Три волшебных числа казахстанского жилстроя

Национальный банк РК раскрыл карты

Национальный банк РК раскрыл карты. На минувшей неделе было опубликовано постановление казахстанского центробанка с утвержденным вариантом программы ипотечного жилищного кредитования «7–20–25. Новые возможности приобретения жилья для каждой семьи». Финальная версия программы не стала для игроков рынка и экспертов новостью — многие ее элементы и механизмы обсуждались на протяжении двух последних месяцев. Однако документ прояснил ряд важных деталей.

Перед НБК стояла непростая задача: нужно было разработать программу жилищного строительства, которая бы соответствовала модели, озвученной президентом Нурсултаном Назарбаевым в «Пяти социальных инициативах», и которая бы устраивала ключевых стейкхолдеров: население, банки второго уровня, строительные компании, участников фондового рынка, правительство и сам Нацбанк. Напомним, что президент обозначил контуры программы так: ставка по ипотечным кредитам для заемщика не должна превышать 7%, первоначальный платеж — 20%, а срок — 25 лет. Для финансирования должен быть использован инструмент секьюритизации ипотечных кредитов на общую сумму в 1 трлн тенге.

Населению в итоге предложили продукт именно с этими параметрами (7–20–25), но добавили несколько ограничений, о которых не говорил глава государства. Например, были введены предельные значения стоимости жилья в разрезе регионов: в Астане, Алматы, Атырау и Актау заемщиков ограничили 25 млн тенге, в остальных регионах — 15 млн. Ипотеку выдают лишь на первичное жилье, которое и станет залогом по кредиту. В «7–20–25» смогут участвовать не все казахстанцы, а лишь те, у кого в период участия в программе нет собственного жилья (за исключением владельцев ветхого и аварийного жилья, а также комнат в общежитиях), нет непогашенной задолженности по старым ипотечным займам, но есть доход от трудовой деятельности или бизнеса. В качестве подтверждающих документов могут выступить справка о доходах, выписка об отчислениях в ЕНПФ, справка из налоговой об отчислениях ИПН. Ипотечные займы по «7–20–25» нельзя использовать для рефинансирования другой ипотеки.

Вторая группа участников — банки. Регулятор допустил к участию лишь тех, чей долгосрочный кредитный рейтинг не ниже «B» по шкале S&P или аналогичного уровня по шкале Moody’s («B2») и Fitch («B»). Доля банка-участника должна составлять не менее 3% от совокупных активов сектора. Кроме того, эти банки должны участвовать в программе повышения финансовой устойчивости. Методом исключения мы имеем 11 крупных банков, или треть от общего количества БВУ. Много званых, мало избранных.

Схема «7–20–25» содержательно мало чем отличается от хорошо знакомой банкам схемы субсидирования ставки. Сложности и длины цепочке добавляет секьюритизация: сначала банк выдает 7‑процентный кредит, затем продает его специальной компании («дочка» НБК «Баспана»), но продолжает обслуживать, за что получает от этой компании вознаграждение в 4% годовых от остатка основного долга по кредиту.

Застройщики будут обеспечены спросом. Но насколько высоким будет спрос от этой программы? В Министерстве по инвестициям и развитию считают, что вместе со скорректированной программой «Нурлы жер» «7–20–25» даст ежегодный 8‑процентный прирост объемов ввода жилья.

Институциональные и розничные инвесторы получат новые инструменты — облигации «Баспаны» будут агентскими, их владельцы будут освобождены от КПН, иностранные компании и розничных инвесторов освободят от налогов на доход и прирост стоимости бумаг. Правда, пока непонятно, какая из двух бирж станет площадкой для размещения ипотечных бондов — Казахстанская фондовая в Алматы или Астанинская международная биржа.

Наконец, еще одним стейкхолдером может считаться правительство, которое получило дополнительный инструмент решения жилищного вопроса. Не очевидно только, что инструмент этот окажется эффективным, но это вопрос не столь существенный. Жилищная проблема настолько застарелая, что даже незначительная подвижка в ее решении будет большой заслугой. Даже если эта заслуга обеспечена за счет центробанка.

За скобками программы осталось несколько нерешенных вопросов. Какое влияние ставка окажет на ипотечный рынок? В тексте «7–20–25» указывается, что 77% ипотеки — займы по системе жилстройсбережений (в РК ее представляет государственный институт развития — Жилстройсбербанк). Влияние государства и так велико, а теперь искажения умножатся.

Новая жилищная программы усложнила структуру государственной жилищной политики. Уже работающим институтам — Казахстанской ипотечной компании, Жилстройсбербанку, Фонду недвижимости «Самрук-Казына» и акиматам составила компанию дочерняя структура Национального банка. К действующей с 2017 года программе «Нурлы жер» добавилась «7–20–25».

Остаются сомнения, что ипотека «7–20–25» окажется доступной для тех казахстанцев, которые ранее не могли обзавестись собственным жильем: экономия от субсидирования ставки не столь впечатляющая, особенно если ипотека 25‑летняя. При этом те группы населения, которые могут позволить себе квартиры и подороже, в программу не попадут из-за ограничений максимальной стоимости жилья. Это ограничивает масштаб программы, но насколько серьезно — это пока сказать сложно.

На фоне декларируемой на всех уровнях задачи казахстанского госсектора сокращать участие в экономике создана еще одна госкомпания, которая будет вкачивать государственные деньги в ипотеку, но риски по ипотечным ссудам так и останутся в банках: они обязуются выкупить кредит у «Баспаны», если займ превращается в проблемный (если нет платежей более чем 90 дней). Но и решение о выдаче ипотеки по этой программе принимают тоже банки, поэтому в конечном счете все зависит от политики управления рисками каждого конкретного банка. На первый взгляд все по-честному.

Конечно, эта предлагаемая модель не может устраивать всех участников системы, но следует отдать должное специалистам Нацбанка — они выжали максимум полезности из президентского поручения, попытались соблюсти интересы всех игроков и обойти острые углы. Насколько эффективной программа окажется на практике, станет понятно в ближайшие шесть месяцев: первые ипотечные кредиты начнут выдавать в начале II полугодия 2018 года, то есть уже в июле-августе.

Статьи по теме:
Культура

Искусство быть понятым

Важные культурные события Алматы остаются незамеченными широкой аудиторией из-за отсутствия рекламы либо сильно проигрывают по причине плохой организации

Тема недели

Преемникам здесь не место

Операция «Преемник» в Кыргызстане провалилась, но благодаря этому политическая система страны может обрести большую устойчивость

Политика

Без права на протест

Власть не готова расширить право на мирные собрания, а граждане не видят в мирных собраниях действенный инструмент коммуникации и давления

Международный бизнес

Отдать швартовы

Мировая круизная индустрия стабильно растет