Рынок упал – отжался

Стройиндустрия Казахстана вошла в число лидеров среди стран СНГ по уровню развития. Дальнейшая судьба отрасли зависит от того, будут ли созданы равные возможности для всех участников рынка

Рынок упал – отжался

Cтроительную отрасль, поднявшуюся как на дрожжах на банковских кредитах и росте цен на недвижимость, в последнее время иначе как локомотивом несырьевого сектора экономики и не называли. Кризис ликвидности изменил все в один момент: локомотив был обесточен, банки прекратили финансирование. Дольщики лишились доступа к ипотечным кредитам. Деньги подорожали – сначала на внешних рынках для банков, затем для стройкомпаний и их потенциальных клиентов.

Правительство приняло антикризисную программу и уже нашло в бюджете 4 млрд долларов, для финансирования банков, а через них и застройщиков, чтобы те могли завершить начатое строительство. Специалисты предлагают другие рецепты спасения стройндустрии, в том числе весьма неожиданные. Например, запретить долевое строительство, разрешить вкладывать в недвижимость пенсионные деньги, играть на повышение рождаемости. Такой точки зрения придерживается Михаил Гороховский, первый вице-президент российской корпорации «Бест-Недвижимость», входящей в тройку крупнейших российских риелторских холдингов.

– Михаил Яковлевич, как вы оцениваете развитие строительного рынка в Казахстане и в чем его особенности по сравнению с российским рынком?

– На мой взгляд, казахстанский рынок опережает российский, в частности по развитию ипотеки. Меня поразило, что у вас 80 процентов жилья приобретается за счет ипотечного кредитования. Это огромная цифра. Я считаю, что ипотечный рынок в Казахстане перегрет. Причем, насколько я понимаю, кредиты на 50 процентов покрывались за счет внешних займов. Так что кризис, который переживают сегодня казахстанские банки и строительные компании, абсолютно закономерен.

У нас кризисные явления начались еще летом прошлого года. Поэтому нельзя сказать, что наш кризис напрямую связан с американским. В России компании взвинчивали и взвинчивали цены и перескочили через платежеспособный спрос. То же самое, очевидно, произошло и у вас, разница только в цифрах. Но все-таки наш кризис, я бы сказал, здоровее. Мы перескочили на 20 процентов, вы – и того дальше.

– Получается, что рынок недвижимости в России вообще никак не отреагировал на ипотечный кризис в США?

– Сегмент ипотечного кредитования, который сегодня бурно развивается, испытывает некоторые трудности, связанные с ипотечным кризисом за рубежом.

Многие российские банки свернули свои ипотечные программы. В основном это банки второго уровня, которые искали дополнительное фондирование на внешних рынках и оказались зависимыми от своих зарубежных партнеров. Они, не афишируя этот процесс, ужесточили условия выдачи ипотечных займов. До сих пор в России были даже слишком лояльные условия предоставления ипотеки. Проблемы заемщиков выявятся сейчас, во время ипотечного кризиса, или позже, года через два-три, когда начнут расти долги по платежам. У нас в прошлом году предвестником застоя на рынке стала невостребованность утвержденных ипотечных кредитов, когда из трех одобренных банками заемщиков двое возвращали выданные ваучеры, потому что не могли их реализовать на рынке.

– Повлиял ли американский кризис на динамику цен на недвижимость?

– Пока нет. На рынке жилья России всего шесть-восемь процентов спроса финансируется за счет ипотечных кредитов. Поэтому влияние ипотеки на цены очень небольшое.

– Значит ли это, что россияне покупают жилье за счет собственных накоплений?

– В основном да. Что касается строительных компаний, то цена вхождения в проект очень низкая – всего 10 процентов от стоимости строительства, остальные средства – это деньги дольщиков.

– То же самое и у нас. Цена вхождения в проект – 12 процентов. Планируют довести этот уровень до 20 процентов на фоне кризиса ликвидности. Закон о долевом участии вступил в силу с начала этого года. В законе есть одно упущение, которое правительство намерено спешно устранить – не была создана система страхования средств дольщиков.

– Как только появляется закон, защищающий дольщиков, цена недвижимости сразу же возрастает. Сама по себе эта схема становится малоинтересной. Я, например, за то, чтобы запретить долевое участие. В принципе запретить, законодательно. Потому что его невозможно регулировать. Важно, чтобы все участники рынка работали в одинаковых условиях. Задача государства – создать для застройщиков рынок равных возможностей. Впоследствии можно было бы отпустить эту удавку, введя, например, уполномоченные строительные банки. Во многих странах по законодательству подрядчик не может получить ордер на начало строительных работ, пока не заключит договор с уполномоченным банком. С одной стороны, такой банк выдает ипотечные кредиты, с другой – финансирует строительство. У него в руках все деньги. Подрядчик, если даже сильно захочет, больше пяти процентов не украдет. Такая схема позволяет исключить коррупционные схемы, которые неизбежны при долевом строительстве.

