Бодрость духа

Оживление на рынке недвижимости вызвано желанием властей и риелторов подстегнуть спрос

Бодрость духа

В середине августа первый вице-премьер Умирзак Шукеев заявил, что алматинский рынок недвижимости стал оживать и дальнейшего падения цен ждать не стоит. «Некоторые до сих пор сидят и ждут падения цен, какого-то дна. Дно уже давно пройдено», – сказал он. Действительно, судя по индексу газеты «Крыша», только за одну неделю с 12 по 19 августа средневзвешенная цена на недвижимость в Алматы выросла на 0,91% (12 долларов), составив 1553 доллара за квадрат (за месяц стоимость одного квадратного метра увеличилась на 31 доллар), вице-премьер абсолютно прав. Данные «ЦКН-Консалтинг» также выглядят оптимистично: «Средневзвешенная цена квадратного метра жилой недвижимости города Алматы за первую неделю августа составила 1549 долларов. Этот показатель увеличился по сравнению с показателем пятой недели июля, когда он равнялся 1537 долларам, на 0,8%». Причем цена часто повышается в ходе самих переговоров, хотя обычно в процессе обсуждения сделки цены, напротив, снижаются – покупатели выторговывают себе скидки. Но у нас «заметно возросла доля сделок, сорванных по причине повышения собственником цены объекта в ходе переговоров на 5–7%», – говорит директор консалтинговой компании Qncepto Олег Алферов.

Правда, свою ложку дегтя внесло Агентство РК по статистике. По его данным, цены на первичное жилье в Алматы в июле упали на 8,7% (240,5 тыс. тенге за квадрат), на вторичное – не изменились (208,6 тыс. тенге).

Так что же на самом деле происходит на алматинском рынке недвижимости? И являются ли разговоры об оживлении рынка отражением реальности или лишь средством манипуляции этим самым рынком? Действительно ли цены будут расти и дальше и существует ли у нас отложенный спрос?

Колебания, но не рост

По мнению г-на Алферова, именно отложенный спрос стал причиной нынешнего, пусть и незначительного, повышения цены на жилье: «Достижение локального максимума отложенного спроса: цена квадрата опустилась до объективно низких по докризисным меркам значений, а период неопределенности и вынужденного покупательского ожидания преодолел в Казахстане двухлетний порог. Свою роль сыграло сужение объема качественного предложения, обострившееся в отпускной период. В краткосрочной перспективе оживить рынок недвижимости способен дефицит объектов для вложений – возможен отток частных сбережений с банковских счетов «в кирпич и бетон».

Еще одним фактором, повлиявшим на рост стоимости квадратных метров, можно считать риски инструментов сбережения средств: наличной валюты и банковских депозитов. По словам главы консалтинговой компании Qncepto, ожидание девальвации тенге в зимний период, собственно девальвация в феврале и теперь сохранившиеся ожидания повторной девальвации, а также неопределенность прогнозов курсов американской и европейской валют обращают интерес широких слоев держателей сбережений к недвижимости как консервативному инвестубежищу. Интерес к инвестициям в недвижимость поддерживает и тревога за устойчивость отечественных банков. Однако, по мнению большинства экспертов, пока можно говорить лишь о стабилизации рынка, но никак не о стабильном росте.

«В реальности прекратилось явное падение цен и наступает период относительной стабилизации рынка. В некоторых районах города цены действительно колеблются плюс-минус один-два процента в неделю. Мы склонны считать, что в настоящий момент рынок только достигает ценового дна», – считает управляющий партнер компании Scot Holland | CBRE | Казахстан Евгений Долбилин.

Но не все разделяют этот оптимизм. По мнению директора исполкома, заместителя председателя совета Казахстанской ассоциации оценщиков Александра Калинина, ни о каком оживлении на рынке недвижимости говорить не приходится. «То, что заявил Умирзак Шукеев относительно оживления рынка недвижимости, – неправильно. Речь, скорее, идет об оживлении строительного сектора. Но необходимо не только построить, но и потом продать. Никакого повышения цен нет, наоборот, идет снижение. Сейчас нет ни одной серьезной причины для роста цен на недвижимость», – отмечает эксперт.

