Эффект гибкости

Коворкинг эволюционирует под давлением внутренних изменений рынка офисной недвижимости

Эффект гибкости

Столы, стулья из числа самой дешевой офисной мебели, кресла-мешки и переговорка с теми же столами, составленными вместе, — так несколько лет назад выглядел один из вполне успешных на тот момент алматинских коворкингов. Сегодня этого коворкинга на рынке нет, да и предложение такое не пройдет: клиенту давно нужны не только стол и стул. Спрос на новый формат офисной недвижимости в РК сейчас формируют не только стартапы, но и устоявшийся бизнес, а предложение растет за счет входа на рынок крупных владельцев коммерческой недвижимости.

Класс люкс

Первоначальные представления о коворкингах как коллективных офисах для фрилансеров и стартапов, которые экономят на аренде, трансформировались в понимание, что новая модель рабочего пространства — это вовсе не про дешевую аренду. Скорее, про новые возможности, причем для любого бизнеса, в том числе самого респектабельного. Один из мировых трендов в организации офисного пространства — появление коворкингов премиум класса, где нельзя арендовать стол на день, минимум на месяц. Стоимость места в рабочей зоне — 90 тыс. тенге, и это со скидкой в честь недавнего открытия. Речь сейчас идет о коворкинге Level 8 в Esentai Tower. В Level 8  на стенах — работы Алибая Бапанова («Архитекторы посоветовали нам добавить арт-объекты», — поясняла управляющий директор Capital Partners Миргуль Омурзакова) и французская офисная мебель. За дизайн интерьера отвечало голландское архитектурное бюро Fokkema & Partners, в портфолио которого — интерьеры, созданные для компаний Booking. com, Shell, Lego.

Фото: Руслан Пряников

Level 8, как и все коворкинги РК, имеет гибридную модель, предлагая потенциальным резидентам как общую рабочую зону, так и приватные офисы. В последних ставка за рабочее место — от 180 тыс. тенге, включены и чай с кофе, и услуги секретаря, и МФУ с бумагой. Офисы в долгосрочную аренду в Level 8 разобрали быстрее, чем места в общей зоне коворкинга — это был выбор компаний с небольшим штатом (первыми ушли как раз кабинеты на одного человека) и тех, кому важен престижный адрес офиса. «Формат оказался интересен и стартапам, и производственникам, чьи заводы в регионе, а в Алматы необходимо только представительство, а также компании, которая предоставляет образовательные услуги», — перечислила г-жа Омурзакова основных арендаторов офисов. Рабочее пространство коворкинга заполняется не так быстро, но именно теми представителями целевой аудитории, на кого в Capital Partners рассчитывали: деловыми путешественниками и консультантами. Внешние клиенты, которые не являются резидентами Level 8, но при этом входят в экосистему Esentai, могут рассчитывать на аренду конференц-залов пространства. Совсем уж «с улицы» в респектабельный коворкинг могут и не пустить. «Репутационные риски для нас очень важны, поэтому мы оставляем за собой решение — давать рабочее место данному человеку, физическому лицу, принимать ту или иную компанию или нет», — объяснила Миргуль Омурзакова.

Для девелоперской компании Capital Partners проект Level 8, скорее, эксперимент, но появление такого пространства от девелопера, который много лет специализируется на сдаче в аренду высококачественных офисов, подчеркнуло сразу две тенденции: Казахстан не пропустил тренд на премиум-коворкинги, это раз; второе — формат коворкингов стал интересен крупным девелоперам.

Мы сами не местные

Компании, владельцы коммерческой недвижимости, включают коворкинг-площадки в свой портфель, диверсифицируя риски. Пустующая коммерческая недвижимость, которая как офис слишком дорога или не востребована, или не подходит для ритейла (ТРЦ и так слишком много), вполне может стать актуальным пространством, если правильно подойти к вопросу. Примером правильного подхода может служить SmArt Point, расположенный в бизнес-центре Almaty Towers (принадлежит Mercury Properties). Любопытно, что и до SmArt Point на этой территорий был коворкинг. Владельцы бизнес-центра учли ошибки арендатора при создании своего альтернативного пространства и получился вполне удачный проект, занимающий около 10 тыс. кв. м. Это тоже гибридная модель — здесь есть и офисы, и непосредственно коворкинг, и кафе, и культурное пространство, и спортивная зона. До недавнего времени в SmArt Point располагалась общественная приемная акимата, Open Almaty.

Фото: Предоставлено CAPITAL PARTNERS

Коворкинги начали влиять на отрасль коммерческой недвижимости. В гибкие рабочие пространства выстраиваются очереди, как, например в шымкентский Scrum. Там всего три свободных места в рабочей зоне коворкинга и очередь на офисы пространства. Среди тех, кто уже занял офисы, холдинг Chocofamily и компания 2GIS. В коворкинге — архитекторы и дизайнеры, туристическое и модельное агентство, частые гости — астанинцы и алматинцы, приехавшие в Шымкент в командировку и арендующие рабочее место на день. Мировые тренды подразумевают либо сетевое развитие коворкингов, и в таком случае резидент сможет получить услугу гибкого офисного пространства в любом из городов присутствия сети, либо партнерство между коворкингами разных городов — тогда резидентство в одном позволит клиенту использовать определенное количество рабочих дней в другом. В Казахстане сетевых коворкингов пока нет, но сотрудничество как минимум между несколькими пространствами Алматы и Астаны уже налажено, и резидентам предлагается возможность работы в коворкинге другого города.

