Пройдусь — куплю?

Расширение пешеходных зон Алматы пока не дает заметного импульса развитию уличной торговли

На лучших торговых улицах мира спрос на площади увеличивается при ограниченном предложении — таковы глобальные тренды. Туристические потоки и растущее население стимулируют рост розничной торговли в крупных городах именно в формате «стрит-ритейл». Алматы — не в мировых трендах, хотя в городе появились пешеходные улицы, которые могут подтолкнуть развитие стрит-ритейла. Своим мнением о шансах новых алматинских пешеходных зон стать настоящими торговыми коридорами поделилась в интервью EK руководитель департамента консалтинга и оценки Cushman & Wakefield Kazakhstan Мадина Керимбаева.

Просто мимо проходил

— Что сейчас представляют собой алматинские пешеходные зоны с точки зрения коммерческих объектов?

— Стрит-ритейл является одним из наиболее популярных видов торговли на рынках развитых стран. Однако в Алматы этот формат имеет фрагментарный, разрозненный характер в силу ряда факторов, повлиявших на его формирование. К ним можно отнести общую незрелость рынка, ограничения транспортной инфраструктуры и отсутствие системного подхода к данному торговому формату.

Поскольку появление благоустроенных пешеходных улиц неминуемо ведет к снижению парковочных мест и, как следствие, доступности магазинов, то первыми негативное влияние ощущают магазины одежды и обуви, операторы которых уже достаточно давно сместили центр внимания на ТРЦ. Преимущественно положительный эффект пешеходные улицы оказывают на операторов F&B (Food and Beverage, еда и напитки — EK). Однако одного лишь общепита недостаточно для эффективной работы стрит-ритейла. Важную роль играют точки притяжения, такие, как памятники архитектуры, площади для проведения массовых мероприятий и прочее. Конечно, есть исключения, когда люксовый сегмент располагается в историческом центре на пешеходных улицах. Но для его успешной работы очень важно соблюдение концепции стрита, а также наличие пула покупателей с растущей платежеспособностью, как это происходит в туристических столицах мира.

— Сам по себе фактор пешеходности достаточен для того, чтобы клиенты, покупатели пошли в уличные точки?

— Нет. Наличие высокого пешеходного трафика не означает высокий поток покупателей. Как я уже упомянула, необходимо соблюдение концепции стрит- ритейла, а также наличие магнитов для пешеходов. Очень важно привлекать целевой для торговых объектов пешеходный трафик.

— В чем основные причины успеха или неудачи в создании торгового коридора на пешеходных улицах?

— Успех могут гарантировать локация пешеходной улицы, наличие памятников культуры, якорных мест, соблюдение концепции уличной торговли, возможность установки наружной рекламы с учетом архитектуры улицы. К неудачам приводит отсутствие альтернативных удобных путей доступа на транспорте. В пешей доступности от пешеходной улицы должно быть предусмотрено достаточно парковочных мест, что особенно важно для таких городов, как Алматы, с высокой степенью обеспеченности личным автотранспортом, а также должен быть обеспечен удобный доступ для общественного транспорта и автомобильного трафика. Кроме того, важно предусмотреть наличие достаточных для эффективного функционирования инженерных мощностей в помещениях стрит-ритейла, так как этого требуют уникальные форматы ресторанов и магазинов, которые предпочтительны в стрите.

— Есть ли, на ваш взгляд, концепция у алматинских пешеходных улиц?

— Сформировавшиеся к настоящему моменту торговые коридоры, действующие в Алматы, не имеют четкой концепции и сегментирования. Их ключевой характеристикой является хаотичность. Для сравнения: на развитых рынках можно наблюдать специализацию торговых улиц не только в соответствии с ценовой категорией предлагаемого ими товара — люксовые бренды или массмаркет, но и специализацию по товарным группам — ювелирные украшения, одежда, сувениры. Наличие единой стабильной концепции позволит сформировать качественный для операторов торговых объектов пешеходный трафик.

Что хочу, то и продаю

— В ТРЦ девелопер или управляющая компания формируют тенант микс, а как это должно происходить на торгово-пешеходных улицах? И как происходит сейчас — свою точку может открыть любой желающий продавец товаров или услуг?

— К сожалению, пока это пробел в работе стрит-ритейла. Собственник помещения никак не ограничен концепцией, а иногда и совсем не хочет в нее вникать, предпочитая сиюминутную выгоду устойчивому доходу на долгие годы. Низкое взаимодействие собственников помещений ведет к отсутствию единой концепции торговой зоны. Ситуацию спасает совместная работа консультантов, ритейлеров, собственников, а также наличие крупных собственников в торговых коридорах, владеющих рядом торговых объектов, способных решать задачи оптимизации состава арендаторов, как в случае управления ТРЦ. Это своего рода преимущество, когда подобным собственником выступает профессиональный опытный игрок на рынке, а не отдельные физические лица. Только так можно создать успешные торговые зоны в стрите. Однако наличие крупных собственников может иметь и негативную составляющую — например, монополизацию отдельных торговых коридоров, завышение ставки аренды.

— Какой расклад на торгово-пешеходных улицах складывается в мире? По 50 процентов на общепит и ритейл? Или, например, 10 процентов на другие услуги и по 45 — на общепит и ритейл?

