Впереди дезурбанизация!

Сегодня спрос на загородные коттеджные поселки в два раза превышает предложение. Если городским властям удастся улучшить транспортную инфраструктуру Алматы и пригорода, произойдет кратное увеличение спроса

Впереди дезурбанизация!

В отличие от рынка многоэтажного жилья Алматы, на котором наблюдается замедление темпов роста цен, коттеджные городки по-прежнему остаются привлекательным инструментом для спекуляций. Около четверти всех сделок по купле-продаже с жильем в коттеджных городках носят спекулятивный характер. Более того, реализуемые в настоящее время проекты постепенно начинают составлять если не конкуренцию, то достойную альтернативу городскому многоэтажному жилью. По прогнозам экспертов, в дальнейшем этот тренд будет только усиливаться. Объясняется это тем, что большинство коттеджных городков ориентировано на состоятельных покупателей. Доля рынка коттеджных поселков эконом-класса представлена гораздо меньшими объемами. Но в то же время отмечается тенденция к увеличению спроса со стороны возрастающего среднего класса именно на этот сегмент недвижимости. По мнению участников рынка, этот тренд резко усилится при двух условиях. Во-первых, если акимат Алматы успешно решит проблему загруженности основных транспортных узлов города и пригорода. Во-вторых, если заявленные проекты по строительству городов-спутников и развитию курортной зоны Капшагая будут реализованы на практике. В обоих случаях это положительно скажется на улучшении транспортной инфраструктуры пригородных территорий Алматы, тем самым нивелируется фактор отдаленного месторасположения коттеджного городка.

Домик в деревне

Сейчас, по информации представителей риелторских и строительных компаний, предложение по коттеджным поселкам как минимум в два раза отстает от спроса. Как результат, все проекты по коттеджным городкам реализуются достаточно быстро.

Основными причинами увеличения спроса являются повышение уровня доходов населения в совокупности с развитием ипотечной системы, расширение границ города и увеличение предложения коттеджных городков в различных пригородных районах, ценовых сегментах и площадях. Дополнительным фактором служит появление объектов эконом-класса, в которых стоимость 1 кв. м в несколько раз ниже стоимости 1 кв. м квартир того же класса. Иначе говоря, на рынке жилой недвижимости многоэтажным домам появляется достойная альтернатива.

Предложение по коттеджным поселкам как минимум в два раза отстает от спроса. Как результат, все проекты по коттеджным городкам реализуются достаточно быстро

Повторяется опыт развития рынка жилой недвижимости государств Западной Европы и Северной Америки. Около 80% населения в этих странах живет в загородных домах, коттеджах, таунхаусах. По мнению партнера компании Scott Holland Евгения Долбилина, «в ближайшие годы мы тоже придем к этому. Отрасль коттеджных городков будет стремительно развиваться, многие девелоперы, учитывая возрастающий спрос, постепенно перейдут от застройки многоэтажных объектов к возведению коттеджных городков. Уже сегодня квартиры понемногу падают в цене, так как рынок многоэтажной жилой недвижимости разбавляется предложением».

Из города в городок

Рынок загородных коттеджных городков развивается преимущественно в трех географических направлениях от города – это юг, запад и восток. Южное направление (выше проспекта Аль-Фараби и до гор) главным образом представлено сегментами элитного и в меньшей степени бизнес-класса. Расстояние от проспекта Аль-Фараби до предгорья составляет до 10 км.

Но основная масса коттеджных городков развивается в западном и восточном направлениях. Расстояние от города составляет до 30 км. Преимущественно это проекты бизнес-класса. Однако чем ближе коттеджный городок расположен к горам, тем выше его класс.

[inc pk='2066' service='media']

Наиболее развито строительство коттеджных городков в западном направлении. Так как до последнего времени город развивался в эту сторону. Объекты расположены между южной столицей и не далее Каскелена. Здесь главным образом распространены проекты бизнес- и в меньшей степени эконом-класса.

В восточном направлении большинство проектов коттеджных городков реализуется на территории между Алматы и не далее Талгара. В отличие от западного направления здесь пока предложения меньше, да и стоимость жилья тоже. «Между тем в отличие от каскеленского направления талгарский район недооценен участниками рынка недвижимости. Хотя географически восточное направление расположено ближе к деловому центру южной столицы. И каскеленский район менее живописен, чем талгарский», – считает Евгений Долбилин.

