Консерватизм должен одержать верх

Фонды недвижимости в Казахстане, как более консервативный инструмент инвестирования, снизят риски инвесторов. Однако системный риск – спекулятивный рост цен на жилую недвижимость – минимизировать они не смогут. Выходом может стать вложение денег в более устойчивый объект – коммерческую недвижимость

Консерватизм должен одержать верх

Не так давно у квалифицированных инвесторов появился повод порадоваться: законодательные поправки разрешили создавать фонды недвижимости (ФН). Их появление финансовый рынок ждал с нетерпением – при огромных суммах, скопленных в стране за период высоких цен на сырье, инструментов для инвестирования катастрофически не хватало. Нельзя сказать, что до принятия данных поправок инвесторы не могли покупать жилье. Могли. Частные инвесторы активно перепродавали квартиры или же сдавали их в аренду. Однако инструментом коллективного инвестирования недвижимость реально выступать не могла – существовал ряд проблем. Например, налоговых, когда, покупая недвижимость, необходимо было уплатить 15% НДС. Возникал закономерный вопрос: справедливо или нет снимать НДС с паевого фонда, если фонд сам на этом не зарабатывает, а весь инвестиционный доход передает вкладчикам? Кроме того, до сих пор Минюст не решил, как регистрировать недвижимость на паевые фонды, которые де-факто являются денежным счетом, а не юридическим лицом.

С фондами недвижимости в этом плане проще: они носят статус акционерного инвестиционного фонда, то есть являются юридическим лицом. Однако налоговые послабления для них законодатели также не предусмотрели. Это значительно снижает привлекательность ФН, зато стимулирует их делать акцент на долгосрочном управлении недвижимостью.

Хороший инструмент ситуации не исправит

По своему определению фонд недвижимости является не высокодоходным, а высоконадежным, это означает, что в нем больше ограничений и меньше рисков. Отличие ФН от закрытого паевого фонда в том, что его активы не должны включать строящиеся и реконструируемые объекты недвижимого имущества и проектно-сметную документацию. Иными словами, случаев, когда застройщик соберет с инвесторов деньги, выроет котлован и исчезнет, с ФН не произойдет. Хотя государство порадело и за остальных инвесторов – принятое законодательство о долевом участии в строительстве резко повышает требования к застройщикам, и это дает повод говорить, что на строительных площадках останутся преимущественно крупные, а значит, серьезные компании. Снижает риски ФН и то, что имущество, входящее в состав его активов, должно быть застраховано и (или) на размер данных активов ФН должен быть сформирован резервный фонд. Но это, с другой стороны, уменьшит и прибыль.

Вообще же ФН действует как обычный инвестор: покупает недвижимость и получает с нее рентный доход, и если недвижимость будет расти в цене и ее можно продать – прирост в капитальной стоимости. При этом в первом случае ФН может создать управляющую компанию, которая будет администрировать купленный объект.

То, что недвижимость давно признанное средство получения большой прибыли – факт известный. Но именно это и вызывает опасения, ведь чем выше прибыль, тем выше риски. И если инвестиционный фонд ориентирован в первую очередь на надежность, насколько вообще оправдана идея его работы с недвижимостью, особенно в свете непрекращающихся разговоров об обвале рынка недвижимости? По расчетам аналитиков, ежегодный рост цен на недвижимость в 2001–2004 годах составлял около 30%. В результате стоимость квартир необоснованно раздулась, что заставляет многих экспертов говорить о перегреве рынка.

Резкому падению рынка недвижимости могут способствовать две вещи. Сейчас на рынке работает множество застройщиков, то есть предложение со стороны строителей достаточно большое. Однако платежеспособность населения растет не так быстро, и 70–80% покупки жилья осуществляется за счет ипотеки, следовательно, в долг. С 1 июля этого года для банков введены новые нормативы заимствований, которые всерьез повысят стоимость банковских денег. Кроме того, чтобы бороться с инфляцией, Национальный банк увеличил нормы, по которым коммерческие банки бесплатно резервируют деньги в Нацбанке. А это значит, что банк должен заработать деньги, в том числе и на зарезервированной сумме. Соответственно он должен поднять ставки по кредитам. И быть более взыскательным к заемщикам, поскольку денег у него уже меньше. Крупным корпоративным клиентам банки ставки поднять не смогут, так как они имеют весомые рычаги влияния на банк. Таким образом, «слабое звено» – розница и малый и средний бизнес. Поэтому вполне возможно, что осенью кредиты для этих заемщиков вырастут на 1–1,5%.

