Слагаемые элитности

Редакция журнала «Эксперт Казахстан» совместно с компанией Sun Realtyподготовили рейтинг элитной недвижимости Астаны

Слагаемые элитности

Сейчас очень многие проекты позиционируются как элитные. Но в то же время сами застройщики говорят об отсутствии как элитных жилых объектов в Астане, так и единой классификации в данном сегменте. Использование термина «элитный» является эффективным маркетинговым инструментом для строительных компаний и риелторов. Таким образом, размывается само понятие «элитная» недвижимость, что в итоге приводит к девальвации этого понятия. И данный рейтинг лишь условно можно назвать «Рейтингом элитной недвижимости». Его объектом является первичная жилая недвижимость (строящиеся многоквартирные жилые дома) столицы, стоимость которой по состоянию на конец апреля 2007 года превышала 1800 долларов за 1 кв. м. Порог в 1800 долларов был выбран для того, чтобы очертить круг объектов рейтинга. В поле зрения попало 13 объектов:

  1. «Альбион» (АО «Корпорация «Строй Контракт»)
  2. Жилой дом класса VIP (ТОО «Асем Кала»)
  3. «Северное сияние» (корп. «Базис-А»)
  4. «Авиценна» (ТОО «Стройинвест–СК»)
  5. «Отрада» (ТОО «Ромул»)
  6. «Ак булак-3» (ТОО «Евразия Стройинвест»)
  7. На Водно-Зеленом бульваре (корп. «Базис-А»)
  8. «Абай» (ТОО «Стройинвест – СК»)
  9. Highvill (ТОО «Хайвил Казахстан»)
  10. Резиденция Kempinski (ТОО Okan Holding)
  11. Luxus Haus (ТОО «Каблан»)
  12. «Триумфальный» (корп. «Базис-А»)
  13. Green Village (ТОО «Тандем Астана»)

Однако некоторые застройщики информацию о своих объектах не предоставили.

Каждому – свое

Для каждого из представителей строительной отрасли понятие «элитное жилье» включает различные параметры. Правда, есть несколько критериев, являющихся основополагающими. Во-первых, это качество строительных и отделочных материалов, во-вторых, наличие современных коммуникаций и инфраструктуры, в-третьих, престижный район. Кстати, экология имеет второстепенное значение. «Экологичность – это где-то за городом. Но месторасположение за городом больше подходит для строительства коттеджных поселков. Многие люди в Астане сейчас все больше времени проводят на работе, поэтому хотят иметь жилье поближе к ней», – считает председатель совета директоров корпорации «Базис-А» Александр Белович. Иного мнения придерживается Кайрат Алталипов, директор ТОО «Асем Кала»: «Экологичность – это близость зеленой зоны, парков, скверов, а не оживленный городской район где-то у дороги с интенсивным движением». Если говорить о географии – наиболее элитным районом в Астане считается проспект Республики, а также левый берег Ишима. «Если брать критерий районирования, то обязательно наличие сложившихся коммуникаций. Левый берег – это жилье на перспективу. Через 5 лет дома там будут дороже, чем на проспекте Республики», – уверена Наталья Овчаренко, начальник юридического отдела ТОО «Стройинвест-СК». Причина столь пристального внимания именно к этому району, по мнению г-жи Овчаренко, проста: «В Астане, кроме реки, ничего нет, ни озер, ни лесных массивов».

В Астане наиболее востребовано жилье эконом и элит-класса

Но в то же время в скором будущем другие районы станут не менее интересными. Главное условие – наличие инфраструктуры, а также формирование однородного социального слоя жильцов.

В данное же время одним из определяющих факторов выбора места для будущего строительства для застройщиков является не столько степень его удаленности/приближенности к городскому центру, развитость инфраструктуры, экологическая составляющая, а генплан.

Учитывается и фактор этажности. Как правило, считается, что элитная недвижимость малоэтажна. Но это правило не является основополагающим для Казахстана. По мнению экспертов, элитными могут быть и многоэтажные строения. В нашем случае все зависит от предпочтений потребителей. «Многие люди считают, что до 4 этажей – это и есть жилье элит-класса. А есть те, кто уверен, что элитное жилье – это прекрасный вид из окна», – говорит Темирхан Ержанов, главный инженер ТОО «Хайвил Казахстан». По словам Натальи Овчаренко, «элитное жилье может быть как малоэтажным, так и многоэтажным. У нас малоэтажное жилье считается элитным лишь в силу того, что земля дорогостоящая». Дело в том, что все затраты – от выплаты компенсаций жильцам сносимых домов до прокладки коммуникаций – ложатся на застройщиков. Потому строительство высотных домов является более рентабельным. Помимо этого, согласно генеральному плану города Астаны существуют районы малоэтажной и многоэтажной застройки. Вероятнее всего, коттеджное строительство в Астане начнет более активно развиваться только после того, как будет застроен центр города.

