Плюс на минус дает ноль

Девальвация заставила арендодателей поднять арендные ставки на торговую недвижимость. Но ситуация на рынке все-таки заставит их пересмотреть свои планы

Плюс на минус дает ноль

Все арендаторы “Мега Центра Алма-Аты” получили письмо с дополнительными соглашениями к договорам аренды. В соглашении вводится такое понятие, как величина индекса изменения цены, которая рассчитывается как отношение официального обменного курса Национального банка РК тенге к доллару США на дату платежа к расчетному курсу на дату заключения договора, то есть уровень арендной платы возрастет на 30%, и это не предел. Как вы знаете, малый и средний бизнес, а именно операторы розничной торговли, находятся в тяжелом финансовом положении. Покупательская способность населения упала в два раза и будет продолжать падать. Тем не менее торговый центр, невзирая на все трудности, выкручивает арендаторам руки тем, что постоянно пересматривает арендную ставку в сторону увеличения. Хочу сказать, что сетевые операторы, импортирующие продукцию, однозначно увеличат цены не по собственной воле, а по законам рынка», – такое сообщение появилось еще полтора месяца назад, сразу после девальвации, на блоге премьер-министра РК Карима Масимова.

Причины, по которым в MEGA Alma-Ata увеличились ставки, очевидны: этот ТРЦ был построен на кредитные деньги (причем это были долларовые кредиты). Общий объем инвестиций в строительство составил 80 млн долларов. Правда, руководитель службы по связям с общественностью сети Mega Алишер Еликбаев уточнил нашему журналу, что увеличение стоимости арендных ставок для арендаторов составило не 30%, а 10%. «Большую часть расходов, возникших в результате девальвации, мы взяли на себя. Естественно, это привело к увеличению срока окупаемости проекта ТРЦ MEGA Alma-Ata с семи лет (как планировалось изначально) до десяти-одиннадцати лет. Но мы в первую очередь хотели, чтобы девальвация не сильно отразилась на удорожании товаров в нашем центре и наши посетители по-прежнему бы чувствовали себя здесь комфортно. В Шымкенте и Астане стоимость аренды не менялась», – отмечает он.

Как выяснилось, арендаторы MEGA Alma-Ata не одиноки – опрос, проведенный нами среди алматинских бизнесменов, показал, что ставки аренды также поднялись в среднем и нижнем ценовом сегментах. По этой причине некоторым предпринимателям пришлось либо переехать в другие, менее дорогие помещения, либо вовсе свернуть бизнес.

По мнению консультанта инвестиционного и бизнес-развития компании DTZ Асель Сатпаевой, повышение арендных ставок вообще является первой реакцией арендодателей на все макроэкономические изменения в стране. Но уже в ближайшее время им все-таки придется пересмотреть ставки в сторону понижения.

Индивидуальный подход

Доминирующей тенденцией на рынке до последнего времени было снижение арендных ставок. Это неудивительно. В январе 2009 года общий объем товарооборота в Казахстане, по данным Агентства РК по статистике, составил 168,6 млн тенге, тогда как в декабре прошлого года этот показатель был более чем 253,2 млн тенге, т.е. он снизился практически в 1,5 раза. При этом на долю двух крупнейших городов приходится почти половина от общего товарооборота – около 82,4 млн тенге.

В условиях падения покупательского спроса и снижения доходов ретейлеров увеличивается количество пустующих площадей: в Астане, к примеру, освободилось 40% площадей, в Алматы – 10%. Поэтому девелоперы все-таки стараются удержать оставшихся арендаторов всеми возможными способами.

В прошлом году арендные ставки на торговую недвижимость в Астане и Алматы снизились, по разным оценкам на 15–30%. При этом в этих городах они находятся на одинаковом уровне. Согласно обзору рынка торговой недвижимости, подготовленного компанией DTZ, сегодня уровень арендной платы за магазин в 100–200 кв. м в современном торговом центре варьируется от 600 до 1300 долларов за кв. м в год без НДС, общих расходов и затрат на маркетинг. В торговых центрах первого поколения средняя ставка составляет около 700 долларов в год за кв. м без учета тех же расходов. Ставки для проектов, находящихся на фазе сдачи в аренду, колеблются между 660 и 1300 долларов за кв. м в год, но большая часть собственников этих проектов запрашивает за помещения от 800 до 900 долларов за кв. м в год без НДС, общих расходов и затрат на маркетинг.

