же касается рынка застройщиков, то здесь наряду с известными компаниями, имеющими положительную репутацию и опыт, на строительных площадках работают мелкие безвестные организации, качество строительства которых вовсе не гарантированно.

Количество, а не качество

Рынок недвижимости получил первый толчок к своему развитию благодаря отложенному спросу. Долгое время граждане, имевшие возможность купить квартиру или улучшить жилищные условия, просто откладывали эти мероприятия. Рост цен на нефть и заметное улучшение благосостояния граждан стали той каплей, которая переполнила чашу спокойствия и застоя на жилищном рынке. Началось движение, и люди стали быстро скупать недвижимость. Причем на рынок недвижимости вышли и инвесторы. По мнению главного научного сотрудника Казахстанского института стратегических исследований (КИСИ) Гульнур Рахматулиной, именно существенный рост личных доходов привел к тому, что часть населения начала инвестировать свои финансовые средства в связи с неразвитостью фондового рынка в жилищное строительство. По данным Агентства финансового надзора, которое в 2005 году провело анализ развития рынка недвижимости, доходность по вложениям в различные секторы коммерческой жилой недвижимости в среднем составила 12–16% годовых, что превышает доходность по банковским вкладам. По состоянию на 1 января 2005 года средневзвешенная процентная ставка по срочным вкладам физических лиц составила 9,4% годовых в тенге и 5,8% – в иностранной валюте, тогда как последние два года прирост цен на жилье составлял 48% в год. Кроме того, при проведении анализа доходности аренды недвижимости специалисты АФН определили, что основным объектом спекуляций является недвижимость стоимостью свыше 50 тыс. долларов, которая обеспечивает арендодателю доход в среднем 17,2% годовых.

Рост цен на недвижимость обеспечивает и предложение ипотечных кредитов, которые стимулируют приобретение жилья в рассрочку. Условия получения данного кредита в последние годы становились все более мягкими. Ставки вознаграждения снизились до 12–15% годовых, а срок предоставления кредита увеличился до 20 лет. На 1 октября 2005 года доля ипотечных кредитов физическим и юридическим лицам составила 11,8% ВВП республики, или 757,7 млрд тенге. Увеличился и объем индивидуального жилищного строительства – за последние 5 лет он вырос более чем вдвое, а инвестиции в этот сектор составили более 140 млрд тенге.

Несмотря на «взрывной» рост рынка, спрос по-прежнему существенно превышает предложение. По мнению специалистов Центра коммерческой недвижимости, разница между уровнем спроса и уровнем предложения составляет 35–40%. Но есть оценки и другого порядка. Например, в ТОО «Дом Сервис» считают, что предложение отстает от спроса как минимум в 4–5 раз. Сейчас на первичном рынке квартиры скупаются уже в момент начала строительства. В домах, где уровень готовности превышает 50%, практически все квартиры уже проданы. В домах, где уровень готовности составляет менее половины, реализовано около 80% квартир. По-прежнему высок спрос на жилье на вторичном рынке, который, по оценкам экспертов, занимает около 70% рынка недвижимости.

«Именно использование недвижимости в качестве объекта инвестиций послужило тому, что вторичный жилищный фонд получил существенные финансовые вливания и вырос в цене без качественного изменения», – такова гипотеза большинства профессиональных участников строительного рынка. Действительно, первичный рынок стал своего рода локомотивом, который потащил за собой в гору рынок вторичный. Но если отложить длинный разговор о ценах на жилье и поговорить о качестве жилья, то, как ни странно, можно обнаружить, что классическому соотношению цена/качество не соответствует и большая часть первичного жилья. По мнению Гульнур Рахматулиной, «так называемая элитная недвижимость, реализуемая в республике, на самом деле не соответствует мировому стандарту, поскольку предлагается без отделки. В мировой практике такое жилье не является элитным». Как считает директор департамента консалтинга Центра коммерческой недвижимости Руслан Тлеужанов, строящееся в Алматы жилье нельзя отнести к элит-классу. Дома, возводящиеся в центре города, скорее бизнес-класса и ориентированы на менеджеров 4–5-го уровня достатка.

