Коммунальный барьер

Без масштабной модернизации жилищно-коммунальной сферы увеличить объемы строительства жилья невозможно. Никто, кроме государства, в это вкладываться не будет

Коммунальный барьер

Обсуждение в правительстве возможных путей реформирования системы жилищного строительства и коммунального хозяйства в стране вызвано осознанием того, что строительная отрасль республики в нынешнем состоянии не может удовлетворить имеющийся спрос населения.

В последние 20 лет объемы вводимого жилья в среднем были в 2—2,5 раза ниже, чем в 1980-е. Советских темпов не удалось достичь даже на пике строительного бума. По данным Агентства по статистике, в 2006-м введено 6,2 млн кв. метров, в 2007-м — 6,6, в 2009-м — 6,4 млн. Для сравнения: в 1986 году в Казахской ССР ввели 6,8 млн кв. метров, в 1987-м — 8,3, в 1988-м — 8,8 млн кв. метров жилья.

Отечественный рынок недвижимости отличается высокими ценами на жилье и недостаточным предложением. Нехватка подготовленных площадок взвинчивает цены на участки с коммуникациями. Таким образом, темпы строительства нового жилья в Казахстане прямо зависят от готовности коммуникаций к увеличению потребления коммунальных услуг — воды, света, тепловой энергии, газа. В недавний период резкого роста объемов строительства именно коммуникации стали узким местом: в ряде городов было крайне сложно получить разрешение на возведение объекта из-за перегруженности сетей.

В 2007—2008 годах частные фирмы сбросили на государство около 200 недостроенных жилых комплексов, начатых на деньги дольщиков. Значительная часть объектов, особенно в Алматы, не была окончена в срок из-за проблем с подключением к воде и свету. На их достройку из казны пришлось выделить 505 млрд тенге (потратили, по данным на начало ноября 2010 года, 331 млрд).

Сегодня ситуация в этой сфере остается сложной: коммунальные службы не в состоянии обеспечить необходимые темпы подготовки участков к строительству. Так, из 34074 участков, которые должны были быть подготовлены в стране к новому строительству в 2008—2010 годах, согласно Госпрограмме жилищного строительства, по состоянию на июль 2010-го фактически была готова лишь треть — 11384 участка. Особенно сложно в этом отношении обстоят дела в столице. Из запланированных 5081 участка в Астане на указанную выше дату было подготовлено только 1082.

Таким образом, проблема обеспеченности новых домов коммуникациями становится основной проблемой всей строительной отрасли Казахстана. Износ сетей и оборудования нарастает вместе с общим старением жилого фонда страны. На конец 2010 года общий жилой фонд Казахстана составлял около 276 млн кв. метров, и примерно 105 млн от этого объема было построено до 1991 года. Доля многоквартирного капитального жилья, возведенного в советский период, выше, поскольку в последнее двадцатилетие индивидуальное строительство развивалось опережающими темпами.

Проблемы рубильника

Общая протяженность электрических сетей напряженностью до 0,4 кВт по республике составляет 199,5 тыс. км, из них около 18%, по данным Агентства по делам строительства и ЖКХ (АДС), находится в аварийном состоянии. В 2009 году в рамках «Дорожной карты» были отремонтированы и реконструированы 736,9 км электрических сетей, что составляет 0,4% от общей протяженности по республике. Новых сетей введено в эксплуатацию 444,3 км. По данным Агентства по делам строительства, потери в электросетях в 2008 году составили 7113,7 млн кВт.ч, или 9% от общего объема выработанной электроэнергии, в том числе технические — 5814,6 млн кВт.ч (82%), коммерческие — 1299,1 млн (18%). Ежегодный рост потерь составляет 4—5%.

Износ оборудования буквально душит развитие экономики целых регионов. Например, после ввода высоковольтной ЛЭП «Север-Юг» дефицита электроэнергии в Алматы нет. Однако местная сетевая компания — АО «Алатау Жарык Компаниясы» (АЖК) — вынуждена отказывать в новых подключениях, в том числе новых домов, так как во всех районах города установлены ограничения потребления из-за износа оборудования.

«Основное силовое оборудование подстанции 35 кВ и выше эксплуатируется в режиме перегрузки, т.е. перегружается в аварийных и ремонтных режимах свыше допустимых пределов, — отмечает управляющий директор по эксплуатации АО “АЖК” ­Мадияр Кубегенов, — износ сетевого оборудования составляет 60—70%, так как около 15 лет средств в их реконструкцию не вкладывалось. Нормативный срок службы основного силового оборудования составляет 20—25 лет. Тогда как большая часть подстанций и линий электропередачи эксплуатируются в течение 40—50 лет.

