Место для торга

По мнению крупных казахстанских ретейлеров, дефицит торговых площадей позволяет строить торгово-развлекательные центры (ТРЦ), несмотря на спад рынка. Развитие ТРЦ может привести к вытеснению менее крупных игроков

Место для торга

На 21 августа в Алматы запланировано открытие нового торгово-развлекательного комплекса (ТРК) «Апорт». Конкуренты, правда, говорят, что расположен он будет не слишком удачно — на окраине города, в районе коттеджных поселков, проигрывая другим торговым точкам поблизости к центру. Зато «Апорт» будет крупнее, чем конкуренты. Общая площадь нового ТРЦ составит 111 тыс. кв. м. Для примера, Mega Alma-Ata занимает площадь в 80 тыс. кв. м. Создатели проекта уже практически полностью завершили строительные работы — казахстано-венгерская компания Eurasia RED нашла инвестора в лице международной финансовой корпорации IFC, вложившей в центр 25 млн долларов. В Eurasia RED уверяют, что, несмотря на кризис, набрали необходимое количество арендаторов. Среди якорей здесь будут гипермаркеты «Рамстор» и «Казмарт», каждый займет по 10 тыс. кв. метров. Среди рядовых арендаторов в основном держатели франшиз известных мировых брендов одежды.

В дальнейшем Eurasia RED планирует продолжить экспансию на рынок и в августе 2010 года открыть еще один ТРК площадью 100 тыс. кв. м на Кульджинской трассе.

«Апорт» не одинок. В начале года алматинское ТОО «Жулдыз Жолы» уже ввело в эксплуатацию торгово-развлекательный центр «Спутник». Общая площадь объекта — 38,9 тыс. кв. м. Этот центр ориентирован в первую очередь на граждан, проживающих в западной части города. Хотя целый ряд проектов в Алматы и Астане приостановлен, некоторые девелоперы продолжают строить и, более того, планируют приступить к новым проектам.

Казалось бы, сейчас не время для подобных инвестиций. В fashion ретейле среднего класса продажи во время кризиса упали на 30–50%, в премиум-классе — до 70%.

«В данный момент большинство проектов <строительства торговых центров> временно приостановлено из-за отсутствия финансовой поддержки, и их судьба остается неопределенной. Из-за мирового кризиса ретейлеры пребывают в сомнениях в отношении выхода на местный рынок и снижают уровень экспансии, — отмечают эксперты казахстанского подразделения консалтинговой компании DTZ, занимающейся рынком недвижимости. — Как следствие, девелоперы не могут заполнить торговые центры арендаторами на фазе сдачи в аренду, и даты открытия торговых комплексов переносятся».

Но некоторые девелоперы не отказываются от своих планов. Они рассчитывают на успех, исходя из данных о дефиците торговых площадей в казахстанских мегаполисах. По данным той же Eurasia RED, в Алматы уже ощущается нехватка площадей в современных торговых центрах, а в Астане и других регионах республики аналогичная ситуация сложится в начале 2011 года. Более того, держатели франшиз от крупных мировых брендов по-прежнему верят в Казахстан и готовы расширять свое присутствие на нашем рынке. Если их расчеты оправдаются, то ТРК получат право на существование, а значительная часть мелких ретейлеров, мультибрендовых бутиков и ТРЦ, уступающих по размерам крупным конкурентам, будет вынуждена уйти с рынка.

В ожидании нового поколения

Сегодня рынок ТРЦ — это рынок новой и старой столиц Казахстана. Хотя в них, по официальным данным, проживает примерно два миллиона человек (из 16 млн населения страны), розничный товарооборот Алматы и Астаны составляет около 50% от национального товарооборота. На первом месте Алматы, где розничный товарооборот свыше 7,2 млрд долларов в год, в Астане — более 1,3 млрд долларов. Поэтому именно эти два города привлекают строителей торговых центров.