На первичном рынке жилой недвижимости введены такие параметры «элитности», как высокие потолки, утепленные фасады, сервисная инфраструктура, парковки, подземные гаражи и т.д. В международной практике для классификации жилья, и в частности элитного, имеется довольно большой перечень критериев. Один из них – предоставление покупателям гарантии, что после ввода жилой недвижимости в эксплуатацию она будет управляться профессиональной специализированной компанией. На сегодняшний день таких компаний даже на столичном рынке недвижимости крайне мало, и уж никак к ним нельзя отнести жилищно-эксплуатационные организации коммунальной формы собственности.

Главный перекос жилищного бума – его средоточие лишь в четырех городах: Астане, Алматы, Атырау и Актау. Именно здесь растут объемы жилищного строительства. Много вопросов вызывает высотное строительство – свыше 20 этажей – в сейсмоопасном городе Алматы. Строительные компании, проводя учебные испытания своих новостроек, пытаются убедить общественное мнение в том, что дома в случае землетрясения выстоят. Однако в комитете по делам строительства и жилищно-коммунального хозяйства Министерства индустрии и торговли от ответа на вопрос, достаточно ли жесткий контроль установлен за соблюдением строительных норм и правил в современном строительстве, уходят. В письме «Эксперту Казахстан» чиновники лишь разъясняют, какие нормы законодательства должны выполнять строительные организации и что относится к нарушениям. Контроль за соблюдением градостроительной и архитектурно-строительной дисциплины, а также качеством строительства входит в компетенцию местных исполнительных органов, а министерского контроля, выходит, нет. Вернее, его почему-то сейчас не стало. Хотя, помнится, года два назад в государственной газете было опубликовано довольно критичное интервью председателя профильного комитета, в котором он рассказал, что строительные компании грешат невысоким качеством строительства.

«Пятерка» в уме

Сегодня на казахстанском рынке застройщиков не так много компаний, что называется, с именем. Среди них – «Элитстрой», «Базис-А», корпорация «ВЕК», Silk way Construction, лидирующие и по объемам строительства, и по качеству, и, что немаловажно, по ценам. Всего же, по данным Агентства РК по статистике, строительную деятельность осуществляют свыше 2,6 тыс. подрядных организаций, только четверть из которых можно считать крупными (с численностью более 50 человек). Строительный рынок Казахстана привлекателен для иностранных строительных компаний – здесь уже работают китайские, американские, российские, турецкие строители. Однако конкуренции казахстанские застройщики практически не ощущают – иностранные инвесторы и строители получают преимущественно государственные заказы и практически отсутствуют на самом рынке жилья.

«Приход новых инвесторов не сильно повлияет на изменение рынка строительных компаний, – считает директор ТОО «Дом Сервис» Тимур Курмангалиев. – Ведь так называемая пятерка – это не что иное, как удачно созданные управляющие компании на базе строительных организаций, обладавших достаточными мощностями. И эти гиганты привлекают на подрядные работы до 20–40 мелких подрядных организаций на каждый объект. Новым инвесторам невыгодно создание отдельных строительных организаций, они считают, что лучше инвестировать капитал в уже существующие управляющие компании и расширение их поля деятельности».

Потребители, не особенно разбирающиеся в качестве жилья на стадии покупки, своим спросом поддерживают заведомо неконкурентоспособных застройщиков

Начальник отдела маркетинга АО «Астана-Недвижимость» Азат Сандалов отмечает: «В последнее время намечается тенденция появления на рынке Казахстана девелоперских компаний с мировым именем из стран ближнего и дальнего зарубежья. И не только на рынке строительства. Эти компании проявляют интерес к рынку с его динамично развивающимися показателями, видят положительные сдвиги и стабильный рост экономики нашей страны. Отечественный же застройщик не хочет расставаться с производственными мощностями, отчего становится менее мобильным на рынке, но зато имеет большую норму прибыли и несет меньшие риски, чем девелоперская компания».

