Экономические законы никто не отменял

Прежние факторы, влиявшие некогда на рост цен на недвижимость, – общеэкономический рост, повышение благосостояния населения и растущие цены на строительные материалы – уже не актуальны

Экономические законы никто не отменял

Каковы сейчас основные моменты, порождающие повышение цен на недвижимость, а также как сложившаяся ситуация отразится на казахстанской экономике, «Эксперту Казахстан» рассказал директор исполкома – заместитель председателя совета казахстанской ассоциации оценщиков Александр Калинин.

– Александр Николаевич, каковы причины растущих цен на недвижимость?

– Приоритетным на рынке недвижимости становится спекулятивный фактор: покупка ради продажи, игра «деньги в деньги». Сейчас доля спекулятивных сделок на рынке недвижимости составляет порядка 60–65%.

Существует горстка людей – около 4–5% – активных участников этого рынка, заинтересованных лишь в одном – в повышении цен. Но я совершенно четко могу сказать, что существуют абсолютно «железные» экономические законы, которые, хотим мы того или нет, говорят, что мы стоим у порога экономического кризиса – дефолта. История учит нас, что в большинстве стран экономический кризис начинался именно с рынка недвижимости и, в том числе, с рынка ипотечного кредитования. Банки второго уровня все больше занимают за рубежом. В некоторых банках доля ипотечного кредитования и кредитования строительства превышает 50 и более процентов. Еще одна проблема, связанная с рынком недвижимости, – выдача кредитов, которые фактически не обеспечены реальными доходами. В этом случае обеспечением кредитов остается сама квартира, залоговая недвижимость.

Всемирный банк уже отнес Казахстан и Россию к зонам повышенного риска в сфере ипотечного кредитования. Мы должны задуматься, потому что западные инвесторы будут спасать собственный капитал, требовать возврата собственных средств. Но за счет чего мы будем их возвращать? За счет того, что строится и что должно продаваться по огромным ценам?

– На сколько процентов эти факторы увеличивают конечную цену квадратного метра?

– До 50–60% повышения цены идет за счет внутренней перепродажи и искусственного поддержания цен. Ипотека и дополнительное страхование, а также фактор, связанный с банковскими рисками, – еще 12–13%. Сейчас крупные застройщики, возводя огромные жилые комплексы, вынуждены брать на себя обязательства по строительству социальных объектов, но их обязаны строить акиматы или же они должны возмещать расходы застройщиков из бюджетных средств. Однако крупные корпорации берут все это на себя, в конечном итоге затраты вкладываются в конечную стоимость квадратного метра. Этот фактор, на наш взгляд, составляет 12–15%.

Чтобы получить разрешение на строительство, необходимо иметь 27 согласований. Всем понятно, каким образом они получаются, у чиновников весьма велики аппетиты. На наш взгляд, коррупционная составляющая – 12–15%.

– А каким образом может повлиять легализация на ситуацию на рынке недвижимости?

– Процесс легализации будет являться важнейшим фактором стабилизации ситуации на рынке. Сейчас кровь спекуляции – это «черные» деньги, которые приходят на рынок и дестабилизируют цены. Когда легализация закончится, надо будет объяснять происхождение денег. Тогда отношение квадратного метра и свободных денег будет в сторону квадратного метра, это стабилизирует цены.

В государстве существует перечень социальных товаров. Мне кажется, пришло время хотя бы ненадолго внести жилье в этот перечень для того, чтобы государство жестко регулировало цену на него. Не пропадут крупные корпорации, они смогут вполне нормально заработать. Сейчас же себестоимость квадратного метра – 550–600 долларов, продается же он за 1700–1800 долларов, т.е. разница идет в карманы посредников.

Статьи по теме:
Казахстан

От практики к теории

Состоялась презентация книги «Общая теория управления», первого отечественного опыта построения теории менеджмента

Тема недели

Из огня да в колею

Итоги и ключевые тренды 1991–2016‑го, которые будут влиять на Казахстан в 2017–2041‑м

Казахстан

Не победить, а минимизировать

В Казахстане бизнес-сообщество призывают активнее включиться в борьбу с коррупцией, но начать эту борьбу предлагают с самих себя

Международный бизнес

Интернет больших вещей

Освоение IoT в промышленности позволит компаниям совершить рывок в производительности