Пирамидостроение по-казахстански

Увеличение случаев обмана может привести к тому, что строительство с привлечением средств дольщиков практически сойдет на нет

Пирамидостроение по-казахстански

В Алматы набирает силу скандал с обманутыми дольщиками ТОО «АлматыИнвестСтрой». Напомним, что эта компания во главе с директором Сергеем Дмитриенко собрала деньги дольщиков и получила от акимата города в общей сложности 4 участка под застройку: Шаляпина – Момыш-улы в 2003 году, Толе би – Муканова (2004 год), Тажибаева – Утепова (2004 год), Жандосова – Тимирязева (2006 год). Но мало того что ни на одном из них так и не было начато строительство, не был произведен даже выкуп земель под застройку. При этом компания с завидным постоянством получала от властей города земельные участки. Почему? Возникает и второй вопрос: почему лишь сейчас, когда объекты уже должны быть сданы в эксплуатацию, уполномоченные органы заговорили о финансовых проблемах компании, да и то после многочисленных обращений дольщиков в различные инстанции, двух писем президенту и начатой голодовки?

«Похоже, что решение данной проблемы не в интересах городского акимата.

Ведь, судя по всему, компания ТОО «АлматыИнвестСтрой» вела свою деятельность не столько с молчаливого согласия властей, сколько с их полного и безоговорочного одобрения, поскольку у данной компании имеются все разрешительные документы, подписанные уполномоченными представителями органов власти, о чем официально говорили представители государственного предприятия «Алматыжер», отвечая на запросы потенциальных покупателей квартир», – считают представители инициативной группы обманутых соинвесторов.

Сейчас акимат в лице «Алматыжер» рассматривает кандидатуру застройщика, который возьмет на себя обязательства ТОО «АлматыИнвестСтрой» по уже заключенным договорам с дольщиками, в обмен же ему будут переданы те самые участки земли под застройку.

Не дома, а пирамиды

Практически с самого начала было понятно, что «АлматыИнвестСтрой» – это типичная финансово-строительная пирамида. Компания предлагала своим вкладчикам квартиры по весьма выгодным ценам – 350 долларов за кв.м. В то время как средняя цена на жилье была уже, по крайней мере, в 2–2,5 раза больше, а строительные компании не спешили приниматься за возведение жилья по Государственной программе, которая была призвана обеспечить некоторые категории граждан доступным жильем по цене 350 долларов за квадратный метр. Хотя, в отличие от коммерческих застроек, государство предоставляло в распоряжение компании-застройщика земельный участок с подведенными коммуникациями. Так что даже в то время подобная цена была весьма подозрительной. Кроме того, «АлматыИнвестСтрой», не имея ни одного сданного объекта, обзаводилась все новыми и новыми участками, рекламировала жилые объекты и привлекала новых соинвесторов.

Для Казахстана случай, подобный этому – не первый. В 2005–2006 годах Астана пережила несколько похожих происшествий. Два года назад в столице разгорелся скандал вокруг двух компаний – ТОО «Зангар 21 век» и «СФ Азди», учредителем которых являлся карагандинский предприниматель Игорь Ким. Эта история как две капли воды похожа на историю с «АлматыИнвестСтроем»: те же заманчивые 350 долларов за кв.м, регулярно приобретаемые земельные участки и реклама виртуальных домов. Разница лишь в том, что если алматинская компания вообще к строительству не приступила, то астанинская остановила возведение объекта на стадии полуготовности. По оценкам проведенной экспертизы, в строительство было вложено около 400 млн тенге. Всего же компании «Зангар 21 век» и «СФ Азди» сумели привлечь более 1 млрд тенге. В 2006 году Игорь Ким был приговорен к 10 годам лишения свободы.

Не менее известный случай с приостановкой строительства жилого комплекса «Москва». Застройщику ТОО «Альнура Холдинг» удалось привлечь более 4 млрд тенге, 1,3 из которых были растрачены не по назначению руководителем компании.

Есть и другие примеры: жилой комплекс «Жамихан» (застройщик – ТОО «Болид-Караганда»), а также ЖК «Независимость», «Достык», «Аль-Фараби» и «Караван» (ТОО «Финансовая компания “Актив”»). Еще до начала строительства ТОО «Болид-Караганда» дезинформировало потенциальных клиентов, анонсировав комплекс из четырех жилых объектов, тогда как оно имело разрешение на строительство только одного. Не по назначению строительная компания использовала 212 млн тенге.

Стоит отметить, что не все из этих компаний использовали лишь средства пайщиков. К примеру, ТОО «Альнура Холдинг» взяло в банке «Каспийский» кредиты на строительство на сумму 3 млрд тенге.

