Зона рисков

Ужесточение пруденциальных требований к ипотечным компаниям и банкам Казахстана, кредитующим сделки с недвижимостью, не решит проблем, существующих на этом рынке. Чтобы удержать ситуацию под контролем, требуется в первую очередь регулировать рынок недвижимости

Зона рисков

С 1 июля этого года Агентство финансового надзора вводит пруденциальные нормативы для ипотечных организаций, по жесткости сопоставимые с требованиями, предъявляемыми банкам второго уровня. В частности, устанавливаются коэффициенты достаточности капитала и ликвидности, размер риска на одного заемщика, лимит валютной позиции, предел объема инвестиций в основные средства и другие нефинансовые активы. До этого постановления деятельность ипотечных компаний подобными пруденциальными нормативами не регулировалась.

В портфеле АФН есть предложения и по ужесточению требований к банкам второго уровня, предоставляющим ипотечные займы. Например, повышение минимального коэффициента взвешивания кредитов, установление дополнительных коэффициентов ликвидности, введение классификации ипотечных займов.

Принимаемые меры, по мнению госрегулятора, будут способствовать повышению устойчивости финансовых организаций, снижению рисков, связанных с жилищным кредитованием и уменьшению спекулятивного давления на рынок недвижимости.

Однако профессиональные участники не разделяют оптимизма надзорного органа. А ситуация на ипотечном рынке, по их оценке, складывается действительно непростая.

Неравная конкуренция

На казахстанском рынке (по состоянию на 1 апреля с.г.) работают всего семь ипотечных организаций. Основной объем кредитования на строительство и покупку жилья выдается банками второго уровня. «Введение пруденциальных нормативов для ипотечных компаний – необходимое условие для нормального функционирования всего ипотечного рынка. Повышается прозрачность, снижается риск дефолта – уйдут низко капитализированные игроки, улучшится качество займов. Вместе с тем меры АФН снижают конкурентоспособность ипотечных компаний в пользу банков и ограничивают круг потенциальных потребителей ипотечных услуг», – считает начальник управления рисками АО «БТА Ипотека» Талгат Байдосов. Свои доводы он резонно обосновывает тем, что, уравнивая ипотечные компании с банками в стандартах и тем самым увеличивая себестоимость кредитов, госрегулятор не дает права на использование дополнительных источников фондирования. Например, ипотечные компании не могут привлекать депозиты, как это делают банки. Дополнительные затраты ипотечных компаний на соблюдение пруденциальных норм приведут к удорожанию кредитов посредством либо повышения процентной ставки, либо увеличения комиссионных. «Регулировать риски необходимо, но этим надо заниматься комплексно. АФН, устанавливая нормативы для ипотечных компаний, должно, соответственно, увеличить перечень разрешенных операций. Одностороннее регулирование рисков приведет к росту неудовлетворенного спроса потребителей», – считает он.

Кроме того, требования по установлению более высоких коэффициентов взвешивания кредитов может привести к тому, что той категории граждан, на которую рассчитана государственная программа развития жилищного строительства, доступ к ипотечным кредитам будет значительно усложнен. Эти заемщики, как правило, не имеют хорошего залогового обеспечения и высокого финансового состояния, а значит, их кредиты требуют 100-процентного взвешивания. «Высокое взвешивание увеличивает размер капитала, которым нам необходимо обеспечить данный заем, и делает кредитование по государственной программе невыгодным для ипотечных организаций», – отмечают специалисты АО «Казахстанская ипотечная компания».

Неуправляемые риски

Вместе с тем для банков часть намерений АФН некритична, считают некоторые эксперты. Например, планируемые меры по ужесточению диверсификации требований в отношении взвешивания ипотечных кредитов. Большинство банков, по их мнению, давно применяют 100-процентный уровень даже для тех займов, которые по рекомендации АФН не требуют такого высокого взвешивания. В то же время предложение регулирующего органа пересмотреть правила классификации активов, условных обязательств и создания провизий по ним, по мнению члена исполкома казахстанского отделения международной ассоциации риск-менеджеров PRMIA Алии Каримовой, является необоснованно жестким. АФН предлагает проводить мониторинг финансового состояния и качества залога каждого заемщика, с тем чтобы иметь достоверную оценку риска банка по ипотечным кредитам и относить их к категории сомнительных и безнадежных. «Классификацию кредитов целесообразно проводить ежемесячно по однотипным портфелям, а не по каждому заемщику», – считает она.