При этом, по словам исполнительного директора компании SIP Adviser Изабеллы Пластовец, рынок торговой недвижимости достаточно непрозрачный, и сказать, какова средневзвешенная арендная ставка, невозможно. «Все зависит от формата торгового помещения: либо это торгово-развлекательный комплекс, либо галерея, либо встроенные и пристроенные помещения. Кроме того, заявленная ставка может быть одна, а реальная, то есть та, по которой помещение сдается, – совершенно иная», – рассказывает она.

Вот и встретились два вектора

В этом году, по мнению игроков рынка, стоит ожидать снижения арендных ставок на 10–15%. «Сейчас ситуация такова, что многие магазины закрываются, многие приостанавливают экспансию в регионы. Хотя одна крупная ретейлерская сеть (не буду называть какая) жаловалась, что им поднимают аренду, – отмечает Асель Сатпаева. – Бизнес-активность уже снизилась на 50 процентов, а текущий год обещает быть еще сложнее, чем 2008-й».

«У нас к каждому арендатору отдельный подход, поэтому сказать, во сколько в среднем обходится аренда торгового помещения, невозможно. Но повышать ставки мы не собираемся», – говорит заместитель управляющего торгового центра Domillion по коммерческим вопросам Аскар Асыкбаев.

В то же время некоторые участники рынка отмечают, что видимых причин для изменения ставок как в сторону понижения, так и в сторону повышения в текущем году нет. Например, такой точки зрения придерживается г-жа Пластовец. Дело в том, что в Казахстане по-прежнему ощущается нехватка качественных торговых площадей. Особенно, если речь идет о крупных торговых центрах. В Алматы, к примеру, 12 из 13 существующих торговых центров являются торговыми центрами первого поколения. «Шопинг-центры первого поколения, как правило, расположены в центре города, но страдают нехваткой парковочных мест, непроработанной дизайн-концепцией и отсутствием грамотного подбора арендаторов и продуманной планировки. В среднем величина торговой площади арендатора составляет от 20 до 100 кв. м. Ретейлеры в подобных комплексах в большинстве своем не являются профессиональными участниками рынка», – отмечается в отчете DTZ.

Общая площадь торговых помещений алматинских ТРЦ – 160 тыс. кв. м, из них 122 тыс. – это торговые площади ТРЦ первого поколения. Исключение составляет лишь Mega Alma-Ata (видимо, в этом и кроется секрет повышения в нем арендных ставок).

В Астане общая GLA (торговые площади) торговых центров составляет 300 тыс. кв. м, 220 тыс. из которых принадлежат торговым центрам первого поколения. Помимо Mega Astana, в столице существует еще два ТРЦ второго поколения Sary-Arka и Keruen.

Нехватка качественных форматов торговых центров может сдерживать снижение арендных ставок, но это касается лишь дорогого сегмента рынка торговой недвижимости. Что же касается недорогих помещений, то ставки на них будут снижаться. И, скорее всего, понижение будет большим, нежели 10–15%. В данное время большинство заявленных проектов в Алматы и Астане приостановлены из-за проблем с привлечением финансирования.

Статьи по теме:
Казахстан

Не победить, а минимизировать

В Казахстане бизнес-сообщество призывают активнее включиться в борьбу с коррупцией, но начать эту борьбу предлагают с самих себя

Международный бизнес

Интернет больших вещей

Освоение IoT в промышленности позволит компаниям совершить рывок в производительности

Спецвыпуск

Бремя управлять деньгами

Замедление экономики разводит все дальше банки и реальный сектор

Бизнес и финансы

Номер с дворецким

Карта столичных гостиниц пополнилась новым объектом