Устали ждать

В этом году государству, уставшему ожидать возвращения частных застройщиков на рынок жилья, пришлось взять инициативу в свои руки. Девелоперы же по-прежнему успешно реализовывали свои проекты в сфере коммерческой, в частности – торговой недвижимости

Устали ждать

В уходящем году стало окончательно понятно, что основную роль на рынке жилищного строительства в ближайшие годы будет играть государство. В предыдущие четыре года государство выступало в роли «защитника обманутых дольщиков», взявшего на себя обязанность достроить жилье, которое не в силах были довести до сдачи сами застройщики, при этом лелея надежду, что девелоперы все же начнут вновь возводить коммерческое жилье, пугая население тем, что уже в 2012 году грянет дефицит жилых квадратных метров (кстати, прогнозы начинают сбываться: темпы ввода нового жилья в эксплуатацию действительно снижаются).  В этом году – видимо, устав от ожиданий и поняв, что частные компании пока не в состоянии реализовывать новые проекты, государство предложило новый механизм ведения жилищного строительства, который, кстати, по предположениям разработчиков, должен привлечь и частных застройщиков.

Весной была принята программа «Доступное жилье - 2020», вобравшая в себя все программы, которые уже реализовывались ранее – это строительство жилья по заказу акиматов и его дальнейшая реализация через Жилстройсбербанк, возведение арендного жилья для очередников (опять же акиматами), а также – арендного жилья для молодых семей через Жилстройсбербанк, подведение инженерно-коммуникационной инфраструктуры.  В программу было включено  и индивидуальное жилищное строительство (пятый механизм), объемы которого в последние годы сопоставимы с масштабами многоэтажного жилищного строительства: в среднем по республике индивидуальными застройщиками ежегодно возводится порядка 3 млн квадратных метров жилья.  И самое главное нововведение – это  строительство жилой недвижимости АО «Фонд недвижимости “Самрук-Казына”», в том числе и с привлечением инвесторов-застройщиков. Предполагается три варианта возведения объектов: строительство объектов по проектно-сметной документации Фонда недвижимости; организация строительства объектов по инвестиционным заявкам частных инвесторов (застройщиков); финансирование строительства объектов через размещение целевых депозитов в банках второго уровня.  Все они, по сути, сводятся к тому, что Фонд недвижимости выступает основным инвестором, а компания-застройщик – соинвестором (причем в качестве инвестиций принимаются и земельные участки, и проектно-сметная документация). Именно этот механизм позиционируется Фондом недвижимости как способ удовлетворить потребности в жилье среднего класса, именно в этом и заключается его уникальность: до этого все жилье, которое строилось государством, было рассчитано на социально уязвимые слои населения и работников бюджетной сферы. 

Лакомый кусочек для девелоперов

Если строительство жилой недвижимости после кризиса становится уделом государства, то возведение торговых объектов продолжает оставаться лакомым кусочком для девелоперов. Этот сегмент рынка недвижимости демонстрирует уверенный рост третий год подряд и, скорее всего, ситуация не изменится и в ближайшие три-пять лет – до тех пор, пока на рынке будет наблюдаться дефицит качественных торговых площадей, доля которых, по экспертным оценкам, не превышает 15-20%. 

Ситуацию на рынке торговой недвижимости можно охарактеризовать как достаточно устойчивую с тенденцией подъема: растет спрос на арендные площади, что является причиной и повышения арендных ставок. Однако это актуально лишь для концептуальных ТРЦ с качественным управлением. Тем же торговым центрам, которые не могут похвастаться ни тем, ни другим, пришлось снижать ставки и стоять полупустыми.  Многие  девелоперы переходят на международные стандарты работы, с арендаторами – в том числе. Руководство тех ТРЦ, где востребованы торговые площади, договариваются с арендаторами о форме оплаты, при которой арендатор платит не фиксированную ставку, а процент с оборота.

В нынешнем году было введено в строй несколько новых торговых объектов – в частности, ТРЦ «Алмалы» и Есентай Молл. По прогнозам экспертов, в ближайшие годы произойдет переворот на рынке торговой недвижимости: в Казахстане ожидается появление все большего числа качественных ТРЦ, в связи с чем торговым объектам старого формата придется закрыться. Поэтому главным лозунгом в ближайшие годы на рынке торговой недвижимости будет: «Профессионализм, и еще раз профессионализм!»

Рост на грани стагнации

Пока оснований для ускорения темпов роста рынка жилищного строительства нет, считает директор консалтинговой компании Qncepto Олег Алферов.