Закон превентивного характера

Несмотря на то что в нашей стране случаи обмана соинвесторов существуют, они не столь многочисленны, как в соседней России. И дело не только в масштабах двух стран. А в различиях строительного рынка. К примеру, если в РФ около 60–65% жилья возводится на средства дольщиков, то у нас эта цифра намного ниже. Число объектов, возведенных с привлечением средств дольщиков, настолько мало, что оно практически не влияет на рынок. Крупные корпорации, как правило, предпочитают работать с банками либо вкладывать собственные средства. В то же время эксперты прогнозируют, что крупные компании и вовсе откажутся от строительства с привлечением средств дольщиков.

Да и процент мошенничества в долевом строительстве в России весьма высок. В одном лишь Подмосковье около 40% строительных компаний являются ничем иным, как финансово-строительными пирамидами. Всего в соседней стране более 200 тыс. обманутых дольщиков (в Казахстане эта цифра практически в 100 раз меньше), а их потери оцениваются в 4 млрд долларов. Что касается Казахстана, то в прошлом году Ассоциация застройщиков заявляла, что в Астане своими средствами рискует 41% дольщиков.

В ближайшем будущем возникнет еще не один подобный скандал, связанный с дольщиками тех объектов, которые были анонсированы до принятия закона

Первые обманутые соинвесторы в РФ появились еще в начале 1990-х годов. С каждым годом их число растет, несмотря на то что Россия приняла закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» – аналог нашего «О долевом участии» – еще в 2004 году. Стоит отметить, что российский закон еще более жесткий, чем наш. Так, если наше законодательство обязывает застройщика иметь собственный капитал в размере не менее 12% от привлеченных денежных средств по договорам (кстати, до принятия закона эта цифра вызывала споры между представителями Ассоциации застройщиков Казахстана, участвовавших в разработке проекта, и правительства: первые настаивали на 8%, вторые на 20%), то российское – не менее 30%.

Кроме того, в законе «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» есть некий крен в пользу дольщиков, т.е. застройщик и банк остаются, так сказать, «ущемленными». Но даже это не смогло застраховать дольщиков от обмана. Причина глубока, как и в нашем случае. При желании закон можно обойти, тем более что, как показывает опыт «АлматыИнвестСтроя», уполномоченные органы не особо ретиво отслеживают деятельность строительных компаний. Ведь понятно, если бы власти вовремя «обратили внимание» на эту компанию и отозвали лицензию, вместо того чтобы выделять ей очередные земельные участки, проблема не была бы столь масштабна.

Казахстанский закон «О долевом участии» имел превентивный характер. Он был призван стать гарантом невозникновения случаев обмана дольщиков в дальнейшем. Однако, насколько он дееспособен, можно будет понять лишь через 1–2 года.

По словам экспертов, прецедент с обманутыми соинвесторами ТОО «АлматыИнвестСтрой» – не последний. В ближайшем будущем возникнет еще не один подобный скандал, связанный с дольщиками тех объектов, которые были анонсированы еще до принятия закона.

Есть ли панацея?

Как не допустить повторения подобных случаев в будущем? Первый шаг в этом направлении уже сделан – закон принят. Остается добиться того, чтобы он работал, причем работал благодаря, а не вопреки уполномоченным органам, призванным следить за его соблюдением.

Еще одним механизмом защиты дольщиков могло бы стать страхование ответственности компании-застройщика перед соинвесторами по следующей схеме: строительная организация, привлекающая средства дольщиков, уже по получении разрешения на землеотвод должна представить договор страхования своей ответственности перед ними. В таком случае пайщики будут защищены, в том числе и от несвоевременной сдачи объекта в эксплуатацию, то есть одного из главных пунктов инвестиционного контракта. Неисполнение застройщиком своих обязательств в установленный срок должно предусматривать возврат дольщикам вложенных ими средств. В действующем законе такой нормы нет. Строительная компания не обязана страховать свою ответственность, она лишь имеет на это право. После принятия данного закона лишь одна компания-застройщик застраховала свою ответственность перед дольщиками – «Базис-А».

Изначально предлагалось ввести обязательное страхование в правовой акт. Это могло бы каким-то образом обезопасить дольщиков. Но в данном случае существует опасность, что недобросовестная строительная организация может найти такую же недобросовестную страховую, потому как вряд ли серьезные страховщики захотят связываться с сомнительными застройщиками. В то же время введение подобной нормы вновь приведет к удорожанию строительства. Закон также предоставляет возможность страховать финансовые потери при вложении денег в объекты жилого строительства и самому дольщику.

Статьи по теме:
Казахстан

От практики к теории

Состоялась презентация книги «Общая теория управления», первого отечественного опыта построения теории менеджмента

Тема недели

Из огня да в колею

Итоги и ключевые тренды 1991–2016‑го, которые будут влиять на Казахстан в 2017–2041‑м

Казахстан

Не победить, а минимизировать

В Казахстане бизнес-сообщество призывают активнее включиться в борьбу с коррупцией, но начать эту борьбу предлагают с самих себя

Международный бизнес

Интернет больших вещей

Освоение IoT в промышленности позволит компаниям совершить рывок в производительности