Осенний марафон

Процесс выздоровления строительного рынка займет около года. За это время, полагает Айдын Рахимбаев, около половины строительных компаний могут уйти с рынка

Осенний марафон

Нынешним летом мы отмечаем печальную годовщину – год мирового банковского кризиса. В числе наиболее пострадавших стран оказался и Казахстан. Несмотря на то что резкое сокращение фондирования на западных финансовых рынках сильнее всего ударило по двум секторам национальной экономики – банковскому и строительному – до недавнего времени банкиры и девелоперы предпочитали самостоятельно решать свои проблемы. В конце весны состоялась первая встреча представителей двух ассоциаций – застройщиков и финансистов Казахстана, на которой сторонам удалось найти совместное решение ряда вопросов, прежде всего по пролонгации кредитов. Теперь самые актуальные задачи – грамотно освоить средства, выделенные на поддержку строительного сектора государством через Фонд устойчивого развития (ФУР) «Казына» и оптимизировать законодательство, регулирующее вопросы долевого строительства. Если они будут решены, то с осени можно будет ожидать нормализации на строительном рынке, полагает председатель совета Ассоциации застройщиков РК Айдын Рахимбаев. Но сокращения числа строительных компаний почти вдвое, по его мнению, не избежать – нежизнеспособные уйдут с рынка.

Один пятерых кормит

– Айдын Жумадилович, кризис развивается уже почти год, но первая встреча финансистов и застройщиков состоялась лишь в конце весны. Почему так поздно?

– Мы были заняты решением своих проблем, а их было много как у банков, так и у застройщиков. Как ни странно, у нас не было единого плана действий. Это приводило к несогласованности принятия решений. Жизнь показала, что бороться с трудностями в одиночку неэффективно. Наши отрасли имеют много общего и тесно связаны друг с другом. Мы довольны, что смогли перейти от взаимных обвинений к планированию реальных совместных действий на рынке недвижимости.

– Удалось ли застройщикам договориться с банками о пролонгации срока погашения обязательств? На каких условиях? Может ли такая договоренность улучшить положение дольщиков?

– Договориться о пролонгации кредитов удалось многим крупным застройщикам. Это, по сути, лакмусовая бумажка. Она показывает, что банки чувствуют себя неплохо. Возможности кредитования строительной отрасли есть, и позиция банков по отношению к строительным компаниям постепенно смягчается.

Что касается условий, то каждая строительная компания обговаривала их со своим банком. Для кого-то эти условия были более, а для кого-то менее жесткими. В целом их, конечно, трудно назвать льготными. Тем не менее они дают нам тайм-аут, чтобы собраться с силами и через определенное время вновь обслуживать кредиты.

Такая договоренность способствует улучшению ситуации с дольщиками. Раньше строительным компаниям нужно было продолжать строительство, исполняя обязательства перед дольщиками, и параллельно расплачиваться по кредитам. При кризисе ликвидности было довольно тяжело. Теперь средства, которые предназначались для обслуживания обязательств перед банками, будут направляться на строительство объектов с долевым участием. Темпы их завершения в результате ускорятся.

– Как это скажется на состоянии экономики страны в целом?

– Мы говорим об отрасли, в которой работала большая часть нашего населения. Когда стройка останавливается, проблемы возникают не только у отдельной частной строительной компании, они начинаются у множества людей, которые были задействованы в строительстве объектов. Получали там зарплату, обеспечивали свои семьи, платили налоги, брали ипотеку, пытались обеспечить свое будущее. Один рабочий, занятый на строительстве, косвенно обеспечивает работой пятерых человек – юристов, экономистов, водителей, людей, которые торгуют сегодня на рынках, в магазинах.

[inc pk='1879' service='media']

Если мы говорим об ипотеке, то ее доля в финансировании жилищного строительства в мировой практике занимает до 60–70 процентов. Это основной двигатель покупательского спроса. В самом начале нынешнего кризиса, например, во Франции, когда ипотека стала дороже, было принято решение понизить по ней ставку, чтобы поддержать объемы ипотечных кредитов на стабильном уровне. Там подсчитали, что, если понизить ставку на полпроцента, можно стимулировать не только ипотеку, но и поддержать в целом всю отрасль. Им это удалось. Покупательский спрос был восстановлен.

На нашем рынке, как только остановилось финансирование строительных компаний, ипотека почти сошла на нет. Поэтому, если говорить о перспективах, я считаю, что государство в первую очередь должно заняться регулированием и стимуляцией рынка. На сегодняшний день разрабатывается программа по поддержке ипотеки. Средства через Казахстанскую ипотечную компанию (КИК) будут направляться для финансирования физических лиц, чтобы поддержать покупательский спрос.