В общем ключе

Глобальный тренд на здоровый образ жизни коснулся и индустрии коворкингов. Варианты его реализации в новом формате офисных пространств включают предложение спортивных зон (вплоть до бассейнов), точек хранения велосипедов или локеров такого размера, куда входят и рюкзак с формой для занятий фитнесом, и коврик для йоги, либо расширение ассортимента кафе блюдами здорового питания. В том или ином виде в казахстанских коворкингах все это присутствует. В уже упомянутом Level 8, например, стоит капсула для быстрого сна и восстановления сил. Очереди на высокотехнологичный отдых нет — все интенсивно трудятся и бронируют доступ к капсуле резиденты преимущественно вечерами, чтобы перезагрузиться в случае действительно объемной переработки. Бронирование доступа к капсуле сна в Level 8 происходит через мобильное приложение, которое позволяет также забронировать конференц-залы, проводить оплату за аренду и другие услуги пространства, печатать документы и т.д. Использование современных технологий владельцами гибких офисных помещений — еще один тренд отрасли. Карты доступа, ПО для управления рабочим пространством, системы бронирования и учета посещаемости — все это активно используется и в коворкингах РК.

Такая глобальная тенденция, как рост спроса со стороны крупных компаний, которые сокращают использование традиционных офисных площадей и расширяют использование коворкинг-площадок (в Казахстане резиденты коворкингов — преимущественно представители МСБ), в РК пока себя никак не проявила, а вот еще один тренд — сегментирование коворкингов на нишевые понемногу проявляется. Можно отметить проект «МамаДом» (позже превратившийся в Urban Mama Space) Тамили Анчуткиной. В силу ряда причин коворкинг сейчас не функционирует, его основательница ищет инвестора для того, чтобы возобновить деятельность, причем в расширенном формате, добавив к специализированному коворкингу для женщин с детьми центр занятости и бизнес-инкубатор. Сама г-жа Анчуткина отметила, что нишевой проект со значительной социальной составляющей развивается непросто: «У нас нет прямых конкурентов, но много косвенных — детские развивающие центры, даже детские сады. У нас такой менталитет в стране, что женщины готовы вкладывать в своих детей, они готовы на них тратить дикие деньги, но вкладывать в себя они не готовы». В конце прошлого года на алматинском рынке появился специализированный коворкинг для риелтеров, и это пока все — специализированных пространств для фотографов, где можно получить доступ к студиям и оборудованию, или дизайнеров, к услугам которых будут мастерские, подиумы, студии и т.п., пока нет. Можно предположить, что с увеличением конкуренции на рынке операторы коворкингов будут искать новые ниши.

Первые среди равных

Не каждая бизнес-модель альтернативного традиционному офису пространства окажется успешной даже на растущем рынке. Тем интереснее опыт компаний, которые смогли удержаться в отрасли с ее зарождения. Один из таких примеров — алматинский L.E.S., в названии которого за последние шесть лет менялись слова и словосочетания «пространство», «life club», «business club». Так же последовательно L.E.S. экспериментировал с концепцией, чтобы понять, какой коворкинг и какие услуги нужны казахстанскому рынку. «Сначала мы думали, что наша аудитория — креативные ребята и стартаперы. На самом деле оказалось, что нет. Все, кто не успел это вовремя понять и переориентироваться — тот и закрылся», — рассказывает директор по развитию L.E.S. Анвар Сейфуллин. По его словам, все бизнесы, с которыми коворкинг работает сейчас, это стабильные компании с историей как минимум в несколько лет. Основные клиенты L.E.S. — фирмы, у которых появилась необходимость открыть филиал в Алматы; такие клиенты могут быть как из-за рубежа, так и из Казахстана. В числе последних могут оказаться и компания — продавец черной икры, и энергоснабжающая организация. Со сменой подхода менялось и внутреннее наполнение L.E.S. — залы для отработки приемов самозащиты и танцевальный зал заменила компактная фитнес-зона с тренажерами, зато появились стильные переговорные комнаты и конференц-зал, офисные зоны open-space с раздельными мини-офисами для разного количества пользователей, кафе с функционалом представительского офиса и даже хостел как отдельная услуга (последний в условия резидентства не входит). И здесь L.E.S. в мировом тренде — несмотря на круглосуточный доступ в большинство из них, коворкинги начинают предлагать клиентам возможность проживания рядом с рабочим местом.