Вроде бы торговых площадей в наших мегаполисах хватает. В Алматы, по данным на февраль текущего года, 13 торговых центров с GLA (арендопригодной площадью) 160 тыс. кв. м. Общая GLA торговых центров Астаны составляет 300 тыс. кв. м. Но при этом подавляющее большинство площадей принадлежит к торговым центрам (ТЦ) первого поколения (см. «Три возраста ТРЦ»). В Алматы это 12 ТЦ с общей GLA 122 тыс. кв. м, в Астане на них приходится две трети GLA.

«Шопинг-центры первого поколения, как правило, расположены в центре города, но страдают от нехватки парковочных мест, непроработанной дизайн-концепции и отсутствия грамотного подбора арендаторов и продуманной планировки. В среднем величина торговой площади арендатора составляет от 20 до 100 кв. м. Ретейлеры в подобных комплексах в большинстве своем не являются профессиональными участниками рынка», — отмечают эксперты DTZ. Так, в южной столице, за исключением «Рамстора» и некоторых других ТРК, торговые центры и торгово-развлекательные комплексы первого поколения по ассортименту товара напоминают филиал «барахолки», и здесь обычно редко встретишь держателей франшиз известных мировых брендов.

Оставшаяся GLA приходится на ТЦ второго поколения. Считается, что их отличает доминирование крупных монобрендовых франшизеров, представляющих известные марки, акцент на развлекательную направленность, а также наличие парковки и хорошая транспортная доступность. Хотя, как отмечают в DTZ, некоторые ТРЦ этой категории все же имеют недочеты, начиная с парковки и до дизайна, и не учитывают такие факторы, как эффективность и удобство для потребителя.

По данным DTZ, на текущий момент в Алматы представлен только один торговый центр второго поколения — Mega, с общей арендуемой площадью 38 тыс. кв. м. Астане повезло больше — тут существует три ТЦ второго поколения — это Mega, Sary-Arka, Keruen с общей GLA 80 тыс. кв. м.

ТРЦ третьего поколения на территории Казахстана отсутствуют вовсе. Аналитики утверждают, что большая часть денежного оборота на рынке розничной торговли по-прежнему генерируется на крытых рынках и в шопинг-центрах первого поколения. Из-за нехватки торговых площадей в стране все еще доминирует уличная торговля. Большинство таких точек сконцентрировано в непосредственной близости от центральных улиц города. По данным DTZ, в Алматы в настоящее время на тысячу жителей приходится около 200 кв. м торговых площадей, и только 30 кв. м относятся к современным торговым площадям. Эксперты Jones Lang LaSalle считают, что только два объекта в Алматы можно рассматривать как торговые центры, соответствующие международным стандартам — Mega и «Спутник». В Астане на тысячу горожан приходится 315 кв. м торговых площадей; из них на современные ТРЦ приходится 84 кв. м. Отметим, что в России и Украине в мегаполисах на тысячу жителей приходится около 200 кв. м современных площадей в торговле, а в целом в мире считается, что если в крупном городе этот показатель менее 100 кв. м, то развитым с точки зрения современного ретейла такой город не назовешь.

Все бренды будут в гости к нам

Как отмечает заместитель генерального директора и директор департамента аренды сети ТРЦ Mega Alma-Ata Зарина Самигуллина, спрос на торговые площади класса «А», отвечающие всем мировым требованиям ретейла, остается высоким. «В Алматы существует очередь из компаний, желающих занять площадь в ТРЦ Mega. Часть из них официально представляет интересные на наш взгляд торговые марки с мировым именем, но из-за дефицита свободных мест мы вынуждены держать их на листе ожидания. Похожая ситуация сложилась и в Астане», — рассказывает она.