— В каждом городе по-разному. Но очевидно, что в последнее время больший рост наблюдается в сегменте общепита. При этом в стрите рестораторы реализовывают уникальные авторские форматы, которые недоступны в ТРЦ. Также зачастую торговые точки выступают флагманскими магазинами или шоурумами, в то время как полный или больший ассортимент товаров доступен в других, не центральных точках, ТРЦ либо в онлайн. Таким образом, расходы, связанные с высокой арендой в подобной локации, будут рассматриваться компанией как расходы на маркетинг и позиционирование бренда на рынке. В подобных точках проводится презентация новых продуктов с участием звезд, реализуются эксклюзивные коллекции, проводится индивидуальное обслуживание клиентов или внедряются любые другие маркетинговые ходы и акции, призванные поддержать бренд.

— На каких покупателей следует рассчитывать потенциальным участникам торгово-пешеходных улиц? Ориентироваться на демократический сегмент или на такие улицы выйдут и бренды премиум-класса?

— Все зависит от расположения пешеходной улицы. В стрите развиваются как массмаркетовые бренды, так и премиальные. Кроме того, в мире много примеров размещения люксовых магазинов в историческом центре города. Аренда в таких местах более дорогая ввиду формирования целевой аудитории с высокой платежеспособностью, и это не только местные жители. Порой расположение торговых точек в таких местах нацелено исключительно на туристический поток с высоким уровнем платежеспособности.

Проблема жилого дома

— На ваш взгляд, при создании пешеходных улиц в Алматы учитываются потребности бизнеса?

— Я уже говорила, что при организации пешеходных улиц с перспективой их дальнейшего развития в качестве торговых коридоров не была предусмотрена сопутствующая инфраструктура. В частности, отсутствуют в достаточном количестве парковки для личного автотранспорта, остается открытым вопрос о наличии необходимых инженерных коммуникаций, торговых фасадов. При этом здания, имеющие торговые фасады и изначально спроектированные с целью обслуживания пешеходного потока, могут быть отрезаны от этого потока. К примеру, вдоль проспекта Назарбаева много торговых помещений, однако парковка вдоль улицы запрещена, что в конечном итоге приводит к частой смене арендаторов.

— Реально ли преобразование первых этажей жилого фонда в полноценные коммерческие пространства? С чем будут связаны основные сложности?

— Один из факторов, препятствующих развитию стрит-ритейла в Алматы, — несоответствие параметров зданий, которые обычно подпадают под эту категорию, формату магазинов согласно международным стандартам. Эти стандарты предполагают наличие торговых фасадов, определенный шаг колонн, высоту потолков, возможность установки технических систем отопления/ кондиционирования и так далее. Кроме того, в настоящее время законодательством значительно затруднен процесс вывода из жилого фонда и использования в качестве коммерческих помещений квартир, расположенных на первых этажах жилых зданий, а также процессы по согласованию внутренней перепланировки этих помещений. Данный факт ведет к сокращению предложения помещений, пригодных для размещения объектов стрит-ритейла в границах исторического центра города, представленного преимущественно объектами старого жилого фонда.

— Когда будет виден эффект от благоустройства улиц: то есть их заполнят магазинчики, где всегда будет достаточно много людей? Пока это происходит только в выходные либо во время народных гуляний, причем люди в основном дефилируют вверх-вниз по той же Панфилова.

— Рост количества крупных концептуальных торгово-развлекательных центров, демонстрирующих высокий уровень востребованности среди населения, препятствует активному развитию объектов розничной торговли в формате стрит-ритейла, несмотря на модернизацию пешеходных маршрутов исторического центра. Формат ТРЦ предполагает объединение в границах одной торговой площадки большого количества торговых точек с широким и разнообразным товарным ассортиментом. При наличии у ТРЦ концепции и поддерживающего ее качественного пула арендаторов предлагаемые товары отвечают потребностям определенной категории клиентов, конкретному профилю покупателей, что гарантирует операторам торговых точек внутри ТРЦ устойчивый поток посетителей и стабильную конверсию.

Несмотря на то, что в городе не хватает гибридных общественных мест, которые бы объединяли в себе досуговые элементы парков и торговое предложение, присущее традиционным торговым центрам, особого спроса на объекты стрит-ритейла в ответ на расширение пешеходной зоны в исторической части города пока не наблюдается. Нужно системно подходить к организации общественных пространств. Это не только вывод улиц под пешеходные и зеленые зоны, но и поддержка активного образа жизни, и комплексная работа с транспортной системой — популяризация общественного транспорта, велосипедов, организация системы парковок и так далее. В таком случае уже в среднесрочной перспективе мы увидим эффект от благоустройства улиц.

Статьи по теме:
Экономика и финансы

Ушли, но обещали вернуться

Одним из факторов, спровоцировавших ослабление тенге, стал выход нерезидентов из краткосрочных нот Нацбанка

Казахстанский бизнес

Забетонировать цену

На рынке цемента цены восстанавливаются до уровня 2013 года

Тема недели

Труба для Астаны

Газификация столицы стала возможной только с третьей попытки

Казахстанский бизнес

Торг здесь электронный

Казахстанская система электронных госзакупок, выстроенная ЦЭК, позволяет производить все закупки госорганов в электронном виде, вести электронный мониторинг корректности процесса закупок и даже электронно жаловаться, если что-то пошло не так