Пройдусь — куплю?

Расширение пешеходных зон Алматы пока не дает заметного импульса развитию уличной торговли

На лучших торговых улицах мира спрос на площади увеличивается при ограниченном предложении — таковы глобальные тренды. Туристические потоки и растущее население стимулируют рост розничной торговли в крупных городах именно в формате «стрит-ритейл». Алматы — не в мировых трендах, хотя в городе появились пешеходные улицы, которые могут подтолкнуть развитие стрит-ритейла. Своим мнением о шансах новых алматинских пешеходных зон стать настоящими торговыми коридорами поделилась в интервью EK руководитель департамента консалтинга и оценки Cushman & Wakefield Kazakhstan Мадина Керимбаева.

Просто мимо проходил

— Что сейчас представляют собой алматинские пешеходные зоны с точки зрения коммерческих объектов?

— Стрит-ритейл является одним из наиболее популярных видов торговли на рынках развитых стран. Однако в Алматы этот формат имеет фрагментарный, разрозненный характер в силу ряда факторов, повлиявших на его формирование. К ним можно отнести общую незрелость рынка, ограничения транспортной инфраструктуры и отсутствие системного подхода к данному торговому формату.

Поскольку появление благоустроенных пешеходных улиц неминуемо ведет к снижению парковочных мест и, как следствие, доступности магазинов, то первыми негативное влияние ощущают магазины одежды и обуви, операторы которых уже достаточно давно сместили центр внимания на ТРЦ. Преимущественно положительный эффект пешеходные улицы оказывают на операторов F&B (Food and Beverage, еда и напитки — EK). Однако одного лишь общепита недостаточно для эффективной работы стрит-ритейла. Важную роль играют точки притяжения, такие, как памятники архитектуры, площади для проведения массовых мероприятий и прочее. Конечно, есть исключения, когда люксовый сегмент располагается в историческом центре на пешеходных улицах. Но для его успешной работы очень важно соблюдение концепции стрита, а также наличие пула покупателей с растущей платежеспособностью, как это происходит в туристических столицах мира.

— Сам по себе фактор пешеходности достаточен для того, чтобы клиенты, покупатели пошли в уличные точки?

— Нет. Наличие высокого пешеходного трафика не означает высокий поток покупателей. Как я уже упомянула, необходимо соблюдение концепции стрит- ритейла, а также наличие магнитов для пешеходов. Очень важно привлекать целевой для торговых объектов пешеходный трафик.

— В чем основные причины успеха или неудачи в создании торгового коридора на пешеходных улицах?

— Успех могут гарантировать локация пешеходной улицы, наличие памятников культуры, якорных мест, соблюдение концепции уличной торговли, возможность установки наружной рекламы с учетом архитектуры улицы. К неудачам приводит отсутствие альтернативных удобных путей доступа на транспорте. В пешей доступности от пешеходной улицы должно быть предусмотрено достаточно парковочных мест, что особенно важно для таких городов, как Алматы, с высокой степенью обеспеченности личным автотранспортом, а также должен быть обеспечен удобный доступ для общественного транспорта и автомобильного трафика. Кроме того, важно предусмотреть наличие достаточных для эффективного функционирования инженерных мощностей в помещениях стрит-ритейла, так как этого требуют уникальные форматы ресторанов и магазинов, которые предпочтительны в стрите.

— Есть ли, на ваш взгляд, концепция у алматинских пешеходных улиц?

— Сформировавшиеся к настоящему моменту торговые коридоры, действующие в Алматы, не имеют четкой концепции и сегментирования. Их ключевой характеристикой является хаотичность. Для сравнения: на развитых рынках можно наблюдать специализацию торговых улиц не только в соответствии с ценовой категорией предлагаемого ими товара — люксовые бренды или массмаркет, но и специализацию по товарным группам — ювелирные украшения, одежда, сувениры. Наличие единой стабильной концепции позволит сформировать качественный для операторов торговых объектов пешеходный трафик.

Что хочу, то и продаю

— В ТРЦ девелопер или управляющая компания формируют тенант микс, а как это должно происходить на торгово-пешеходных улицах? И как происходит сейчас — свою точку может открыть любой желающий продавец товаров или услуг?

— К сожалению, пока это пробел в работе стрит-ритейла. Собственник помещения никак не ограничен концепцией, а иногда и совсем не хочет в нее вникать, предпочитая сиюминутную выгоду устойчивому доходу на долгие годы. Низкое взаимодействие собственников помещений ведет к отсутствию единой концепции торговой зоны. Ситуацию спасает совместная работа консультантов, ритейлеров, собственников, а также наличие крупных собственников в торговых коридорах, владеющих рядом торговых объектов, способных решать задачи оптимизации состава арендаторов, как в случае управления ТРЦ. Это своего рода преимущество, когда подобным собственником выступает профессиональный опытный игрок на рынке, а не отдельные физические лица. Только так можно создать успешные торговые зоны в стрите. Однако наличие крупных собственников может иметь и негативную составляющую — например, монополизацию отдельных торговых коридоров, завышение ставки аренды.

— Какой расклад на торгово-пешеходных улицах складывается в мире? По 50 процентов на общепит и ритейл? Или, например, 10 процентов на другие услуги и по 45 — на общепит и ритейл?

