Самозащита дольщиков

Ситуации с обманом дольщиков пока продолжаются, но регулирующие органы и граждане возлагают надежды на новый закон «О долевом участии». Изменилось ли что-либо с принятием данного закона, «Эксперту Казахстан» рассказал независимый эксперт по недвижимости Ерлан Ибрагим.

Самозащита дольщиков

– Сначала в Астане, а теперь и в Алматы произошли случаи обмана дольщиков. Почему они происходят и защитит ли, на ваш взгляд, дольщиков новый закон «О долевом участии в жилищном строительстве»?

– В Астане в то время этот закон не действовал, скорее всего, это было мошенничество в чистом виде. В Алматы эта история тоже начиналась до того, как закон «О долевом участии» вступил в действие.

Однозначно можно сказать, что защитить в полной мере новый закон дольщиков не может, в любом случае мы допускаем, что мошенничество может существовать. Оно просто адаптируется в рамках нового закона и сможет найти лазейки. Есть другая проблема помимо мошенничества – это бизнес-риски. В любом случае это бизнес и рыночная экономика. В законе можно подробно регламентировать множество деталей, но понятно, что невозможно прогнозировать рыночную стоимость материалов (к примеру, того же цемента, стоимость которого в течение последних шести месяцев выросла в разы), ситуацию на рынке недвижимости (множество экспертов прогнозирует «падение» рынка недвижимости). Строительные компании, действуя на этом рынке, в первую очередь руководствуются соображениями прибыльности бизнеса, и, следовательно, если условия складываются так, что финансовые результаты становятся отрицательными, бизнес сворачивается. И этого нельзя предусмотреть ни в одном законе. Полная защита осталась в прошлом, в социалистической экономике. При этом следует понимать, что игроками этого рынка являются не только строительные компании, которых в последнее время начинают представлять в виде каких-то монстров. В данный рынок также вовлечены: население, которое активно влияет на ситуацию огромными аппетитами при запрашивании компенсации за сносимое жилье, стоимость компенсации только за последние годы выросла в несколько раз, за какой-нибудь участок в 5–7 соток хозяева требуют миллион долларов, и если эта сумма ниже, начинают грозить голодовками и т.д.; поставщики, которые постоянно поднимают стоимость материалов; контролирующие и регулирующие органы, аппетиты которых растут не по дням, а по часам, коррупция превышает все мыслимые масштабы. А также технические условия: после принятия закона выполнение технических условий непосильно для большинства строительных компаний, для получения разрешения на строительство компания должна получить технические условия, стоимость которых для среднестатистического многоэтажного дома может превышать миллионы долларов.

– Изменилось ли что-нибудь после принятия закона?

– В связи с вступлением в действие закона отмечался резкий рост цен. Локомотивом внедрения этого закона были случаи, подобные астанинскому. Но моя личная точка зрения – от мошенничества невозможно оградиться. Закон заметно ограничил рынок. В бизнесе есть понятие «входной барьер». Раньше компания могла заходить на рынок с очень низким входным барьером. Сейчас этот барьер поднят очень высоко. Таким образом, ограничилось количество игроков на строительном рынке. А ограниченное количество игроков – это снижение конкуренции, т.е. более мощные игроки чувствуют себя гораздо свободнее – они начинают диктовать условия. И опять мое личное мнение – этот закон был пролоббирован крупными компаниями. Очевидно, что он в их интересах, интересах 10–15 крупнейших компаний. Повышение входного барьера, снижение конкуренции, последствия этого – рост цен на недвижимость на 20%.

– Возможны ли прецеденты обмана в будущем?

– Думаю, их нельзя исключить, и чем больше растет рынок недвижимости, тем больше вероятность их возникновения. Мне кажется, что в ближайшее время рынок будет достаточно стабильный и, как минимум, в ближайшие 1,5 года цены будут в нынешнем коридоре.

Закон вступил в силу с 1 января, и существует высокая вероятность того, что люди, которые произвели некий взнос в компанию раньше, могут быть жертвами мошенников.

– Есть ли вероятность того, что кто-то может обойти новый закон?

– На самом деле все это проблема коррупции, которая в РК сейчас цветет буйным цветом. И даже в рамках закона «О долевом участии», если оперировать неким объемом наличности, можно обойти большинство ограничений.

Я больше чем уверен, что у «АлматыИнвестСтроя» была лицензия, он ее получал, и есть структура, которая должна была проверять, и некий человек, который должен был пойти посмотреть и т.д. Более того, органы, занимающиеся контролем строительства, давно знали о назревающей ситуации.

В законе прописано, что компания должна иметь 12% собственного капитала – это термин в чистом виде бухгалтерский, он не подразумевает наличия живых денег. На мой взгляд, данный пункт подразумевал возможность использования данных денег для компенсации потерь дольщиков, но по факту у строительных компаний этих денег нет.

Я могу в собственный капитал внести стоимость участка, и эта сумма может быть очень большой. Но, к примеру, в ситуации, когда рынок падает и, соответственно, цена на землю падает, этого собственного капитала будет недостаточно. Первая проблема, которая возникнет – это низкая ликвидность, участок невозможно будет быстро продать.

– Как избежать обмана дольщиков?

– Дольщикам можно посоветовать следующее: риски можно поделить с банковским сектором. Понятно, что не у всех есть деньги, люди обращаются в банк за кредитом. И мне кажется, если дольщик оплачивает стоимость своей доли за счет привлечения ипотеки – это наиболее разумный шаг. В этом случае он делит риски с банком. Можно эту долю еще и застраховать. Это касается того, что нужно делать, чтобы искоренить обман дольщиков.

– Как вы думаете, что может привлечь нового застройщика к проектам «АлматыИнвестСтроя»?

– Я не знаком с подробностями ситуации, но уверен, что в том случае, если административные органы будут действовать из лучших побуждений, привлечение нового застройщика не будет большой проблемой. За это время земля, на которой планировалось строительство, значительно подорожала, и район строительства достаточно привлекательный. К тому же сейчас существует серьезный дефицит земельных участков с необходимой инфраструктурой.

Интервью взял Василий Калабин

Статьи по теме:
Спецвыпуск

Бремя управлять деньгами

Замедление экономики разводит все дальше банки и реальный сектор

Бизнес и финансы

Номер с дворецким

Карта столичных гостиниц пополнилась новым объектом

Тема недели

От чуда на Хангане — к чуду на Ишиме

Как корейский опыт повышения производительности может пригодиться Казахстану?

Тема недели

Доктор Производительность

Рост производительности труда — главная цель, вокруг которой можно было бы построить программу роста национальной экономики