Курортный роман

Строительство новых городов на побережье Каспия должно помочь Казахстану стать туристическим раем, подобно Арабским Эмиратам, и «прорубить окно» в Европу. Местные инвесторы пока осторожно оценивают перспективы проектов

Успех Эмиратов основан на трех составляющих: нефть, деньги, иностранные инвесторы. В Казахстане присутствуют все эти факторы, подкрепленные политической волей руководства. В республике можно выделить три основных центра, куда идут деньги, – это обе столицы, нынешняя и бывшая, а также побережье Каспия. Не случайно в Астане, Алматы, Актау, Атырау самые высокие цены на недвижимость.

До сих пор внимание властей было сосредоточено на развитии столиц. Что касается западных городов, государственной заботой в основном охвачено все, что связано с производственной сферой: то есть добыча и транспортировка нефти, развитие смежных отраслей, сооружение транспортно-логистических узлов. В плоскости этих интересов лежит строительство нового порта в районе поселка Курык и нового малого города под тем же названием.

Заявленный недавно проект строительства Актау Сити должен восполнить пробел в развитии туризма на западе страны. Главным образом здесь практиковались этнографические туристические маршруты. Кто бывал на казахстанском побережье Каспия и знает, в каком состоянии находится инфраструктура, в частности дороги, смело может дать еще одно определение местному туризму – «экстремальный». Немного найдется желающих вкладывать деньги в развитие туристической отрасли в таких условиях. В мире накоплен немалый опыт развития туризма в нефтеносных регионах и, по мнению казахстанских властей, он может быть удачно использован на побережье Каспия.

По арабскому сценарию

По данным акимата Мангистауской области, экономика региона растет на 70% в год, параллельно увеличивается и покупательная способность населения. Доходы в пересчете на душу населения составляют 14 тыс. долларов, средняя зарплата в области выше средней по республике и достигает 630 долларов. Безработица снижается, а численность населения с каждым годом растет.

Актау Сити задумывается как деловой и туристический центр со всей необходимой для этих целей инфраструктурой. Под будущую застройку отведен земельный участок площадью 3600 гектаров с прибрежной линией 10 километров. Город расположится в квадрате, с запада ограниченном Каспийским морем, городом Актау – на юге, автострадой – на востоке и зоной аэропорта – на севере.

Западная часть города, прилегающая к морю, будет застроена высотными зданиями, между которыми протянутся аллеи, ведущие к побережью. В этой зоне будут находиться развлекательные заведения.

В восточной части города планируется выделить значительную площадь под частные сады и скверы. На севере расположатся зоны отдыха, развлекательные и специальные комплексы, такие как трасса для гонок, трек для лошадиных скачек, центр верховой езды и поля для гольфа.

Все службы обеспечения жизнедеятельности города – распределительные сети, склады, производственные помещения – будут вынесены на восточную окраину.

Предполагается, что в новом городе будут проживать от 950 тыс. до миллиона человек, для них планируется построить 14 млн квадратных метров недвижимости в целом. В Актау Сити откроются школы, больницы, супермаркеты, университет. Никаких масштабных производств в городе не будет – они не вписываются в его концепцию. Только стандартные городские предприятия – хлебопекарни например.

По предварительным расчетам, строительство нового города обойдется в 38–40 млрд долларов. Сумма по масштабам Казахстана астрономическая. Но и она не окончательная, ведь завершить Актау Сити планируется в далеком 2020 году, а за это время затраты могут вырасти.

Реализацией проекта занимается ТОО Kazemir Aktau Development Ltd., казахстанская «дочка» международной компании Kazemir Group, акционерами которой являются частные лица из стран Ближнего Востока, Западной Европы и Казахстана. Актив Kazemir Group в проекте – земельный участок. Запланированный объем инвестиций компании превысит 2 млрд долларов. По словам вице-президента Kazemir Group Жомарта Сайбулатова, в проекте в основном будет задействован арабский капитал. Партнером Kazemir Group является Millennium Development International (MDI), входящая в группу Saraya Holdings. Компания MDI принимала участие в застройке Сингапура, Шанхая, Малайзии.