За четыре года удалось обновить лишь 10% подстанций (реконструировано 8 и построено 7). Силовой трансформатор — это основное оборудование подстанций, рассчитанное, как правило, на 25 лет эксплуатации. Из-за старения изоляция в трансформаторах ежегодно теряет свои свойства, это необратимый процесс. Средства начали выделять относительно недавно — в 2007 году. За минувшие четыре года подстанции и трансформаторы удалось частично обновить, примерно на 10 процентов (на 15 из 56 подстанций). Если планы по реконструкции будут выполнены, то нарастание износа в этой сфере удастся остановить. Однако на реконструкцию линий электропередачи средства не заложены».

До 2010 года АЖК имела отрицательную прибыль. Сегодня рост тарифов позволил компании покрыть из собственных средств операционные издержки, но на модернизацию собственных денег практически не остается. Сейчас АЖК реализует трехлетний план реконструкции, однако сметы на этот план составлялись два-три года назад. Рост цен на оборудование и услуги оказался выше заложенного плана, и это сдерживает обновление техники компании.

«Начало кризиса и рост безработицы в последние годы мы почувствовали очень сильно, — констатирует г-н Убегенов, — резко увеличилось число краж оборудования. Люди крадут и варварски разрушают технику, пытаясь добыть цветные металлы. Но АРЕМ*, к сожалению, этот вандализм в наших тарифах не учитывает».

Еще одной проблемой поставщики электроэнергии считают схемы ее продажи. Они приобретают электроэнергию на оптовом рынке на условиях предоплаты и продают юрлицам также на условиях предоплаты. Однако, согласно п.2 ст.488 Гражданского кодекса РК «порядок расчетов за энергию определяется законодательством или соглашением сторон». Двоякое толкование приводит к многочисленным судебным искам. А физические лица платят за энергию ежемесячно по факту ее потребления. Пока эта проблема не будет решена, данная сфера будет оставаться не очень привлекательной для частных инвестиций.

Водоканалы стареют

Общая протяженность водопроводных сетей по республике, по данным на 1 июля прошлого года, составляет 47,6 тыс. км, из них магистральных водоводов — более 18,8 тыс. км, разводящих водопроводных сетей — 28,8 тыс., из которых более 50% нуждаются в замене. Темпы строительства и ремонта водопроводных сетей отстают не только от потребностей нового строительства, но даже не позволяют остановить нарастание износа уже имеющейся инфраструктуры. Так, в 2010 году, согласно данным АДС, за счет всех источников финансирования в стране должны были построить 501,7 км водопроводных сетей. Построены ли они действительно, пока неизвестно (за первую половину года удалось ввести лишь пятую часть от запланированного объема). Таким образом, согласно планам в прошлом году выделены средства на обновление всего около 5% общей протяженности разводящих сетей. При таких темпах 14 тыс. км труб, которые уже выработали свой ресурс, удастся заменить только к 2040 году.

«Степень износа основных средств водоканалов городов достигает 60—70 процентов, в отдельных случаях 100 процентов, — отмечает президент Ассоциации предприятий по водоснабжению и водоотведению РК “Казахстан Су Арнасы” Валерий Сюндюков. — Состояние систем можно охарактеризовать как критическое. Оборудование, работающее с советского периода, весьма изношено, устарело и в физическом плане, и в моральном. Оно потребляет много энергии и имеет низкий КПД. Высокий уровень аварийности трубопроводов вызывает такой же высокий уровень и нормативных и сверхнормативных, потерь воды».

В 2009 году по республике было зарегистрировано 4993 аварии. Наибольшее количество аварий произошло в Мангистауской (2256, или 45,2%), Карагандинской (995, или 19,9%), Алматинской (353, или 7,1%) областях. В системе самого крупного объекта в этой сфере — водопроводные сети Алматы — в 1998 году случилось 1304 аварии, к 2002-му количество ЧП возросло в 2,5 раза. В 2007-м была зафиксирована уже 3261 утечка и прорыв.

