Ипотека упирается в стройку

Программа «7–20–25» ускорила ипотечный рынок. Предложение не поспевает за растущим спросом

В начале июля прошлого года Национальный банк РК официально запустил программу льготного ипотечного кредитования «7–20–25». Основная идея ипотечного продукта — предоставление новых возможностей для улучшения жилищных условий каждого казахстанца. Оператор программы — ипотечная организация «Баспана». Программа за неполный год действия стала катализатором роста активности казахстанцев на рынке ипотечного кредитования, в этом году по темпам роста ипотека опережает даже потребительское кредитование.

С прошлого года на рынке активнее стали продвигать и другие ипотечные продукты («Нурлыжер», «Баспана Хит»), что также привело к росту объема выдачи ипотечных кредитов по стране почти в два раза. Из-за высокого спроса на «7–20–25» и ее направленности на «первичку» на казахстанском рынке возник дефицит нового жилья экономкласса. Еще один эффект — начали дорожать строительные материалы, как следствие, растут цены на жилье, как на «вторичку», так и на квартиры в новостройках. 

Жилье на сбережения

За 2018 год казахстанские финансовые институты нарастили портфель ипотечных кредитов населению на 525 млрд тенге (+47%; 1,3 трлн тенге) — это рекордный показатель (см. график 1); для сравнения, портфель потребительского кредитования в этот же период вырос на 14% (3,3 трлн тенге). Доля ипотечного портфеля к ВВП за прошлый год увеличилась с 2,1 до 2,3%. Как сообщил директор департамента методологии финансового рынка Нацбанка ДауренСалимбаев, в 2018 году в общем объеме выдачи 69%, или 360 млрд тенге, составили займы Жилстройсбербанка Казахстана (ЖССБ), 31%, или 165 млрд тенге, — займы других банков.

Что касается программы «7–20–25», то, по данным Нацбанка РК, к концу мая 2019 года было одобрено 7,9 тыс. заявок на предоставление займов на сумму 91,4 млрд тенге. Например, с июля по декабрь прошлого года (то есть со старта программы) было одобрено на 41% меньше — 4,3 тыс. заявок на 52 млрд тенге. Активность «Баспаны» явно отстает от тех значений, которые предусмотрены программой «7–20–25» на ближайшие годы — 100 млрд в 2018‑м и 150 млрд в 2019 году. Но в относительных показателях все не так уж плохо: заместитель председателя правления «Баспаны» Талгат Байдосов отмечает, что доля ипотечных кредитов, выданных банками-партнерами по программам «7–20–25» и «Баспана Хит», в денежном эквиваленте составила 7,4%. По итогам I квартала 2019 года, подсчитали в «Баспане», доля кредитов по обеим программам достигла 27,4%.

Консервативные, по мнению руководства «Баспаны», условия кредитования по «7–20–25» не позволяют программе выйти на запланированные показатели: на рынке не хватает жилья, подходящего под все условия программы. «Недостаток первичного жилья по стране особенно ощущается в регионах. В настоящее время застройщики приступают к строительству с учетом условий программы», — рассказал г-н Байдосов. 

Нужно больше строить

В этом году Нацбанк ввел механизм, который позволяет акиматам финансировать строительство нового жилья по «револьверному» методу. Согласно схеме «Баспана» выкупает облигации акиматов, а те используют эти деньги на строительство жилья. Лимит по механизму — 150 млрд тенге. Г-н Салимбаев привел в пример Шымкент, где акимат привлек 10 млрд тенге.

Удовлетворить спрос по всем ипотечным программам не удается. Во-первых, из-за того, что объектом большинства из них является «первичка», а ее, несмотря на рекордные темпы строительства, не хватает. В строительном холдинге BI Group сообщили, что в Нур-Султане, например, не более 15% квартир, продающихся на первичном рынке, отвечают требованиям программы. «Если смотреть по нашей компании, то 90% квартир распродаются на стадии строительства по договорам долевого участия, соответственно, на момент сдачи дома в эксплуатацию предложений практически не остается», — сообщает пресс-служба компании.