Пока же наиболее востребованным на астанинском рынке является жилье эконом- и элит-класса. Что связано с дефицитом предложения в этих сегментах. «Чем дешевле квартира, тем более она востребована. Но мы говорим именно о количестве желающих приобрести жилье, а не о том, что среди этих людей есть единицы, желающие и имеющие возможность купить пентхаус. По своему опыту могу сказать, что если, к примеру, есть 1, 2, 3, 4, 5-комнатные квартиры, то быстрее всего продаются именно 1- и 2-комнатные. Это говорит о более приемлемой цене на них, а не о том, что люди хотят жить именно в 1-комнатных», – считает начальник юридического отдела ТОО «Стройинвест-СК».

Дефицит концептов

В то же время, по словам специалистов, в Астане немного действительно интересных концептуальных решений. Покупатели стали более требовательны. «Пять лет назад покупателю было неважно, в каком районе, какой дом, устраивала черновая отделка. Сейчас покупатель ищет жилье с чистовой отделкой, ищет хороший район, первое, что он хочет, – комфорт и удобства, – уверен г-н Ержанов. – Думаю, что покупателю не жалко платить за очень качественную отделку и за высокотехнологичное жилье, так сказать, встроенные опции: подземный автопаркинг, охрана, домофон. На это есть большой спрос. И чтобы в каждом комплексе было как централизованное, так и автономное отопление, электроснабжение, водоснабжение, т.е. страховка».

«Наши клиенты – люди, побывавшие за границей, у которых сложилось мнение о том, каким должно быть жилье. Они предъявляют конкретные требования, например, наличие джакузи с гидромассажем, многие хотят теплые полы и т.д.», – говорит руководитель проекта Luxus Haus Кристофер Питч. И застройщикам приходится соответствовать реалиям времени.

Строительные компании зачастую сами выступают в роли управляющих компаний домов, сданных в эксплуатацию. «Мы эксплуатируем объекты, у нас есть специальная компания в Астане. Почему она будет лучше работать, чем КСК? Потому что для ее нормальной деятельности нам иногда приходится ее спонсировать. Бывает, что на какие-то нужды недостаточно денег, собранных с жильцов, – не все вовремя платят. Также необходима спецтехника, инструменты, материалы, и мы это предоставляем, чтобы обслуживающая компания могла оказывать максимум услуг. Помимо обычных услуг – уборки и текущего ремонта, есть также доставка товаров, билетов, заказ такси. Надо забрать ребенка из школы – заберем», – рассказывает г-н Белович.

Все элитнее и элитнее?

На сегодняшний день недвижимость в Астане, в частности элитная, является привлекательным объектом инвестирования, несмотря на то что на столичном рынке недвижимости есть периоды подъемов и спадов. Некоторые эксперты предрекают рост цен до алматинских, другие называют цифру в 9 тыс. долларов за 1 кв. м элитного жилья. Третьи – более осторожны. «Пока жилье привлекательно для инвестирования, но идет большой спад ажиотажа», – отмечает директор СК «Асем Кала» Кайрат Алталипов. «Мне кажется, цена сильно расти не будет. Постепенно поднимется до 3 тыс., не выше», – считает г-н Ержанов.

Если говорить о тенденциях в строительстве, то, вероятнее всего, уже в скором времени в Астане появятся действительно элитные объекты. «Вкусы и потребности у человека растут. И то, что сейчас считается жильем высокого уровня, завтра будет обычным. Богатые люди захотят чего-то другого», – прогнозирует глава «Базис-А».

В то же время, по словам г-на Питча, «жилье высокого качества исполнения будет стоить дороже, потому что его очень мало».

[inc pk='373' service='table']
Статьи по теме:
Спецвыпуск

Бремя управлять деньгами

Замедление экономики разводит все дальше банки и реальный сектор

Бизнес и финансы

Номер с дворецким

Карта столичных гостиниц пополнилась новым объектом

Тема недели

От чуда на Хангане — к чуду на Ишиме

Как корейский опыт повышения производительности может пригодиться Казахстану?

Тема недели

Доктор Производительность

Рост производительности труда — главная цель, вокруг которой можно было бы построить программу роста национальной экономики