- Процесс восстановления рынка пока не отмечен стабильностью. С одной стороны, фундаментальные условия для поступательного роста сформировались. В 2009-2010 годах. ВПП прирастает более чем на 7%. Пусть в уходящем году мы вероятно и получим 5-процентные темпы, но, начиная с 2010 года реальные доходы казахстанцев за минусом инфляции ежегодно растут в среднем на 7,5%. Доступность жилья как соотношение средней стоимости квартиры и уровня доходов возрастает.

Одновременно снижается среднедушевая долговая нагрузка. По сравнению с пиковыми цифрами 2007 года она упала более чем вдвое. Объем ипотечных займов в октябре текущего года превысил прошлогодний уровень на 29%. Это вчетверо ниже рекордных докризисных значений, но и потребительский спрос сегодня лишен спекулятивной компоненты. И, хотя, требования к платежеспособности заемщиков смягчаются незначительно, средняя ставка ипотечного займа сократилась с докризисных 13-14% до сегодняшних 12%. Кроме того, недавно смягчены условия финансирования через ЖССБК и КИК.

На протяжении последних четырех лет активность на жилищном рынке растет практически линейно. Но – этот рост крайне неоднороден в региональном разрезе. За неполный год с января по ноябрь число сделок выросло более чем на 9% (к декабрю 2011). Цифра обеспечена прежде всего продажами в столичном регионе, СКО и нефтедобывающих областях.

На рынке Алматы сохраняется крайне умеренный рост основных показателей, балансирующий на грани стагнации. Если в среднем по республике в 2012 году были зафиксированы самые высокие темпы роста цен за весь посткризисный период (14,2% и 10,5% в ноябре 2012 г. к декабрю 2011 г. на вторичном и первичном рынке соответственно), то в Алматы стоимость нового жилья поднялась на 1,8%, благоустроенного во вторичном сегменте – на 2,2%.

Основной вклад в цену квадратного метра нового жилья внесли регионы с менее развитым рынком – Талдыкорган, Семипалатинск, Актобе, Кокшетау. Стоимость вторичной недвижимости наиболее заметно выросла в Шымкенте, Семипалатинске, Караганде и Таразе. Высоки темпы ценовых показателей и в Астане: 15,4% в сегменте первичной недвижимости и 36,2% для повторно проданной.

Другой негативный симптом – падение инвестиций в жилстроительство. По итогам текущего года они заметно просядут. В 2011-м капиталовложения в этом секторе не вплотную, но приблизились к значениям не рекордного 2008 года. По итогам 11 месяцев 2012 г. инвестиции в жилищное строительство рухнули на 18% в Алматы и почти на четверть в столице. На 7,3% в среднем по республике. По росту вложений лидируют Павлодар, восток и север страны, а также Костанай.

В столице достигнут промежуточный предел рыночного предложения. По неполным итогам года ввод жилья в Астане упал почти на 23%. Одновременно наиболее высокую динамику ввода демонстрируют Алматы, Павлодар, Южный Казахстан. Но это капитал, освоенный в 2010-2011 годов. Условия финансирования проектов не претерпели в 2012 году значительного смягчения. Доверие к долевому финансированию строительства далеко от восстановления. Поэтому надежды в отношении объемов ввода в эксплуатацию новых объектов во многом связаны с жилищными инициативами государства.

Показательно и то, что девелоперская маржа сегодня сократилась до минимального с начала двухтысячных годов значения. Кроме того, в первой половине года были ужесточены требования к компаниям, претендующим на получение лицензии на осуществление строительной деятельности. На этом фоне впервые за десятилетие число строительных компаний в текущем году сократилось на четверть. Прежде количество лицензиатов лишь росло.

Импульс более устойчивому росту жилищного девелопмента может придать недавно принятая программа «Доступное жилье». До конца десятилетия запланирован ввод в эксплуатацию более 69 млн кв.м. В масштабах потребностей отечественного жилищного сектора это немного. Но все же четверть сегодняшнего жилого фонда.

Пока же оснований для ускорения темпов роста рынка нет. Объем предложения даже при сегодняшнем объеме инвестиций расширяется. Темпы экономического роста окажутся несколько ниже прошлогодних. Как результат ценовая динамика 2013 года может не повторить прироста января-декабря 2012 (особенно с учетом недавнего ценового рывка в ряде регионов), а покупательская активность возрастет не более чем на 8-10% относительно числа сделок в уходящем году.

Статьи по теме:
Международный бизнес

Интернет больших вещей

Освоение IoT в промышленности позволит компаниям совершить рывок в производительности

Спецвыпуск

Бремя управлять деньгами

Замедление экономики разводит все дальше банки и реальный сектор

Бизнес и финансы

Номер с дворецким

Карта столичных гостиниц пополнилась новым объектом

Тема недели

От чуда на Хангане — к чуду на Ишиме

Как корейский опыт повышения производительности может пригодиться Казахстану?