Эффект гибкости

Коворкинг эволюционирует под давлением внутренних изменений рынка офисной недвижимости

Эффект гибкости

Столы, стулья из числа самой дешевой офисной мебели, кресла-мешки и переговорка с теми же столами, составленными вместе, — так несколько лет назад выглядел один из вполне успешных на тот момент алматинских коворкингов. Сегодня этого коворкинга на рынке нет, да и предложение такое не пройдет: клиенту давно нужны не только стол и стул. Спрос на новый формат офисной недвижимости в РК сейчас формируют не только стартапы, но и устоявшийся бизнес, а предложение растет за счет входа на рынок крупных владельцев коммерческой недвижимости.

Класс люкс

Первоначальные представления о коворкингах как коллективных офисах для фрилансеров и стартапов, которые экономят на аренде, трансформировались в понимание, что новая модель рабочего пространства — это вовсе не про дешевую аренду. Скорее, про новые возможности, причем для любого бизнеса, в том числе самого респектабельного. Один из мировых трендов в организации офисного пространства — появление коворкингов премиум класса, где нельзя арендовать стол на день, минимум на месяц. Стоимость места в рабочей зоне — 90 тыс. тенге, и это со скидкой в честь недавнего открытия. Речь сейчас идет о коворкинге Level 8 в Esentai Tower. В Level 8  на стенах — работы Алибая Бапанова («Архитекторы посоветовали нам добавить арт-объекты», — поясняла управляющий директор Capital Partners Миргуль Омурзакова) и французская офисная мебель. За дизайн интерьера отвечало голландское архитектурное бюро Fokkema & Partners, в портфолио которого — интерьеры, созданные для компаний Booking. com, Shell, Lego.

Фото: Руслан Пряников

Level 8, как и все коворкинги РК, имеет гибридную модель, предлагая потенциальным резидентам как общую рабочую зону, так и приватные офисы. В последних ставка за рабочее место — от 180 тыс. тенге, включены и чай с кофе, и услуги секретаря, и МФУ с бумагой. Офисы в долгосрочную аренду в Level 8 разобрали быстрее, чем места в общей зоне коворкинга — это был выбор компаний с небольшим штатом (первыми ушли как раз кабинеты на одного человека) и тех, кому важен престижный адрес офиса. «Формат оказался интересен и стартапам, и производственникам, чьи заводы в регионе, а в Алматы необходимо только представительство, а также компании, которая предоставляет образовательные услуги», — перечислила г-жа Омурзакова основных арендаторов офисов. Рабочее пространство коворкинга заполняется не так быстро, но именно теми представителями целевой аудитории, на кого в Capital Partners рассчитывали: деловыми путешественниками и консультантами. Внешние клиенты, которые не являются резидентами Level 8, но при этом входят в экосистему Esentai, могут рассчитывать на аренду конференц-залов пространства. Совсем уж «с улицы» в респектабельный коворкинг могут и не пустить. «Репутационные риски для нас очень важны, поэтому мы оставляем за собой решение — давать рабочее место данному человеку, физическому лицу, принимать ту или иную компанию или нет», — объяснила Миргуль Омурзакова.

Для девелоперской компании Capital Partners проект Level 8, скорее, эксперимент, но появление такого пространства от девелопера, который много лет специализируется на сдаче в аренду высококачественных офисов, подчеркнуло сразу две тенденции: Казахстан не пропустил тренд на премиум-коворкинги, это раз; второе — формат коворкингов стал интересен крупным девелоперам.