Эксперт по недвижимости юридической компании LZ &PartnersGroup Ирина Архипова считает, что с самого начала было очевидно: рынок первичного жилья для данной программы не готов и не будет готов участвовать в ней. «Большинство квартир переоформляются застройщиком на третьих лиц на стадии строительства с целью последующей перепродажи, — продолжает она. — Поэтому квартир напрямую от застройщика в домах, введенных в эксплуатацию, нет и не будет». Г-жа Архипова видит единственный выход — привлекать к ипотечной программе «вторичку». Именно этим путем и пошла «Баспана», запустив продукт «Баспана Хит».

Что же касается застройщиков, то, по ее мнению, строительный сектор не сможет переориентироваться под программу. «Строительному сектору нужна прибыль, а не решение социальных проблем. Соответственно, застройщики будут работать так, как выгодно только им, и защищать свои интересы на этом рынке», — полагает эксперт.

Из-за того что разрыв между спросом и предложением увеличивается, на рынке повышаются цены за квадратный метр жилья в первичном и вторичном секторах. По данным Krisha.kz, перед официальным запуском программы «7–20–25» в июне прошлого года средняя цена за квадратный метр жилья в Алматы составляла 340 тыс. тенге, в Нур-Султане — 324 тыс. К середине июня 2019‑го квадратный метр стоит уже 376 тыс. тенге (+10,5%) в Алматы и 337 тыс. в Нур-Султане (+4%).

За время действия программы «7–20–25», по данным «Баспаны», в областях Казахстана было одобрено 2,7 тыс. заявок на сумму 24,3 млрд тенге. В Нур-Султане — 2,3 тыс. заявок на 33,5 млрд тенге, в Алматы — 1,3 тыс. заявок на 18,3 млрд. На два города приходится 56% всех выданных займов в рамках ипотечной программы. Одним словом, программа доступна только жителям этих мегаполисов; у жителей регионов либо нет денег, либо в области нет соответствующего требованиям программы жилья (см. график 3). 

Государство-арендодатель

В строительной компании BI Group считают, что решить вопрос с нехваткой жилья можно за счет включения в программу квартир, которые выкупаются на стадии строительства по договору долевого участия. Как сообщают в компании, строительный холдинг предлагает пересмотреть закон о долевке, неоднократно направлялись запросы в госструктуры о необходимости внесения изменений в положение ипотечной программы.

Однако по условиям программы «7–20–25» ипотечным залогом является сама квартира, непостроенное жилье в качестве залога выступать не может.

В BI Group полагают, что из-за неготовности государства принять такое решение застройщики вынужденно не делают упор на программу «7–20–25».

Ирина Архипова ставит вопрос шире: в странах с более высоким уровнем жизни ипотечная ставка в размере 1–3% признается высокорискованной и невыгодной для заемщиков, можно ли в таком случае считать социальной программу со ставкой вознаграждения 7% при общем низком уровне доходов казахстанского населения? «Единственным выходом может стать возрождение всем известной и хорошо себя зарекомендовавшей социальной системы: государство — сдатчик, а гражданин — квартиросъемщик. Только такая программа может стать реальной социально значимой и решающей жилищные проблемы», — полагает г-жа Архипова. По словам собеседницы, социальные задачи должны решаться не частными рыночными, а государственными механизмами. А частные банки и застройщики должны решать свои проблемы не за счет государства и социальных программ.

Статьи по теме:
Общество

Шаги в пропасть

Коротко о детской реабилитации в Казахстане: слов и программ много, нет главного — реальной помощи детям

Экономика и финансы

Выпроводить по одежке

Национальный банк намерен ограничить потребительское кредитование: если доходы заемщика меньше официального прожиточного минимума, банк откажет ему в кредите

Казахстанский бизнес

Антикризисная реакция

«Казатомпром» пытается воздействовать на мировые цены и улучшать внутренние бизнес-процессы

Тема недели

Эффект Нур-Султана

Новая система привлечения инвестиций выглядит вполне рабочей. Но слабые институты могут свести ее эффективность к нулю