«Тем, кто набрал кредиты, будет тяжело их обслуживать, новые кредиты станет труднее брать. Это вызовет падение спроса на недвижимость и, как следствие, падение цен, а за этим может произойти обвал рынка. Если 70% стоимости недвижимости взято в долг, а аренда и цены падают, может начаться паника, и на рынке все захотят продавать, и никто не захочет покупать. Хотя эта ситуация не будет продолжаться долго, двухлетний кризис возможен», – считает президент УК Compass Алмас Чукин.

Влияют высокие цены и на рынок аренды. Собственнику выгоднее продать недвижимость, нежели сдавать ее в аренду. Например, ориентировочная цена аренды небольшого магазина – 30 долларов за кв. метр. При покупке эта же площадь будет стоить уже от 5 тыс. долларов. Чтобы окупить магазин, нужно лет 8. Если учесть рост стоимости денег и растянуть период, то получается, что выгоднее не сдавать магазин в аренду, а положить деньги в банк. «Как форма получения доходности недвижимость в Алматы неэффективна. Она дает 6–7% годовых, в то время как в банках можно получить 10–11%, – говорит г-н Чукин. – Людям нравится другое – недвижимость относительно надежна, и привлекательность недвижимости как объекта вложения денег есть стабильная основа, которая постепенно повышается в цене».

ФН действует как обычный инвестор: покупает недвижимость и получает с нее рентный доход, и если недвижимость будет расти в цене и ее можно продать – он также получает прирост в капитальной стоимости

Сами риелторы считают, что рынок недвижимости достаточно инертен. Поиск клиентов может занимать месяцы, а осуществление сделки – месяц. Поэтому представить себе, что инвестиционные квартиры одновременно будут выброшены на рынок и обрушат его, довольно трудно, уверены специалисты Центра коммерческой недвижимости (ЦКН). Часть квартир сдается в аренду и приносит стабильный, почти необлагаемый налогами доход владельцу и не предназначена для продажи. Часть была приобретена по ценам, значительно ниже сегодняшних, и снижение (и даже обрушение) просто понизит ожидаемый доход владельца. Для некоторых инвесторов квартиры – лишь часть диверсифицированного портфеля, и колебание цен также не повлияет на их доходы или на желание продавать их.

Ведущий аналитик ЦКН Ольга Айбасова полагает, что реальной опасностью для рынка недвижимости является зависимость экономики от внешних обстоятельств, в частности от цены на нефть. В случае снижения и даже колебаний макроэкономических факторов рынок действительно может рухнуть. И если одновременно владельцы квартир, приобретенных в кредит, вследствие инфляции, экономического кризиса, разорения и пр. не смогут расплачиваться с банками, очевидно, им придется продавать залоговые квартиры. Однако, как правило, банки озабочены только возвратом собственных средств, которые редко превышают 70% от первоначальной стоимости квартиры. Стремление банков вернуть эти проценты, возможно, также будет способствовать снижению цен на рынке недвижимости.

В любом случае в банковском ипотечном кредитовании коррекция уже происходит. Рост выдачи строительных и ипотечных кредитов значительно снизился за последний год. Если прирост займов на строительство с 2004 по 2005 год составлял 122,75%, то с 2005 по 2006 год – уже 81,4%. Выдача займов физическим лицам на покупку жилья за те же периоды снизилась с 262,16% до 101,66% соответственно.

На ниве коммерческой недвижимости

Учитывая риски жилищного рынка, инвестбанкиры основным объектом инвестирования для ФН видят именно коммерческую недвижимость – складскую, торговую, офисную. «Так как ФН по законодательству является нерисковым, то результаты деятельности данных фондов можно будет освещать в СМИ, давать прямую рекламу, что поможет привлечь часть инвесторов из перегретого сегмента жилой недвижимости, на котором уже начало проявляться замедление динамики роста цен», – говорит директор департамента маркетинга и продаж УК RG Securities Максим Толмачев. По его мнению, в связи с вышеперечисленными ограничениями доходность ФН может составлять в среднем порядка 15–30% годовых, в то время как доходность фондов рискового инвестирования, инвестирующих в недвижимость, на порядок выше. В этом же диапазоне видит доходность НФ и Алмас Чукин, по его мнению, она может составить от 10 до 20% годовых.