Спекуляции превращаются в инвестиции

– Как развивается в России рынок арендного жилья? Насколько оно востребовано? И насколько эта форма соответствует менталитету россиян и казахстанцев?

– Полноценный рынок недвижимости невозможен без развитого рынка аренды. Особенно это верно для крупных городов. Для развития арендного жилья должен быть другой менталитет. У нас, я имею в виду и Казахстан, и Россию, еще не изжиты советские взгляды на жизнь, согласно которым величайшей ценностью являлась своя отдельная жилплощадь. Поэтому при первой возможности человек старается приобрести квартиру в собственность.

– По-вашему, основная причина отставания строительства арендного жилья – наш менталитет?

– Во-первых, менталитет. Во-вторых, как и в России, отсутствует понимание важности аренды для экономики страны. Сегодня молодой человек или девушка, приезжая из глубинки в больший город, сталкиваются с этой проблемой. Мне всегда интересно, где живут все эти медсестры, продавцы, рабочие? Общежитий же не стало…

Во всем мире для них есть пансионы с понедельной оплатой. Молодые люди снимают жилье вскладчину – вдвоем, втроем. Нужно пропагандировать такой образ жизни и поддерживать его на государственном уровне. Во Франции правительство предоставляет арендодателям, которые сдают жилье по социальным ценам, множество преференций, в том числе налоговые послабления, льготы по страхованию. Раз в пять лет арендодатель может получить чек, который на 80 процентов оправдает затраты на ремонт в этом здании. Кроме того, сумма, затраченная гражданами на аренду жилья, вычитается из налогооблагаемого дохода.

Без помощи правительства вряд ли удастся сохранить новые строительные организации, весь строительный комплекс, очень важный для экономики страны. И его, безусловно, нужно поддерживать

Чаще всего жилье, которое позже сдается в аренду, приобреталось с целью спекуляции. Я считаю, что нужно поощрять людей, которые приобретают жилье не для спекуляции, а для дальнейшей сдачи внаем. Не нужно этих людей гонять. У нас в России дошло до того, что налоговая служба на своем сайте разместила информацию, призывающую арендаторов «стучать» на хозяев квартир.

– У нас работает Казахстанская ипотечная компания, организация, аналогичная российскому АИЖК (Агентство ипотечного жилищного кредитования). Как вы думаете, не стоит ли часть ее средств направить на кредитование строительства арендного жилья?

[inc pk='2012' service='media']

– Никуда ничего направлять не нужно. Рыночная экономика управляется совсем другими методами. Функция правительства – не участвовать в бизнесе, а поощрять его за счет создания условий. Деньги из бюджета должны быть предоставлены ипотечным организациям, которые выдадут их категориям заемщиков, нуждающимся в защите. Это первое. Второе – это меры по созданию строительного комплекса, меры стимулирования объемов строительства. То есть, с одной стороны, стимулируется спрос, с другой – предложение. И в рамках стимулирования предложения должно поощряться строительство арендного жилья. Это буфер, который в значительной степени гасит кризисы. Они будут, но на тех рынках, где одинаково хорошо развиты и аренда, и продажа, существование этих двух сегментов рынка нивелирует последствия кризиса за счет перетекания средств.

– В Казахстане до 2010 года планируется ввод арендного жилья, принадлежащего муниципалитетам, или, как у нас говорят, акиматам. Это только часть концепции, основное же ее зерно – строительство доходных домов. Государство же со своей стороны предоставит определенные льготы строительным компаниям.

– Условием появления достаточного количества арендного жилья и доходных домов должна быть не только соответствующая экономическая ситуация, но и поддержка государства. Так называемое социальное жилье крайне нежелательно строить в больших объемах, иначе у Казахстана появятся те же проблемы, с которыми столкнулись многие европейские города. В определенный момент они создали условия для привлечения эмигрантов. Для них застраивались целые районы, кстати, очень красивые, сегодня жилье там стоит копейки, потому что никто не хочет иметь такое соседство. Как только появляются большие объемы социального жилья, это снижает стоимость недвижимости.

Элитка посреди «хрущоб»

– А может быть, это просто снобизм?

– Проблема соседства не так проста, как кажется. Существуют клубные дома, в которых можно купить квартиру только при условии согласия всех его жителей. Вот что значит соседство. Сегодня у строительных компаний Москвы (я думаю, и Алматы тоже) те же проблемы, что испытывают застройщики всех мегаполисов мира: они вынуждены строить точечно. Дома, которые стоят среди стандартных пятиэтажек, уже не могут претендовать на статус элитного жилья как раз по причине неблагоприятного соседства. Нельзя жить на населенной территории как в вакууме, не соприкасаясь с ее обитателями. Желательно, чтобы это были компактные районы.