Мы сами не местные

Компании, владельцы коммерческой недвижимости, включают коворкинг-площадки в свой портфель, диверсифицируя риски. Пустующая коммерческая недвижимость, которая как офис слишком дорога или не востребована, или не подходит для ритейла (ТРЦ и так слишком много), вполне может стать актуальным пространством, если правильно подойти к вопросу. Примером правильного подхода может служить SmArt Point, расположенный в бизнес-центре Almaty Towers (принадлежит Mercury Properties). Любопытно, что и до SmArt Point на этой территорий был коворкинг. Владельцы бизнес-центра учли ошибки арендатора при создании своего альтернативного пространства и получился вполне удачный проект, занимающий около 10 тыс. кв. м. Это тоже гибридная модель — здесь есть и офисы, и непосредственно коворкинг, и кафе, и культурное пространство, и спортивная зона. До недавнего времени в SmArt Point располагалась общественная приемная акимата, Open Almaty.

Фото: Предоставлено CAPITAL PARTNERS

Коворкинги начали влиять на отрасль коммерческой недвижимости. В гибкие рабочие пространства выстраиваются очереди, как, например в шымкентский Scrum. Там всего три свободных места в рабочей зоне коворкинга и очередь на офисы пространства. Среди тех, кто уже занял офисы, холдинг Chocofamily и компания 2GIS. В коворкинге — архитекторы и дизайнеры, туристическое и модельное агентство, частые гости — астанинцы и алматинцы, приехавшие в Шымкент в командировку и арендующие рабочее место на день. Мировые тренды подразумевают либо сетевое развитие коворкингов, и в таком случае резидент сможет получить услугу гибкого офисного пространства в любом из городов присутствия сети, либо партнерство между коворкингами разных городов — тогда резидентство в одном позволит клиенту использовать определенное количество рабочих дней в другом. В Казахстане сетевых коворкингов пока нет, но сотрудничество как минимум между несколькими пространствами Алматы и Астаны уже налажено, и резидентам предлагается возможность работы в коворкинге другого города.

В общем ключе

Глобальный тренд на здоровый образ жизни коснулся и индустрии коворкингов. Варианты его реализации в новом формате офисных пространств включают предложение спортивных зон (вплоть до бассейнов), точек хранения велосипедов или локеров такого размера, куда входят и рюкзак с формой для занятий фитнесом, и коврик для йоги, либо расширение ассортимента кафе блюдами здорового питания. В том или ином виде в казахстанских коворкингах все это присутствует. В уже упомянутом Level 8, например, стоит капсула для быстрого сна и восстановления сил. Очереди на высокотехнологичный отдых нет — все интенсивно трудятся и бронируют доступ к капсуле резиденты преимущественно вечерами, чтобы перезагрузиться в случае действительно объемной переработки. Бронирование доступа к капсуле сна в Level 8 происходит через мобильное приложение, которое позволяет также забронировать конференц-залы, проводить оплату за аренду и другие услуги пространства, печатать документы и т.д. Использование современных технологий владельцами гибких офисных помещений — еще один тренд отрасли. Карты доступа, ПО для управления рабочим пространством, системы бронирования и учета посещаемости — все это активно используется и в коворкингах РК.

Такая глобальная тенденция, как рост спроса со стороны крупных компаний, которые сокращают использование традиционных офисных площадей и расширяют использование коворкинг-площадок (в Казахстане резиденты коворкингов — преимущественно представители МСБ), в РК пока себя никак не проявила, а вот еще один тренд — сегментирование коворкингов на нишевые понемногу проявляется. Можно отметить проект «МамаДом» (позже превратившийся в Urban Mama Space) Тамили Анчуткиной. В силу ряда причин коворкинг сейчас не функционирует, его основательница ищет инвестора для того, чтобы возобновить деятельность, причем в расширенном формате, добавив к специализированному коворкингу для женщин с детьми центр занятости и бизнес-инкубатор. Сама г-жа Анчуткина отметила, что нишевой проект со значительной социальной составляющей развивается непросто: «У нас нет прямых конкурентов, но много косвенных — детские развивающие центры, даже детские сады. У нас такой менталитет в стране, что женщины готовы вкладывать в своих детей, они готовы на них тратить дикие деньги, но вкладывать в себя они не готовы». В конце прошлого года на алматинском рынке появился специализированный коворкинг для риелтеров, и это пока все — специализированных пространств для фотографов, где можно получить доступ к студиям и оборудованию, или дизайнеров, к услугам которых будут мастерские, подиумы, студии и т.п., пока нет. Можно предположить, что с увеличением конкуренции на рынке операторы коворкингов будут искать новые ниши.

