Приостановить, но не закончить

Реформы и модернизация — естественные этапы в развитии жилищно-коммунального комплекса любой страны. Несмотря на ряд общих характеристик, опыт каждой страны уникален

Часто, чтобы отремонтировать дом, жители вынуждены его заложить
Часто, чтобы отремонтировать дом, жители вынуждены его заложить

Специалисты настаивают на том, что жилищно-коммунальное хозяйство «является важнейшей сферой социально-экономической структуры общества». Оставим на их совести прилагательное «важнейшая», но согласимся с тем, что обеспечение стабильности в этой отрасли и высокого качества оказываемых ею услуг при приемлемых ценах благотворно скажется на умонастроениях и благосостоянии самых широких слоев казахстанского общества. Обсуждая сегодня мероприятия по реализации Программы модернизации жилищно-коммунального хозяйства Республики Казахстан на 2011—2020 годы, полезно еще раз вглядеться в зарубежный опыт, прежде всего европейский.

Как и в Казахстане, реформирование ЖКХ в странах Центральной и Восточной Европы стало компонентом общегосударственных преобразований по формированию рыночной экономики. Конкретные пути проведения реформ различались от страны к стране, но были и общие черты: «сдвиги в структуре источников финансирования жилищного строительства в пользу частного сектора; приватизация, реституция жилищ; изменения в механизмах содержания жилфонда и оплаты жилищно-коммунальных услуг (ЖКУ), а также в механизмах социальной защиты населения по предоставлению и содержанию жилищ». Отметим, что нигде государство не бросило собственников жилья «на произвол судьбы», точнее свободного рынка. Как правило, создавался специализированный финансовый институт, через который предоставляются льготные или субсидированные кредиты на модернизацию многоквартирных жилых домов и на увеличение муниципального жилищного фонда, сдаваемого в аренду.

Сегодня для государства и местного самоуправления основными задачами являются предоставление максимальных возможностей для частных компаний при сохранении общего руководства процессами жилищного строительства и модернизации (государственно-частное партнерство). Оно позволяет, с одной стороны, экономить бюджетные средства, а с другой — оставляет за органами местного самоуправления контроль и координацию действий частных компаний в сфере муниципального хозяйства.

Заметим, что мировой экономический кризис изменил финансовый ландшафт, в котором работали механизмы партнерства. С одной стороны, ужесточение бюджетной политики заставило многие страны принять модели государственно-частного партнерства с целью смягчить эффект роста дефицита бюджета. С другой стороны, ужесточение кредитной политики привело к тому, что банки и финансовые институты стали подходить к кредитованию частных компаний с осторожностью.

Рассмотрим примеры реформ и функционирование жилищно-коммунального хозяйства в четырех европейских странах. Словакия интересна тем, что в ней успешно сосуществуют несколько механизмов государственной поддержки жилищного комплекса и жилищные инициативы коммерческих банков. Польша стала одной из первых постсоциалистических стран, успешно реализующих программу массовой термомодернизации (утепление зданий). Германия прошла через интеграцию в единое целое жилищно-коммунальных хозяйств, построенных на разных экономических платформах: плановой социалистической и рыночной капиталистической. И, наконец, Норвегия — «страна победившего домовладельца», где практически каждый является собственником жилья, построенного при непосредственном участии государства.

Государственная поддержка

Финансирование строительства и модернизации жилищного фонда в Словакии по-своему уникально для постсоциалистической Европы. Здесь работают несколько схем поддержки модернизации многоквартирных домов, при этом три из них являются государственными. Государственная поддержка жилищного сектора Словакии началась еще в бытность ее в составе федеративной Чехословакии в 1992 году, когда был принят закон о строительных сбережениях. В 1993 году федерация распалась, но словацкое руководство продолжило курс на господдержку жилья. Для обслуживания физических лиц, желающих приобрести или построить жилье, была создана система строительных сбережений, реализуемая через государственные строительные банки. Их деятельность регулируется специальным законодательством. С конца 1990-х сбережения на цели модернизации многоквартирных домов стали доступны и объединениям собственников жилья. Условия предоставления кредитов одинаковы как для физических, так и для юридических лиц. «Изюминка» системы в том, что собственники накопительных счетов ежегодно получают «премию» от государства, тем самым делая систему привлекательной для клиентов.

Для получения кредита заемщик обязан в течение некоторого времени производить накопления на своем счете, после чего он может получить кредит на сумму, равную его накоплению. Банк может дать взаймы и без предварительного накопления средств на строительном счете, но в этом случае процентная ставка будет выше. Устойчивое функционирование института строительных накоплений напрямую зависит от бюджетных вливаний и, шире, от состояния экономики страны в целом.

В 1996 году был создан еще один государственный институт поддержки покупки, реконструкции старых и приобретения новых квартир — Государственный фонд развития жилья. С 2003 года его услугами могут воспользоваться как физические, так и юридические лица.