– В центре Алматы так называемые элитные дома стоят среди старых строений. Но есть территории глобальной застройки на месте снесенных микрорайонов или вынесенные за границу города. Во всяком случае, в Алматы строительные компании не возводят дома элит-класса в старых микрорайонах, в «Аксае» например.

– В Москве не хватает домов элит-класса. Наша компания планирует финансировать строительство суперэлитного жилья в рамках международной сети. Готовясь к реализации проекта, мы вдруг обнаружили, что жилье, которое позиционируется как элитное, не соответствует своему статусу либо по расположению, либо по этажности, либо по техническому обслуживанию, либо по архитектурному решению. В XIX веке признаком элитности жилья был унитаз с бачком. Сегодня наличие двух водопроводов, питьевого и технического, централизованного пылеудаления, кондиционирования, озонирования стало общим местом. В наших домах кроме всех этих достижений цивилизации будут отдельные лифты для каждой квартиры.

Деньги со стороны

– Строительные компании России сейчас выходят на IPO. Насколько это направление привлечения средств перспективно? Могут ли казахстанские строительные компании рассчитывать на такой способ фондирования?

– Размещение акций – очень перспективное направление на мой взгляд, и бумаги строительных компаний востребованы рынком с учетом средней доходности строительного бизнеса. В России, по официальным данным, по итогам 2006 года ее цифра составила 38 процентов, но, насколько я знаю, она намного выше – где-то 100 процентов. IPO – очень правильный способ приобрести достаточно дешевые ресурсы.

– Каковы ваши прогнозы относительно дальнейшего развития рынка недвижимости Казахстана?

– Казахстан сегодня поражает ростом строительной индустрии. Но я боюсь, что без помощи правительства вряд ли удастся сохранить новые строительные организации, весь строительный комплекс, очень важный для экономики страны. И его, безусловно, нужно поддерживать.

Мне кажется, вам нужно добиваться, чтобы пенсионным фондам разрешили вкладывать деньги в недвижимость. Неважно, что в строительной отрасли существует большой спекулятивный интерес. Важно, что строительная индустрия у вас уже создана. Вот Россия пыжится, пыжится и с трудом строит 0,3 квадрата жилья на человека в год, когда по минимуму нужно строить 0,75 метра, а еще лучше – по метру, то есть 150 миллионов квадратных метров в год, чтобы не было дефицита и реально заработали рыночные механизмы. Но у нас все упирается в отсутствие строительной индустрии. Строительные компании не создашь за один год. Нужны знания, кадры, технологии. У вас все это уже есть, нельзя это потерять.

– Вы думаете, в результате нынешнего кризиса какие-то компании перестанут существовать? Какие именно – мелкие, зависящие от кредитов?

– Менее зависящие от чиновников.

– Таких у нас немного…

– Они все равно пострадают. Важно понять логику преодоления кризиса. Как только начинается снижение цен, спрос сразу падает. В результате стройкомпании начинают продавать квартиры по цене ниже себестоимости, передавать их в залог. И у банков накапливается огромное количество неликвидного жилья. Банки выбрасывают их на рынок, цены еще больше падают. Помочь может только программа социального жилья, но не бесплатного, а на более выгодных условиях, например выдача кредитов на 10 процентов дешевле.

– У нас такая программа действует, вот только ипотечные кредиты по жилищной программе оказываются невостребованными. Категории населения, которым они адресованы, не обладают платежеспособным спросом. На самом деле у нас объемы строительства непропорциональны платежеспособному спросу.

– Тогда почему хотя бы часть средств, которые запланированы на жилищную программу, не направить на решение еще и демографической ситуации? Например, молодая семья получает ипотечный кредит на приобретение жилья. После рождения первого ребенка часть этого кредита погашается за счет государственных средств. Родили второго ребенка – еще часть долга списывается и так далее. Можно совместить и то, и другое.

А что касается прогнозов, думаю, что Казахстан последствия кризиса будет испытывать до осени следующего года. И только при условии выполнения правительством ряда условий, главное из которых – предоставление всем строительным компаниям и банкам, их кредитующим, равных возможностей.

Редакция «Эксперт Казахстан» благодарит Олега Алферова, вице-президента Национальной ассоциации риелторов, за содействие в подготовке интервью.

Статьи по теме:
Спецвыпуск

Бремя управлять деньгами

Замедление экономики разводит все дальше банки и реальный сектор

Бизнес и финансы

Номер с дворецким

Карта столичных гостиниц пополнилась новым объектом

Тема недели

От чуда на Хангане — к чуду на Ишиме

Как корейский опыт повышения производительности может пригодиться Казахстану?

Тема недели

Доктор Производительность

Рост производительности труда — главная цель, вокруг которой можно было бы построить программу роста национальной экономики