Стройки в сетях коммуникаций

Власти предлагают альтернативу долевому строительству, но решит ли она проблему дефицита жилья, будет зависеть от государства

Стройки в сетях коммуникаций

В 2008 году в целом по республике было введено более 6,8 млн квадратных метров жилья, в 2009-м — 6,4 млн, а за январь-август нынешнего года — 3,7 млн квадратов, что на 4,2% меньше, чем за тот же период 2009 года. Причем все строительные объекты, сданные в это время, начинали возводиться еще в 2004—2005 годах во время строительного бума. После того, как все эти проекты будут реализованы, Казахстан может столкнуться с тем, что объемы ввода в эксплуатацию коммерческого жилья сойдут на нет. Если в ближайшее время девелоперы не активизируются, то с годами квартирный вопрос будет становиться все более и более актуальным. И вряд ли государственная программа жилищного строительства сможет хоть каким-то образом исправить эту ситуацию.

Дороже — не значит лучше

Напомним, Агентство по делам строительства и жилищно-коммунального хозяйства Казахстана в этом году разработало новую схему возведения и реализации квартир для широких слоев населения с использованием механизмов АО «Жилстройсбербанка». Согласно новой схеме Жилстройсбербанк будет формировать пул вкладчиков, желающих купить жилье по определенной стоимости и классу комфортности и направлять заявки на строительство жилых домов акимату, который, в свою очередь, будет выделять земельные участки с подведенной инженерной инфраструктурой, а также возводить жилые дома за счет кредитов из республиканского бюджета.

«После ввода жилого дома в эксплуатацию местный исполнительный орган заключает договоры купли-продажи с вкладчиками банка, а Жилстройсбербанк перечисляет местному исполнительному органу средства вкладчиков. Местный исполнительный орган погашает кредит из республиканского бюджета», — отметил глава Агентства по делам строительства и жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ) Серик Нокин.

По сути, это напоминает механизм долевого строительства, только вместо заемных и средств частных инвесторов будут использоваться государственные. При этом стоимость жилья будет составлять, в зависимости от региона, 600, 807 и 950 долларов за квадратный метр.

Эксперты достаточно пессимистично оценивают перспективы новой программы. «Во-первых, согласно плану агентства, объем госжилья не превысит 6% от общерыночного объема ввода в 2010—2014 годах. Во-вторых, качество строений, возводимых акиматами, давно дискредитировано: даже в регионах острого жилищного дефицита они часто остаются незаселенными. Отдельная тема — Жилстройсбербанк как оператор государственных жилищных программ. Сам механизм жилстройсбережений в Казахстане был построен, мягко говоря, менее эффективно, нежели в Европе, где он получил рождение. На 1 июля 2010 года уставной капитал банка составил 19,5 миллиарда тенге. То есть две тысячных ВВП. Для сравнения: на седьмой год (наш ЖССБК работает с 2003 года) работы системы жилстройсбережений в Чехии и Словакии только премии от государства составили более процента ВВП! В Чехии в первый же год вкладчиками жилстройсберкасс стали два процента жителей, в Венгрии — три процента. Наш ЖССБ на 2010 год ставил себе целью достижение доли участников в 2,2 процента к экономически активному населению. На седьмой год и только к экономически активному населению! Чувствуете разницу?» — говорит директор консалтинговой компании Qncepto Олег Алферов.

Кроме того, есть сомнения в том, что строительные компании будут готовы строить по озвученным ценам. По словам директора по внешним связям агентства недвижимости «Абсолют» Романа Костенко, это возможно лишь в том случае, если строителям предоставят беспроцентный кредит, бесплатно выделят земельные участки со всеми необходимыми коммуникациями и инфраструктурой.

«Если говорить о подключении магистральных сетей — электричества, газа, воды, то цены на эти услуги растут опережающими темпами. Только консультация по подготовке заявки и документов на технологическое присоединение мощности, а также сдача и сопровождение заявки, получение ответа может обойтись в среднем в 4,5 тысячи долларов», — отмечает руководитель региональных представительств компании Ruukki Нурлан Тулеев. Он предлагает еще один вариант снижения стоимости квадратного метра — применение современных методов возведения сооружений, в том числе на базе металлоконструкций. Они широко распространены в Европе и США. Там их доля в строительстве достигает 50—70%, в то время как в Казахстане едва превышает 8%. Возведение таких зданий без учета подключения коммуникаций и землеотвода обойдется дешевле на 15—40 процентов. Если же брать только строительные издержки, то выигрыш составит до 25 процентов по сравнению с привычными технологиями на основе кирпича и бетона.

Однако даже если представить, что все вышеназванные условия будут выполнены, нет гарантии, что новая программа действительно станет решением жилищной проблемы для казахстанцев. Вспомнить хотя бы первую госпрограмму жилищного строительства, когда изначально заявленная стоимость 350 долларов за квадратный метр была увеличена до 450 долларов. Кроме того, дома, построенные в рамках данной программы, были, мягко говоря, не лучшего качества. «В этом случае всё по Жванецкому: подрядчик делает вид, что строит, заказчик в лице акимата делает вид, что контролирует и платит (адекватную цену за минусом так называемой “административной ренты”). Речь там, к сожалению, идет именно об “освоении” бюджетных средств, а не о постройке качественного жилья. Именно поэтому более дорогое коммерческое жилье пользуется более высоким спросом», — говорит г-н Алферов.