«Развиваться в Алматы очень сложно. Мы готовы были открывать бутики, но подходящих мест не было», — соглашается Мадина Досанова, директор ТОО «ТекТрейд-Ка», продвигающего бренд Promod. По ее словам, компания была готова зайти в Mega Alma-Ata, «но там нет свободных площадей нашего формата. Наш магазин на Арбате был имиджевым проектом, а так бренд Promod требует магазин в 200 кв. м. В Mega предлагали второй этаж, а нам нужна именно входная группа, и пока договориться не получилось». При этом она говорит, что верит в перспективы «Апорта»: «Если посмотреть на опыт России и Европы, такие отдаленные ТРК живут и очень хорошо развиваются за счет сильных якорей. Кроме того, это ТРК с большими площадями. Mega, конечно, проект очень хорошего уровня, но маленький», — констатирует г-жа Досанова.

Многие франшизеры говорят о том, что им требуются большие площади для магазинов, которые практически невозможно найти в существующих ТРК. При этом они предпочли бы открыть бутик в торгово-развлекательном центре, чем иметь отдельно стоящий магазин. Но им подходит далеко не каждый торговый центр.

«Торговые площади в Алматы страдают от тяжелого наследства советского прошлого. Магазины тех лет с низкими потолками и не очень удобными проходами не соответствуют требованиям нынешнего рынка. Переделанные в магазины заводы (вроде “Мерея”) или торговый центр, сделанный из ковровой фабрики, и прочее — не предназначены для торговли вообще», — рассказал один из крупных франшизеров, пожелавший остаться неизвестным.

По мнению Зарины Самигуллиной, всемирно известные бренды смотрят именно на качественные торговые центры: с продуманным дизайном, современным инженерным оборудованием и системами безопасности, грамотным управлением, клинингом, паркингом, маркетингом. Особое внимание уделяется и tenant-mix — наполнению ТРЦ арендаторами, потому что мировые торговые марки обычно хотят соседствовать с равными брендами. Вот таких площадей в Казахстане как раз и не хватает. «Мы за развитие подобных центров, потому как гиганты ретейла при входе на рынок какой-либо страны обычно рассматривают не один магазин, а сеть своих представительств», — говорит г-жа Самигуллина.

Владельцы франшиз, опрошенные нами, соглашаются с ней. Ведь набор известных брендов позволяет привлечь в ТРК больше покупателей, что увеличивает проходимость. Покупатели, не найдя товара, который искали в одном магазине с мировым брендом, идут в соседний — так бренды создают друг другу потоки.

Якоря не бросать?

И все же, несмотря на дефицит качественных торговых площадей в Алматы, найти арендаторов для новых ТРК стало сложнее — утверждают в Eurasia RED. «Главная причина — это системное перестраивание бизнеса франшизеров, работающих в Казахстане на протяжении трех-пяти последних лет. Они столкнулись с изменением наценок на товар и изменением продаж на квадратный метр. Операторам пришлось во время кризиса пересмотреть свою ценовую политику. И если раньше окупаемость магазина была 2–2,5 года, то сейчас 3–3,5. Прежде всего, мы наблюдали проблемы у ретейлеров премиум-сегмента», — рассказывает директор по финансам и бизнес-развитию компании Eurasia RED Дмитрий Ревин.

Компания сделала ставку на иностранные бренды, пока не представленные в Казахстане.

Примерно 45% брендов, которые будут в ТРК «Апорт», в нашу страну приходят впервые. Например, у нас появится бренд Zara. Он взял площадь на 2000 кв. м — это будет крупнейший магазин Zara на ближайшие семь лет в Казахстане. Также появятся Oggi, Springfield и другие.

«Якорей было привлечь очень сложно. Была проведена огромная образовательная работа по развитию знаний о Казахстане за рубежом. На это ушло полтора-два года. Если бы не кризис, у нас было бы больше операторов и они давно бы работали здесь», — отмечает г-н Ревин. По его словам, потенциал тут большой — ведь в Казахстане на сегодняшний день представлено примерно 20% мировых брендов среднего и среднего-плюс класса. Это показывает оголенность потребительского рынка. «Из-за того что рынок оголен, наценки на товар ряда франшизеров выше рекомендованных поставщиком. Нет достаточной конкуренции, и у потребителя нет доступа к тому ассортименту, который существует во всем мире», — рассказал г-н Ревин.

