Рост на грани стагнации

Пока оснований для ускорения темпов роста рынка жилищного строительства нет, считает директор консалтинговой компании Qncepto Олег Алферов

Олег Алферов
Олег Алферов

— Процесс восстановления рынка пока не отмечен стабильностью. С одной стороны, фундаментальные условия для поступательного роста сформировались. В 2009–2010 годах. ВПП прирастает более чем на 7%. Пусть в уходящем году мы, вероятно, и получим 5-процентные темпы, но начиная с 2010 года реальные доходы казахстанцев, за минусом инфляции, ежегодно растут в среднем на 7,5%. Доступность жилья, как соотношение средней стоимости квартиры и уровня доходов, возрастает.

Одновременно снижается среднедушевая долговая нагрузка. По сравнению с пиковыми цифрами 2007 года она упала более чем вдвое. Объем ипотечных займов в октябре текущего года превысил прошлогодний уровень на 29%. Это вчетверо ниже рекордных докризисных значений, но потребительский спрос сегодня лишен спекулятивной компоненты. И хотя требования к платежеспособности заемщиков смягчаются незначительно, средняя ставка ипотечного займа сократилась с докризисных 13–14% до сегодняшних 12%. Кроме того, недавно смягчены условия финансирования через ЖССБК и КИК.

На протяжении последних четырех лет активность на жилищном рынке растет практически линейно. Но этот рост крайне неоднороден в региональном разрезе. За неполный год, с января по ноябрь, число сделок выросло более чем на 9% (относительно к декабрю 2011-го). Цифра обеспечена прежде всего продажами в столичном регионе, СКО и нефтедобывающих областях.

На рынке Алматы сохраняется крайне умеренный рост основных показателей, балансирующий на грани стагнации. Если в среднем по республике в 2012 году были зафиксированы самые высокие темпы роста цен за весь посткризисный период (14,2% и 10,5% в ноябре 2012 г. к декабрю 2011 г. на вторичном и первичном рынке соответственно), то в Алматы стоимость нового жилья поднялась на 1,8%, благоустроенного во вторичном сегменте — на 2,2%.

Основной вклад в цену квадратного метра нового жилья внесли регионы с менее развитым рынком — Талдыкорган, Семипалатинск, Актобе, Кокшетау. Стоимость вторичной недвижимости наиболее заметно выросла в Шымкенте, Семипалатинске, Караганде и Таразе. Высоки темпы ценовых показателей и в Астане: 15,4% в сегменте первичной недвижимости и 36,2% для повторно проданной.

Другой негативный симптом — падение инвестиций в жилстроительство. По итогам текущего года они заметно просядут. В 2011-м капиталовложения в этом секторе не вплотную, но приблизились к значениям нерекордного 2008 года. По итогам 11 месяцев 2012 г. инвестиции в жилищное строительство рухнули на 18% в Алматы и почти на четверть в столице, на 7,3% — в среднем по республике. По росту вложений лидируют Павлодар, восток и север страны, а также Костанай.

В столице достигнут промежуточный предел рыночного предложения. По неполным итогам года ввод жилья в Астане упал почти на 23%. Одновременно наиболее высокую динамику ввода демонстрируют Алматы, Павлодар, Южный Казахстан. Но это — капитал, освоенный в 2010–2011 годах. Условия финансирования проектов не претерпели в 2012 году значительного смягчения. Доверие к долевому финансированию строительства далеко от восстановления. Поэтому надежды в отношении объемов ввода в эксплуатацию новых объектов во многом связаны с жилищными инициативами государства.

Показательно и то, что девелоперская маржа сегодня сократилась до минимального с начала двухтысячных годов значения. Кроме того, в первой половине года были ужесточены требования к компаниям, претендующим на получение лицензии для осуществления строительной деятельности. На этом фоне впервые за десятилетие число строительных компаний в текущем году сократилось на четверть. Прежде количество лицензиатов лишь росло.

Импульс более устойчивому росту жилищного девелопмента может придать недавно принятая программа «Доступное жилье». До конца десятилетия запланирован ввод в эксплуатацию более 69 млн кв. м. В масштабах потребностей отечественного жилищного сектора это немного, но все же — четверть сегодняшнего жилого фонда.

Пока же оснований для ускорения темпов роста рынка нет. Объем предложения даже при сегодняшнем объеме инвестиций расширяется. Темпы экономического роста окажутся несколько ниже прошлогодних. Как результат — ценовая динамика 2013 года может не повторить прироста января-декабря 2012-го (особенно с учетом недавнего ценового рывка в ряде регионов), а покупательская активность возрастет не более чем на 8–10% относительно количества сделок в уходящем году.

Статьи по теме:
Спецвыпуск

Риски разделим на всех

ЕАЭС сталкивается с трудностями при попытках гармонизации даже отдельных секторов финансового рынка

Экономика и финансы

Хороший старт, а что на финише?

Рынок онлайн-займов «до зарплаты» становится драйвером развития финансовых технологий. Однако неопределенность намерений регулятора ставит его развитие под вопрос

Казахстанский бизнес

Летная частота

На стагнирующий рынок авиаперевозок выходят новые компании

Тема недели

Под антикоррупционным флагом

С приближением транзита власти отличить антикоррупционную кампанию от столкновения политических группировок становится труднее