Подробнее, пожалуйста

Рынок недвижимости замер в ожидании конкретики по программе «7–20–25»

Дозированная информация о заявленной президентом РК жилищной программе «7–20–25» привела к сокращению числа сделок на рынке недвижимости РК. По свидетельству риелторов, от сделок отказываются в первую очередь продавцы: они рассчитывают, что с началом этой ипотечной программы цены на стагнирующем казахстанском рынке жилой недвижимости поползут вверх.

Ингибитор для рынка

«Как только выходит какая-либо статья, продавцы ее трактуют в пользу повышения цены. Приостанавливаются продажи, и постепенно повышаются цены. Покупатели трактуют статью в сторону понижения цен и притормаживают свои покупки. Таким образом, разрыв между желаниями продавцов и покупателей становится все больше. В данный момент именно это и происходит», — объясняет механизм влияния не вступившей пока в действие программы на рынок президент Объединенной ассоциации риелторов Казахстана Елена Грива.

Статистика от energyprom.kz подтверждает: в марте 2018 года казахстанцы совершили 16,8 тыс. сделок купли-продажи жилья, что на 4,6% меньше, чем годом ранее. Активнее всего жилье продают и покупают в Астане — на столицу приходится 16% от всех сделок по республике, в количественном выражении это 2,7 тыс. сделок, по сравнению с прошлым годом их число сократилось незначительно — на 1,4%. В Алматы в марте 2018‑го прошло 2,2 тыс. сделок, на 16% меньше, чем год назад. В Карагандинской области количество сделок купли-продажи жилья снизилось на 4,8% по сравнению с мартом прошлого года и составило 1,8 тыс.

Риелторы сейчас пытаются вести разъяснительную работу относительно условий новой программы, опираясь на логику и профессиональный опыт. Например, они объясняют продавцам, что при сроке ипотеки в 25 лет, скорее всего, будут ограничения по возрасту заемщиков, так что не стоит ждать, что кредит получит любой желающий. Более того, с большой вероятностью программа будет распространяться только на новое жилье. Это предположение специалистов рынка недвижимости подтвердил председатель Нацбанка РК Данияр Акишев.

Массовый охват населения программой «7–20–25» также вызывает сомнения у экспертов рынка. Со стороны финрегулятора уже прозвучало заявление о том, что максимальный размер ипотечного займа по программе будет дифференцирован в зависимости от региона из-за различия цен на жилье в разных регионах страны. Зампред НБК Олег Смоляков разъяснял: «Если мы берем данную программу, то предусматриваем, что кредиты будут только в тенге. Кроме того, объем кредитов для крупных городов, допустим, 25 миллионов тенге. (…) Для остальных городов мы предполагаем сумму порядка 10 миллионов; в регионах, если там есть первичное жилье, 7 миллионов тенге». В Нацбанке прикинули, что за двух-трехкомнатную квартиру площадью 70 кв. метров алматинец в течение 25 лет будет ежемесячно платить около 170 тыс. тенге. Подробности о программе «7–20–25» даются крайне дозированно, поскольку ее условия еще только обсуждаются, утвердить их должны в мае 2018 года. Именно отсутствие подробностей дает разгуляться фантазии участников рынка недвижимости.

Поиск экономкласса

Программа «7–20–25» заявлена как возможность обзавестись собственным жильем любому казахстанцу со стабильным доходом, и это безусловный плюс. То, что она рассчитана только на новое жилье, нельзя однозначно назвать минусом, но стоит учитывать, что нового жилья экономкласса сейчас на рынке не слишком много. Например, в Алматы двухкомнатную квартиру метражом не 70 кв. метров, а 50 квадратов, или небольшую однокомнатную квартиру в пределах 30 кв. метров в новостройках в неудаленных районах найти практически нереально.

На круглом столе «Вопросы жилищной политики в Казахстане», который не так давно организовывал ИМЭП, шла речь о сегодняшней ситуации с жильем экономкласса. Эксперт по недвижимости, партнер юридической компании LZ & Partners Group Ирина Архипова объяснила: «Изначально застройщики строили жилье премиум-класса, причем громадное количество квадратных метров. Большого спроса у покупателей такое жилье не вызвало. Затем, когда встал вопрос о невостребованности новостроек такого класса, принялись строить жилищные комплексы комфорт- и бизнес-класса. В итоге все комфортабельные участки городской инфраструктуры застроены жильем такого уровня, поэтому в центральной части города не остается места для экономкласса».

Застройщики дали свое видение проблемы. По мнению генерального директора ТОО «Гипроводстрой» Ирины Семеновой, в Алматы сейчас нет земельных участков, доступных для застройки, а та земля, на которой строят, была приобретена раньше, причем очень дорого. «Все, что было приобретено, и все, что сейчас находится в залогах у банков, имеет высокую выкупную стоимость, — объяснила г-жа Семенова, — поэтому в центре строится жилье для тех, кто готов за квадратный метр платить по 400 тысяч». А для жилья экономкласса — окраины города и пригород. Ирина Семенова считает, если у застройщиков будет возможность получить от государства дешевую землю с развитой инфраструктурой, то дома экономкласса появятся и ближе к центру.

Пока наиболее народным выглядит вторичный рынок, где ниже и цена за квадратный метр, и коммунальные платежи. Возможность включения вторички в программу «7–20–25» Нацбанк уже пообещал рассмотреть, опять же не уточнив, когда. У продавцов недвижимости снова есть повод повысить цены.

Статьи по теме:
Экономика и финансы

Ушли, но обещали вернуться

Одним из факторов, спровоцировавших ослабление тенге, стал выход нерезидентов из краткосрочных нот Нацбанка

Казахстанский бизнес

Забетонировать цену

На рынке цемента цены восстанавливаются до уровня 2013 года

Тема недели

Труба для Астаны

Газификация столицы стала возможной только с третьей попытки

Казахстанский бизнес

Торг здесь электронный

Казахстанская система электронных госзакупок, выстроенная ЦЭК, позволяет производить все закупки госорганов в электронном виде, вести электронный мониторинг корректности процесса закупок и даже электронно жаловаться, если что-то пошло не так