Дорогие нам площади

К дефициту брендов приводит дефицит и, как следствие, дороговизна торговых площадей. По данным DTZ, в казахстанских мегаполисах уровень арендной платы за магазин в 100–200 кв. м в современном торговом центре варьируется от 600 до 1300 долларов за кв. м в год. В торговых центрах первого поколения средняя ставка составляет около 700 долларов в год за кв. м. Ставки для проектов, находящихся на фазе сдачи в аренду, колеблются между 660 и 1300 долларов за кв. м в год, но большая часть собственников этих проектов запрашивает за помещения от 800 до 900 долларов за кв. м.

Участники рынка считают, что это дороговато. Причем в Алматы ситуация менее благоприятная, чем в Астане. По словам г-на Ревина: «Все франшизеры и владельцы брендов говорили, что в Казахстане завышенные ставки аренды по сравнению с европейскими. В странах СНГ ставки выше, чем на развитых рынках. Это происходит потому, что наценки и продажи на квадратный метр выше, чем на развитых рынках». При этом ретейлеры чаще всего отмечают недостаток качественных торговых площадей именно в Алматы, в то время как в Астане иногда говорят об их переизбытке.

«Рынок торговой недвижимости Астаны во втором квартале 2009 года отличается значительным насыщением. Вновь вводимые торговые центры, а также строящиеся испытывают значительные трудности с привлечением арендаторов, некоторые из них открываются заполненными менее чем на 50%. Особенно остро стоит проблема с насыщением торговыми комплексами в левобережной части города, где представлена большая часть современных строящихся и действующих объектов», — рассказывает управляющий партнер компании Scot Holland |CBRE | Казахстан Евгений Долбилин.

Ситуация в двух городах влияет на ценовую политику торгово-развлекательных комплексов Астаны и Алматы.

«В Астане много торговых центров, они все очень лояльны по отношению к арендаторам и есть выбор торговых площадей. Проблема в том, что в Астане все торговые центры концентрируются в одном месте. И если мы открылись в Mega, то не можем встать в Sary Arka, потому что это буквально через 10 шагов. Там ТРК цены сейчас снижают. Например, Mega Astana цены не повысила в этом году, а в Алматы в Mega цены подняли, объяснив это тем, что у них кредит и нужно делать выплаты», — рассказывает Мадина Досанова.

«Цены сейчас в Алматы на аренду торговых площадей примерно на 200-300% выше среднемировых. Арендаторам приходится оплачивать такие ставки, потому что альтернативных предложений нет» - отмечает директор по продажам Castro Арман Доспамбетов. Он пессимистично смотрит на ситуацию, считая, что в ближайшие три года ставки падать не будут: «Существующие торговые комплексы строились, когда цены на строительство были завышены в несколько раз. И сейчас им чтобы обслуживать займы, поскольку финансирование у многих в основном привлеченное, необходимо представлять именно те ставки по аренде, которые мы наблюдаем на сегодняшний день».

В то же время эксперт Jones Lang LaSalle Kazakhstan Светлана Михина говорит, что ситуация неоднозначна: «Некоторые торговые центры цены снижают. Условия аренды меняются. Все зависит от проекта. Для слабых проектов с плохой проходимостью либо туманными перспективами это единственный выход. Успешные проекты цены держат», — отмечает она.

Смотри шире

Заполняя столицы Казахстана, строители ТРК обращают свои взоры и на регионы. Большинство экспертов сходятся во мнении, что на данный момент самым успешным проектом сети ТРК является Mega, открывшая торгово-развлекательные комплексы в Алматы, Астане и Шымкенте.

