Раздел имущества

Создание кондоминиумов призвано усилить ответственность владельцев квартир за общее состояние дома и придомовой территории. На жильцов взвалят все бремя содержания своих домов. Не все вынесут этот груз

Раздел имущества

Проблемы жилищно-коммунальной сферы регулярно возвращаются в повестку дня правительства Казахстана. И регулярно власти предлагают новые решения старых проблем. В конце минувшего сентября министр индустрии и торговли (МИТ) Галым Оразбаков выдвинул новые предложения. Главное из них – вывод домов из кооперативов собственников квартир (КСК) и их юридическое оформление в качестве объектов кондоминиума.

Заявление министра было сделано на заседании правительства, посвященном обсуждению программы развития жилищно-коммунальной сферы на 2006–2008 годы. Власти пришли к неутешительным выводам. Глава МИТ заявил: «Большинство многоквартирных домов эксплуатируется с нарушением установленных требований, и своевременный капитальный ремонт не производится. На сегодня преобразования, начатые в конце 90-х годов, не были доведены до логического конца».

Г-н Оразбаков сформулировал основную причину ветшания жилищного фонда страны: граждане получили в собственность квартиры, а лестницы, подвалы, чердаки, крыши и лифты остались фактически ничьими, и об их сохранности никто не заботился. Более того, в отсутствие рачительного хозяина этим имуществом, которое с юридической точки зрения является неделимой общей собственностью жильцов, распоряжаются все кому не лень. Подвалы продаются и сдаются в аренду, на придомовых территориях с легкой руки председателей КСК располагаются автостоянки. Все бы ничего, если бы полученные средства шли на благоустройство дворов, уборку подъездов или на капремонт, но куда уходят эти деньги, никому, кроме правления кооператива, неведомо.

Общее – значит ничье

Жилищный фонд страны, в основном возведенный в 1950–1970-е годы, сегодня находится в плачевном состоянии. В мае прошлого года МИТ обследовало более 90 тыс. из 143 тыс. объектов жилой недвижимости. Оказалось, что около 2 тыс. домов находится в аварийном состоянии и требует немедленного сноса, а около 13% нуждается в серьезном капитальном ремонте, в том числе и несущих конструкций. Деньги на это нужны немалые: на организацию сноса потребуется 45 млрд тенге. Еще 74 млрд нужно для предоставления другого жилья гражданам, выселенным из аварийных домов. Деньги нужны срочно – ведь в любой момент строения, отнесенные к ветхим, могут рухнуть.

Не все расходы подсчитаны. Поскольку тщательного технического обследования жилого фонда не проводилось, то деление зданий на ветхие и аварийные весьма условно. Сколько средств нужно на капремонт – непонятно. Но почему-то именно этот пункт – проведение отдельных видов капремонта (усиление несущих конструкций, фундамента, ремонт кровель, замена трубопроводов) жилых домов за счет бюджета – правительство категорически не приемлет на протяжении уже десятка лет.

Существующая система управления жилым фондом, основанная на КСК, не способна решить накопившиеся проблемы. Как было заявлено на сентябрьском заседании правительства, КСК в большинстве своем не выполнили своего предназначения: они не стали школой самоуправления для населения, не справились с созданием условий для обеспечения комфортного проживания граждан.

«Большинство многоквартирных домов эксплуатируется с нарушением установленных требований...»

Впрочем, их нельзя огульно винить за ненадлежащее управление домами. В 1990-е годы, в эпоху массовой передачи жилья кооперативам, государство не выполнило основное условие, предусмотренное законодательством. Перед тем как передавать жилье с баланса на баланс бывший хозяин должен был сделать капитальный ремонт зданий. Но денег у государства не было, и новые владельцы вместе с жильем получили все накопившиеся к тому времени проблемы. Затраты по капремонту легли на плечи собственников квартир.

Дом, который построил КСК

Жильцы могли выбрать различные формы управления домами. КСК были лишь одной из форм управления жилищным фондом. Но в основном выбирали именно их. Многие даже ошибочно считают, что основной целью жилищной реформы была замена ЖЭКов и ДЭЗов кооперативами собственников квартир. На самом деле реформаторы пытались ввести сферу ЖКХ в рынок. Развитие конкуренции, создание малых и средних предприятий по обслуживанию домов, расширение рынка услуг, а также развитие самоуправления – такие задачи должна была решить реформа.