Первые среди равных

Не каждая бизнес-модель альтернативного традиционному офису пространства окажется успешной даже на растущем рынке. Тем интереснее опыт компаний, которые смогли удержаться в отрасли с ее зарождения. Один из таких примеров — алматинский L.E.S., в названии которого за последние шесть лет менялись слова и словосочетания «пространство», «life club», «business club». Так же последовательно L.E.S. экспериментировал с концепцией, чтобы понять, какой коворкинг и какие услуги нужны казахстанскому рынку. «Сначала мы думали, что наша аудитория — креативные ребята и стартаперы. На самом деле оказалось, что нет. Все, кто не успел это вовремя понять и переориентироваться — тот и закрылся», — рассказывает директор по развитию L.E.S. Анвар Сейфуллин. По его словам, все бизнесы, с которыми коворкинг работает сейчас, это стабильные компании с историей как минимум в несколько лет. Основные клиенты L.E.S. — фирмы, у которых появилась необходимость открыть филиал в Алматы; такие клиенты могут быть как из-за рубежа, так и из Казахстана. В числе последних могут оказаться и компания — продавец черной икры, и энергоснабжающая организация. Со сменой подхода менялось и внутреннее наполнение L.E.S. — залы для отработки приемов самозащиты и танцевальный зал заменила компактная фитнес-зона с тренажерами, зато появились стильные переговорные комнаты и конференц-зал, офисные зоны open-space с раздельными мини-офисами для разного количества пользователей, кафе с функционалом представительского офиса и даже хостел как отдельная услуга (последний в условия резидентства не входит). И здесь L.E.S. в мировом тренде — несмотря на круглосуточный доступ в большинство из них, коворкинги начинают предлагать клиентам возможность проживания рядом с рабочим местом.

Астанинский Multispace первым из столичных коворкингов успешно закрепился на рынке и, более того, выстроил устойчивую бизнес-модель, позволившую проекту окупиться менее чем за год. Пример оказался заразительным, и на рынок Астаны за последнее время вышли еще несколько игроков. В Multispace говорят, что обострившаяся конкуренция на заполняемость коворкинга повлияла, но не слишком заметно — ушли в основном те, кому новые проекты удобнее по локации. Стоит учитывать и тот момент, что доходы коворкинга складываются из арендной платы резидентов и сдачи в аренду конференц-залов, а последних в Multispace несколько разной вместимости — от 20 до 200 человек, и спрос на них стабильно высокий. На вопрос EK, почему в городе нацкомпаний становится востребован такой формат офисной недвижимости, как коворкинги, представители Multispace ответили так: «Многие люди уходят в свой бизнес, причем начинают в одиночку, а потом их компании разрастаются. Это происходит на наших глазах: человек начинает с минимальной клубной карты, а через какое-то время уже снимает у нас офис для своей компании».

Растущую востребованность коворкингов можно объяснить изменяющимся характером работы. Само определение «коворкинг» стало трактоваться более широко: теперь оно подразумевает и гибкий офис, и рабочее пространство как услугу в целом. Прогнозировать, что число коворкингов в их классическом понимании будет расти, не беремся, но не вызывает сомнений, что индустрия обслуживаемого офиса в целом продолжит набирать обороты, добавляя новые опции.

