Ренессанс старых кварталов

Реконструкция старого центра города Шымкента обещает стать не только площадкой по реализации прогрессивных градостроительных и архитектурных проектов, но еще и очень прибыльным мероприятием

Ренессанс старых кварталов

В Южно-Казахстанской области за первое полугодие 2006 года сдано наибольшее количество нового жилья – 411330 квадратных метров (17,28% новостроек по всей республике). Прирост строительства по сравнению с аналогичным периодом прошлого года составил 47%. Таким образом, по данным Агентства РК по статистике, Южный Казахстан прочно утвердился в тройке лидеров по строительству, обогнав даже Алматы, где сдано 346 452 кв. метра жилплощади, и Астану (268 730 квадратов нового жилья).

По мнению специалистов, успешное развитие строительного бизнеса в Южно-Казахстанской области обусловлено прежде всего огромным спросом на недвижимость.

Хотя цены на квартиры и дома в Шымкенте еще не догнали алматинские или астанинские (и, будем надеяться, вряд ли догонят), они уже достигли того уровня, когда строительство нового жилья становится выгодным и перспективным. Причем это касается не только так называемого муниципального жилья по госпрограмме, где стоимость 1 квадратного метра фиксирована на уровне 500 условных единиц. Стабильным спросом пользуются и более дорогостоящие новостройки. А если так, то нет смысла ограничиваться возведением каких-то стандартных типовых «нью-хрущевок». И строители, и архитекторы могут позволить себе полет фантазии в проектировании новых зданий и целых микрорайонов.

Именно такой расчет был сделан, когда в Шымкенте решили начать реконструкцию микрорайона старого города.

– По заданию акима мы разработали сначала ориентировочный, а затем и более подробный проект реконструкции старого города, – рассказывает советник акима по вопросам строительства и архитектуры Бахытжан Аширбаев. – Подход был комплексный, и по каждой теме работали специалисты. Ни времени, ни сил не жалели, зато в итоге получили действительно перспективный проект.

Прибыльная застройка

Долгое время в Шымкенте велись споры вокруг историко-культурной ценности архитектуры старого города. Окончательный ответ дала специальная экспертиза научно-исследовательского центра «Историко-культурное наследие». Официальный вывод экспертов гласил, что градостроительную ценность имеет только сам ландшафт района и сетка улиц, сохранившаяся с XVII века. Среди памятников архитектуры в старом городе сохранились лишь два объекта – мечеть и школа постройки XVIII–XIX веков. Остальная часть зданий, а это в основном одноэтажные саманные дома, стихийно выстраиваемые и перестраиваемые жителями на протяжении последних десятилетий, ни исторической, ни архитектурной ценности не имеют.

«Географическое» расположение района старого города очень перспективно в плане градостроительства, так как он находится буквально в центре Шымкента. Между тем здесь расположен преимущественно частный сектор старой постройки с очень слабой, а то и вообще отсутствующей коммунальной инфраструктурой.

Для анализа всех пассивов и активов был произведен строгий расчет. Старый город занимает порядка 60 гектаров, где расположено 600 частных домостроений. Эти дома и попадают под снос, и домовладельцы вправе рассчитывать на компенсацию. Изначально сумма компенсации определялась в 50 тыс. у.е. каждому домовладельцу, что очень выгодно по шымкентским меркам. Таким образом, общая сумма компенсации составила 30 млн у.е. Расчетная величина инвестиций на строительство нового микрорайона – 384 млн у.е. Итого в пассиве 414 млн у.е.

Жилая площадь высотных новостроек, планируемых на данной территории, составляет порядка 640 тыс. кв. метров. Ориентировочная стоимость нового жилья – 1500 у.е. за кв. метр. В итоге продажа квартир в новом микрорайоне даст порядка 900 млн у.е. Это и есть актив.

Итоговый баланс – порядка 486 млн у.е. чистой прибыли. Заметим, что расчет изначально делался с некоторым запасом в сторону пассива, но даже если теперь допустить еще 10–20% издержек, все равно рентабельность проекта приближается к 100%. Есть чем заманивать инвесторов.

В то же время город получит в центре не трущобы и самострой, а современный и благоустроенный жилой комплекс. Для Шымкента, где остро стоит дефицит жилья, это очень актуальный вопрос. Так что есть к чему стремиться и городскому акимату.

Таким образом, будущее старого города было предрешено.

Новое в старом

– Изначально для инвестирования мы предлагали целый проект реконструкции городского района, – говорит Бахытжан Аширбаев. – То есть задачу непосредственного проектирования зданий и инфраструктуры в микрорайоне решали силами шымкентских архитекторов, в соответствии с принятым в Шымкенте генеральным планом градостроительства.

Весь микрорайон предполагается сделать полностью пешеходным, оставляя по периметру все подъездные пути и подземные гаражи

 В первую очередь, конечно, учитывали сохранность ландшафта и сетки улиц – тех самых исторических ценностей старого города. Для этой цели высотные 16–24-этажные дома проектировались не прямолинейными, а с изогнутыми формами. Это создает и неповторимый колорит, и сохраняет улицы, названия которых акимат даже не будет менять. Весь микрорайон предполагается сделать полностью пешеходным, оставляя по периметру все подъездные пути и подземные гаражи. Запланировано строительство новой школы, двух детских садов, медицинских и культурных учреждений, пожарной части.

Отдельной строкой идет обустройство двух городских рек Кошкар-аты и Кара-су, проходящих по территории старого города. Сейчас они представляют унылое зрелище захламленных и замусоренных сточных канав. В будущем микрорайоне им отводится центральное место благоустроенных зон отдыха горожан.

Поменять местожительство

Инвестиционный проект старого города был размещен в интернете. Идеей сразу заинтересовалось несколько строительных фирм Казахстана, однако реальным партнером стала совместная американо-казахстанская фирма «Зере». Представителям компании особенно понравилась экологическая направленность проекта. По их мнению, современная урбанизация и техницизм должны идти в симбиозе с вопросами экологии и сохранения природы – только тогда это действительно прогресс и современность.

Участие в реализации подобных программ поднимает престиж компании. Подробно знакомясь с проектом шымкентских архитекторов, представители фирмы внесли свои предложения. Например, учитывая высотность зданий, они взялись обустроить на них висячие сады.

В настоящее время начинается заключение договоров жильцов старого города с инвесторами. В ГКП «Шымкент жер» поступило уже несколько десятков заявлений от старогородцев, изъявивших желание получить компенсацию и покинуть свои дома. Все вопросы переселения и сноса старого города планируется завершить к будущему лету.

Шымкент

Статьи по теме:
Спецвыпуск

Риски разделим на всех

ЕАЭС сталкивается с трудностями при попытках гармонизации даже отдельных секторов финансового рынка

Экономика и финансы

Хороший старт, а что на финише?

Рынок онлайн-займов «до зарплаты» становится драйвером развития финансовых технологий. Однако неопределенность намерений регулятора ставит его развитие под вопрос

Казахстанский бизнес

Летная частота

На стагнирующий рынок авиаперевозок выходят новые компании

Тема недели

Под антикоррупционным флагом

С приближением транзита власти отличить антикоррупционную кампанию от столкновения политических группировок становится труднее