Реинкарнация ЖССБ

Правительство предпринимает очередную попытку активизировать работу Жилстройсбербанка, предложив ряд изменений в соответствующие законы. Однако поправки приведут лишь к повышению спроса на рынке и не решат главной задачи – обеспечить доступ к жилью гражданам с низкими и средними доходами

Реинкарнация ЖССБ

Изначально система жилищно-строительных сбережений, которая вводилась в 2000 году по инициативе бывшего главы Нацбанка Григория Марченко, логично встраивалась в общую концепцию разделения потенциальных новоселов по покупательной способности. Сам инициатор так определил место системы жилстройсбережений (ЖСС) в государственной жилищной политике: «Для определенных категорий населения и тех, чье жилье попадает под снос, государство должно строить социальное жилье, не подлежащее приватизации. Для нижней части среднего класса запустить схему жилстройсбережений, которая будет поощряться премиями из бюджета для тех, кто накопил в течение года определенную сумму. Для верхней части среднего класса развивать ипотеку, где роль государства сводилась бы только к рефинансированию банков на вторичном рынке и участию в создании фонда гарантирования ипотечных кредитов». Впервые выступая публично в должности председателя ?ЖССБ, Нурбиби Наурызбаева уточнила: «По нашим прогнозам, это более 2 млн человек, та часть экономически активного городского населения, которая имеет доход от 10 до 70 тыс. тенге». С тех пор стал использоваться штамп – «система жил?стройсбережений является альтернативой ипотечному кредитованию и ориентирована на предоставление возможности семьям с невысоким доходом получать займы на покупку, ремонт, обмен жилья». Это заклинание повторялось и при всех последующих изменениях в законе.

Немецкая копилка с казахстанским дном

Несмотря на принятый в 2000 году закон «О жилищных строительных сбережениях в РК», частники не спешили создавать жилстройсбербанки. Поэтому в 2003 году правительство приняло решение о создании ОАО «Жилищный строительный банк Казахстана» со 100-процентным участием государства в уставном капитале. Предполагалось, что при условии накопления клиентом 50% договорной суммы в среднем под 3% недостающие 50% будут выдаваться в виде ссуды под 5–7%. Для вкладчиков были учреждены госпремии в размере 20% от размера поощряемого годового вклада, который установлен на уровне 60 МРП. Вроде бы заманчивое предложение для небогатых клиентов – копить деньги под 23%. Даже за минусом инфляции это больше, чем в коммерческих банках. Однако на 1 января 2005 года ЖССБ было заключено всего 4,7 тыс. договоров на сумму 2,57 млрд тенге. Общая сумма фактических накоплений по договорам о жилищных строительных сбережениях на тот же период составила 230,55 млн тенге, премия государства – 26,99 млн тенге, вознаграждение банка – 2,16 млн тенге. Результат оказался во много раз скромнее, чем предполагалось при создании системы ЖСС.

Система ЖСС остается прежде всего инструментом вложения капиталов, а не средством решения жилищной проблемы

При учреждении Жилстройсбербанка за основу была взята модель немецких стройсберкасс, которая позволила послевоенной Германии полностью решить жилищную проблему. Подобные системы также прижились в странах Европы. Кстати, с 1998 года, несмотря на отсутствие специального закона, такая схема работает и в России. По данным Российской гильдии застройщиков, в подобных кассах участвуют примерно 250 тыс. человек. Несмотря на незначительный по российским меркам масштаб, важно, что это инициатива снизу. Государство не поддерживает ее, нет и соответствующего законодательства.

Системы многолетних накоплений пользуются спросом в странах с устоявшейся политикой и экономикой. В странах СНГ с переходной экономикой, в которых очень высоки темпы роста стоимости квадратного метра недвижимости, где очень высок коэффициент доступности жилья (отношение стоимости 1 кв. м к номинальной среднемесячной зарплате) и нет безусловного доверия к банкам, у ЖССБ не очень много клиентов. При переносе немецкого опыта на казахстанскую действительность не скорректированы величины госпремий и процентов по вкладам. В странах Европы доходность по жилстройсбережениям равна или даже выше доходности по депозитам в коммерческих банках. Кроме того, премии государства в 1,5–2 раза выше номинальной зарплаты. Да и стоимость жилья стабильна. В Казахстане, подписав договор на сумму, достаточную на момент заключения для покупки трехкомнатной квартиры, через пять-семь лет, когда придет время оформлять заем, этих денег не хватит даже на однокомнатную.