Наименьшее распространение в плане развития коттеджных городков получило северное направление. Связано это с тем, что у горожан данная территория не пользуется популярностью, так как в северной части Алматы традиционно располагались промышленные объекты, склады и т.д. Из-за чего в этом районе сложная экологическая обстановка. Свою роль сыграло и то обстоятельство, что эта часть города и пригорода не радует глаз. Те немногочисленные проекты, которые здесь реализуются, позиционируются как эконом-класс.

Количество коттеджей в городке может сильно варьироваться в зависимости от проекта. Минимальное число коттеджей может составлять 10 штук, максимальное – более 1 тыс. Как правило, чем выше класс коттеджного городка, тем меньше коттеджей в нем.

Еще несколько лет назад на рынке не было проектов, количество коттеджей в которых достигало бы 1 тыс. Сейчас наметилась тенденция к тому, что количество коттеджей в городках бизнес- и особенно эконом-класса увеличивается. Это связано с тем, что застройщикам там дешевле обходится строительство соответствующей инфраструктуры, что в результате сказывается на стоимости реализуемого жилья. Более того, в больших коттеджных городках расходы на эксплуатацию меньше.

Царское село

На рынке коттеджей существует весьма размытое понятие относительно классов жилья. В частности, в 90-х годах любой новый коттедж считался элитным. Причем пробел в знаниях существовал как у продавцов, так и у покупателей. Однако сейчас приходит понимание, в чем различие между тем или иным классом. Застройщики начинают активно позиционировать свои коттеджные городки. Но это можно больше отнести к недвижимости высокого класса. Элитными считаются такие проекты, как гольф-клуб «Жайляу». Из реализуемых проектов элитным коттеджным городком можно назвать Ahsel Residences. Правда, еще есть небольшие частные коттеджные городки (около 10 коттеджей), но эти проекты реализуют сами будущие владельцы, приобретающие небольшие участки в предгорьях или горах для дальнейшего строительства собственных коттеджей. Подобные проекты – закрытые и элитные, а если и продаются, то только среди узкого круга знакомых.

Как правило, в коттеджных городках высокого класса присутствуют центральные коммуникации, городской телефонный номер, интернет, кабельное телевидение и т.д. Они расположены ближе к горам, отличаются красивыми пейзажами, удобным месторасположением, транспортной доступностью, хорошей экологической обстановкой. Соответственно, и качество строительства и отделки домов самое высокое.

В коттеджных городках высокого класса к обязательному набору услуг относятся универсам, магазин, ресторан, детские площадки, паркинг. Также в наборе инфраструктуры обязателен фитнес-центр, открытый/закрытый бассейн, тренажерный зал, сауна, кафе, бар и т.д. Затраты на эксплуатацию (собственная служба эксплуатации, вооруженная охрана на въезде-выезде, по периметру поселка, видеонаблюдение, сигнализация и пр.) могут достигать 1 тыс. долларов в месяц.

Главным ориентиром в дифференциации классов является цена. Но нужно оговориться, что цена – лишь один и далеко не самый главный параметр, который определяет класс объекта. Сюда надо добавить местоположение, качество строительства коттеджа, площадь жилья, уровень инфраструктуры.

Но можно попытаться выделить определенные характеристики различных классов коттеджных городков. Так, стоимость коттеджа эконом-класса начинается от 1 тыс. долларов за 1 кв. м, бизнес-класса – от 1,5 тыс., элитного – от 7 тыс. долларов.

Не стоит забывать и про стоимость земли, которая прилагается к коттеджу (от 2 до 10 соток в зависимости от класса и вида коттеджа). Чем выше класс коттеджа, больше соток к нему прилагается, тем дороже и стоимость земли. Но здесь существует исключение. В частности, это касается таунхаусов. В элитных городках определенный процент составляют эти строения, которые меньше по площади, чем отдельно стоящие коттеджи, соответственно, к ним прилагается меньше соток земли. При этом коттеджи и таунхаусы в этих городках одного класса, различна лишь площадь.