На смену «долевке»

Но если во времена строительного бума у людей было несколько вариантов улучшить свои жилищные условия: либо купив уже готовое коммерческое жилье, либо вступив в долевое строительство, то скоро, в условиях снижения ввода в эксплуатацию нового коммерческого жилья, это будет сделать крайне сложно. К тому же поправки в закон «О долевом участии в жилищном строительстве», которые были приняты в 2008-м и вступили в силу в прошлом году, по сути, поставили крест на этом виде строительства. С одной стороны, вполне понятно, почему они были внесены: кашу, которую заварили недобросовестные или слишком амбициозные застройщики, государство расхлебывает до сих пор. Но, с другой стороны, на фоне недоступности и дороговизны банковских кредитов средства дольщиков могли бы быть практически единственным источником финансирования новых строительных проектов (конечно, лишь в том случае, если казахстанцы вновь поверят в добросовестность застройщиков).

«Сейчас закон предъявляет очень жесткие требования к стройкомпаниям. Это с одной стороны хорошо — рынок почистили от недобросовестных застройщиков, но в некоторых своих положениях закон настолько жестко подходит к застройщику, что инвестор, имеющий деньги, не может начать строительство, потому что по ряду статей закона он не сможет соблюсти все требования. Это ведет к монополизации рынка, останутся только единичные игроки, а это приведет к росту цен», — считает г-н Костенко.

Даже в докризисные времена крупные строительные компании не особо стремились ввязываться в долевое строительство. Вероятнее всего, не захотят они этого делать и теперь.

Потому, видимо, разрабатывая схему возведения и реализации квартир для широких слоев населения, агентство рассчитывало предоставить казахстанцам альтернативу долевому строительству. Однако будет ли эта цель достигнута — весьма сомнительно.

Три причины дефицита

По мнению некоторых экспертов, в ближайшие годы на рынке недвижимости Алматы будет наблюдаться дефицит предложения качественного жилья. Есть несколько факторов, подтверждающих это. И основной из них — за последние годы не было начато строительство ни одного жилого объекта (речь идет о коммерческом жилье). Те объемы, которые вводятся сейчас, это долевые объекты, начатые еще в докризисные времена и достраивающиеся в основном за счет средств «Самрук-Казыны». Понятно, что большую часть квартир в этих комплексах получат их законные владельцы — дольщики, остальные квартиры отойдут в собственность фонда недвижимости «Самрук-Казына» для реализации правительственной программы арендного жилья.

Напомним, что данное жилье будет реализовываться по трем механизмам: обычная аренда, аренда с последующим выкупом и прямая продажа. На реализацию этой программы из Нацфонда уже было выделено 240 млрд тенге, которые фонд намерен вернуть в течение 15 лет с доходностью 5% годовых.

В среднем ежемесячный арендный платеж составит 1300 и 1100 тенге за квадратный метр в Алматы и Астане соответственно. При этом коммунальные услуги (отопление, электроэнергия, услуги связи, вода и т.д.) не входят в структуру арендного платежа и будут оплачиваться самостоятельно. Как подчеркивают представители фонда, эта программа рассчитана на состоятельных казахстанцев. «Программа арендного жилья, может, и окажет влияние на цены на недвижимость в Алматы, но четкой концепции этой программы у самого “Самрук-Казына” нет, все находится на стадии разработки», — считает директор по внешним связям агентства недвижимости «Абсолют».

Второй фактор — отсутствие свободных мощностей коммуникационных сетей. Кроме того, уже имеющаяся коммунальная инфраструктура в среднем изношена на 70%. На прошлой неделе правительство одобрило отраслевую программу модернизации жилищно-коммунального хозяйства до 2020 года. По словам Серика Нокина, программой предусмотрено строительство, ремонт и реконструкция коммунальных сооружений, находящихся как в коммунальной, так и в частной собственности, а также возведение и реконструкция электрических сетей и газоснабжения. «Из 52,7 млрд тенге средств республиканского бюджета 50,6 млрд тенге, или 96 процентов, будут направлены на реализацию инвестиционных проектов по модернизации и развитию систем водоотведения, тепло-, электро- и газоснабжение», — отметил он.

Затраты на реализацию первого этапа программы (до 2015 года) составляют 272,3 млрд тенге, при этом 77% затрат будет покрываться за счет средств предприятий коммунального сектора. Сколько средств понадобится на реализацию второго этапа, будет определено после завершения первого.

Но, как утверждают эксперты, в программе не вполне ясно прописаны механизмы ее реализации. Кроме того, она будет завершена только в 2020 году, а новые сети необходимы уже сегодня.