В период строительного бума 2004—2007 годов городские власти попытались решить вопрос реконструкции водопровода и канализации за счет застройщиков. Схемы долевого участия часто представляли собой выкручивание рук. По словам экспертов, цена участия сплошь и рядом завышалась. Были случаи, когда предварительное долевое участие уже было определено, а потом его волевым порядком увеличивали в несколько раз. Часто строители начинали работы на объектах, не дожидаясь получения техусловий на подключение к коммуникациям. В итоге компании попадали в полную зависимость от Водоканала: им указывали, где и что строить, и иногда требуемые объемы таких трат делали нерентабельным основной объект.

К 2010 году, по данным компании «Алматы Су», количество аварий уменьшилось до двух тысяч в год за счет более рационального управления сетями и снижения давления в системе. Кроме того, после введения дифференцированного тарифа на воду снизилось ее потребление. Однако о масштабной реконструкции сети города речь пока не идет. Не существует общей программы реконструкции и развития коммунального водного хозяйства и в масштабах страны.

«Программа “Питьевая вода”, действовавшая с 2002 по 2010 год, в большей степени была нацелена на улучшение водоснабжения в сельской местности, — говорит г-н Сюндюков, — финансовых вложений в реконструкцию и развитие систем водоснабжения и водоотведения в городах в прошедшие годы выделялось крайне мало. Есть примеры, когда водоканалы не привлекаются к разработке специальных частей генпланов городов. В результате бывает так, что развитие городов, соответственно и увеличение потребности в воде, не согласуется с наращиванием мощностей по подготовке питьевой воды и очистке сточных вод».

По его словам, коммунальные водоканалы, как правило, не имеют долгосрочных планов развития, утвержденных в установленном порядке и подтвержденных источниками финансирования.

Придется планировать

Проблемы развития коммунальной сферы прямо связаны с проблемами планирования развития населенных пунктов в целом. Долгое время едва ли не единственным городом страны, где имелся и выполнялся детально прописанный генплан развития, являлась Астана. В остальных регионах генпланы либо отсутствовали, либо нарушались.

«Когда всевозможные коммунальные сети передавали в частные руки, никто не думал о том, как в будущем увязывать их развитие с планами развития городов, — сетует президент Союза архитекторов Казахстана Акмурза Рустембеков, — долгое время не занимались и самими планами. Вложения в водоканалы, энергосети и канализацию напрямую зависят от того, как будет развиваться тот или иной населенный пункт. От состояния сетей зависит, сколько человек может жить в городе сегодня и сколько сможет завтра. Такое планирование требуется в масштабе регионов. Например, надо точно рассчитать, сколько городов сможет обеспечить водой та или иная река и так далее. Генпланы должны детально планироваться, а потом строго выполняться. Их не может нарушать ни бизнес, ни власть».

По словам г-на Рустембекова, в Казахстане до сих пор нет общего кадастра территорий. А кадастр указывает целевое назначение земли, без него трудно составлять реалистичные генпланы, то есть документ, который определяет все возможности данной территории, в первую очередь относительно жилищного строительства. Жилье занимает до 70% всего архитектурного фонда населенных пунктов, соответственно «потребляются» коммуникации. Вместе с законами о развитии коммунальной сферы и создании кадастра надо корректировать и закон «О земле», закон «Об архитектуре и градостроительстве», считает глава Союза архитекторов. Сегодня между этими законами масса нестыковок, например в сфере изменения целевого назначения земли.

Нарастание износа жилого фонда и коммуникаций не оставляет государству выбора, уверен Акмурза Рустембеков. По его мнению, остановить негативные тенденции можно лишь методом долговременного и масштабного планирования и огромных гос­инвестиций: «Посмотрите на алматинские микрорайоны — эти дома стоят по 50 лет, их надо сносить. А живет в них около 400 тысяч человек. Поэтому рано или поздно для этой цели придется выделять деньги, писать отдельную программу, под эту программу создавать специальную строительную организацию. Просто потому, что ни один частный инвестор этот проект в нынешних условиях не потянет».

* Агентство РК по регулированию естественных монополий.

Статьи по теме:
Международный бизнес

Интернет больших вещей

Освоение IoT в промышленности позволит компаниям совершить рывок в производительности

Спецвыпуск

Бремя управлять деньгами

Замедление экономики разводит все дальше банки и реальный сектор

Бизнес и финансы

Номер с дворецким

Карта столичных гостиниц пополнилась новым объектом

Тема недели

От чуда на Хангане — к чуду на Ишиме

Как корейский опыт повышения производительности может пригодиться Казахстану?