Первые лица ОАЭ принимают живое участие в этом проекте. Официальная церемония закладки города прошла 11 сентября 2007 года с участием Нурсултана Назарбаева. На ней присутствовали министр иностранных дел Арабских Эмиратов, председатель правления культуры Абу-Даби, главы других министерств. Перспективы Актау Сити в числе прочих вопросов обсуждали президенты Казахстана и ОАЭ во время недавней встречи в Шымкенте.

Инвесторы подошли к строительству с международным размахом. Все проекты разработаны объединенной группой архитекторов из Бостона, Парижа, Лондона и Гонконга. Стратегическое планирование выполнила компания «Миллениум Девелопмент Интернейшнл» (Ливан). Разработчик генплана – Koetter Kim & Associates (США). Разработчик инфраструктуры – «Катиб и Аллами» (Ливан). Ответственной за продвижение проекта является компания ТВА (ОАЭ, США).

Залог успеха, по мнению авторов проекта, в существовании природных ресурсов, близости моря и поддержке правительства. Надежды инвесторов связаны и с возможностью получения разрешения на развитие игрового бизнеса. «Сейчас мы поднимаем вопрос о предоставлении нам права открытия казино, – говорит г-н Сайбулатов. – Это на порядок повысит привлекательность проекта. На Ближнем Востоке как такового игрового бизнеса нет, он под запретом, а потребность есть. Актау Сити станет альтернативой игровым центрам Европы и Америки, как более близкая точка к этому региону».

В общем, кто был в Дубае, тот может представить себе макет города. Каким он станет в реальности, зависит от многих условий, в том числе и от интереса инвесторов к проекту.

До встречи в порту

Второй масштабный проект, и тоже в Мангистау, – строительство морского порта и малого города Курык на месте бывшего поселка геологов. С распадом Советского Союза и прекращением финансирования геологоразведочных работ произошло резкое сокращение рабочих мест, что привело к оттоку населения из поселка. Жизнь здесь практически замерла. Но в последнее время Курык начал оживать. Если в прошлом году здесь проживало 7,2 тыс. человек, то в настоящее время жителей в поселке прибавилось на целую тысячу. Бурное развитие промышленности и нефтедобывающей отрасли в регионе, рост численности населения и все возрастающие насущные проблемы поселка вызвали необходимость проектирования нового генерального плана развития Курыка. Недавно общественности Каракиянского района были представлены предварительный генплан поселка городского типа с соответствующей инфраструктурой и концепция развития морского порта, разработанные НК «КазМунайГаз» (КМГ).

Инвесторы подошли к строительству с международным размахом. Все проекты разработаны объединенной группой архитекторов из Бостона, Парижа, Лондона и Гонконга

По словам Александра Золотарева, главного архитектора карагандинского ТОО «Институт “Гражданпроект”», город рассчитан на 60 тыс. человек. Для горожан будут построены компактные жилые двухэтажные дома на несколько семей. Общая площадь жилого фонда составит 1,45 млн квадратных метров. Особое внимание будет уделяться новым приемам в архитектуре и планировке, выбору современных строительных и отделочных материалов, новым типам квартир, в которых планируется создать комфортные климатические условия для проживания, то есть теплые помещения в зимнее время года и прохладные в летний период. Г-н Золотарев подчеркнул, что при строительстве жилого фонда предполагается использовать норвежские и американские энергосберегающие технологии. Будет построено 5 школ и 20 детсадов.

Будут проложены железнодорожная ветка Курык – Ералиево, построены новые автодороги, вертолетная площадка, водовод Актау – Курык. Общий объем инвестиций в строительство нового города составит 1,5 млрд долларов.

Проектом заинтересовались представители тайваньской компании, представленной в Казахстане KazDipper LTD. По словам главы представительства торгового центра Тайваня в Алматы Чанг Ших-Чанга, руководители KazDipper LTD выразили желание не только строить город, но и принять участие в строительстве порта Курык и соответствующей инфраструктуры.