Третья причина возникновения дефицита жилья — отсутствие экономической выгоды для девелоперов и, как следствие, их нежелание выходить на рынок с новыми проектами. «Не все застройщики умерили свои аппетиты с того времени, когда их прибыли доходили до 200 — 300 процентов. Работать с маржей в 20—30 процентов годовых наши застройщики, бизнесмены и инвесторы не готовы, хотя во всем мире это нормальные цифры годовой прибыли. Наши хотят как минимум 100 процентов, если нет такой суммы, то даже подходить к проекту они не будут», — уверен Роман Костенко.

В то же время, как утверждает директор консалтинговой компании Qncepto, девелоперы медленно, но верно реанимируют проекты, активизируют переговоры на предмет финансирования. «Доля корпоративных застройщиков в объеме ввода в эксплуатацию в 2008—2009 годах даже выросла. Конечно, за счет сокращения доли населения как источника средств на строительство индивидуального жилья, — говорит он. — Инвестиции в жилищное строительство за январь-август 2010 года к прошлогоднему показателю по республике сократились лишь на 1,6 процента. Да, на самом крупном алматинском рынке в 2009 году к рекордному 2007-му этот индикатор упал на 60 процентов, в столице — втрое. Но пока инерции вложений 2006—2008 годов достаточно, чтобы удерживать объемы ввода в эксплуатацию на докризисном уровне. Январь-август текущего года уступил рекордному 2008 году лишь два процента по этому показателю».

По мнению г-на Алферова, с учетом многократного падения потребления на первичном рынке можно ожидать недостатка предложения в нижнем и среднем ценовом сегменте, причем именно качественного предложения. То есть дисбаланс спроса-предложения в виде дефицита не будет носить общерыночного характера и вряд ли продлится дольше 1,5—2 лет. Число выданных разрешений на строительство в первом полугодии 2010 года по республике составило 3648, что на четверть меньше, чем в январе-июне 2009 года. «Формально строительный сектор по-прежнему пребывает в состоянии спада, но флюгер может развернуться», — уверен Олег Алферов.

Государство как двигатель процесса

К сожалению, пока единственной силой, способной развернуть флюгер в другую сторону, может стать лишь государство. Но для этого необходимо провести переоценку роли жилищного строительства и системы ЖКХ, которая до сих пор оставалась недооцененной. Кроме того, ужесточить контроль над расходованием средств, направленных на развитие данных отраслей. Только в этом случае можно будет преодолеть нынешнюю ситуацию, а также сместить акценты на рынке со строительства элитного и недоступного либо социального, но некачественного жилья (как это было до кризиса) в пользу доступного и качественного. «Для этого необходимо, прежде всего, обеспечить высокий объем предложения, что почти невозможно при существующей практике подключения к городским коммунальным сетям. На 2010—2012 годы запланирован ввод 2461 километра инженерно-коммуникационной инфраструктуры (в Алматы. — «ЭК»). Но при ее дефиците и доле инфраструктуры в предаварийном состоянии этот объем лишь точечно облегчит подключение в отдельных районах», — считает г-н Алферов.

Второе условие: снижение уровня коррумпированности операторов городских сетей и местной исполнительной власти. Третье: результативное участие республиканского агентства по защите конкуренции в судьбе стоимости квадратного метра.

«Решение даже названных проблем потребует десятилетий. А вот другой фактор — цену земельных участков — отчасти можно довольно быстро сделать контролируемым. В частности, в концепции развития финансового сектора РК на 2007—2011 годы, утвержденной еще в 2006-м, есть такой пункт: ужесточение налогообложения для продающих жилье в течение двух-трех лет после его приобретения. Но, как известно, ни эта, ни другие антиспекулятивные меры не реализованы до сих пор», — сетует эксперт.

Еще одним решением жилищной проблемы может стать развитие индивидуального жилищного строительства (правда, и в этом случае все упирается в модернизацию инженерных сетей и инфраструктуры). «Задача государства развить коммуникации и дороги, а люди сами будут строить свое жилье. Не нужно ждать, когда инвестор построит гигантские микрорайоны или комплексы, очищая место в Алматы. Можно пойти по примеру Шанырака. Вначале семьи построили маленькие домики, потом начали расстраиваться. Можно найти решения, чтобы государство очень тщательно регулировало этот вопрос по соответствию архитектуре и строительных норм. Самое главное, что будут заняты небольшие строительные компании, это будет осуществляться на средства самих домо владельцев, без привлечения банковского капитала», — считает директор компании «ЦКН Консалтинг» Ольга Айбасова.

В любом случае дальнейшее развитие строительной отрасли зависит лишь от воли государства.

Статьи по теме:
Спецвыпуск

Бремя управлять деньгами

Замедление экономики разводит все дальше банки и реальный сектор

Бизнес и финансы

Номер с дворецким

Карта столичных гостиниц пополнилась новым объектом

Тема недели

От чуда на Хангане — к чуду на Ишиме

Как корейский опыт повышения производительности может пригодиться Казахстану?

Тема недели

Доктор Производительность

Рост производительности труда — главная цель, вокруг которой можно было бы построить программу роста национальной экономики