Астанинский Multispace первым из столичных коворкингов успешно закрепился на рынке и, более того, выстроил устойчивую бизнес-модель, позволившую проекту окупиться менее чем за год. Пример оказался заразительным, и на рынок Астаны за последнее время вышли еще несколько игроков. В Multispace говорят, что обострившаяся конкуренция на заполняемость коворкинга повлияла, но не слишком заметно — ушли в основном те, кому новые проекты удобнее по локации. Стоит учитывать и тот момент, что доходы коворкинга складываются из арендной платы резидентов и сдачи в аренду конференц-залов, а последних в Multispace несколько разной вместимости — от 20 до 200 человек, и спрос на них стабильно высокий. На вопрос EK, почему в городе нацкомпаний становится востребован такой формат офисной недвижимости, как коворкинги, представители Multispace ответили так: «Многие люди уходят в свой бизнес, причем начинают в одиночку, а потом их компании разрастаются. Это происходит на наших глазах: человек начинает с минимальной клубной карты, а через какое-то время уже снимает у нас офис для своей компании».

Растущую востребованность коворкингов можно объяснить изменяющимся характером работы. Само определение «коворкинг» стало трактоваться более широко: теперь оно подразумевает и гибкий офис, и рабочее пространство как услугу в целом. Прогнозировать, что число коворкингов в их классическом понимании будет расти, не беремся, но не вызывает сомнений, что индустрия обслуживаемого офиса в целом продолжит набирать обороты, добавляя новые опции.

Рынок покупателя, а не продавца

Основные тенденции рынков офисной недвижимости Астаны и Алматы от Colliers International* говорят о том, что, с одной стороны, спрос на офисные помещения в этих городах будет расти за счет увеличения количества бизнес-единиц (см. график 1), с другой — разнообразие предложения на рынке офисной недвижимости дает возможность арендаторам занимать более качественные или новые помещения в рамках существующего бюджета на аренду или же с небольшим его увеличением. Кроме того, тенденции 2018 года продемонстрировали, что современные арендаторы не сидят на месте — они следят за ситуацией на рынке и готовы двигаться в поисках комфортного офиса, предлагающего высокое качество услуг. Аналитики Colliers International отметили и тот факт, что на рынке Алматы последние несколько лет, включая 2018 год, сохраняется спрос на офисы формата open space — они имеют более высокий уровень заполняемости по сравнению с кабинетной системой. Кабинетная планировка в динамике менее востребована, хотя все еще имеет высокие показатели заполняемости. И в этом отличие алматинского рынка от Астаны, где помещения с кабинетной планировкой по-прежнему популярны и имеют высокий уровень заполняемости. Консалтеры связывают этот факт с большим количеством государственных компаний, которые предпочитают именно кабинетную систему организации рабочего пространства. В Colliers International также отмечают рост интереса со стороны алматинских участников рынка к созданию офисных пространств формата коворкинг: для некоторых бизнес-центров организация и обслуживание такого рода помещений является более эффективной альтернативой классической схеме сдачи помещений в аренду.

* Международная консалтинговая компания, предоставляющая услуги в области коммерческой недвижимости и девелопмента.

Фото: предоставлено IQ COWORKING

Фото: предоставлено IQ COWORKING

IQ COWORKING

В конце 2018 года в Астане открылся коворкинг IQ, который предлагает рабочее пространство и оборудованные офисы в самом центре столицы. Удобная локация, современный интерьер и качественная офисная мебель, высокоскоростной интернет, продуманная внутренняя инфраструктура - все перечисленное можно отнести к преимуществам нового пространства.

Адрес коворкинга -  проспект Достык, дом 5. На площади 2 тыс. кв. метров расположены более 200 рабочих мест (общая коворкинг-зона и 12 офисов для команд от 6 до 30 человек).

В IQ коворкинге возможна как аренда переговорных комнат вместимостью до 8 человек – все четыре «переговорки» оборудованы видеоконференцсвязью, так и аренда залов вместимостью до 30, 60 и 110 человек.

Внутренняя инфраструктура IQ коворкинга включает в себя гардероб, локеры, кухню, телефонные переговорные, капсулы для сна, душевые, игровые зоны, кафе.

Тарифные планы коворкинга IQ:

Day (рабочее место на один день) - 3 тыс.тенге

Week (рабочее место на неделю) – 12 тыс.тенге

Flex (рабочее место на месяц) - 42 тыс.тенге

В стоимость входят оборудованное рабочее место c wi-fi; возможность использования внутренней инфраструктуры (а также вода и чай на кухне), административная поддержка. Доступ в коворкинг осуществляется по карте, на которой зафиксирован тарифный план резидента, и как раз эта карта является ключом ко всем доступным услугам - от принтера до локера и гардероба.


Статьи по теме:
Казахстан

Клёвые ковбои Алаколя

Рыболовно-туристический фестиваль "ОКУНЬКОЛЬ-2019"

Тема недели

К нам приближается инфляционный фронт

Потребительские цены возвращаются к повышательному тренду. Пока рост не критичен, но он рискует съесть прибавку реальных доходов населения и привести к замедлению экономики

Казахстан

Внедрение системы обязательного социального медицинского страхования обсудили в Алматы

Реформа медстрахования в РК приблизилась к важнейшему моменту: с 2020 запускается вторая и самая главная часть реформы медицинского страхования РК, когда в механизм будут включены физические лица

Политика

Назарбаев против раскола

Демарш младореформаторов в начале 2000‑х породил фобию раскола элит. С того момента политическую конкуренцию уничтожали на корню