— В каждом городе по-разному. Но очевидно, что в последнее время больший рост наблюдается в сегменте общепита. При этом в стрите рестораторы реализовывают уникальные авторские форматы, которые недоступны в ТРЦ. Также зачастую торговые точки выступают флагманскими магазинами или шоурумами, в то время как полный или больший ассортимент товаров доступен в других, не центральных точках, ТРЦ либо в онлайн. Таким образом, расходы, связанные с высокой арендой в подобной локации, будут рассматриваться компанией как расходы на маркетинг и позиционирование бренда на рынке. В подобных точках проводится презентация новых продуктов с участием звезд, реализуются эксклюзивные коллекции, проводится индивидуальное обслуживание клиентов или внедряются любые другие маркетинговые ходы и акции, призванные поддержать бренд.

— На каких покупателей следует рассчитывать потенциальным участникам торгово-пешеходных улиц? Ориентироваться на демократический сегмент или на такие улицы выйдут и бренды премиум-класса?

— Все зависит от расположения пешеходной улицы. В стрите развиваются как массмаркетовые бренды, так и премиальные. Кроме того, в мире много примеров размещения люксовых магазинов в историческом центре города. Аренда в таких местах более дорогая ввиду формирования целевой аудитории с высокой платежеспособностью, и это не только местные жители. Порой расположение торговых точек в таких местах нацелено исключительно на туристический поток с высоким уровнем платежеспособности.

Проблема жилого дома

— На ваш взгляд, при создании пешеходных улиц в Алматы учитываются потребности бизнеса?

— Я уже говорила, что при организации пешеходных улиц с перспективой их дальнейшего развития в качестве торговых коридоров не была предусмотрена сопутствующая инфраструктура. В частности, отсутствуют в достаточном количестве парковки для личного автотранспорта, остается открытым вопрос о наличии необходимых инженерных коммуникаций, торговых фасадов. При этом здания, имеющие торговые фасады и изначально спроектированные с целью обслуживания пешеходного потока, могут быть отрезаны от этого потока. К примеру, вдоль проспекта Назарбаева много торговых помещений, однако парковка вдоль улицы запрещена, что в конечном итоге приводит к частой смене арендаторов.

— Реально ли преобразование первых этажей жилого фонда в полноценные коммерческие пространства? С чем будут связаны основные сложности?

— Один из факторов, препятствующих развитию стрит-ритейла в Алматы, — несоответствие параметров зданий, которые обычно подпадают под эту категорию, формату магазинов согласно международным стандартам. Эти стандарты предполагают наличие торговых фасадов, определенный шаг колонн, высоту потолков, возможность установки технических систем отопления/ кондиционирования и так далее. Кроме того, в настоящее время законодательством значительно затруднен процесс вывода из жилого фонда и использования в качестве коммерческих помещений квартир, расположенных на первых этажах жилых зданий, а также процессы по согласованию внутренней перепланировки этих помещений. Данный факт ведет к сокращению предложения помещений, пригодных для размещения объектов стрит-ритейла в границах исторического центра города, представленного преимущественно объектами старого жилого фонда.

— Когда будет виден эффект от благоустройства улиц: то есть их заполнят магазинчики, где всегда будет достаточно много людей? Пока это происходит только в выходные либо во время народных гуляний, причем люди в основном дефилируют вверх-вниз по той же Панфилова.

— Рост количества крупных концептуальных торгово-развлекательных центров, демонстрирующих высокий уровень востребованности среди населения, препятствует активному развитию объектов розничной торговли в формате стрит-ритейла, несмотря на модернизацию пешеходных маршрутов исторического центра. Формат ТРЦ предполагает объединение в границах одной торговой площадки большого количества торговых точек с широким и разнообразным товарным ассортиментом. При наличии у ТРЦ концепции и поддерживающего ее качественного пула арендаторов предлагаемые товары отвечают потребностям определенной категории клиентов, конкретному профилю покупателей, что гарантирует операторам торговых точек внутри ТРЦ устойчивый поток посетителей и стабильную конверсию.

Несмотря на то, что в городе не хватает гибридных общественных мест, которые бы объединяли в себе досуговые элементы парков и торговое предложение, присущее традиционным торговым центрам, особого спроса на объекты стрит-ритейла в ответ на расширение пешеходной зоны в исторической части города пока не наблюдается. Нужно системно подходить к организации общественных пространств. Это не только вывод улиц под пешеходные и зеленые зоны, но и поддержка активного образа жизни, и комплексная работа с транспортной системой — популяризация общественного транспорта, велосипедов, организация системы парковок и так далее. В таком случае уже в среднесрочной перспективе мы увидим эффект от благоустройства улиц.

Статьи по теме:
Экономика и финансы

Не спасут, но материально помогут

Драйверами для страхового рынка могут стать новые классы обязательного страхования

Казахстанский бизнес

Сокращение добычи

Масштаб знаменитой отраслевой выставки KIOGE заметно сужается

Тема недели

Готовимся к выборам

Ключевой месседж послания — президентские выборы не за горами, и Нурсултан Назарбаев выдвинет на них свою кандидатуру

Казахстан

Между абстракцией и реальностью

В Kazarian Art Center проходит вернисаж школы Стерлигова, посвященный памяти Рустама Хальфина