Понятно, что грандиозные планы развития города связаны со строительством порта, который должен стать основным на Каспии по отгрузке нефти. Как рассказали представители КМГ, поставка сырья с Кашагана и других морских нефтяных месторождений будет осуществляться через этот порт по трубопроводу, далее закачиваться в нефтеналивные танкеры и доставляться к портам Азербайджана для наполнения нефтепровода Баку – Тбилиси – Джейхан. Есть планы по строительству базы поддержки морских нефтяных операций для южной части шельфа, экспортного терминала для развития новых направлений экспорта углеводородов, а также судоремонтных и судостроительных заводов.

Первые объекты на территории нового порта КМГ планирует начать строить в 2008 году.

Где – понятно. Вопрос: кто?

Планы по обустройству Мангистау заявлены. Что дальше? Насколько интересны новые проекты нашим строительным компаниям, инвесторам, туроператорам? Кто будет жить и работать в новых городах? От ответов на эти вопросы зависит, быть им или не быть.

Опрошенные нами строительные компании, среди которых крупнейшие игроки рынка, в большинстве своем, к сожалению, отказались от комментариев. В частности, в BI Group отметили, что основную деятельность компания развернула в Астане. «Работа на столичном рынке недвижимости является для нас основной. Посему комментировать наши планы относительно проекта Актау Сити будет несколько нецелесообразно. Это первое. Во-вторых, большинство строительных компаний страны, в том числе и наша, сегодня сосредоточены на завершении строящихся объектов», – ответили нам в пресс-службе компании. Вполне возможно, что именно по этой причине игнорировали наш запрос и другие строительные компании.

В проекте комплексной застройки побережья Каспийского моря задействовано АО «Астана-Недвижимость». Строго говоря, это не Актау Сити, однако, как сказал нам начальник управления по коммерции и развитию компании Азат Сандалов, новый жилой район «Жибек жолы» будет возводиться на стыке старого и нового городов, на расстоянии 2,6 километра от моря. Земельный участок площадью 34 гектара принадлежит компании. По проекту здесь будут построены 10 жилых домов эконом-класса, гостиница и торговый центр с гипермаркетом, кортом, бассейном и кинотеатром. Общая стоимость проекта, по данным г-на Сандалова, 320 млн долларов. Финансировать предполагается за счет собственных и заемных средств.

По-разному относятся к проекту развития городов на западе республики риелторы. В частности, Александр Ким, президент Казахстанской федерации недвижимости, президент агентства недвижимости АЛАДИН, поддерживает проект строительства Актау Сити. «У государства существуют серьезные планы по развитию всего региона. Потому этот город нужен, у него хорошие перспективы. Он даст толчок к развитию всего региона. Там требуются очень большие инвестиции, но пока государство в основном вкладывается в нефтедобычу. Насколько я знаю, было сделано предложение арабским странам, в частности шейхам ОАЭ. Они дали свое согласие на строительство города, который будет строиться по принципу Дубая, который также вырос буквально на песке, на берегу Персидского залива. Пока трудно представить, как эта идея будет воплощена, потому что там достаточно много подводных камней и течений. Хотя почему бы и нет? Идея не абсурдна. Существуют очень большие проблемы с коммуникациями, питьевой водой, теплоснабжением, электроэнергией. Именно от их решения зависит, будет город построен или нет. Здания можно построить, но проблему с коммуникациями должно решать государство, как я понимаю», – сказал г-н Ким «Эксперту Казахстан».

По его мнению, срок возврата инвестиций будет недолгим, потому что в регионе сосредоточено много денежных средств. Не будет недостатка и в населении, уверен Александр Ким, потому что в городе будут жить работники нефтяной отрасли, порта, иностранные специалисты, обслуживающий персонал. Создание в Актау Сити зоны релаксации с развлекательными центрами и казино будет интересно для соседей – Азербайджана, стран Ближнего Востока. Он видит в проекте перспективы и для риелторов. «В основном, я думаю, это будет работа, связанная с арендным жильем», – подчеркнул он.

