Развенчанный миф

Развенчанный миф

Строительные компании тоже разочарованы программой рефинансирования ипотечных кредитов. Ведь в антикризисной программе предлагался комплекс мер по поддержке рынка недвижимости в целом. Власти обещали открыть кредитные линии в БВУ для финансирования новой ипотечной программы по льготной ставке 10,5%, реализуемой в течение 2009 года. Кроме того, планировалось через банки кредитовать завершение строительных объектов в Алматы и Астане. На программу поддержки рынка недвижимости предполагалось направить 600 млрд тенге из Нацфонда. Новых кредитов по льготной ставке еще нет, программа финансирования недостроя только запускается.

Логика властей вполне понятна – строительный сектор в последние годы называли локомотивом казахстанской экономики. Ипотека же, по уверениям большинства аналитиков, была двигателем и строительного сектора, и рынка недвижимости. С 2003 года (когда начался стремительный рост цен на недвижимость) по 2005-й объем ипотечного рынка вырос со 100 млн долларов до одного миллиарда, т.е. примерно 30% сделок с недвижимостью осуществлялось с помощью ипотеки. И даже при этом в 2006 году соотношение ипотечных кредитов к ВВП не превышало 6–7%, тогда как в развитых странах этот показатель составляет 40–60%.

Правда, по данным компании Scot Holland | CBRE | Казахстан, в 2006–2007 годах доля ипотечного кредитования жилой недвижимости в Алматы (именно на этот город приходится 34,3% всех выданных в Казахстане ипотечных кредитов) достигала 60–65% от общего объема заключаемых сделок. При этом, по неофициальным данным, в 2006–2007 годах практически 60% сделок на рынке были спекулятивными. «Процедура выдачи ипотечных кредитов была слишком упрощена, и должного внимания платежеспособности клиента банки не уделяли, принимая под залог приобретаемую часто в спекулятивных целях недвижимость. В связи с этим в настоящий момент и возникли проблемы с неплатежами, с невозможностью погашать полученные кредиты», – считает управляющий партнер компании Евгений Долбилин.

Зачастую банки финансировали строительство по трем направлениям: кредиты на покупку земельных участков, кредиты строительным организациям, а также ипотечные кредиты конечным покупателям. В итоге (в условиях массового замораживания строительства) у банков единственным залогом является земля, стоимость которой снизилась в разы. Кризис на рынке земельных участков начался немного позже, чем на рынке недвижимости в целом, лишь в начале прошлого года, но оказался более тяжелым. Сейчас в некоторых районах Алматы кадастровая стоимость (около пяти тысяч долларов за сотку) земельных участков выше рыночной. Банки же на сегодняшний день являются основными держателями земельных участков. Кроме того, заложенные в банке уже имеющиеся квадратные метры, приобретенные в период ценового пика, из-за снижения цен не покрывают сумму кредита. В связи с этим банки требуют дополнительные залоги.