Рынок покупателя, а не продавца

Основные тенденции рынков офисной недвижимости Астаны и Алматы от Colliers International* говорят о том, что, с одной стороны, спрос на офисные помещения в этих городах будет расти за счет увеличения количества бизнес-единиц (см. график 1), с другой — разнообразие предложения на рынке офисной недвижимости дает возможность арендаторам занимать более качественные или новые помещения в рамках существующего бюджета на аренду или же с небольшим его увеличением. Кроме того, тенденции 2018 года продемонстрировали, что современные арендаторы не сидят на месте — они следят за ситуацией на рынке и готовы двигаться в поисках комфортного офиса, предлагающего высокое качество услуг. Аналитики Colliers International отметили и тот факт, что на рынке Алматы последние несколько лет, включая 2018 год, сохраняется спрос на офисы формата open space — они имеют более высокий уровень заполняемости по сравнению с кабинетной системой. Кабинетная планировка в динамике менее востребована, хотя все еще имеет высокие показатели заполняемости. И в этом отличие алматинского рынка от Астаны, где помещения с кабинетной планировкой по-прежнему популярны и имеют высокий уровень заполняемости. Консалтеры связывают этот факт с большим количеством государственных компаний, которые предпочитают именно кабинетную систему организации рабочего пространства. В Colliers International также отмечают рост интереса со стороны алматинских участников рынка к созданию офисных пространств формата коворкинг: для некоторых бизнес-центров организация и обслуживание такого рода помещений является более эффективной альтернативой классической схеме сдачи помещений в аренду.

* Международная консалтинговая компания, предоставляющая услуги в области коммерческой недвижимости и девелопмента.

Фото: предоставлено IQ COWORKING

Фото: предоставлено IQ COWORKING

IQ COWORKING

В конце 2018 года в Астане открылся коворкинг IQ, который предлагает рабочее пространство и оборудованные офисы в самом центре столицы. Удобная локация, современный интерьер и качественная офисная мебель, высокоскоростной интернет, продуманная внутренняя инфраструктура - все перечисленное можно отнести к преимуществам нового пространства.

Адрес коворкинга -  проспект Достык, дом 5. На площади 2 тыс. кв. метров расположены более 200 рабочих мест (общая коворкинг-зона и 12 офисов для команд от 6 до 30 человек).

В IQ коворкинге возможна как аренда переговорных комнат вместимостью до 8 человек – все четыре «переговорки» оборудованы видеоконференцсвязью, так и аренда залов вместимостью до 30, 60 и 110 человек.

Внутренняя инфраструктура IQ коворкинга включает в себя гардероб, локеры, кухню, телефонные переговорные, капсулы для сна, душевые, игровые зоны, кафе.

Тарифные планы коворкинга IQ:

Day (рабочее место на один день) - 3 тыс.тенге

Week (рабочее место на неделю) – 12 тыс.тенге

Flex (рабочее место на месяц) - 42 тыс.тенге

В стоимость входят оборудованное рабочее место c wi-fi; возможность использования внутренней инфраструктуры (а также вода и чай на кухне), административная поддержка. Доступ в коворкинг осуществляется по карте, на которой зафиксирован тарифный план резидента, и как раз эта карта является ключом ко всем доступным услугам - от принтера до локера и гардероба.


Статьи по теме:
Спецвыпуск

На несколько банков меньше

Негативные процессы продолжают влиять на банковский бизнес: с рынка уходит еще несколько игроков, увеличилось число убыточных банков. Однако финорганизации, которые продолжают кредитную деятельность, растут

Казахстан

Сами себе финансисты

Национальный банк РК (НБК) опубликовал конъюнктурный обзор деятельности предприятий реального сектора в I квартале 2019 года. Экономика растет, но медленно

Культура

Журавль в руках

На Алаколе прошел VII республиканский фестиваль «Крылья Алаколя», развивающий событийный туризм, призванный пробудить интерес к казахстанской фауне

Экономика и финансы

Командные игроки

Государственные институты развития ищут наиболее эффективные форматы участия на важнейших рынках — венчурного капитала и жилищного строительства. От первого зависит инновационное развитие, от второго — социальная стабильность