«Операционные риски, конечно, существуют, но они менее значительны по сравнению с теми внешними факторами, на которые банки не могут влиять», – подчеркнула г-жа Каримова. По ее мнению, регулировать надо не банки, которые и без того соответствует высоким базельским стандартам, а взаимоотношения со строительной отраслью и деятельность внутри нее. Если в 2004 году на строительство в структуре ВВП приходилось 9,3%, то в прошлом году его доля выросла до 27,1%, опережая динамику таких традиционно доходных секторов экономики, как горнодобывающая и металлургическая промышленность. Их доля в ВВП в 2004 году составляла 24,1%, в 2005-м – 2,7%. Прирост объема займов на строительство за прошлый год составил 81,4%. «При таких объемах кредитования и удельном весе в ВВП отрасль становится очень значимым и очень рискованным сектором для экономики. Государству необходимо совершенствовать существующее и создавать новое законодательство, регулирующее этот сегмент», – считает она. Банки не могут не кредитовать прибыльную отрасль, но и кредитовать в условиях такой большой концентрации рисков очень опасно.

Кстати, анализируя азиатский кризис конца 90-х годов, нужно иметь в виду, что неблагоприятная внешнеэкономическая ситуация оказала влияние на весь регион, а пострадали в большей степени те страны, где наблюдались масштабные инвестиции в долгосрочные активы, в первую очередь в недвижимость, при значительной доле краткосрочных обязательств в пассивах.

Надо вводить налоги

Любое, даже не очень значительное, но негативное изменение на рынке недвижимости может привести к проблемам в банковской системе. В сложившейся ситуации есть два варианта управления рисками. Первый – у банков: наблюдать и анализировать тенденции. С тем, чтобы быть готовыми минимизировать возможные потери обеспечивая очень высокую степень защиты выдаваемых ипотечных кредитов (а это приведет к значительному сокращению круга заемщиков и профанации самой идеи ипотечной программы) либо вообще отказаться от данного вида кредитования. Второй – у государства: регулировать ситуацию, не допуская ее обострения, создавая зону ответственности для всех участников – продавцов, покупателей, кредиторов, строительных организаций.

АФН как регулятор финансового рынка не может влиять на другой сектор. «Между тем рост цен на недвижимость как один из ключевых рисков в меньшей степени зависит от финансовых организаций, он носит спекулятивный характер», – считает Алия Каримова. Мировой опыт показывает, что для снижения рисков, связанных с влиянием спекулятивного капитала на рынок недвижимости, нужны меры по уменьшению привлекательности таких операций. Австрия, Южная Корея, Китай решают эту проблему с помощью налогов на сделки с недвижимостью. Схемы применения и размер налогообложения в разных государствах разный. Международный валютный фонд, например, рекомендует правительству Латвии ввести налог на все сделки с недвижимостью за исключением покупки первичного жилья. Базовая ставка предлагается в размере 10% и выше от суммы заключенной сделки. При такой ситуации реальные потребители – заемщики, покупающие жилье для проживания, оказываются в более комфортных экономических условиях, нежели спекулянты, располагающие и достаточными средствами, и обеспеченные жильем, но покупающие недвижимость для последующей перепродажи или аренды.

Сейчас в Казахстане недвижимость является самым прибыльным инвестиционным инструментом, спекулятивное давление подогревает цены в большей степени, чем общий экономический рост в стране. По словам кредитного менеджера одного из казахстанских банков, около трети заемщиков берут кредит на покупку жилья по второму и третьему разу. Как правило, такие заемщики погашают кредит досрочно и пока не доставляют хлопот банку.

«В качестве одной из мер регулирования рисков, связанных с ипотечным кредитованием, мы предлагали государству ввести подобную систему налогообложения. Положительной реакции не получили», – сказал заместитель директора департамента стратегии и анализа АФН Марс Алдашов. По мнению некоторых экспертов, власть не хочет идти на непопулярные меры на фоне заявленной политики и стремления к либерализации налогового режима.

Статьи по теме:
Спецвыпуск

Бремя управлять деньгами

Замедление экономики разводит все дальше банки и реальный сектор

Бизнес и финансы

Номер с дворецким

Карта столичных гостиниц пополнилась новым объектом

Тема недели

От чуда на Хангане — к чуду на Ишиме

Как корейский опыт повышения производительности может пригодиться Казахстану?

Тема недели

Доктор Производительность

Рост производительности труда — главная цель, вокруг которой можно было бы построить программу роста национальной экономики