«Большинство многоквартирных домов эксплуатируется с нарушением установленных требований...»

Но не решила. Пожалуй, единственным рыночным итогом стала отмена дотаций поставщикам коммунальных услуг и переход к тарифам, которые полностью покрывают затраты этих предприятий. То есть государство просто переложило оплату всех услуг на потребителей. Предполагаемой конкуренции не получилось, жильцы, в большинстве своем социально пассивные, практически не влияют на работу правлений кооперативов.

Государство устранилось от участия в жилищных отношениях. Деятельность КСК оказалась практически бесконтрольной.

Дом на поруки

Побудить граждан к социальной активности, найти инструмент воздействия на руководство кооперативов, приструнить неплательщиков – все эти задачи призван решить кондоминиум и его управляющий. Премьер-министр Карим Масимов согласился с предложением МИТа «один дом – один кондоминиум» с закреплением за каждым собственником квартиры права на общую неделимую собственность. Решено включить сюда и придомовую территорию «в размере, как минимум указанном в акте ввода в эксплуатацию жилых объектов с конкретными сроками перерегистрации и наложением моратория на выделение таких земель под коммерческую застройку по инициативе акиматов». Предлагается также «рассмотреть вопрос передачи территорий дворовых площадок с имеющимися элементами благоустройства в общую собственность владельцев квартир с соответствующим возложением на них расходов по их содержанию».

С главными проблемами жильцы столкнутся уже после регистрации кондоминиума

Чтобы эти инициативы обрели законный статус, г-н Оразбаков предложил перерегистрировать права собственности на квартиры с обязательным указанием в акте регистрации размера доли в процентах в общем имуществе объекта кондоминиума. «Это решит проблему отсутствия у собственников квартир юридически закрепленной ответственности за общее имущество, проблему отказа от обязательств по его содержанию, снизит уровень иждивенческих настроений», – считает он.

Процесс оформления кондоминиумов может занять как минимум год. Во всяком случае премьер-министр сказал, что делать это нужно очень быстро. Но сначала придется основательно переработать законодательство, в частности Кодекс о земле, а также принять подзаконные акты. Вот тут придется учесть все нюансы, иначе судебных процессов не избежать.

Так, по словам первого вице-президента компании «Бест недвижимость» Михаила Гороховского, «самая большая проблема при создании кондоминиумов – это, во-первых, описать общее имущество, потому что нет пока соответствующей методологии. Во-вторых, разделить земельные участки внутри города. Это безумно тяжело: там же идет сервитут, там идут коммуникации. Например, прорвало тепломагистраль, которая питает дом, находящийся в 100 метрах от этого участка. Чтобы ее отремонтировать, нужно разрыть территорию, принадлежащую какому-то дому. Сразу же возникает клубок проблем. Почему так оттягивают разделение площадей? Должен быть проект детальной планировки каждого дома. Это гигантская работа, которая стоит гигантских денег. Возможно, это можно сделать за год. Вопрос в том, какие средства и силы будут к этому привлечены. Чтобы не погрязнуть в судебных спорах, следует все четко прописать и регламентировать».

Но с главными проблемами жильцы домов столкнутся уже после того, как зарегистрируют кондоминиум. Поскольку новый статус наложит на них новые обязательства.

Административные включения

Глава Мининдустрии считает, что нынешняя экономическая ситуация, рост благосостояния населения, увеличение доли среднего класса позволяют возложить ремонт домов на самих жителей. При этом малоимущим следует компенсировать затраты за счет жилищных пособий. «Это соответствует рыночным преобразованиям, проведенным в нашем обществе», – заявил Галым Оразбаков. Другое дело, снимут ли остроту проблемы для бедных жилищные пособия. Сегодня они выплачиваются тем, у кого коммунальные платежи составляют более трети совокупного дохода, а площадь квартиры не превышает санитарных норм на одного проживающего. Причем просителю доплачивается только сумма в размере этого превышения над третью дохода. Фактически жилищные пособия выплачиваются не ежемесячно, кроме того, получателю нескольких пособий приходится выбирать какое-то одно.