Фонд предоставляет два вида государственной поддержки — кредит и безвозвратная субсидия. Кредит по низким ставкам выдается на цели термомодернизации, улучшения внешнего вида и устранения недостатков конструкции. Его размер может составлять до 80% стоимости проекта на срок до 30 лет. Для получения кредита заемщику необходимо иметь собственные средства в размере не менее 20% от необходимой суммы. Безвозвратные субсидии предназначаются для устранения конструктивных дефектов панельных домов. Их максимальный размер не может превышать половины от общей стоимости проекта.

Занимаются кредитованием модернизации жилья и коммерческие банки. Кредиты предоставляются под залог недвижимости, под поручительство отдельных собственников помещений и под гарантию государственного Словацкого банка гарантий и развития. Система государственной банковской гарантии по займам на строительство и модернизацию жилищного фонда была введена в 1999 году, позволив привлечь на строительный рынок средства с рынков финансовых.

…плюс термомодернизация всей страны

За два десятка, прошедших с развала социалистического лагеря, ЖКХ Польши приобрело вполне рыночный и цивилизованный вид. Нет проблем с массовыми неплатежами, жестко контролируется тарифная политика, надежно работают системы государственных субсидий, кредитов и льгот.

Наиболее развитыми системами организации владельцев жилой собственности в Польше являются товарищества собственников жилья (ТСЖ) и жилищные кооперативы. Тарифы утверждаются органами государственной власти, и их размер зависит от целого ряда критериев — от года постройки здания до материала оконных рам. К злостным неплательщикам с 1994 года применяется закон о принудительном выселении. Только за первые четыре года действия закона было выселено почти 7 тысяч семей.

Одна из самых острых проблем Польши — ветшание многоквартирного жилищного фонда. Помимо многочисленных панельных многоэтажек, в которых проживает каждый третий поляк, в обновлении нуждаются 1,5 млн квартир, построенных до 1918 года, и 3,7 млн — до 1939 года (всего в стране около 12 млн квартир). Панельные и старые здания являются источником наибольших теплопотерь, что ведет к перерасходу тепловой и электрической энергии и, соответственно, к росту коммунальных услуг. Работы по утеплению жилого фонда начали вестись в Польше еще в начале 1980-х, но реальный прорыв произошел в конце 1998 года с принятием закона «О поддержке действий по термомодернизации». Был создан Фонд содействия термомодернизации и реконструкции, который управляет ресурсами государственного бюджета, выделяемыми для действий по утеплению. Финансовая деятельность фонда осуществляется через Банк государственного хозяйства.

Согласно закону, термомодернизацию необходимо проводить в жилых домах всех видов, в зданиях социального и общественного назначения, а также в котельных. Государственные субсидии на утепление могут получить товарищества собственников жилья, кооперативы, коммерческие организации, физические лица, муниципалитеты и другие органы местной власти. Субсидия поступает в банк, который выступает основным кредитором проекта модернизации в определенном здании, в размере 20% от объема предоставленного кредита, но не более 15% от общих расходов по проекту. Проект должен соответствовать установленным требованиям по минимальным достигаемым объемам энергосбережения и возрасту здания.

Для того чтобы получить субсидию, инвестору необходимо получить заключение по энергоаудиту, которое включает технические допущения в отношении реконструкции, расчет расходов на реализацию мероприятий и их эффективности, расчет ежемесячных платежей по выплате кредита, требуемый объем собственных средств, а также сумму кредита. Мероприятия по термомодернизации окупаются примерно за 10 лет, при процентной ставке по кредиту не более 8%.

В прошлом году общее количество заявок на утепление достигло почти трех тысяч.

Два в одно

В Германии существует несколько форм владения жилой собственностью. Помимо личного владения квартирой или домом, существуют и жилищные кооперативы. Последние особенно распространены в Восточной Германии (около 20% жилищного фонда против 4% в Западной), и в них, как правило, объединены люди со средним и низким достатком. При покупке квартиры в кондоминиуме юридически обязательно вступление в товарищество собственников жилья. Небольшие ТСЖ управляются одним из собственников на добровольной основе; управление крупными жилыми комплексами осуществляет специально нанимаемый управляющий.

Городские власти участвуют в финансировании строительства социального жилья, а также владеют и управляют муниципальным жилищным фондом. Наблюдается стабильная тенденция к сокращению объемов этих категорий жилья, так как оно активно продается жилищным компаниям. В них городские власти, как правило, являются мажоритарными акционерами, тем самым сохраняя за собой возможность влиять на жилищную стратегию компании. Как отмечают эксперты, «традиционная система управления жилищным фондом, включающая в себя сдачу жилья внаем, эксплуатацию и ремонт, постепенно трансформируется в стратегическую систему управления, направленную на оптимизацию доходов компаний путем наиболее эффективного инвестирования имеющихся финансовых средств».

