Локомотив на запасном пути

Редакционная статья

Локомотив на запасном пути

Пожалуй, ни одна отрасль казахстанской экономики за последнее десятилетие не взлетела так высоко и не пала столь низко, как строительная. Если еще в начале «нулевых» этот сектор был мало привлекателен для инвестиций, то к 2005 году, когда цена квадратного метра стала справедливой, что соответственно отразилось и на прибылях строительных компаний, ситуация резко изменилась. В отрасль потекли денежные реки, и к 2007 году инвестиции в строительство выросли втрое по сравнению с 2005 годом. Этому способствовал и рост объемов кредитования, в том числе и ипотечного. Банки в условиях практически полного отсутствия иных источников инвестирования с удовольствием кредитовали строительный сектор. Причем сразу по нескольким направлениям: строителям — на возведение жилых объектов, а потребителям — на приобретение квартир в этих самых объектах. В выигрыше были почти все: банки, девелоперы, государство, у которого был «несырьевой локомотив экономики», частные инвесторы, зарабатывавшие на перепродаже недвижимости. Среди проигравших же в конечном итоге оказались рядовые потребители, которые либо вовсе не могли улучшить свои жилищные условия, либо могли это сделать, лишь вступив в долевое строительство.

Всем известно, к чему это привело. И виной тому не столько всемирный финансовый кризис, сколько неумеренные аппетиты большинства участников рынка. Государство до определенного времени не вмешивалось в этот процесс, порой не выполняя даже своих регулятивных функций.

В 2007 году бывший в то время заместителем председателя Агентства финансового надзора Гани Узбеков, комментируя очередное ужесточение требований к внешним обязательствам банков, заявил, что активные заимствования банков второго уровня являются одной из причин роста инфляции и перегрева экономики. «Если взглянуть на структуру ссудных портфелей банков, то сегодня они получают деньги в основном за счет рынков недвижимости, за счет строительства. Фактически те средства, которые они занимают за рубежом, еще усиливают давление на цены и на перегрев как на рынке недвижимости, так и строительства», — утверждал он. При этом г-н Узбеков добавлял: «Рынок недвижимости у нас худо-бедно растет, но вдруг что-то случится в другом месте и это отразится на рынке недвижимости, на активах, на залоговой стоимости и так далее. Поэтому сегодня необходимо давать меньшую мотивацию для инвестирования банками в недвижимость и направлять эти средства, к примеру, в строительство инфраструктуры. Я не утверждаю, что рынок недвижимости и строительства — это плохо. Но там высоки риски, и к ним надо адекватно приготовиться».

Перекредитованность отрасли была не единственной проблемой. Поскольку строительный сектор был одним из самых прибыльных, многие стремились работать в нем. Земельные участки, к примеру, выдавались буквально всем желающим, независимо от наличия опыта, а также материальной и технической базы. Психология строителей не по призванию была проста: «Главное — зайти на рынок, а там разберемся».

Поэтому, когда грянул кризис, оказалось, что большинство застройщиков не могут выполнить своих обязательств. Кому пришлось за них расплачиваться? Государству. Этого удалось бы избежать, если бы изначально государство более жестко контролировало строительный сектор.

Сейчас же власти всячески стараются реанимировать строительную отрасль, зачастую применяя далеко не рыночные механизмы. Очередной попыткой оживить стройки является разработанная Агентством по делам строительства и жилищно-коммунального хозяйства схема возведения и реализации квартир для широких слоев населения. Согласно ей, государство будет предоставлять средства на строительство жилья в виде кредитов. После ввода в эксплуатацию жилых объектов займы будут погашаться за счет средств вкладчиков Жилстройсбербанка. Проблема лишь в том, что не все строительные компании намерены строить по заявленной агентством цене (от 600 до 950 долларов за квадрат). Более того, девелоперы готовы ждать наступления лучших времен, нежели получать нормальную в общемировом понимании прибыль в 20—30% (а не 200—300%, как это было раньше).

Получается, в нашей стране возможны только два диаметрально противоположных варианта функционирования строительной отрасли: хаотичные рыночные отношения без вмешательства государства либо тотальный контроль с его стороны. Но в этом случае ему придется взять на себя и роль локомотива отрасли.