Вызовы и надежды на рынке жилья

Программа «7-20-25» как отражение новой жилищной политики РК

На совместном заседании палат парламента 5 марта 2018 года глава государства выступил с пятью социальными инициативами. Одна из них касается повышения доступности жилищной ипотеки для широких масс. «Нужны механизмы предоставления дешевых ресурсов, когда каждый работающий сможет купить квартиру в кредит и обслуживать этот заем с учетом возможностей семейного бюджета. Для этого необходимо задействовать возможности Национального банка, банков второго уровня и фондового рынка», - сказал Нурсултан Назарбаев.

Необходимость данной инициативы четко просматривается ввиду того, что ипотечное кредитование по сей день для многих казахстанцев оставалось недоступным.

По данным международной базы данных Numbeo, Казахстан имеет одни из самых высоких ставок по ипотеке – 17,43%, в то время как в Японии ставка по ипотеке составляет всего 1,16%, в Германии – 1,88%. Столь низкие ставки в Японии и в странах Западной Европы обусловлены невысокой инфляцией и высокими кредитными рейтингами этих стран.

Во-вторых, на рынке ипотечного кредитования сохраняется значительный региональный дисбаланс. Наибольший объем предоставленных ипотечных кредитов на протяжении последних несколько лет приходится на заемщиков Астаны и Алматы. По состоянию на февраль 2018 года доля кредитов, предоставленных заемщикам Астаны и Алматы, составила 24% и 27%, соответственно в общем объеме ипотечного кредитования.

В-третьих, реальные доходы населения не поспевают за ростом цен на жилье. В 2012-2015 годы цены росли быстрее, чем реальные доходы населения. В 2016 году наблюдалось снижение цен и объемов продаж из-за экономического спада. С 2017 года цены на жилье опять начали расти.

В итоге уровень обеспеченности жильем населения остается недостаточным. По данным Комитета по статистике МНЭ РК, в 2017 году в среднем на одного человека приходилось 21,6 кв.м жилья, что в 2-3 раза ниже аналогичного показателя в развитых странах. Например, в странах Восточной Европы и Канаде в среднем каждый житель имеет 40 кв.м, в Норвегии и США данный показатель достигает 74 и 75 кв.м соответственно.

По социальным стандартам ООН, на одного жителя должно приходиться не менее 30 кв.м жилья. Согласно посланию президента от 10 января 2018 года Казахстан намерен достичь данного показателя к 2030 году. В этом плане инициатива главы государства «7-20-25» является одним из механизмов достижения данной задачи.

Ставка вознаграждения, следует из выступления президента, по программе «7-20-25» составит не более 7% в год. Таких ставок по ипотеке не было на рынке всю независимую историю РК. Государство, получив определенный опыт в ходе реализации программы «Нурлы жер», решило сделать ипотеку еще доступней. Ставка по ипотеке в Казахстане приближается к уровню восточно-европейских стран – таких как Венгрия и Албания.

По программе «Нурлы жер», принятой в конце 2016 года, государство стимулировало рынок жилья, субсидируя ставки по кредитам как для застройщиков, так и по ипотеке для самих покупателей. Вместе с тем, ввиду низких доходов отмечался ограниченный интерес к программе субсидирования ставки со стороны населения. Например, в 2017 году в Семее 120 квартир, предназначенных участникам программы «Нурлы жер», остались незаселенными из-за того, что люди не смогли накопить первоначальный взнос.

Для того, чтобы приобрести жилья по программе «Нурлы жер» требуется внести первоначальный взнос в размере 30% от стоимости квартиры, а ежемесячный заработок заемщика должен составлять не менее 150 тыс. тенге. При этом среднемесячная заработная плата превышает эту сумму только в Астане, Алматы, а также в Атырауской и Мангистауской областях.

По новой программе «7-20-25» первоначальный взнос не должен превышать 20%, срок кредита продляется до 25 лет. Таким образом, снижение уровня первоначального взноса может дать возможность не только жителям крупных городов, но и для населения других регионов страны с более низкими доходами.

Вместе с тем, согласно рыночным законам более низкие ставки увеличат спрос на жилье, что в свою очередь, может привести к повышению стоимости квартир.

Например, в Германии с 2007 по 2016 год ставки по ипотеке снизились с 5,2% до 1,5%. Столь низкие ставки подстегнули спрос на недвижимость и привели к росту цен. По данным Eurostat, с 2013 по 2016 год жилье в Германии подорожало на 20%, а в отдельных городах, таких как Берлин и Мюнхен, цены росли еще более стремительно.

В этом плане важно предусмотреть критерии предоставления жилья при законодательном закреплении программы. По мнению некоторых экспертов, программа «7-20-25» должна быть направлена только для новостроек. Однако в регионах объем ввода жилья ограничен. В связи с этим при разработке критериев было бы целесообразным использовать дифференцированный подход для регионов, исходя из их социально-экономического положения и платежеспособного спроса.

От новой программы выгоду получат и банки, поскольку доступное широким слоям населения ипотечное кредитование станет для них долгосрочным источником дохода.

С другой стороны, низкие ставки повысят и предложение, поскольку появится дополнительный капитал для застройки. Рынок строительства и недвижимости получит еще один импульс. Однако, нельзя забывать о качестве возводимого жилья. По данным сайта krysha.kz, порядка 14% объектов, которые строятся в Астане, возводятся с нарушениями. Неоднократно зафиксированы случаи обрушения наружной кладки многоэтажных домов. 

Одним из решений в этом плане может стать внедрение новых стандартов и типовых проектов массовой застройки. Было бы целесообразным заранее регламентировать площадь социальных и коммерческих объектов в одном квартале, максимальное расстояние до ближайшей парковки или образовательного учреждения.

В целом, жилищная политика государства становится все более продуманной и инклюзивной, что в свою очередь отражается на качестве жизни всего населения.

*эксперт Института мировой экономики и политики (ИМЭП) при Фонде Первого Президента

Статьи по теме:
Тема недели

Готовимся к выборам

Ключевой месседж послания — президентские выборы не за горами, и Нурсултан Назарбаев выдвинет на них свою кандидатуру

Казахстан

Между абстракцией и реальностью

В Kazarian Art Center проходит вернисаж школы Стерлигова, посвященный памяти Рустама Хальфина

Повестка дня

Коротко

Повестка дня