Только не на улицу

Только не на улицу

Восстановление макроэкономики и финансовой системы сдерживается сохраняющимися проблемами на рынке жилья и в ипотечной сфере», – заявила на прошлой неделе Элизабет Дьюк, член совета управляющих ФРС США. Опасения высокопоставленного представителя денежных властей понятны: ипотечные кредиты эквивалентны двум третям американского ВВП, а расходы домохозяйств на аренду жилья и обслуживание ипотеки составляют треть потребительских расходов. Когда такой существенный кусок экономики перестает нормально функционировать в рыночном поле, очевидно, требуются государственные стимулы и подпорки. И они не замедлили появиться – в рамках обнародованного новым президентом США Бараком Обамой масштабного антикризисного плана предусматривается 75-миллиардный пакет поддержки ипотечных заемщиков, предусматривающий реструктуризацию и рефинансирование кредитов, дабы остановить растущий вал дефолтов по ним. В прошлом году число случаев лишения прав на недвижимость в США выросло на 80%, более 2,3 млн домов перешло в собственность банков. Продажи банками заложенного жилья еще сильнее опускают цены на недвижимость, заставляя кредиторов ужесточать условия по даже пока аккуратно обслуживаемым займам, тем самым повышая вероятность дефолтов и по ним. Поэтому крупнейшие банки Америки – Citigroup, JP Morgan Chase и Morgan Stanley – объявили мораторий на изъятие ипотечного жилья на период до начала реального осуществления правительственного плана.

Весьма остро стоит вопрос поддержки ипотечных заемщиков и в Казахстане. Конечно, абсолютные и относительные размеры ипотечного кредитования (около 5 млрд долларов, или менее 5% ВВП) здесь несопоставимы с американскими, но, во-первых, кризисная стагнация реальной зарплаты и опасный рост безработицы переводят в разряд проблемных все большее число жилищных займов, а во-вторых, не надо забывать, что в отличие от американцев, 48% ипотечных займов казахстанцев сделано в иностранной валюте, так что серьезная девальвация тенге резко осложнила исправное обслуживание таких кредитов. Свидетельством серьезности проблем, с которыми столкнулись покупатели квартир, является недавняя голодовка группы неплатежеспособных ипотечных заемщиков из Алматы, которые требовали от властей облегчения бремени обслуживания кредитов, включая выкуп проблемных ипотечных кредитов у банков государственным Фондом стрессовых активов.

Нельзя сказать, что казахстанские власти сидят сложа руки – уже на этой неделе ожидается запуск субсидируемой ФНБ «Самрук-Казына» программы реструктуризации ипотечных кредитов банками. Заемщики, исправно обслуживающие кредит под единственное жилье площадью до 120 кв. м и проживающие в нем, получат право снизить ставку обслуживания своих займов до 11% годовых в тенге (и 9% – для занятых в бюджетной сфере).

Заемщики прекратили свою голодовку. Однако нельзя исключить возникновения новых конфликтов. Есть одно не слишком часто упоминаемое обстоятельство, резко повышающее степень остроты восприятия ипотечной проблемы в Казахстане. Дело в том, что здесь, в отличие от Америки, да и от России тоже, законодательно закреплен внесудебный принцип реализации залога, то есть банк имеет право продать заложенное по кредиту жилье быстро и без всяких предварительных процедур.

Российский алгоритм сопровождения дефолтного ипотечного кредита существенно сложнее: банк спустя 90 дней просрочки в обслуживании кредита имеет право обратиться в суд, судебное разбирательство продолжается еще в среднем полгода; после решения суда банк получает право выставить квартиру на торги через специальные фирмы по цене, указанной в решении суда. Если кредит выдавал не банк, а Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК, аналог казахстанской КИК) напрямую, либо банк переуступил агентству права требования по кредиту, в суд можно обратиться только спустя шесть месяцев хронического необслуживания ссуды, а суд может длиться от года до двух. Так что заемщик – будем считать его принципиально добросовестным – имеет достаточно времени на внесудебное урегулирование своих проблем с банком через реструктуризацию, рассрочку и проч.

Учитывая этот бэкграунд, возможно, имело бы смысл расширить ипотечный антикризисный пакет в Казахстане, включив в него не только субсидирование процентных ставок по кредитам конечным заемщикам, но и корректировку нормативных процедур работы с заложенным жильем, в обслуживании кредитов по которому возникают проблемы.

Еще один тонкий вопрос, требующий принципиального решения, это определение самого контингента спасаемых – кому, собственно, государство намерено помогать? Добросовестным ипотечным заемщикам, еще не допустившим каких-либо нарушений в обслуживании кредитов, но находящимся по тем или иным причинам (полу, возрасту, доходу, типу занятости, числу иждивенцев в семье, валюте займа – факторы могут быть самыми разными) в «зоне риска» в связи с кризисом, или заемщикам, уже допустившим просрочки? В Америке до недавнего времени акцент делался на помощи семьям, которые уже допустили просрочки и не в состоянии выдерживать принятые на себя ранее обязательства по кредиту. Сейчас целевая группа спасаемых за океаном заемщиков смещается в сторону «условно платежеспособных» семей, которые только могут нарушить график платежей (в частности, расходы по ипотеке у которых превышают 31–38% регулярного дохода), а аккуратные плательщики получат лишь небольшой бонус – тысячедолларовый вычет из регулярных платежей в течение ближайших трех лет.

Фокусировка казахстанского плана поддержки ипотечного сектора сейчас противоположна – помощь рассчитана исключительно на дисциплинированных заемщиков. Пока спираль ипотечных дефолтов еще не начала раскручиваться на полную мощь, возможно, такой подход оправдан. Слишком резкие шараханья от рыночной дисциплины к собесу советского образца способны лишь развратить своих адресатов.

Статьи по теме:
Спецвыпуск

Бремя управлять деньгами

Замедление экономики разводит все дальше банки и реальный сектор

Бизнес и финансы

Номер с дворецким

Карта столичных гостиниц пополнилась новым объектом

Тема недели

От чуда на Хангане — к чуду на Ишиме

Как корейский опыт повышения производительности может пригодиться Казахстану?

Тема недели

Доктор Производительность

Рост производительности труда — главная цель, вокруг которой можно было бы построить программу роста национальной экономики