Противоположного взгляда придерживаются некоторые коллеги Александра Кима. Например, в одном известном агентстве недвижимости нас подняли на смех: «Какой может быть отдых в Актау? Грязное море, жара летом и холод зимой. Ну кто поедет туда, где дохнут тюлени?» Впрочем, это в большей степени эмоциональный всплеск, нежели серьезный подход к вопросу.

Вице-президент Национальной ассоциации риелторов (НАР), зампредседателя правления компании «Абсолют» Олег Алферов считает, что, подобно Астане, новые градостроительные проекты – Актау Сити и другие – есть аванс предполагаемому социально-экономическому развитию региона. Наиболее драматическим барьером экономического роста Астаны, по словам г-на Алферова, является кадровый голод. Даже завышенная оплата труда не способна перекрыть текущую социальную непривлекательность города. «Последовательность реакции рынка на возникновение таких проектов, как правило, следующая. Резкий скачок цен на недвижимость на этапе проектирования и начала застройки. Это фаза спекулятивной эйфории. Затем – отрезвление, осознание долгосрочности эффекта градостроительного проекта. Как следствие, замедление либо прекращение роста, коррекция завышенных цен. И, наконец, когда крупные и средние инвесторы перестают приобретать гектары и квадраты в перспективном регионе, наступает насыщение инвестиционного спроса и обнажается дефицит спроса. А он в таких случаях объясняется просто: социальной непривлекательностью региона – демографией населения, культурной и профессиональной средой», – говорит он.

Перспективы Актау Сити, по мнению вице-президента НАР, достаточно туманны. Тут можно вспомнить об экологической ситуации, связанной с радиоактивными продуктами деятельности МАЭК, о социальной структуре населения, криминогенном факторе. Переселение туда сотен тысяч человек – масштабный общенациональный проект. В Астане аналогичный замысел пока не вполне удается: обживать тысячи возведенных квадратных метров сегодня некому, людей не хватает. Условий для форсированного развития бизнеса, который бы привлек население, сегодня в масштабах, сопоставимых с объемами коммерческого строительства, также не создано. Отсюда пустующие здания, тотальный дефицит качественных товаров и услуг по конкурентоспособным ценам.

«Недостаточно лишь возвести здания на берегу нефтеносного моря. Если не изменятся принципы отечественной градостроительной политики, спрос на недвижимость в новых городах республики будет носить краткосрочный, сугубо спекулятивный характер», – уверен г-н Алферов.

Что касается вопроса, не оттянут ли новые города инвестиции с рынков недвижимости Астаны и Алматы, то наши эксперты сходятся во мнении, что пока для этого нет особых предпосылок. Александр Ким не считает, что Актау Сити сейчас будет интересен для инвесторов, работающих в обеих столицах. Возможно, какой-то интерес проявят частные инвесторы, однако существует множество альтернатив для инвестиций такого рода. «Думаю, что этот проект в основном привлечет внимание крупных инвесторов, таких как банки, девелоперы, инвестиционные компании. Там есть серьезный приток и оборот капитала. Продавать недвижимость крупным нефтяным компаниям – это было бы им интересно», – говорит он.

«Обе столицы, и прежде всего южную, ждет лишь укрепление статуса наиболее стабильных, стратегически привлекательных рынков недвижимости. Но по показателям потенциала и темпов роста им, безусловно, составят конкуренцию региональные площадки, динамичный рост экономики которых увлечет за собой и локальные рынки недвижимости. При этом не стоит забывать, что динамично растущий рынок (в особенности строительный) – это, как правило, рынок повышенного риска. Потому серьезный инвестор распределит портфельные риски между регионами. А в условиях дефицита ликвидности отдаст предпочтение более предсказуемому рынку», – считает г-н Алферов.

