Строил, строил, не достроил

Новый закон о долевом участии в жилищном строительстве ужесточил требования к застройщикам, но риски в «долевке» по-прежнему остаются

Строил, строил, не достроил

Информация о судах над застройщиками, которые собрали у граждан деньги, но объекты долевого строительства так до конца и не возвели, появляется с завидной регулярностью. Как и новости о том, что очередной застройщик взят под стражу.

С 2016 года в республике действует новый закон «О долевом участии в жилищном строительстве», он заменил одноименный законодательный акт от 2006 года. Новый закон повысил ответственность застройщиков и сократил риски дольщиков. Правда, защитные механизмы работают только в том случае, если последние проявляют максимальную скрупулезность при вступлении в долевое строительство.

Украл — в тюрьму

Застройщик жилого комплекса «Зере 2» Аслан Мусин был взят под стражу около месяца назад. Г-н Мусин — руководитель ТОО «Алтын Сапа 2011» и ТОО Business Standart. Как установлено в ходе расследования, «путем обмана, не имея разрешительной документации от государственных органов на строительство жилых объектов, собрал денежные средства инвесторов на строительство ЖК “Зере 2” и растратил денежные средства в крупном и особо крупном размере». Квартиры в «Зере 2» покупали по цене 990 долларов за квадратный метр при курсе 156 тенге за доллар — недавние, но уже почти забытые реалии строительного рынка РК.

Чуть раньше, чем Мусина взяли под стражу, владельцы сразу восьми строительных компаний Астаны уже получили сроки от 5 до 11 лет лишения свободы за миллиардные хищения, сообщил КазТАГ. Все осужденные были связаны с проектом ЖК «Территория комфорта 1». Следствие установило, что председатель совета директоров АО «Ипотечная организация “Центр Капитал”» Валим Машуров с 2007 по 2016 год в группе лиц по предварительному сговору неоднократно совершал хищение чужого имущества путем обмана и злоупотребления доверием. Установлено, что компания не имела ни проектно-сметной документации на строительство ЖК «Территория комфорта 1», ни разрешения на строительство и привлечение денежных средств дольщиков. Более того, застройщик не выкупил земельные участки под новостройку. «Обманывая и злоупотребляя доверием сотрудников отдела продаж, не подозревающих о преступных намерениях В. Машурова, он начал через них привлекать средства дольщиков, продавая последним квартиры в незаконно строящемся жилом комплексе, а полученными денежными средствами, пренебрегая интересами обманутых дольщиков, распоряжался по своему усмотрению», — говорится в приговоре суда. То же самое относится и к остальным участникам процесса: «В период времени с 23 декабря 2006 года по 2013 год группа лиц похитила денежные средства участников долевого строительства ЖК “Территория комфорта 1” в размере 3,5 миллиарда тенге, в особо крупном размере, которыми, пренебрегая интересами обманутых дольщиков, распорядилась по своему усмотрению». Напомним, «Территория комфорта 1» — один из главных долгостроев столицы, в этом году он отметит 10‑летний юбилей просрочки, сдача жилого комплекса планировалась на 2008 год.

В начале 2018 года был в очередной раз осужден директор крупной строительной компании «Номад Строй ЭК» Александр Логвинов (ЖК «Есиль», «Есиль-2», Future home). Компания Логвинова строила не только «долевку», но и являлась подрядчиком строительных объектов, возводимых по государственной программе, — и пайщики расценивали этот факт как свидетельство надежности застройщика. Обвиненный по статье «присвоение или растрата вверенного чужого имущества» Александр Логвинов признал вину частично. КазТАГ цитирует запись показаний осужденного: «Управление строительства по городу Астане обещало ему выплатить 1,4 миллиарда тенге по госпрограмме, но когда он сдал госкомиссию, ему выдали только 400 миллионов тенге. Сказали, что не надо было госкомиссию подписывать. Они поставили его перед фактом, но было уже поздно. Далее Логвинов выигрывал тендеры и вскоре невозможно было выйти из этого. Затем начали арестовывать счета — несмотря на то что фирма зарабатывала по 200–300 миллионов, все равно было тяжело. Подтвердил, что денежными средствами ТОО “Номад Строй ЭК” распоряжался сам. Не отрицает, что нанес ущерб физическим лицам, но корыстных целей не преследовал, все денежные средства уходили на объекты». Фактически Логвинов утверждает, что обязательства он не смог выполнить из-за урезанного госфинансирования, и это выделяет его среди других проблемных застройщиков, которые предпочитали перекладывать вину на плечи дольщиков: мол, нечего было писать в прокуратуру и инициировать расследование, счета компаний арестовали, вот стройка и встала.

Названия строительных компаний, фамилии их владельцев и руководителей, арестованных, а потом и осужденных, продолжат и дальше регулярно мелькать в СМИ — на конец 2017 года в Астане рассматривалось несколько десятков уголовных дел в отношении застройщиков.