После падения Берлинской стены перед властями новой Германии встала проблема интеграции жилищно-коммунальных хозяйств двух стран. Согласно договору об объединении, жилищный фонд ГДР в незамедлительном порядке переходил в собственность городских властей, которые, в свою очередь, переводили его муниципальным жилищным компаниям или жилищным кооперативам.

В жилищной политике властей бывшей ГДР акцент делался на массовость. В результате большая часть жилого фонда, построенного в 1960-х — 1970-х годах, к концу прошлого века нуждалась в срочном капитальном ремонте. Финансирование этих работ проводилось с помощью федеральной долгосрочной программы «Восточный рассвет». Одновременно с работами по модернизации жилья происходил отпуск цен на тарифы на тепло- и энергоснабжение. Для защиты низкооплачиваемых слоев населения были введены адресные субсидии.

Кредиты на модернизацию жилых домов в Германии выдаются банками на условиях залога недвижимости. Запись о кредитной задолженности вносится в так называемую «поземельную книгу» и является обременением недвижимости. При особо крупных размерах ремонтных работ записи в поземельной книге может оказаться недостаточно, и возникает необходимость в дополнительной государственной гарантии. Государственная поддержка реконструкции жилого фонда осуществляется через субсидии для снижения процентной ставки по кредитам (например, на модернизацию панельных многоэтажек). Эти субсидии направляются через Государственный инвестиционный банк развития (Kreditanstalt für Wiederaufbau). В прошлом году этот банк занял 1-е место в рейтинге 50 самых надежных банков мира по версии журнала Global Finance.

Страна победившего домовладельца

Норвегия — одна из стран с самой высокой долей собственников жилья. В каждый отдельно взятый момент восемь из десяти норвежцев владеют домом или квартирой.

После окончания Второй мировой войны государство целиком взяло на себя решение жилищной проблемы. С середины 1980-х начался процесс дерегулирования жилищного и финансового рынков страны. За последние четверть века объемы государственного финансирования жилищного строительства снизились с 75% до 25%.

Сегодня ответственность за реализацию жилищной политики распределяется в Норвегии следующим образом: государство устанавливает цели жилищной политики и обеспечивает ее законодательной базой, предоставляет экономическую помощь целевым группам и осуществляет контроль над качеством жилья. Муниципалитеты планируют и организуют строительство нового жилья и обновление уже имеющегося. Частный сектор владеет, строит и управляет жилищным фондом.

Владельцы жилой недвижимости в Норвегии объединяются в кондоминиумы и кооперативы. Сектор сдаваемого в аренду социального жилья, принадлежащего муниципалитетам и государству, не превышает 4%.

С 1946-го и до начала 1990-х годов все государственное финансирование жилищного сектора шло через специализированный финансовый институт — Государственный жилищно-кредитный банк Норвегии. Он был создан, потому что правительство Норвегии посчитало, что частные финансовые институты «слишком слабы» для полноценного финансирования государственной жилищной программы.

Основными клиентами банка являются индивидуальные собственники жилья, объединения владельцев и подрядные организации, строящие жилье для продажи непосредственно будущим жильцам. Банк предоставляет жителям Норвегии приемлемые условия кредитования, следит за соблюдением строительных стандартов и качеством строительных работ, контролирует тарифообразование на эксплуатационные расходы и коммунальные услуги. Так, одной из форм бюджетной поддержки является государственный жилищный кредит с процентной ставкой ниже рыночной. Кроме того, распространена практика государственных гарантий на кредитование жилищного строительства, что позволяет кредитовать строительство нового жилья по более низкой процентной ставке.

Помимо государственного банка, сегодня на жилищном рынке Норвегии успешно работают коммерческие банки. Они финансируют жилищное строительство премиум-класса, операции на рынке вторичной недвижимости, промежуточные строительные кредиты, ссуды, обеспечение рефинансирования ипотечных кредитов.

Вопрос с финансированием ремонта в многоквартирных домах с ТСЖ и жилищно-строительными кооперативами решается открытием накопительного счета в банке. На нем в течение года аккумулируются средства, после чего банк предоставляет недостающую сумму в виде ипотечного кредита под залог дома. В случае невозврата кредита жилая собственность может быть продана с аукциона. Продать с аукциона могут и квартиру должника по коммунальным услугам, если задолженность длится более трех месяцев. Правда, в этом случае муниципалитет обязан предоставить бывшему владельцу новое жилье.

Статьи по теме:
Международный бизнес

Интернет больших вещей

Освоение IoT в промышленности позволит компаниям совершить рывок в производительности

Спецвыпуск

Бремя управлять деньгами

Замедление экономики разводит все дальше банки и реальный сектор

Бизнес и финансы

Номер с дворецким

Карта столичных гостиниц пополнилась новым объектом

Тема недели

От чуда на Хангане — к чуду на Ишиме

Как корейский опыт повышения производительности может пригодиться Казахстану?