Главное – без паники

Квадратные метры эконом-класса в Алматы построить невозможно, спрос на жилье в Казахстане будет расти – наличности на рынке хватает, но никакого кризиса на строительном рынке нет

Главное – без паники

Cитуация на рынке недвижимости в Казахстане в уходящем году была топовой. Деловые круги и СМИ широко обсуждали кризис, поразивший строительную отрасль. Так что оnline-конференция председателя совета директоров корпорации «Базис-А» Александра Беловича, организованная интернет-порталом «Центр тяжести», вызвала у участников и гостей ЦТ бурю эмоций. Особенно после заявления господина Беловича о том, что никакого кризиса на строительном рынке Казахстана нет.

Кризис не на рынке, кризис в головах

Александр Якубович, главный вопрос – когда минует кризис? Ведь многие беспокоятся о деньгах, вложенных в строительные компании, и ждут завершения строительства своих домов.

– По всем проблемным объектам, на которых имеются дольщики, государство уже приняло меры по выделению необходимых средств для их достройки. Что касается кризиса, то я не считаю, что он имеет место, есть лишь некоторая паника, которая закончится в ближайшее время.

По всем ли? Список длинный, состоит из 214 объектов только в Астане, общая требуемая сумма по смете составляет около шести миллиардов долларов. А правительство выделило один миллиард в общей сложности и только 0,4 миллиарда для строительных компаний в Астане.

– Государство не может отвечать по обязательствам многих застройщиков. Кроме того, эти так называемые проблемные объекты будут достраиваться не только за счет помощи государства. Существует много других источников, которые застройщики проблемных объектов привлекают в настоящее время. Не могу отвечать за всех, но у многих ситуация соответствует моим словам.

 Как нынешний кризис коснулся вашей компании?

– Кризиса нет. Есть паника. Меньше зарабатывать никто не стал, а кредиты и сегодня доступны. Предоставьте определенные залоги или докажите свою возможность их погасить. На качестве построек не могут и не должны отражаться никакие катаклизмы. Качество есть качество. Все наши сотрудники получают заработную плату в срок.

Можно поподробнее, почему мы видим 90% остановившихся кранов, заморозку строительства, 214 незавершенных проектов по одной только Астане, если это все только паника, а не кризис?

– Еще раз, в который раз отвечаю, что процент людей, бравших ипотеку для покупки квартир, незначителен (по имеющимся данным, только 20–25% наших дольщиков использовали ипотеку, и при этом многие из них брали ипотеку на срок не более одного года). Большинство покупало за наличные деньги. Что касается строительных компаний, которые не могут завершить объекты, то значительное большинство из них – это новички на рынке строительства, не понимающие, как работает этот бизнес. Их проблемы должны быть их проблемами, однако государство оказывает им помощь в завершении строительства этих объектов. Проанализируйте, сколько компаний каждый год банкротятся или не могут развивать бизнес в других отраслях.

Сейчас многие ваши проекты заморожены или осваиваются не полностью, что будет с незастроенными площадями?

– Мы ничего не заморозили. Все наши объекты продолжают строиться.

Насколько вы сократили штат рабочих по сравнению с прошлым годом?

– Рабочих мы не сокращали, наоборот, в настоящее время в связи с большим объемом работ мы ищем и приглашаем дополнительное количество работников.

Как кризис в строительной отрасли отразился на ценах стройматериалов?

– К сожалению, уменьшение строительства, связанное с проблемами финансового рынка, никак не отразилось на стоимости стройматериалов, а по некоторым позициям, наоборот, цены даже выросли.

Пожалуйста, расскажите о сегодняшних ваших отношениях с банками и о перспективах сотрудничества.

– Отношения с банками у нас нормальные. Перспективы сотрудничества – долгосрочные.

Когда рынок сходил с ума…

При стоимости одной сотки земли в городе Алматы в -100 000 долларов и себестоимости возведения бетонной коробки от 700 до 800 долларов за квадратный метр, учитывая все коммуникации, фундамент и кровлю, получаем стоимость строительства в пределах 1400 долларов за квадрат. Во всем мире маржа в 10–15% считается вполне рентабельной, однако у нас и 200% недостаточно?

– Во-первых, такой цены на землю уже давно нет. Во-вторых, коробку здания построить за такие деньги сегодня уже невозможно. Далее, вы забыли проценты банка за обслуживание кредита, оплату за долевое участие в развитии инженерных коммуникаций города, проектные работы, маркетинговые исследования, рекламу, оплату за услуги по продажам, строительство магистральных инженерных коммуникаций, строительство городских объектов инфраструктуры, строительство объектной инфраструктуры (детский сад, спортивный комплекс, медицинские учреждения и т.д.), затраты на создание службы эксплуатации, дотации службы эксплуатации в первые годы эксплуатации жилого здания, затраты на гарантийный период... А если здание с высокой архитектурной привлекательностью, ландшафтной архитектурой, современными инженерными коммуникациями и т.д., то к обычным затратам на строительство добавляются еще и эти факторы. Теперь все вышеперечисленное разделите на коэффициент 0,75 – это будут затраты на продаваемую часть. Добавьте сюда риски застройщиков, связанные с неполучением от дольщиков денежных средств вовремя. При этом необходимо учесть, что строительство жилого дома вместе с периодом получения денежных средств составляет не менее 3 лет. Заплатите налоги, отдайте кредит банку, теперь разделите полученную прибыль на три года ваших инвестиций, и вам после всего этого не захочется заниматься аналогичным бизнесом и считать чужую прибыль.

Детский сад, спортивный комплекс, медицинские учреждения – разве эти объекты не на государственные деньги строятся? И если да, то почему они в ваших расходах? Правильней их тогда будет записать вам в доходы.