Государственное дело

Проблемными ЖК, которые никак не могут достроить (или достроили и даже заселили, но так и не оформили документы на эксплуатацию), занимается Межведомственная комиссия по вопросам долевого участия в жилищном строительстве при акимате города Астаны (МВК), взаимодействуя при необходимости с прокуратурой и правоохранительными органами. На данный момент, сообщили в столичном акимате, на постоянном контроле МВК находится 53 проблемных объекта. Многих руководителей и должностных лиц стройкомпаний, которые занимались этими проектами, уже осудили — в том числе руководителей группы компаний «Азбука жилья», ЖСК «Толенды», ТОО «Аль баракат компани», ТОО «ОралДизайнСтройСервис», АО Tamiz invest group и других, но чтобы достроить дома, мало привлечь к ответственности застройщика, нужно найти нового, чем и занимается МВК. Один из вариантов предполагает передачу объектов через суд созданным дольщиками жилищно-строительным кооперативам, и ЖСК завершает строительство. Другой вариант: проведение ярмарок, на которых проблемные объекты предлагают потенциальным инвесторам. Кроме того, было предложено завершить строительство проблемных объектов в рамках программы жилищного строительства «Нұрлы жер».

Астанинские недостроенные «долевки» — результат прорех в старом законодательстве. Все проблемные объекты, сообщили в столичном акимате, начали строить еще до вступления в силу в конце 2016 года нового закона «О долевом участии в жилищном строительстве». Напомним, что этот нормативный правовой документ ужесточил для застройщиков правила выхода на рынок долевого строительства с новыми проектами. Строительная компания теперь должна либо иметь под проект гарантию от АО «Фонд гарантирования жилищного строительства», либо разрешение акимата на привлечение средств дольщиков. Акимат позволит сделать это только в двух случаях: первый — когда застройщик получил банковское финансирование. Пока каркас здания не возведен, банк финансирует строительство за свой счет, и только после этого можно привлекать деньги дольщиков. Второй — застройщик возвел каркас здания за свой счет. Такие работы составляют 45–60% от стоимости строительства, затраты на проектно-сметную документацию и стоимость земельного участка не включены. Очевидно, что предложенным способом могут воспользоваться только крупные игроки строительного рынка. После возведения каркаса застройщик получает в акимате разрешение на привлечение денег дольщиков. При этом, что важно, привлекать деньги дольщиков закон позволяет только на основании договора о долевом участии в жилищном строительстве. Если все правила соблюдены, дольщик может считать, что соломки на случай возможных проблем он подстелил по максимуму.

Старые грехи на новый лад

Сейчас в Астане судят тех, кто начал строительство раньше 2016 года, но нет никаких гарантий, что через пару-тройку лет под суд не пойдут те, кто вроде бы уже работает в рамках нового законодательного поля. Виктор Сыздыков, председатель правления РОО «Общественный защитник», утверждает, что с принятием нового закона об участии в долевом строительстве ситуация на рынке не улучшилась. «Стало даже хуже, потому что закон строг к застройщикам, условия тяжелее. В результате застройщики фактически не соблюдают закон о долевом участии и не заключают договора долевого участия, предусмотренные этим законом», — констатирует г-н Сыздыков. Строительные компании продолжают использовать высокорискованные для дольщиков схемы: заключение предварительных договоров, по которым стороны обязуются в будущем заключить основной договор купли-продажи (при этом большая часть стоимости квартиры, а зачастую и вся сумма должна быть оплачена покупателем уже при заключении предварительного договора); договоры инвестирования в строительство; и даже создание ЖСК — застройщик одновременно становится председателем этого ЖСК и смело принимает взносы у пайщиков, уже не попадая под регулирование закона о долевом участии. Сейчас, добавляет Виктор Сыздыков, в правительстве планируют внести в законодательство дополнение о том, что ЖСК сможет получать разрешение на строительство только при стопроцентном сборе денег.

Астанинские недостроенные «долевки» — результат прорех в старом законодательстве

«Серые» схемы в долевом строительстве продолжают существовать, несмотря на прямой запрет на привлечение денег дольщиков для строительства зданий иными способами, чем договор о долевом участии в жилищном строительстве. В Астане члены МВК совместно с правоохранительными органами мониторят рынок, выявляя информацию о реализации жилья в строящихся объектах. Прошлым летом результаты такой проверки стали поводом для внеочередного заседания МВК: по результатам мониторинга СМИ было выявлено распространение информации о реализации жилья по 28 объектам, по которым, как подчеркивалось тогда в официальном сообщении, отсутствует разрешение на привлечение денег дольщиков. Сделки с «долевкой» без гарантии защиты имущественных прав дольщиков в случае банкротства компании либо умышленного хищения средств граждан по-прежнему распространены. Закрывать брешь опять будут государство и местные власти, для которых обманутые дольщики — хроническая головная боль без ремиссий.

Опыт показывает, что полный контроль над рынком долевого строительства и организация его работы в полном соответствии с законодательством — дело более сложное, чем усовершенствование правовых актов. Для сравнения — пример от соседей. Российский президент в конце прошлого года поручил разработать меры по поэтапному замещению в течение трех лет долевого строительства другими источниками финансирования, чтобы минимизировать риски в секторе жилого строительства. Нет «долевки» — нет проблемы.

Статьи по теме:
Общество

Большинство проиграло

В Гражданской войне участвовало не более 4% населения. Победа большевиков соответствовала интересам 25%, а остальные проиграли

Казахстанский бизнес

Старая добрая индустриализация

Концепция индустриально-инновационного развития, которая закладывает фундамент следующей, третьей по счету, индустриальной стратегии, подготовлена основательно, что радует. Плохо то, что финансирование индустриализации остается недостаточным

Тема недели

Уйдем от доллара, подсядем на рубль?

Использование национальных валют в качестве расчетной единицы при проведении экспортно-импортных операций — идея не только популярная, но и популистская

Казахстанский бизнес

Человеческий ресурс цифровой повестки

Скрытые резервы операционной эффективности — в проактивных сотрудниках