Рост на грани стагнации

Пока оснований для ускорения темпов роста рынка жилищного строительства нет, считает директор консалтинговой компании Qncepto Олег Алферов

Олег Алферов
Олег Алферов

— Процесс восстановления рынка пока не отмечен стабильностью. С одной стороны, фундаментальные условия для поступательного роста сформировались. В 2009–2010 годах. ВПП прирастает более чем на 7%. Пусть в уходящем году мы, вероятно, и получим 5-процентные темпы, но начиная с 2010 года реальные доходы казахстанцев, за минусом инфляции, ежегодно растут в среднем на 7,5%. Доступность жилья, как соотношение средней стоимости квартиры и уровня доходов, возрастает.

Одновременно снижается среднедушевая долговая нагрузка. По сравнению с пиковыми цифрами 2007 года она упала более чем вдвое. Объем ипотечных займов в октябре текущего года превысил прошлогодний уровень на 29%. Это вчетверо ниже рекордных докризисных значений, но потребительский спрос сегодня лишен спекулятивной компоненты. И хотя требования к платежеспособности заемщиков смягчаются незначительно, средняя ставка ипотечного займа сократилась с докризисных 13–14% до сегодняшних 12%. Кроме того, недавно смягчены условия финансирования через ЖССБК и КИК.

На протяжении последних четырех лет активность на жилищном рынке растет практически линейно. Но этот рост крайне неоднороден в региональном разрезе. За неполный год, с января по ноябрь, число сделок выросло более чем на 9% (относительно к декабрю 2011-го). Цифра обеспечена прежде всего продажами в столичном регионе, СКО и нефтедобывающих областях.

На рынке Алматы сохраняется крайне умеренный рост основных показателей, балансирующий на грани стагнации. Если в среднем по республике в 2012 году были зафиксированы самые высокие темпы роста цен за весь посткризисный период (14,2% и 10,5% в ноябре 2012 г. к декабрю 2011 г. на вторичном и первичном рынке соответственно), то в Алматы стоимость нового жилья поднялась на 1,8%, благоустроенного во вторичном сегменте — на 2,2%.

Основной вклад в цену квадратного метра нового жилья внесли регионы с менее развитым рынком — Талдыкорган, Семипалатинск, Актобе, Кокшетау. Стоимость вторичной недвижимости наиболее заметно выросла в Шымкенте, Семипалатинске, Караганде и Таразе. Высоки темпы ценовых показателей и в Астане: 15,4% в сегменте первичной недвижимости и 36,2% для повторно проданной.

Другой негативный симптом — падение инвестиций в жилстроительство. По итогам текущего года они заметно просядут. В 2011-м капиталовложения в этом секторе не вплотную, но приблизились к значениям нерекордного 2008 года. По итогам 11 месяцев 2012 г. инвестиции в жилищное строительство рухнули на 18% в Алматы и почти на четверть в столице, на 7,3% — в среднем по республике. По росту вложений лидируют Павлодар, восток и север страны, а также Костанай.

В столице достигнут промежуточный предел рыночного предложения. По неполным итогам года ввод жилья в Астане упал почти на 23%. Одновременно наиболее высокую динамику ввода демонстрируют Алматы, Павлодар, Южный Казахстан. Но это — капитал, освоенный в 2010–2011 годах. Условия финансирования проектов не претерпели в 2012 году значительного смягчения. Доверие к долевому финансированию строительства далеко от восстановления. Поэтому надежды в отношении объемов ввода в эксплуатацию новых объектов во многом связаны с жилищными инициативами государства.

Показательно и то, что девелоперская маржа сегодня сократилась до минимального с начала двухтысячных годов значения. Кроме того, в первой половине года были ужесточены требования к компаниям, претендующим на получение лицензии для осуществления строительной деятельности. На этом фоне впервые за десятилетие число строительных компаний в текущем году сократилось на четверть. Прежде количество лицензиатов лишь росло.

Импульс более устойчивому росту жилищного девелопмента может придать недавно принятая программа «Доступное жилье». До конца десятилетия запланирован ввод в эксплуатацию более 69 млн кв. м. В масштабах потребностей отечественного жилищного сектора это немного, но все же — четверть сегодняшнего жилого фонда.

Пока же оснований для ускорения темпов роста рынка нет. Объем предложения даже при сегодняшнем объеме инвестиций расширяется. Темпы экономического роста окажутся несколько ниже прошлогодних. Как результат — ценовая динамика 2013 года может не повторить прироста января-декабря 2012-го (особенно с учетом недавнего ценового рывка в ряде регионов), а покупательская активность возрастет не более чем на 8–10% относительно количества сделок в уходящем году.

Статьи по теме:
Международный бизнес

Интернет больших вещей

Освоение IoT в промышленности позволит компаниям совершить рывок в производительности

Спецвыпуск

Бремя управлять деньгами

Замедление экономики разводит все дальше банки и реальный сектор

Бизнес и финансы

Номер с дворецким

Карта столичных гостиниц пополнилась новым объектом

Тема недели

От чуда на Хангане — к чуду на Ишиме

Как корейский опыт повышения производительности может пригодиться Казахстану?