– В разных городах по-разному. Не везде государство строит названные вами объекты. Зачастую это приходится делать нам. А потом или передавать государству или сдавать практически бесплатно в управление компаниям, которые этим бизнесом занимаются. Так какие же это доходы?

Сейчас цены имеют тенденцию снижаться. Ваша компания следует этой тенденции или вы прогнозируете начало нового витка и держите цены?

– Цены имеют тенденцию снижаться на вторичном рынке на жилье, построенное много лет назад. А на вторичное жилье, построенное в последние годы, соответствующее высокому уровню, цена не снижается. Цены на объекты корпорации «Базис-А» различны, зависят от степени готовности жилых зданий. На готовое жилье цены соответствуют рыночным, на строящееся при начале строительства устанавливается цена ниже рыночной, которая возрастает по мере готовности объекта.

Александр Якубович, несет ли ваша компания ответственность за качество построенных зданий в гарантийный срок (если такой существует) и после него?

– Еще как несет. Гарантийный срок по нашим обязательствам предусмотрен в нашем с вами договоре – посмотрите внимательнее. Кроме того, даже после окончания гарантийного периода мы наблюдаем за нашими комплексами, которые вводим в эксплуатацию. И отвечаем за все имеющиеся недостатки. Помимо этого, как вам известно, эксплуатацию комплексов осуществляет учрежденное нами ТОО, в которое вам следует обратиться. Или сообщите на электронный адрес нашей компании номер вашего дома и квартиры.

[inc pk='1972' service='media']

Судя по вашим ответам, компания «Базис» в настоящий момент не испытывает особых трудностей ни со строительством, ни с реализацией жилья. Насколько ситуация «Базиса» сравнима с ситуацией в других компаниях? Каков прогноз на наличие платежеспособного спроса на ближайшие несколько лет?

– Отвечу сразу на все вопросы. Почему же, трудности у нас есть. Хотелось бы, чтобы продавалось всегда так, как это было в начале 2007 года. Когда рынок сошел с ума. Однако мы более прагматичны. И сегодняшний объем продаж мы сравниваем с объемами продаж, которые были у нас в начале 2006-го. Это нас устраивает. Хотя, еще раз повторю, хотелось бы большего. Что касается платежеспособного спроса, то 80% покупателей, которые у нас были и до этого, приобретали жилье за наличные деньги. А остальные брали ипотеку на очень непродолжительный период. Зарплаты за это время ни у кого не уменьшились. И доходы юрлиц – тоже. Кроме некоторых строительных компаний. Так что, на наш взгляд, платежный спрос имеется. Что касается доли на рынке коммерческого жилья, то в связи с тем, что мы выйдем на рынок во второй половине года с более дешевым продуктом, количество наших дольщиков увеличится.

Возьму на себя смелость подсказать для «Базис-А» интересный маркетинговый ход: один из лидеров строительного бизнеса Латвии предлагает новую услугу – покупая квартиру в проекте, клиент получает гарантию, что в течение трех лет с момента покупки сможет вернуть квартиру компании, получив обратно полную сумму стоимости.

– Мы уже готовы к такой программе. Со страховыми компаниями проведены необходимые переговоры. Достигнута договоренность в страховке таких сделок. Так что следите за рекламой.

Сэкономить бы…

Возможно ли строительство в Алматы жилья эконом-класса (то есть цена квадратного метра до 1000–1200 у.е., небольшой площади и с готовой отделкой)? Если невозможно, что именно мешает?

– Невозможно. Мешает отсутствие свободной земли, а даже если вдруг вы ее найдете, то стоимость ее в пересчете на квадратный метр будущего здания, плюс другие затраты составят не менее 600–700 долларов за квадратный метр, даже в самом дешевом районе города. Плюс стоимость строительства, которое сегодня меньше чем за 1000 долларов вы не сделаете.

Но разве в Алматы мало земли, занятой частным сектором? Практически ни одна строительная компания не зас-траивает район Алматы-1, да и вообще нижнюю часть города.

– В районе Алматы-1 или в нижней части города десятибалльная сейсмика, тогда как в зонах, в которых сейчас идет активное строительство, – 9 баллов. В связи с этим строительство в зоне 10-балльной сейсмики ограничено по высотности, требует больших затрат по возведению фундаментов и каркасов зданий, притом что стоимость земли дешевле. Эти факторы не позволяют строить жилье дешевле, чем в тех районах, где сейчас идет строительство.

Как купить квартиру официантке, слесарю, сантехнику, учителю, врачу и 95% населения нашей страны с зарплатой в среднем 46 000 тенге в месяц?

– Для людей с низкими доходами предусмотрена госпрограмма строительства социального жилья. Вам следует обратиться в акимат, где вы получите соответствующие разъяснения.

Когда же все будут жить честно? Вы о людях начнете когда-нибудь думать?

– Жилищное строительство, которое мы осуществляем уже много лет, вместе с другой инфраструктурой – это и есть забота о людях.

Статьи по теме:
Казахстан

От практики к теории

Состоялась презентация книги «Общая теория управления», первого отечественного опыта построения теории менеджмента

Тема недели

Из огня да в колею

Итоги и ключевые тренды 1991–2016‑го, которые будут влиять на Казахстан в 2017–2041‑м

Казахстан

Не победить, а минимизировать

В Казахстане бизнес-сообщество призывают активнее включиться в борьбу с коррупцией, но начать эту борьбу предлагают с самих себя

Международный бизнес

Интернет больших вещей

Освоение IoT в промышленности позволит компаниям совершить рывок в производительности