Каспий против Средиземноморья

Разошлись в оценке перспективности проектов в Мангистауской области и туроператоры. Представители местных компаний относятся к этой инициативе с воодушевлением. «Перемены, которые происходят сегодня, конечно, грандиозны и уникальны. И пока сложно до конца осознать все, что хотят сделать, – говорит Евгения Слюсарева, директор актауской фирмы “Турист”. – Я вижу в этом строительство совершенно уникального курорта для Казахстана, может быть уровня Антальи, а может быть, даже покруче, поскольку будут построены ультрасовременные здания». А ее алматинская коллега из компании ALMA TRAVEL AGENCY, согласившаяся говорить с нами на условиях анонимности, считает, что еще слишком рано оценивать привлекательность проекта с точки зрения развития въездного туризма. «Кроме названия – Актау Сити – мы пока ничего не слышали. Да, кажется, там будет какой-то огромный город, и все. Что будет, какой там климат, на каких людей они ориентируются, какого уровня будут гостиницы, какого уровня пляжи, какая инфраструктура – без ответа на эти вопросы прогнозировать что-либо невозможно», – заявила она.

Текущие проблемы туризма в Мангистауской области можно вкратце охарактеризовать так: недостаток клиентов и маршрутов, невысокий сервис. Несмотря на наличие отелей различной комфортности, казахстанских туристов наезжает немного. Основной поток сосредоточен в Алматы и Астане, а перелет в Актау обойдется чуть дешевле рейса в ту же Турцию. Как сказали в ALMA TRAVEL AGENCY, цены сопоставимые, а сервис в Турции значительно лучше, да и климат Средиземноморья не сравнишь с каспийским.

Если проект все же будет удачным, то не исключено, что на рынке туристических услуг региона появятся крупные иностранные игроки. Понятно, что местные операторы опасаются прихода конкурентов. «Естественно, мы боимся, что они выдавят нас с рынка», – говорит г-жа Слюсарева. Местные игроки делают ставку на знание культуры, истории и природы региона. А пока они только сетуют на то, что со строительством города будет потеряна часть уникальных памятников истории. Актау Сити, по словам Евгении Слюсаревой, будет располагаться на территории крупнейшего древнего поселения, которое относится к позднему каменному веку. «Люди жили на берегу моря шесть тысяч лет назад. Какой-то кусочек этого памятника планируется оставить, а остальное поселение пойдет под фундамент нового города. С этим уже ничего не сделаешь».

Все новое с трудом пробивает себе дорогу. Когда-то мало кто верил в успех проекта «Дубай-Марина», а сегодня это одно из самых популярных мест обитания мировых звезд и толстосумов, между прочим, и казахстанских. Ждет ли Актау Сити судьба Дубая? Сегодня нам это представляется сомнительным. И вот почему. Можно построить современные здания, пяти- и даже семизвездочные отели, оснащенные по последнему слову техники, проложить дороги с суперпокрытием, обеспечить бесперебойную подачу электроэнергии и воды – все это задачи сложные, но выполнимые. Труднее обучить людей хорошо работать. Если сфера услуг останется на сегодняшнем уровне, то даже не очень богатый человек в поисках комфорта выберет зарубежный курорт. В чем, возможно, мы приблизимся к Эмиратам, так это в импорте зарубежных специалистов. Параллельно со строительством городов нужно решать проблему подготовки собственных кадров, иначе в них и отдыхать, и работать будут иностранцы.

Статьи по теме:
Тема недели

Из огня да в колею

Итоги и ключевые тренды 1991–2016‑го, которые будут влиять на Казахстан в 2017–2041‑м

Казахстан

Не победить, а минимизировать

В Казахстане бизнес-сообщество призывают активнее включиться в борьбу с коррупцией, но начать эту борьбу предлагают с самих себя

Международный бизнес

Интернет больших вещей

Освоение IoT в промышленности позволит компаниям совершить рывок в производительности

Спецвыпуск

Бремя управлять деньгами

Замедление экономики разводит все дальше банки и реальный сектор