Эконом в фаворе

Напомним, что еще зимой эксперты прогнозировали снижение цен на жилье на 15–20% к лету (см. «Теплее не будет», «Эксперт Казахстан» № 1–2 за 2009 год). И эти прогнозы оправдались. «Снижение цен на жилую недвижимость с начала года составило в среднем 15%, а в итоге с начала финансового и экономического кризиса в Казахстане снижение составило больше 50% в некоторых сегментах рынка», – говорит г-н Долбилин.

Наиболее сильно в Алматы просела стоимость квадратных метров в номерных микрорайонах города. С начала года цена снизилась на 25%, а с августа 2007-го, когда начался спад цен, на 70–75%. И это притом что именно дешевое жилье как на первичном, так и на вторичном рынке пользуется наибольшим спросом. Что касается жилья элит-класса, то на него спрос мизерный. По словам экспертов, приверженность девелоперов к строительству недвижимости премиум-сегмента привела к переизбытку предложения на рынке, и сейчас порядка 50% подобных объектов пустуют.

Данная тенденция характерна и для рынка коммерческой недвижимости. «На рынке недвижимости есть сектора, где падение цен меньше, куда даже можно вкладывать деньги. Например, коммерческая недвижимость, в частности, небольшие площади под малый бизнес (салоны красоты, аптеки, розничные магазинчики) будут пользоваться спросом», – считает г-н Калинин.

Нерадужные перспективы

Грядущая осень, вероятнее всего, не станет отправной точкой оживления рынка. Есть несколько вариантов развития событий. Первый – наиболее пессимистичный – дальнейшее падение цен на недвижимость.

«Сейчас очень много проблем у банков, отсутствуют источники дополнительного фондирования, поэтому им придется продавать залоговую недвижимость. У них достаточно много залоговых квартир, в том числе и тех, которые выставляли в качестве залогов под кредиты на развитие бизнеса. Зачастую эти квартиры не являются единственным местом проживания владельца (таких – не более 25%), поэтому социальная составляющая не будет столь острой. Сейчас банки начинают переоценивать залоговую недвижимость, из-за чего получают огромные убытки. С начала года они показали 2,3 трлн тенге убытков. Это произошло из-за переоценки залогового имущества. К примеру, если квартира стоила 150 тысяч долларов, то сейчас ее цена снизилась до 60–70 тысяч. Банки просто боятся это показывать, потому что иначе будет отток депозитов населения и компании заберут свои счета, в итоге банк останется ни с чем», – говорит г-н Калинин.

Кроме того, большая часть земель, которая была выкуплена, но на которой так и не началось строительство, находится в залоге у банков. В период ценового пика земли в центре Алматы выкупались по 120–150 тысяч за сотку. Получается, что деньги в прямом смысле закопаны в землю. По словам Александра Калинина, если выложить эти участки купюрами номиналом 200 тенге, как раз и получится та стоимость, за которую они выкупались. Сейчас сложно говорить о ценах на земельные участки, потому что они абсолютно не пользуются спросом.

Еще одним аргументом за снижение цен на недвижимость, по словам Евгения Долбилина, может послужить реализация квартир фондом «Самрук-Казына» по рекомендованным государством ценам. Напомним, что одной из антикризисных мер, предложенных правительством, была программа ипотечного кредитования и развития жилищного сектора. Согласно этой программе правительство выделяет через коммерческие банки деньги строителям для завершения строительства, но лишь тем, которые будут готовы продавать жилье по справедливой цене – не более 800 долларов за квадрат в Астане и 1000 – в Алматы.

И последний, наиболее благоприятный сценарий развития событий на рынке недвижимости: «На фоне поступательного восстановления экономики, наряду с действием отложенного спроса, начинает реанимироваться текущий потребительский спрос. Так или иначе этот процесс будет идти крайне медленно и старт его состоится не ранее весны 2010 года», – говорит Олег Алферов.

Статьи по теме:
Спецвыпуск

Риски разделим на всех

ЕАЭС сталкивается с трудностями при попытках гармонизации даже отдельных секторов финансового рынка

Экономика и финансы

Хороший старт, а что на финише?

Рынок онлайн-займов «до зарплаты» становится драйвером развития финансовых технологий. Однако неопределенность намерений регулятора ставит его развитие под вопрос

Казахстанский бизнес

Летная частота

На стагнирующий рынок авиаперевозок выходят новые компании

Тема недели

Под антикоррупционным флагом

С приближением транзита власти отличить антикоррупционную кампанию от столкновения политических группировок становится труднее