Не желая отказываться от системы ЖСС, в мае 2005 года для привлечения вкладчиков правительство вносит изменения в закон «О жилстройсбережениях в РК». А именно: необходимая для получения жилищного займа сумма накоплений была снижена с 50 до 25% при размере кредита не более 5 млн тенге и сроке возврата 7 лет. Категориям служащих, подпадающих под действие госпрограммы, – бюджетникам, госслужащим, молодым семьям при накоплении 25% договорной суммы за три года расплачиваться по кредиту можно до 25 лет.

Чтобы обойти требование по минимальному сроку накоплений в 3 года, было введено понятие промежуточного займа. Однако это нововведение в плане ускорения получения денег на покупку жилья могло заинтересовать лишь достаточно обеспеченных клиентов. Промежуточный заем выдавался тем, кто накопил 50% договорной суммы быстрее требуемых по закону 3–5 лет под 7,2% для клиентов по госпрограмме и под 8% для остальных. Процентные ставки по сбережениям так и остались низкими, но увеличилась госпремия за счет увеличения размера поощряемого годового вклада с 20% от 60 МРП до 20% от 200 МРП. Минимальный расчетный показатель ежегодно утверждается при принятии бюджета и последнее время стабильно растет. Сегодня МРП равен 1092 тенге по сравнению с прошлогодними 1030 тенге, соответственно растет и размер госпремии. Суммы, направленные на погашение вознаграждений по жилищным займам, стали относиться на вычеты, а также не облагались налогом премии государства по вкладам. Тогда же было внесено разрешение на открытие одним физическим лицом нескольких счетов – на разные цели, но с получением госпремии лишь на один из них. Выгоднее (многие это сообразили сразу) оформить несколько счетов на родственников и знакомых, получая как минимум 22% годовых на накопленную за год сумму, не превышающую 200 МРП.

Принятие этих мер заметно повлияло на приток новых вкладчиков. На 1 января 2007 года в ЖССБ было заключено 34617 договоров на общую договорную сумму 27,14 млрд тенге. На сумму до 2 млн тенге заключено 90,3% договоров, в том числе 41,3% на сумму до 250 тыс. тенге. На такие деньги жилье в Астане и Алматы не купишь. Скорее всего, цель заключения контрактов была другая: ремонт жилья, покупка стройматериалов, обмен, накопление первоначального взноса по ипотеке в других банках. На сумму 2 млн тенге и более приходится 9,7% контрактов. Если смотреть по возрастному составу, то 22% клиентов – до 18 лет. То есть почти четверть вкладов оформляется на детей. Получается, что система ЖСС остается прежде всего инструментом вложения капиталов, а не средством решения жилищной проблемы. При этом планируемой клиентской базы – 110 тыс. человек к 2007 году – не достигнуто.

Очередная порция допинга

Недавно правительством разработаны и внесены в парламент новые изменения и дополнения в законодательные акты по вопросам строительных сбережений. Предложено отказаться от схемы 25/75 (когда вкладчик, накопив лишь 25% от договорной суммы, получает ее целиком) и вернуться к первоначальной схеме 50/50. Это обусловлено тем, что для схемы 25/75 число вкладчиков должно возрастать год от года кратно. Если поправка не будет принята, то, по данным ЖССБ, в 2007 году денежный разрыв между притоками и оттоками капитала составит 22,4 млрд тенге. А к 2010 году, если доля договоров по схеме 25/75 останется на сегодняшнем уровне (66% от общего количества), разрыв достигнет 71,5 млрд тенге. В 2005 году, когда принималась эта схема, было ясно, что понадобится постоянная подпитка из бюджета. Было принято решение об увеличении капитализации ЖССБ до 12,26 млрд тенге. Но обязательства выполнены примерно на две трети. Поэтому для определения очередности выдачи кредитов банк применяет свои оценочные показатели, основывающиеся на выполнении графика накоплений, возрасте, социальном положении. На 1 января этого года договорная сумма у банка жилстройсбережений – 27,1 млрд тенге. На сегодня, в первый год выдачи жилищных займов (поскольку первые договоры были заключены в ноябре 2003 года и 3 года обязательного накопления истекли лишь недавно), доля банка на рынке ипотечного кредитования составляет около 2%. По мере наступления сроков по договорам, заключенным позднее, их уже на порядок больше, доля займов ЖССБ будет возрастать.

