Только не на улицу

Только не на улицу

Восстановление макроэкономики и финансовой системы сдерживается сохраняющимися проблемами на рынке жилья и в ипотечной сфере», – заявила на прошлой неделе Элизабет Дьюк, член совета управляющих ФРС США. Опасения высокопоставленного представителя денежных властей понятны: ипотечные кредиты эквивалентны двум третям американского ВВП, а расходы домохозяйств на аренду жилья и обслуживание ипотеки составляют треть потребительских расходов. Когда такой существенный кусок экономики перестает нормально функционировать в рыночном поле, очевидно, требуются государственные стимулы и подпорки. И они не замедлили появиться – в рамках обнародованного новым президентом США Бараком Обамой масштабного антикризисного плана предусматривается 75-миллиардный пакет поддержки ипотечных заемщиков, предусматривающий реструктуризацию и рефинансирование кредитов, дабы остановить растущий вал дефолтов по ним. В прошлом году число случаев лишения прав на недвижимость в США выросло на 80%, более 2,3 млн домов перешло в собственность банков. Продажи банками заложенного жилья еще сильнее опускают цены на недвижимость, заставляя кредиторов ужесточать условия по даже пока аккуратно обслуживаемым займам, тем самым повышая вероятность дефолтов и по ним. Поэтому крупнейшие банки Америки – Citigroup, JP Morgan Chase и Morgan Stanley – объявили мораторий на изъятие ипотечного жилья на период до начала реального осуществления правительственного плана.

Весьма остро стоит вопрос поддержки ипотечных заемщиков и в Казахстане. Конечно, абсолютные и относительные размеры ипотечного кредитования (около 5 млрд долларов, или менее 5% ВВП) здесь несопоставимы с американскими, но, во-первых, кризисная стагнация реальной зарплаты и опасный рост безработицы переводят в разряд проблемных все большее число жилищных займов, а во-вторых, не надо забывать, что в отличие от американцев, 48% ипотечных займов казахстанцев сделано в иностранной валюте, так что серьезная девальвация тенге резко осложнила исправное обслуживание таких кредитов. Свидетельством серьезности проблем, с которыми столкнулись покупатели квартир, является недавняя голодовка группы неплатежеспособных ипотечных заемщиков из Алматы, которые требовали от властей облегчения бремени обслуживания кредитов, включая выкуп проблемных ипотечных кредитов у банков государственным Фондом стрессовых активов.

Нельзя сказать, что казахстанские власти сидят сложа руки – уже на этой неделе ожидается запуск субсидируемой ФНБ «Самрук-Казына» программы реструктуризации ипотечных кредитов банками. Заемщики, исправно обслуживающие кредит под единственное жилье площадью до 120 кв. м и проживающие в нем, получат право снизить ставку обслуживания своих займов до 11% годовых в тенге (и 9% – для занятых в бюджетной сфере).

Заемщики прекратили свою голодовку. Однако нельзя исключить возникновения новых конфликтов. Есть одно не слишком часто упоминаемое обстоятельство, резко повышающее степень остроты восприятия ипотечной проблемы в Казахстане. Дело в том, что здесь, в отличие от Америки, да и от России тоже, законодательно закреплен внесудебный принцип реализации залога, то есть банк имеет право продать заложенное по кредиту жилье быстро и без всяких предварительных процедур.

Российский алгоритм сопровождения дефолтного ипотечного кредита существенно сложнее: банк спустя 90 дней просрочки в обслуживании кредита имеет право обратиться в суд, судебное разбирательство продолжается еще в среднем полгода; после решения суда банк получает право выставить квартиру на торги через специальные фирмы по цене, указанной в решении суда. Если кредит выдавал не банк, а Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК, аналог казахстанской КИК) напрямую, либо банк переуступил агентству права требования по кредиту, в суд можно обратиться только спустя шесть месяцев хронического необслуживания ссуды, а суд может длиться от года до двух. Так что заемщик – будем считать его принципиально добросовестным – имеет достаточно времени на внесудебное урегулирование своих проблем с банком через реструктуризацию, рассрочку и проч.

Учитывая этот бэкграунд, возможно, имело бы смысл расширить ипотечный антикризисный пакет в Казахстане, включив в него не только субсидирование процентных ставок по кредитам конечным заемщикам, но и корректировку нормативных процедур работы с заложенным жильем, в обслуживании кредитов по которому возникают проблемы.

Еще один тонкий вопрос, требующий принципиального решения, это определение самого контингента спасаемых – кому, собственно, государство намерено помогать? Добросовестным ипотечным заемщикам, еще не допустившим каких-либо нарушений в обслуживании кредитов, но находящимся по тем или иным причинам (полу, возрасту, доходу, типу занятости, числу иждивенцев в семье, валюте займа – факторы могут быть самыми разными) в «зоне риска» в связи с кризисом, или заемщикам, уже допустившим просрочки? В Америке до недавнего времени акцент делался на помощи семьям, которые уже допустили просрочки и не в состоянии выдерживать принятые на себя ранее обязательства по кредиту. Сейчас целевая группа спасаемых за океаном заемщиков смещается в сторону «условно платежеспособных» семей, которые только могут нарушить график платежей (в частности, расходы по ипотеке у которых превышают 31–38% регулярного дохода), а аккуратные плательщики получат лишь небольшой бонус – тысячедолларовый вычет из регулярных платежей в течение ближайших трех лет.

Фокусировка казахстанского плана поддержки ипотечного сектора сейчас противоположна – помощь рассчитана исключительно на дисциплинированных заемщиков. Пока спираль ипотечных дефолтов еще не начала раскручиваться на полную мощь, возможно, такой подход оправдан. Слишком резкие шараханья от рыночной дисциплины к собесу советского образца способны лишь развратить своих адресатов.

Статьи по теме:
Спецвыпуск

Риски разделим на всех

ЕАЭС сталкивается с трудностями при попытках гармонизации даже отдельных секторов финансового рынка

Экономика и финансы

Хороший старт, а что на финише?

Рынок онлайн-займов «до зарплаты» становится драйвером развития финансовых технологий. Однако неопределенность намерений регулятора ставит его развитие под вопрос

Казахстанский бизнес

Летная частота

На стагнирующий рынок авиаперевозок выходят новые компании

Тема недели

Под антикоррупционным флагом

С приближением транзита власти отличить антикоррупционную кампанию от столкновения политических группировок становится труднее