Все равно все рассосется

– Смогут ли переломить негативную тенденцию на строительном рынке деньги государства? И вообще они добираются до строителей? Многие эксперты подозревают, что не в полном объеме…

– Я думаю, что негативные моменты обусловлены несколькими факторами. Программа финансирования не обкатана. Здесь нет вины фонда «Казына». На самом деле средства выделяются. Программа работает. Может, не столь эффективно, но работает, и это главное.

Варианты других решений не имели правовой основы. Например, средства бюджета не могли идти напрямую застройщикам, это противоречит Налоговому кодексу. То, что деньги пошли через банки – правильно. Я уверен, что иные меры могли осложнить ситуацию. Выделенные 400 миллионов долларов вернутся в бюджет, потому что банки лучше знают, кому и на каких условиях давать деньги. Если бы финансирование шло напрямую, через «Казыну», вернулась бы половина или треть этой суммы.

Что касается объемов уже перечисленных средств, то конкретные цифры, наверное, есть у фонда «Казына». Первые 400 миллионов долларов мы прослеживали. Другие транши тоже уже пошли, но они имеют более расплывчатый контур.

Если ничего не делать, то все равно все рассосется. Но на это потребуется больше времени и средств

Сейчас надо находить другие способы стимулирования строительства, кроме средств «Казыны». Потому что этот вопрос – социальный. Ведь за годы бурного строительства мы не только построили множество объектов, но и воспитали высококлассных специалистов. К сожалению, сейчас идет стагнация, и многие оказались не у дел. Мастера теряют квалификацию, уходят на другие рынки, уезжают за рубеж. Получается, что сегодня мы теряем больше, чем просто недостроенные объекты.

На рынке Астаны 60 тысяч человек непосредственно работали в этой отрасли. Учитывая, что сейчас не заморожены лишь 20 процентов от общего числа строительных объектов, то почти 50 тысяч строителей остались без работы. В Алматы такая же арифметика. Там в строительстве было занято примерно 100 тысяч человек. Из них только у 20 тысяч сохранилась та же зарплата, что была до спада.

– На рынке нового жилья дефицит ликвидности перерос в дефицит доверия к застройщикам. Как скоро и за счет чего можно его восстановить?

– Благодаря средствам «Казыны» большее количество домов достроится, и люди начнут покупать в них квартиры. Не надо забывать, что целый год в стране практически не начиналось строительство новых объектов. В то же время процесс выкупа через тендеры квартир в Астане государственными организациями и нацкомпаниями идет полным ходом. Требование одно: дома должны быть в большей стадии готовности. Из реально предложенных 14 тысяч квартир нацкомпаниям и госструктурам уйдет 8 тысяч. Останется 6 тысяч квартир. Но эти квартиры будут уже в меньшей стадии готовности. В любом случае люди продолжат покупать квартиры на первичном рынке, на них всегда есть спрос.

К осени предложения на рынке недвижимости будут ограничены или их вовсе не будет. Поэтому на квартиры в строящихся домах спрос вырастет. Вот когда эти дома будут также куплены, наступит дефицит. Цена потихоньку начнет идти вверх. Потом наступит момент, когда стоимость недвижимости и даже недостроенных квартир превысит реальную, как это было 2–3 года назад. Но это не быстрый процесс, он будет продолжаться около года. После этого все войдет в норму.

Есть два варианта развития событий. Если лечить болезнь, то результат проявится быстрее. А если не заниматься лечением, то больной тоже выздоровеет, но будет болеть гораздо дольше. Та же самая ситуация сложилась на строительном рынке. Если ничего не делать, то все равно все рассосется. Но на это потребуется больше времени и средств.

– Как будет развиваться строительный рынок, когда закончатся деньги «Казыны»? Сократится ли число застройщиков?

– Денег будет выделено достаточно для завершения начатых объектов. А с принятием пакета поправок в отношении долевого строительства этот процесс примет новые обороты. С рынка уйдут те компании, которым, по сути, нечего терять. У них нет ни имени, ни опыта, ни техники, ни специалистов. В первую очередь, конечно, скандальные застройщики, которые очень сильно повлияли на развитие негативной ситуации на рынке. Позже уйдут еще 25–30 процентов – это те застройщики, которые не рассчитали своих сил. В целом, я думаю, из более двухсот строительных компаний Алматы и Астаны останется около ста, то есть менее 40–45 процентов от нынешнего числа застройщиков.

Большинство из оставшихся на плаву – это компании, отвечающие требованиям к членству в ассоциации застройщиков Казахстана. Они имеют необходимый опыт работы на строительном рынке, доказали свою финансовую состоятельность. Главное, у них есть положительный имидж, подтвержденный коллегами.