Практическое отсутствие конкуренции – главный минус рынка застройщиков. Именно поэтому столь высоки цены на недвижимость. Даже те организации, которые возводят жилье такого качества, которое не дотягивает до среднего на рынке, продают свои жилищные комплексы по средним ценам. Потребители, не особенно разбирающиеся в качестве жилья на стадии покупки, своим спросом поддерживают заведомо неконкурентоспособных застройщиков.

Впрочем, заместитель генерального директора ТОО «Альянсстройинвест» Максим Приходько считает, что на сегодняшний день конкуренция на рынке застройщиков достаточно высокая. По его мнению, это во многом объясняется значительным числом компаний, ориентирующихся на долгосрочное присутствие на рынке. Это во-первых. Во-вторых, административными и экономическими ограничениями доступа к получению земельных участков. И наконец, в-третьих, требованиями потенциальных покупателей жилья по отношению к застройщику (его «истории»), качеству проектирования и строительства объекта, его месторасположению и обеспеченности социальной инфраструктурой.

Когда начнет качественно меняться сам рынок застройщиков – неизвестно. Пока на жилищном рынке существует неудовлетворенный, если не сказать, ажиотажный спрос, объективных причин менять свои стратегии строительным компаниям нет. Именно поэтому наряду с крупными компаниями сосуществуют те, которые в силу объективных причин (не хватает оборотных средств, дефицит кадров etc) способны возводить лишь один многоквартирный дом за два-три года. Консолидации игроков в настоящее время не происходит, и наверняка ее не будет вообще: сильные игроки и без того ощущают себя самодостаточными, а слабые будут вытесняться с рынка за счет конкуренции или уходить сами.

«Что касается вопроса укрупнения либо разукрупнения, в строительном бизнесе распространен замкнутый производственный цикл, – говорит г-н Сандалов из «Астана-Недвижимость». – Если, к примеру, у компании нет своего надежного партнера среди подрядных организаций, соответствующей производственной базы, то она может стать заложницей подрядчика. Поэтому наиболее успешные застройщики выполняют функции генерального подрядчика, а в субподрядчики все-таки приходится привлекать сторонние организации, так сказать, узких специалистов своего дела».

Строительный рынок сильно монополизирован, и это второй минус. Прибыль застройщиков колеблется в пределах 300–500% – ни один сектор национальной экономики не имеет столько. В первую очередь в ней «сидят» высокие цены на жилье.

Информационная закрытость – третий принципиальный минус рынка застройщиков. Как формируются цены на недвижимость? Как осуществляются продажи? Как оцениваются строительные риски? Как формируется кривая спроса? Ни на один из этих и им подобных вопросов не найти ответа. Даже крупные игроки рынка практически не занимаются маркетинговым анализом. Лишь некоторые банки, проводящие ипотечное кредитование, позволяют себе такую роскошь (действительно, маркетинг – удовольствие дорогое) время от времени оценивать перспективы развития рынка недвижимости.

Информационный вакуум лишь разбавляется сводками с рынка недвижимости, смысл которых сводится к одному: цены растут и будут расти. Такой агрессивный маркетинг исповедует все больше компаний, в основном риелторских, которые едва ли не являются держателями контрольного пакета недвижимости и которые, естественно, очень заинтересованы не только в скупке объектов недвижимости, но и в хорошем заработке на росте их цен.

Статьи по теме:
Спецвыпуск

Бремя управлять деньгами

Замедление экономики разводит все дальше банки и реальный сектор

Бизнес и финансы

Номер с дворецким

Карта столичных гостиниц пополнилась новым объектом

Тема недели

От чуда на Хангане — к чуду на Ишиме

Как корейский опыт повышения производительности может пригодиться Казахстану?

Тема недели

Доктор Производительность

Рост производительности труда — главная цель, вокруг которой можно было бы построить программу роста национальной экономики