Очередные поправки скорее в интересах обеспеченных граждан, использующих систему ЖСС не как единственное средство для приобретения крыши над головой, а для получения льготных кредитов, прибыли, эффективного размещения капитала

Именно поэтому, пытаясь сократить разрыв между поступлениями и оттоком капитала и прийти к более устойчивой, замкнутой системе, ЖССБ предлагает вернуться к схеме 50/50. Это должно, по мнению разработчиков законопроекта, стабилизировать ситуацию и уменьшить ежегодные бюджетные дотации для ликвидации кассового разрыва. Вряд ли это произойдет. Поскольку авторы законопроекта предлагают ввести в систему ЖСС дополнительный продукт – предварительный заем. Заключив договор с жилстройсбербанком, клиент может оформить предварительный заем на получение всей суммы целиком, сразу, без накопления ее части. После чего гражданин выплачивает процент по займу (ориентировочно 8%, но для госслужащих и бюджетников по госпрограмме возможно снижение ставок до 3%) и взнос по накоплению.

Для этих займов планируется использовать собственные средства банка, заемные, привлеченные средства, за исключением жилстройсбережений. Конечно, такие привлекательные условия не могут быть доступны для всех – никаких денег не хватит, чтобы удовлетворить всех желающих купить жилье дешевле, чем по ипотеке. Должны быть какие-то ограничения. Пока в законопроекте в качестве оного пространная фраза – решение о выдаче предварительного кредита ЖССБ принимает «в зависимости от ситуации в банке». Но такие формулировки обычно классифицируются как коррупционные. Возможно, выдачу предварительных кредитов свяжут с получением дешевого жилья по госпрограмме. Что вызывает еще больше вопросов из-за отсутствия транспарентности. Мировая история, в том числе и наша, ясно показывает, что там, где возникают ограничения, всегда есть злоупотребления. Но, может быть, ЖССБ все-таки сможет удовлетворить потенциальный спрос? Ответ на этот вопрос скорее отрицательный. Поскольку на сегодня активы банка составляют всего 15,544 млрд тенге. Финансовые инструменты, в которые банк может вкладывать свободные деньги, – это ценные бумаги Минфина, Банка развития Казахстана и Казахстанской ипотечной компании. То есть в низкодоходные инструменты. В строительную отрасль, при всей прибыльности бизнеса, ЖССБ по закону инвестировать не может из-за высоких рисков. Следовательно, остаются два выхода – либо накачивание средств из бюджета, либо избирательный принцип («по мере возможностей банка») при выборе граждан, с которыми банк будет заключать договоры предварительного кредита.

В проекте закона имеется еще одно предложение, интересное для граждан с достатком. Из обязательных условий для получения жилищного кредита планируется исключить срок накопления в три года. При желании немедленного получения договорной суммы вкладчику нужно внести 50% от ее объема. А дальше – выплачивать процент по кредиту, который значительно ниже ставки по ипотеке в любом из коммерческих банков.

Также разработчики предлагают ввести норму, согласно которой договор может заключаться предприятиями в пользу третьих лиц. При этом для стимулирования юридических лиц предлагается ставшее уже неотъемлемой частью любого законопроекта введение налоговых льгот. Пока МЭБП категорически против таких льгот, поскольку эта норма, не исключено, может использоваться для «оптимизации» налоговой нагрузки.

При сопоставимом с КИК объеме финансирования ЖССБ при условии принятия этих норм парламентом может обрушить сложившуюся ипотечную систему.