«Мы пересмотрели некоторые свои планы. Срок окупаемости наших ТРЦ возрос от семи до одиннадцати лет. Тем не менее мы не планируем отказываться от развития нашей сети торгово-развлекательных центров, — отмечает Зарина Самигуллина. — Осенью открываем Mega в Актобе. Это будет самый крупный региональный ТРЦ в Казахстане. Также в планах управляющего нами холдинга Astana Group есть центр в Усть-Каменогорске и, возможно, возведение второй части мегацентра в Алматы».

По мнению экспертов DTZ, существует большой потенциал рынка торговой недвижимости в Западном регионе Казахстана. «В связи с развитием нефтяного сектора и учитывая также высокий уровень доходов населения, внимание участников рынка привлекает Каспийский регион». Планы по выходу в регионы есть и у «Апорта», но он их пока не раскрывает.

«Строительство концептуальных торгово-развлекательных центров в регионах имеет очень большие перспективы ввиду неудовлетворенности спроса, отсутствия конкуренции, а также уникальности предложений. Современные форматы торгово-развлекательных центров, построенных в ряде регионов, показали высокий уровень посещаемости со стороны покупателей», — говорит Евгений Долбилин.

Тем не менее на данный момент новые ТРК в первую очередь будут пытаться закрепиться в Алматы и Астане, поскольку новые бренды, приходя в Казахстан, также начинают экспансию с рынков этих двух городов.

Сила бренда

«Рано или поздно экономическая ситуация начнет выравниваться, и в выигрыше на тот момент будет ТРЦ, который имеет внятную структуру управления и широкую филиальную сеть. Сейчас недостаточно просто возвести коробку, разбить площадь на бутики и ждать, когда ваши инвестиции начнут окупаться. Поэтому тенденции таковы: упор на мировые бренды, развлекательную часть, уникальные предложения, свободное пространство, эстетическую составляющую и создание положительной атмосферы», — отмечает г-жа Самигуллина.

По мнению строителей современных ТРК, этот формат будет вытеснять с рынка отдельно стоящие магазины и торговые центры. «Есть три основных формата ТРК: районные — арендно-пригодной площадью менее 40 тыс. кв. м, на сегодняшний день все проекты в Алматы являются районниками (где есть полноценная торговая и развлекательная часть), городские — 40–70 тыс. кв. м, и региональные — свыше 70 тыс. кв. м; никаких ТРК последних двух классов у нас нет», — рассказывает Дмитрий Ревин. По его словам, опыт зарубежных стран показывает, что сейчас везде происходит укрупнение форматов и идет конкуренция по двум категориям — качество арендаторов и размер арендно-пригодных площадей.

Если сегодня пройти по торговым центрам, то можно увидеть, что в отличие от ТРК в торговых центрах гораздо больше пустых бутиков. Вытеснение ТРК более мелких форматов торговых центров повлечет и вытеснение с рынка более слабых ретейлеров. «Новые торгово-развлекательные комплексы будут сосредоточиваться на сильных мировых брендах», - уверен Арман Доспамбетов.

«Ожидается, что будущие торговые центры будут более крупными по своей площади (свыше 50 тыс. кв. м) и будут иметь в своем составе сильных якорных арендаторов. Тенденция вхождения на рынок новых брендов и опытных международных игроков определенно будет способствовать развитию цивилизованной торговли и появлению новых, более крупных форматов ТРЦ, необходимых для международных брендов. Развлекательная составляющая торговых центров становится ключевым моментом и магнитом, притягивающим посетителей в торгово-развлекательные центры», — считает Евгений Долбилин.

Статьи по теме:
Казахстан

От практики к теории

Состоялась презентация книги «Общая теория управления», первого отечественного опыта построения теории менеджмента

Тема недели

Из огня да в колею

Итоги и ключевые тренды 1991–2016‑го, которые будут влиять на Казахстан в 2017–2041‑м

Казахстан

Не победить, а минимизировать

В Казахстане бизнес-сообщество призывают активнее включиться в борьбу с коррупцией, но начать эту борьбу предлагают с самих себя

Международный бизнес

Интернет больших вещей

Освоение IoT в промышленности позволит компаниям совершить рывок в производительности