В отличие от жилья, рынок коммерческой недвижимости более устойчив. Потребность в бизнес-площадях растет пропорционально деловой активности города. Поэтому в ближайшее время цены в этом сегменте вряд ли будут подвержены отрицательной коррекции. «До 2008–2009 года с рынком офисных площадей ничего не произойдет, – считает партнер компании Scot Holland Евгений Долбилин. – Первый всплеск масштабного ввода офисных площадей по 150–250 тыс. кв. м будет как раз в этот период – мы знаем каждую стройку. В 2008 году они начнут выходить на рынок, 2009 год будет переломным, и только в 2009–2010-м цены могут начать корректироваться». Неудовлетворенный спрос породил большое строительство бизнес-центров класса А. И главная тенденция ближайших лет в том, что рынок коммерческой недвижимости стремительно «зачищается» для крупных игроков. Понятно, что ФН, скорее всего, не смогут потянуть покупку дорогостоящих бизнес-центров. Следовательно, их нишей могут стать бизнес-центры более низких классов, в которых также наблюдается острая нехватка, и рынок складской недвижимости.

Рынок складских помещений довольно молодой и имеет те же проблемы, что и рынок офисной недвижимости. Главная из них – дефицит площадей классов А и В. Предложение же складов низших классов превышает спрос. В результате подобрать склад, соответствующий необходимым параметрам (размер, высота, микроклимат, механизация), довольно проблематично.

И хотя спрос на складские помещения довольно высок и имеет тенденцию к росту (по оценке ЦКН спрос превышает в 1,4 раза существующие предложения, а спрос на качественные складские услуги в 2,7 раза) рынок складской недвижимости очень узкий. Главная проблема сегодня – логистика. Для складских помещений нужны определенного рода клиенты, которые работают с товарами народного потребления. В Казахстане этот рынок очень сложный в силу больших расстояний и малочисленности населения. Кроме того, в республике лишь несколько мощных дистрибьюторских компаний, таких как Procter&Gamble.

«Рынок складских помещений более рисковый, так как нет большого количества игроков – конечных потребителей, как на рынке офисной недвижимости. В работе с офисной недвижимостью больше места для маневра в ценовом сегменте, – считает Евгений Долбилин. – На складскую недвижимость влияет множество факторов: потребление, производство, даже то, что склады находятся, как правило, за территорией города. Если на рынке коммерческой недвижимости случится кризис, то офис в центре города можно быстро перепрофилировать, а склады – нет».

Для инвесторов склады интересны тем, что их дешевле строить. Доходность вложения на 1 доллар тоже может быть высокая, поэтому специалисты говорят о том, что есть смысл вкладывать в этот рынок. При условии строительства высококлассных складов теми темпами, о которых говорят девелоперы, рост цен и соответствие спроса предложению стабилизируются не ранее 2009 года. Цены же на коммерческую недвижимость, по подсчетам аналитиков, будут в течение нескольких лет расти в пределах 5–15% в год.

Уход ФН в нишу коммерческой недвижимости не снимает полностью риски инвестирования. И государство, развивая новые инвестиционные фонды, в первую очередь должно было заняться вопросом снижения общих рисков рынка недвижимости. Пока у инвесторов не будет альтернативы вложению средств – рынок недвижимости будет накачиваться деньгами. А значит, цены и дальше будут расти. Ситуация усугубляется еще и тем, что государство стимулирует строителей строить как можно больше.

Например, используя механизм секьюритизации. Когда застройщик строит недвижимость, срок окупаемости которой составляет в среднем 5–7 лет, он заинтересован в скорейшем возвращении своих инвестиций. А чтобы вернуть деньги быстрее, он создаст SPV, куда и будут поступать все дебиторские платежи от аренды зданий. На сумму задолженности выпустит и разместит на открытом рынке секьюритизированные облигации. Таким образом он вернет деньги от строительства гораздо быстрее и сможет вложить их в новое.

Статьи по теме:
Спецвыпуск

Бремя управлять деньгами

Замедление экономики разводит все дальше банки и реальный сектор

Бизнес и финансы

Номер с дворецким

Карта столичных гостиниц пополнилась новым объектом

Тема недели

От чуда на Хангане — к чуду на Ишиме

Как корейский опыт повышения производительности может пригодиться Казахстану?

Тема недели

Доктор Производительность

Рост производительности труда — главная цель, вокруг которой можно было бы построить программу роста национальной экономики