Это уже не Жилстройсбербанк

Заместитель директора департамента розничного бизнеса Банка ЦентрКредит Арман Сагатбеков медленное развитие системы жилстройсбережений объясняет двумя причинами: низкой финансовой культурой населения и неуправляемым ростом цен на недвижимость. «Система хорошо работает в тех странах, где население думает на перспективу и откладывает деньги на будущее детей. Этому способствует и экономическая стабильность. У нас не только низкая культура сбережений, но и цены на жилье растут столь стремительно, что люди не хотят откладывать деньги годами, а предпочитают купить квартиру сразу. Стагнация рынка недвижимости и развитие культуры сбережений – основные условия, при которых система жилищных сбережений будет востребована», – говорит он. В то же время г-н Сагатбеков считает, что ЖССБ сможет составить конкуренцию банкам второго уровня в сегменте ипотечного кредитования, если изменения в закон будут носить рыночный характер и учитывать интересы населения.

Учитывая логику предлагаемых изменений, ясно, что очередные поправки скорее в интересах обеспеченных граждан, использующих систему ЖСС не как единственное средство для приобретения крыши над головой, а для получения льготных кредитов, прибыли, эффективного размещения капитала. Кроме того, предлагаемые поправки могут значительно повлиять на рынок ипотечного кредитования и на сам рынок недвижимости. При превышении спроса над предложением разработчики законопроекта продолжают стимулировать спрос. Это будет и дальше подстегивать темпы роста цен на квадратные метры. А значит, по-прежнему граждане с низкими доходами не смогут «догнать» возрастающие суммы необходимых накоплений для получения жилищных займов. Тем более что в стране не ведется мониторинг спекулятивной составляющей на рынке жилья и не анализируется ситуация по частным инвестициям в недвижимость.

В ряде стран для защиты от спекулятивных сделок частных инвесторов, скупающих жилье для последующей перепродажи, вводятся различные налоговые, запретительные меры. Например, в США при перепродаже квартиры довольно высоки налоги на полученный доход, что делает инвестирование в жилье невыгодным. В России применяется система, по которой при продаже квартиры, находившейся не менее трех лет во владении продавца, налог не платится. Если же проданная квартира была во владении менее трех лет, то полученная сумма, за вычетом 1 млн руб., облагается 13-процентным подоходным налогом. Но, разочаровавшись в эффективности этой схемы, россияне рассматривают вариант применения режима налогообложения, когда величина налога обратно пропорциональна сроку владения квартирой. Если квартира продается через год после покупки, может быть установлен 50-процентный налог от ее продажной стоимости, а после 5–6 лет – 13-процентный. При этом планируется убрать миллионный вычет, чтобы продавец платил налог исходя из полной стоимости. Предлагается ввести шкалу, при которой налогооблагаемой базой должна стать разница между ценой покупки и ценой продажи квартиры.

«Доступное жилье – понятие растяжимое, – считает сенатор, президент Ассоциации застройщиков Казахстана Фарид Галимов. – К приоритетам социальной политики должно быть отнесено строительство именно социальных арендных домов. Необходимо, чтобы ежегодная доля строительства социальных арендных домов составляла не менее 15% от общей площади сдаваемого в год жилья». Только так, по его мнению, можно решить проблему обеспечения доступа к жилью гражданам с низкими доходами. Более того, совершенно ясно, что решать проблему жилья для малообеспеченных и бюджетников государство может исключительно за счет расширения предложения. А это означает радикальный пересмотр жилищной программы с внятными действиями государства по стимулированию строительства дешевого жилья.

Статьи по теме:
Казахстан

От практики к теории

Состоялась презентация книги «Общая теория управления», первого отечественного опыта построения теории менеджмента

Тема недели

Из огня да в колею

Итоги и ключевые тренды 1991–2016‑го, которые будут влиять на Казахстан в 2017–2041‑м

Казахстан

Не победить, а минимизировать

В Казахстане бизнес-сообщество призывают активнее включиться в борьбу с коррупцией, но начать эту борьбу предлагают с самих себя

Международный бизнес

Интернет больших вещей

Освоение IoT в промышленности позволит компаниям совершить рывок в производительности