Если же жильцы, несмотря на пособия и дотации, не смогут выплачивать текущие и целевые сборы, их участь будет незавидна. Глава МИТ предложил внести в закон «О жилищных отношениях» изменения, согласно которым на должников по коммунальным платежам будут налагаться штрафы, а если и это не поможет, то – арест на имущество вплоть до изъятия и последующей реализации квартиры. Власти считают, что эти меры оправданы. «Инвестор должен быть защищен: если он предоставляет услугу, она должна быть оплачена», – считает Карим Масимов.

Жилье по доходам

Действительно, как-то упорядочить отношения по содержанию жилья надо. Но относительно предложенных нововведений у экспертов есть сомнения: слишком уж сильно они могут ударить по населению. Наибольшей реконструкции требуют «хрущевки», «ленинградские дома», а также «сталинки». В них в основном проживают малоимущие граждане. Денег на ремонт они, скорее всего, не соберут. Например, на обновление кровли 60-квартирного дома надо 2,5–3 млн тенге, примерно по 60–80 тыс. тенге с квартиры. Собрать такие средства даже под страхом выселения маловероятно. В Казахстане у 3 млн человек доходы ниже прожиточного минимума (в 2007 году его размер составляет 8861тенге), примерно вдвое больше граждан имеет доход в два прожиточных минимума, что, по стандартам ООН, относит их к группе потенциального риска оказаться бедными.

[inc pk='2016' service='media']

Еще один вопрос: куда выселять людей, лишившихся по суду жилья? На заседании прозвучало предложение строить социальные дома. «Нам в свое время, когда поднимали этот вопрос, говорили: вы хотите создать трущобы, гетто. Но не делать этого совсем – еще более ханжеский подход. Необходимо упорядочить и категорию получателей социального, муниципального жилья. И в этом случае все расходы по содержанию ложатся на плечи акимата. Конечно, такое жилье не может быть приватизировано ни в коем случае», – заметил министр энергетики и минеральных ресурсов Сауат Мынбаев.

Очередниками на получение социального жилья могут стать жители аварийных домов. Если занимаемые ими площади окажутся неинтересны частному инвестору, то ликвидировать такие строения придется акимату, а он сможет предоставить лишь муниципальное жилье.

Прекрасно осознавая, что в первую очередь реформы ЖКХ коснутся малоимущего населения, премьер-министр дал поручение министру труда и соцзащиты Бердибеку Сапарбаеву разработать меры социальной защиты. «Нужно придумать «подушку» для социально уязвимых категорий населения, чтобы эта категория граждан, за которых государство отвечает, была минимальным образом задета», – заявил Карим Масимов, добавив, что иного выхода, чем социальное жилье, он не видит.

Правительство, предпринимая очередную реформу ЖКХ, косвенно признается в том, что проведенная в 1990-х годах оказалась неудачной. А ведь до сих пор со всех трибун мы с гордостью заявляли, что первыми в СНГ провели столь важные социальные реформы – коммунальную и пенсионную. Почему-то Казахстан все изменения проводит с оглядкой на Запад, не учитывая собственных реалий. Чтобы мы могли жить, как в Европе, и нанимать для управления домами Hausmeisterов, все-таки нужна более солидная прослойка среднего класса и повыше общий уровень жизни. Иначе вся реформа сведется к тому, что бедное население лишится своей собственности и переедет в социальное жилье, которое нельзя приватизировать. Главное, чтобы его на всех хватило. Снос домов под новое строительство уже запустил процесс выселения малоимущего населения в непрестижные районы. Инициативы правительства его (этот процесс) только усугубят. Наверху, очевидно, рассуждают так: если есть трущобы в Париже, почему бы им не быть в Алматы. Вот только забывают при этом, что именно районы для бедных становятся очагом социальной напряженности.

Статьи по теме:
Международный бизнес

Интернет больших вещей

Освоение IoT в промышленности позволит компаниям совершить рывок в производительности

Спецвыпуск

Бремя управлять деньгами

Замедление экономики разводит все дальше банки и реальный сектор

Бизнес и финансы

Номер с дворецким

Карта столичных гостиниц пополнилась новым объектом

Тема недели

От чуда на Хангане — к чуду на Ишиме

Как корейский опыт повышения производительности может пригодиться Казахстану?