По словам директора ТОО «Алатаужилстрой» Касыма Ерембесова, «зачастую застройщики строят таунхаусы из-за желания оптимально использовать имеющийся земельный участок. В этом случае они могут реализовать жилье более широкому кругу покупателей».

Стоимость земельного участка непосредственно влияет на конечную цену коттеджа. В зависимости от класса себестоимость земли может варьировать в пределах 70%.

Купить, подождать и продать

Средний период реализации проекта по коттеджным городкам от строительства до сдачи в эксплуатацию составляет около двух лет. Чем ниже класс городка, тем быстрее его реализовывают. Элитные городки реализуются несколько дольше, так как помимо строительства коттеджей там еще идет возведение дополнительной инфраструктуры. В основном все проекты сдаются в черновой отделке, но по желанию заказчика могут построить и в чистовом варианте.

«В силу того что спрос на коттеджные городки очень высок, большая часть коттеджей реализуется в течение первого года продаж. При этом у компаний, зарекомендовавших себя на рынке, основной объем продаж приходится на первые месяцы рекламы», – рассказывает директор отдела продаж элитного жилья агентства недвижимости «Универсал» Ирина Товгаева.

В принципе, на рынке коттеджных городков ситуация ничем не отличается от всего рынка жилой недвижимости. Стоимость дома возрастает по мере приближения срока сдачи объекта.

Когда объект сдан, цена на него увеличивается в среднем на 50–100%. Этот показатель зависит от вида проекта, роста цены на земельный участок. Данное обстоятельство делает коттеджи хорошим инструментом для инвестирования.

Больше всего спекулятивных сделок наблюдается в коттеджах бизнес- и эконом-класса. Чем выше класс коттеджа, тем он дороже, тем больше требуется средств для его приобретения. Соответственно, эти дома отличаются меньшей ликвидностью, но большей доходностью. Доля спекулятивных сделок в этом сегменте недвижимости составляет в среднем около 25%.

Смело в село

Учитывая современные тенденции развития коттеджных городков, можно предположить, что в скором времени этот рынок ожидает стремительное развитие. Это объясняется следующими причинами.

Во-первых, участники рынка в ближайшие годы ожидают кратный рост спроса на загородные коттеджные городки. Связано это с тем, что основная масса коттеджных городков расположена в радиусе 30 км от Алматы. Если акимат южной столицы успешно решит проблему загруженности основных транспортных узлов города и пригорода, то нивелируется фактор отдаленного месторасположения коттеджного городка. Более того, если заявленные проекты по строительству городов-спутников и развитию курортной зоны Капшагая будут реализованы, это также будет способствовать повышению спроса на загородные коттеджные городки.

По мере насыщения рынка многоэтажных жилых домов девелоперы будут активизировать свою деятельность в сфере строительства коттеджных городков эконом-класса

От успешности развития Капшагая зависит и дальнейшее развитие северного направления застройки коттеджных городков. Если капшагайский вектор будет интенсивно развиваться, это будет способствовать расширению радиуса строительства коттеджных городков от Алматы до 70 км.

Динамичное развитие получит и талгарское направление, так как уже сегодня реализуются проекты по расширению пропускной способности автомобильных дорог в восточной части пригорода Алматы. Также в ближайшее время здесь планируется строительство различных спортивных, научных и других центров. Это непосредственно отразится на повышении стоимости земли. Как результат, станет больше коттеджных городков бизнес-класса.

Во-вторых, по мере насыщения рынка многоэтажных жилых домов девелоперы будут активизировать свою деятельность в сфере строительства коттеджных городков эконом-класса.

Наибольшим спросом, по прогнозам аналитиков, будут пользоваться коттеджи общей площадью около 150 кв. м, то есть рассчитанные на основную массу покупателей.

Статьи по теме:
Международный бизнес

Интернет больших вещей

Освоение IoT в промышленности позволит компаниям совершить рывок в производительности

Спецвыпуск

Бремя управлять деньгами

Замедление экономики разводит все дальше банки и реальный сектор

Бизнес и финансы

Номер с дворецким

Карта столичных гостиниц пополнилась новым объектом

Тема недели

От чуда на Хангане — к чуду на Ишиме

Как корейский опыт повышения производительности может пригодиться Казахстану?