Рынок без движений

Несмотря на все попытки правительства хоть каким-то образом оживить рынок недвижимости и строительства, нынешний год был для него годом ожиданий

Рынок без движений

Пожалуй, самым ненавистным вопросом для риелторов и аналитиков в уходящем году был «Когда же будут расти цены на недвижимость?» Все, кто так или иначе связан с этим рынком, словно мантры повторяли, что цены достигли дна и уже вот-вот начнется рост, но вопреки этому цены упорно оставались на прежнем уровне.

Дорогая аренда

По данным Агентства РК по статистике, за январь-ноябрь (последние доступные данные) нынешнего года в Казахстане было введено чуть более 5,2 млн квадратных метров жилья, что на 2% меньше чем за тот же период 2009 года. Причем все строительные объекты, сданные в уходящем году, начинали возводиться еще четыре-пять лет назад — во времена строительного бума. В этом же году не было начато строительство ни одного объекта.

В основном все жилые комплексы достраивались на государственные деньги. По сути, сейчас государство выступает в нескольких ролях — инвестора, выделяя средства на завершение долевых объектов, застройщика и даже самого крупного покупателя, выкупая посредством Фонда недвижимости «Самрук-Казына» свободные площади на возведенных объектах для использования в системе арендного жилья.

Напомним, что в начале нынешнего года фондом были озвучены детали новой программы арендного жилья. Согласно ей, жилье должно реализовываться по трем механизмам: обычная аренда, аренда с последующим выкупом, а также прямая продажа. На реализацию данной программы из Нацфонда было выделено 240 млрд тенге, которые фонд должен вернуть в течение пяти лет с доходностью 5% годовых.

Программа могла хотя бы частично решить проблему дефицита жилья. Однако этого, похоже, не произойдет. Так как рассчитана она на обеспеченных граждан, а они и без того имеют возможность улучшить свои жилищные условия. Дело в том, что согласно программе арендные ставки на квартиры в Астане и Алматы составляют 1100 и 1300 тенге за квадрат соответственно. С учетом того, что минимальная площадь новых квартир составляет 80 квадратов, арендная плата получается достаточно высокой.

Для тех же, кто не в состоянии выплачивать столь высокую ренту, акиматами реализуется другая программа. Планировалось, что, к примеру, в Алматы до конца нынешнего года по этой программе на распределение поступит порядка 200 квартир. Причем арендные ставки действительно будут намного ниже тех, что предлагает Фонд недвижимости. Так, рента за 1-комнатную квартиру с полезной площадью 40 квадратных метров составит 2,3 тыс. тенге, за 2-комнатную с полезной площадью 60 квадратных метров — 3,5 тыс. тенге. Единственный минус программы — снять недорогую квартиру смогут далеко не все, так как рассчитана она только на граждан, относящихся к малоимущим, социально защищаемым слоям населения, а также государственным служащим, работникам бюджетных организаций, военнослужащим и лицам, занимающим государственные выборные должности.

Реанимация строительства

Как уже говорилось выше, в нынешнем году не было начато ни одного строительного проекта, более того, даже на 2012 год практически не заложено строительство за счет частных инвестиций. А учитывая, что для возведения одного объекта необходимо в среднем три года, уже скоро Казахстан столкнется с проблемой дефицита жилья.

Дабы избежать этого, государство пытается реанимировать строительную отрасль. Весной была озвучена новая схема возведения и реализации квартир для широких слоев населения с использованием механизмов Жилищно-строительного сберегательного банка (Жилстройсбербанк). Схема, разработанная Агентством по делам строительства и жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ) Казахстана совместно с Жилстройсбербанком, очень напоминает механизм долевого строительства, только вместо заемных и средств частных инвесторов в ней будут использоваться государственные деньги. Согласно схеме Жилстройсбербанк формирует пул вкладчиков, желающих купить жилье по определенной стоимости и классу комфортности, после этого направляет заявки на строительство жилых домов акимату, который, в свою очередь, выделяет земельные участки с подведенной инженерной инфраструктурой, а также возводит жилые дома за счет кредитов из республиканского бюджета. После завершения строительства акимат заключает с вкладчиками банка договор купли-продажи, а Жилстройсбербанк перечисляет ему средства вкладчиков. Акимат погашает кредит из республиканского бюджета.

Учитывая, что после ужесточения закона «О долевом участии в жилищном строительстве» застройщики не заинтересованы в строительстве с привлечением средств дольщиков, эта схема действительно могла бы стать некой панацеей для строительной отрасли. Но, во-первых, согласно плану Агентства объем госжилья не превысит 6% от общерыночного объема ввода в 2010—2014 годах. Во-вторых, качество жилья, возводимого акиматами, давно дискредитировано: даже в регионах острого жилищного дефицита они часто остаются незаселенными. И, в-третьих, строительные компании, привыкшие за время строительного бума к сверхприбылям, готовы будут строить по озвученным ценам только при условии предоставления им беспроцентного кредита и бесплатного выделения земельных участков со всеми необходимыми коммуникациями и инфраструктурой.

Уже осенью нынешнего года Агентство по делам строительства предложило еще один вариант оживления рынка недвижимости: «рассмотреть возможность» использования пенсионных накоплений в качестве первоначального взноса при приобретении квартиры по ипотеке. Напомним, что именно ипотека была двигателем продаж в строительной отрасли. Однако и это предложение агентства аналитики восприняли достаточно скептически, так как использование пенсионных накоплений сопряжено с рисками, ставящими под сомнение способность функционирования пенсионной системы.

Так что, похоже, и следующий год станет для строительной отрасли и рынка недвижимости периодом застоя.