Оживить или надуть?

Затишье на строительном рынке, последовавшее за бурной активностью, может смениться оживлением, нужен лишь толчок в виде государственной поддержки банков и некоторого увеличения набора инструментов приобретения жилья

Оживить или надуть?

По данным Агентства по делам строительства и ЖКХ, в последние три года наблюдается устойчивая тенденция снижения инвестиций в строительство. Если учесть, что в это время основные средства в отрасль поступали из бюджета, то можно говорить о резком сокращении частных инвестиций по сравнению с 2005—2007 годами. Объемы ввода жилья в 2009—2010 годах и план на текущий год выдерживаются на уровне 6 млн кв. метров. В основном это завершение заложенных в годы бума объектов. Но уже с 2008 года коммерческое жилье практически не закладывалось. И в 2012 году ожидается сокращение объемов жилищного строительства до 3,2 млн кв. метров. С мотивацией не допустить обвального роста цен на недвижимость при превалировании спроса над предложением в правительстве разработали проект программы развития жилищного строительства. В ближайшее время должен появиться ее окончательный вариант как компромисс между застройщиками, банками и государственной властью. Основной движущей силой программы должна стать господдержка жилищного строительства, по предварительным оценкам, на сумму порядка миллиарда долларов. Эти средства пойдут на продолжение программы госжилья, строительства инфраструктуры, расширения потенциала Жилстройсбербанка (ЖССБ), стимулирование привлечения частных инвестиций посредством фондирования банков.

Между тем спорных вопросов очень много. Например, наряду с предложением новых схем покупки жилья, в том числе в рассрочку, через ипотеку, все же основным остается метод долевого строительства. Правда, видоизмененный. Прежде всего, пул дольщиков будут формировать не застройщики, а банки. «В 2006—2007 годах использовалась больше американская модель долевого строительства — когда сами компании привлекали дольщиков, сами кредитовались. Теперь мы переходим к более осторожной немецкой, европейской модели. Теперь дольщиков будут привлекать банки», — отметил первый вице-премьер Умирзак Шукеев.

Для смягчения жестких норм закона о долевом строительстве будут применены новые инструменты господдержки. При обсуждении программы под основным адресатом ее подразумевался средний класс с ориентиром на жилье эконом-класса. Цель ставилась благая — решение жилищной проблемы. Но платежеспособность этой части населения, по оценке Нацбанка, нестабильна. А наиболее приемлемая форма отношений для этой категории — аренда жилья — как основная не рассматривалась.

Госсредства для залога

Поправки в закон о долевом строительстве от 2009 года существенно ужесточили требования к застройщику. Помимо необходимости получения лицензии на каждый объект долевого строительства установлены требования к размеру собственного капитала, наличию документации, подтверждающей финансовое покрытие строительства. Это сразу отсеяло массу компаний-застройщиков. Кроме того, АФН ужесточило требования к классификации активов, условных обязательств в части создания провизий. Это тоже привело к сокращению ипотечного строительства. Изменить ситуацию планируется за счет государственного фондирования банков на сумму примерно 70 млрд тенге до 2012 года. Предполагалось, что банк вместе с застройщиком зачисляет на спецсчет половину суммы от стоимости проекта. Затем из бюджета в виде кредита через «Самрук-Казыну» или СПК, или акиматы поступает остальная половина суммы.

Эта схема вызвала много споров. Прежде всего критиковалось соотношение 50 на 50. «Мы пытались работать по такой схеме собственными средствами, но ни одного застройщика не нашли. Не надо делать обязаловкой долю застройщика. Пусть это решает банк», — заметил аким Алматы Ахметжан Есимов. С ним согласен и зампред правления «Самрука» Кайрат Айтекенов: «В 2007 году (по антикризисным схемам. — “ЭК”) мы работали на соотношении 15 процентов — застройщик, 85 процентов — “Самрук-Казына”. Сейчас при требовании наличия 50 процентов средств банка и застройщика может затянуться время, так как неизвестно, насколько они смогут мобилизоваться и аккумулировать такие средства».

Важным моментом в этой модели Ассоциация финансистов считает срок размещения госсредств в БВУ. Он должен включать помимо периода строительства и время на реализацию недвижимости. «На каждый проект надо создавать отдельную проектную компанию, независимый от застройщика технадзор и техконсультацию, независимый финансовый менеджмент со стороны банка», — считает глава ассоциации Серик Аханов.

В качестве рекомендации министр финансов Болат Жамишев предложил в первую очередь использовать «те участки и подведение к ним коммуникаций, которые находятся в залоге у банков и являются неликвидными токсичными активами».

Со своей стороны застройщики хотели бы иметь ясность в вопросах финансирования инфраструктуры. «Стоимость подведения сетей составляет 20—25 процентов стоимости объекта. Если нет возможности фондирования — объекта не будет», — заявил глава Ассоциации застройщиков Айдын Рахимбаев.

Председатель Агентства по делам строительства и ЖКХ Серик Нокин заверил, что строительство инженерно-коммуникационной инфраструктуры продолжится. Сети протянут к районам существующих и планируемых застроек, в том числе и под индивидуальное жилищное строительство. В 2011—2012 годах на эти цели предлагается дополнительно выделить 40 млрд тенге. «Это позволит дополнительно строить ежегодно около 1,2 миллиона квадратных метров ИЖС и обеспечить своевременный ввод государственного и коммерческого жилья», — заметил г-н Нокин.

При обсуждении программы многие спикеры высказывали мнение о том, что не нужно ограничивать программу лишь жильем третьего класса, поскольку отличие от второго класса небольшое, а покупатель должен иметь выбор.