Покупателей маловато

– Согласны ли вы с тем, что в республике не хватает покупателей на строящееся жилье? Многие именно в этом видят одну из причин нынешнего кризиса строительства.

– В наших обеих столицах на одного человека сейчас приходится всего 15–16 квадратных метров жилой площади. Для сравнения, в Америке тот же показатель составляет 60 квадратных метров, в Европе – 40. Если мы говорим о перенасыщении, я вам приведу цифры по Астане. Весь жилой фонд Астаны составляет всего 86 тысяч квартир. В прошлом году было продано 10 тысяч, а в позапрошлом году – 18 тысяч квартир. Но обратите внимание: эти метры были проданы, но не построены, то есть реально квартир сдавалось меньше.

Индивидуальное строительство жилья в столице не вносит значительного вклада. Мало того, за первые пять месяцев этого года объем ИЖС в Астане сократился к прошлому году почти втрое. В Алматы общий объем сданного жилья снизился в тот же период более чем на треть. И в перспективе возможности застройки серьезно ограничены нехваткой инженерных коммуникаций.

Сейчас на рынке Астаны и Алматы мы видим отложенный спрос. Люди выжидают, понимая, если цена на недвижимость упала на 20 процентов, то может понизиться и еще. Для них главное – не пропустить момент покупки.

– Можно ли использовать зарубежный опыт борьбы с кризисом в строительной отрасли в казахстанских условиях?

– В странах Запада это все уже проходили. В Швеции в 90-х годах была похожая проблема. С одной стороны, появились недостроенные объекты, с другой – у банков ухудшилось качество портфелей. Власти там поступили следующим образом: были созданы так называемые bad banks («плохие банки») при обычных банках. Туда перевели строительные активы недостроенных объектов. Правительство Швеции имело влияние и управление в этих «плохих банках» и финансировало их через бюджет.

Целевое использование финансовых потоков контролировали государственные чиновники. Естественно, у банков не было возможности переправлять бюджетные деньги куда-то в другое место. В итоге за два-три года они достроили объекты и рассчитались с дольщиками. Застройщики, в свою очередь, также выполнили свои обязательства. Проблема была решена. Это происходило всего 15 лет назад.

Когда банки перевели свои недостроенные активы в дочерние bad banks, их собственный портфель значительно улучшился. У нас сейчас происходит конфликт интересов: банки заставляют финансировать строительство, а им это невыгодно – при увеличении лимита на сектор недвижимости у них падает рейтинг. С целью очищения портфелей шведы оставили в обычном банке коммерческую, торговую недвижимость, строительство других объектов, а кредиты на долевое строительство отправили в bad banks. По сути, они локализовали проблему.

– Возможно ли привлечение к работе в РК иностранных компаний с опытом работы в кризисных условиях? Если да, то не вытеснят ли они отечественных игроков?

– Обеспечение экономической безопасности Казахстана во многом зависит от поддержки государства отечественных компаний. Приоритет, несомненно, должен отдаваться им. Государство может стимулировать работу компаний и при распределении госзаказов. Впереди у нас намечается Азиада. Ко времени ее старта должно быть построено множество дорог, мостов, стадионов, гостиниц, университетов, объектов разной сложности и назначения. Здесь государство должно сделать выбор в пользу отечественных строительных компаний.

Если еще пять лет назад мы привлекали иностранных застройщиков, так как не имели достаточного опыта, то теперь этот опыт у нас есть. Сегодня правительству необходимо отказаться от практики принуждения иностранных компаний принимать на работу казахстанцев. Ведь нашим соотечественникам в зарубежных компаниях не доверяют работать наравне с иностранцами, занимающими все значимые позиции на своих предприятиях.

Конечно, не все проекты казахстанские компании могут реализовать своими силами. Может не хватить финансовых ресурсов, и здесь без зарубежной помощи не обойтись. Но в этом случае можно и нужно создавать консорциумы. Казахстанские компании получат возможность участвовать в проектах, учиться работать по самым высоким мировым стандартам.

В таком случае уже через три-четыре года наши стройкомпании будут иметь своих специалистов высочайшего класса. Нам нужно продолжать воспитывать своих профессионалов.

Статьи по теме:
Спецвыпуск

Бремя управлять деньгами

Замедление экономики разводит все дальше банки и реальный сектор

Бизнес и финансы

Номер с дворецким

Карта столичных гостиниц пополнилась новым объектом

Тема недели

От чуда на Хангане — к чуду на Ишиме

Как корейский опыт повышения производительности может пригодиться Казахстану?

Тема недели

Доктор Производительность

Рост производительности труда — главная цель, вокруг которой можно было бы построить программу роста национальной экономики