Однако дело скорее не в выборе, а в платежеспособности групп. «Банки положительно оценивают рост платежеспособности заемщиков — физических лиц в краткосрочном периоде, тогда как в долгосрочном периоде такой уверенности у банков не наблюдается», — говорится в ежеквартальном обследовании БВУ на сайте Нацбанка. Платежеспособный слой населения, по разным оценкам 10—15%, интересуется больше жильем повышенной комфортности — первого и второго классов. Как любит повторять глава Нацбанка Григорий Марченко, ипотека — удел верхнего слоя среднего класса. Менее обеспеченным гражданам лучше обращаться в ЖССБ.

Другие возможности

Жилстройсбербанк говорит о необходимости дополнительных бюджетных вливаний в размере порядка 40 млрд тенге на два года. По словам главы ЖССБ Нурбиби Наурызбаевой, количество потенциальных покупателей жилья по программам банка — около 18 тыс. человек. Но при нынешних темпах строительства и финансирования банка в ближайшие годы смогут получить жилье лишь четыре тысячи человек. Как оказалось, в ЖССБ много клиентов достаточно обеспеченных, которые быстро накопили необходимую сумму и хотят воспользоваться промежуточными и предварительными займами. «В целях смягчения кредитования заемщиков прошу рассмотреть возможность предоставления банку кредита из республиканского бюджета по льготной ставке. Выделение средств позволит снизить ставку по предварительным и промежуточным займам на 4—5 процентов. Кроме того, для сохранения финансовой стабильности, выполнения требований АФН надо провести докапитализацию банка», — сообщила г-жа Наурызбаева.

Как видно, ЖССБ пока не самый массовый институт по приобретению жилья. Поэтому в программе развития жилищного строительства предполагается задействовать и БВУ для реализации жилищных накоплений. Планируется тиражировать модель «Инвестиционно-строительной компании «ASI», в которой используется потенциал ЖССБ и БВУ в одном проекте. Эту схему компания успешно использует на протяжении нескольких лет, спокойно преодолев и кризисные годы.

По данной модели застройщик самостоятельно обеспечивает строительство нулевого цикла и одновременно вместе с ЖССБ формирует пул потенциальных покупателей квартир в объеме не менее 50% от общего объема. Под эти активы застройщик получает в БВУ кредит для завершения строительства. После завершения строительства квартиры передаются покупателям с обременением в пользу БВУ до предоставления им жилстройзайма, но не более 5,5 лет. При наступлении условий выдачи жилстройзаймов эти средства передаются застройщику, а он рассчитывается с БВУ. Последний этап — расчеты покупателей с ЖССБ в течение не более 9,5 лет. Получается, покупатель может погашать кредит 15 лет. Эта схема сейчас дорабатывается и будет предложена для внедрения.

Между тем глава компании «ASI» Сергей Котляров считает, что применение этого механизма отнюдь не взорвет рынок. По его мнению, в жилищное строительство вернутся серьезные крепкие компании, с оборудованием, базой, квалификацией, а главное — с эффективной системой организации производства. «Случайные застройщики, которым нужна прибыль много и сразу, не будут ждать отдачи пять лет. Эта схема удобна для системных застройщиков, которые придут всерьез и надолго», — считает он.

Не так давно ЖССБ приступил к реализации схемы кредитного жилья, которое строят местные исполнительные органы. Однако, по словам министра финансов Болата Жамишева, ориентация исключительно на бюджетное финансирование сужает рамки строительства и количество вариантов для вкладчиков. Поэтому предлагается схема, при которой «формируется пул вкладчиков ЖССБ, готовых купить то или иное жилье в том или ином объекте».

На основе частичного недоверия

Если программа создается для решения жилищной проблемы основной массы небогатого населения, то возникают сомнения в ее реализации. Поскольку тогда основной упор надо было делать на арендное жилье с продажей его муниципалитетам, чтобы долгий возврат средств не был препятствием в деятельности застройщика. Конечно, в этом случае надо хорошенько продумать механизм аренды, распределения рисков. Но ведь все это имеется в развитых странах.

Почему опять возвращаемся к долевому строительству? Эта форма изначально ориентирована на рост стоимости недвижимости, а значит, новую волну спекуляций риэлторских компаний. А потребитель по-прежнему не защищен как в случае банкротства застройщика, так и при одностороннем расторжении договора. Нет обязательного разделения компаний на заказчиков и генподрядчиков, чтобы развести строительство и продажи. Не используется механизм принудительной эмиссии акций в сложных случаях. Да и сама форма — акционерное общество, как наиболее прозрачная, почти не применяется.

Хотелось бы видеть четкие механизмы контроля использования бюджетных денег, для этого нужно однозначное, простое трактование пунктов плана реализации программы. Опять возникают вопросы по поводу обоснованности и достаточности банковской маржи. Не будут ли вновь кредиты заемщикам предоставляться банками избирательно, без залогового обеспечения, по заниженным процентным ставкам, с договорами о прощении долга, его списании. Необходимо предусмотреть механизмы, при которых не оставалось бы недоверия между гражданами, застройщиками, банками.

Если же цель программы — максимальное оживление жилищного строительства, то можно вновь столкнуться с ситуацией, когда при большой прибыли в застройщики пойдут все кому не лень.

Статьи по теме:
Казахстан

От практики к теории

Состоялась презентация книги «Общая теория управления», первого отечественного опыта построения теории менеджмента

Тема недели

Из огня да в колею

Итоги и ключевые тренды 1991–2016‑го, которые будут влиять на Казахстан в 2017–2041‑м

Казахстан

Не победить, а минимизировать

В Казахстане бизнес-сообщество призывают активнее включиться в борьбу с коррупцией, но начать эту борьбу предлагают с самих себя

Международный бизнес

Интернет больших вещей

Освоение IoT в промышленности позволит компаниям совершить рывок в производительности