Порядок в коммуналке

Заработавшая в этом году программа модернизации ЖКХ приведет к совершенствованию всей системы отношений в жилищном хозяйстве, главным субъектом которых в итоге станут жильцы

Порядок в коммуналке

Износ сетей и строений в жилищно-коммунальном хозяйстве в последние годы достиг такого уровня, что превратился в большую общегосударственную проблему. Стремясь решить ее, Агентство по делам строительства и ЖКХ (АДС ЖКХ) подготовило специальную программу модернизации ЖКХ на 2011—2020 годы, которую правительство РК приняло 30 апреля этого года. Изюминка программы — в ней применяются финансовые механизмы, решающие главное противоречие между частной собственностью и государственной ответственностью: государство кредитует собственников вдолгую, под мизерную ставку.

На очередном выездном совещании о модернизации ЖКХ 20 октября в Актобе вице-премьер Умирзак Шукеев в очередной раз отметил, что текущий год — последний пилотный, а в следующем году поле применения программы будет расширяться. «Все это требует проведения большой разъяснительной работы с жителями, собственниками квартир», — подчеркнул он. «Эта программа — идея президента. Мы понимали, что не так просто будет ее реализовать, — поделился вице-премьер. — Наши люди привыкли жить с иждивенческим настроением: “Пусть государство нам дома отремонтирует!” Но это частная собственность, мы не можем ремонтировать ее за счет средств бюджета. Поэтому придумали эту программу. Она будет расширяться, и так будет по всей стране».

Эксперты указывают на некоторые слабые места в программе, среди которых есть как системные (чиновничья волокита и коррупция), так и частные (особенности финансирования и проведения работ). Но в целом даже скептики разделяют цели и поддерживают методы модернизации, предложенные правительством.

Так жить нельзя

У нынешней модернизации несколько предпосылок. Первая — износ жилья и сетей. По данным АДС ЖКХ на текущий момент в РК около 2% аварийного жилья, а чуть более 30% жилья нуждается в капремонте; около 60% всех сетей нуждаются в ремонте (см. графики №1—2). Вторая — низкая энергоэффективность в жилом фонде, где доставленное с потерями тепло и электричество растрачивается зря из-за неэнергоэффективного оборудования и слабо утепленного фасада. Поэтому основным условием капремонта является термомодернизация и установка автоматизированной системы учета тепла. Третья предпосылка: Казахстан обязался, согласно Киотскому протоколу, ограничить выбросы углекислоты к 2020 году на 15% от уровня 1992 года. Но попутно намечен рост ВВП более чем на 50%, предполагающий создание новых производств. Получается, что стране необходимо интенсифицировать энергопотребление. И первым шагом к этому является сокращение неоправданных потерь.

Целевые показатели реформы можно разделить на количественные и качественные. Так, к 2020 году планируется снизить количество жилья, нуждающегося в капремонте, до 10%, а сетей до 40—50%. При этом указывается, что «не менее 75% потребителей в каждом регионе страны будут удовлетворены качеством коммунальных услуг», 90% домов будут самостоятельно обеспечивать нормативную эксплуатацию жилого фонда, а доля внебюджетных источников на модернизацию составит не менее 15%. К качественным показателям можно отнести повсеместное создание системы кондоминиумов и обслуживающих их сервисных компаний.

Председатель Ассоциации КСК Алматы Шамиль Мендыгалиев полагает, что программа по капремонту и термомодернизации многоквартирных жилых домов несколько запоздала. «Первоначально проведение капитального ремонта домов правительством предполагалось начинать с 1996 года, перед тем, как передать их в руки собственников — соответствующих владельцев квартир и помещений, — рассказывает он. — Однако, как мы понимаем, на тот период времени у государства на это не было ни времени, ни средств. Кроме того, к тому времени еще даже не существовало такого понятия, как возвратный механизм финансовых средств, “револьверный” метод финансирования, который сейчас правительством решено применять при проведении капитального ремонта и термомодернизации жилища».

С бюджетной помощью

Всего программа будет стоить 1,09 трлн тенге, из которых граждане заплатят 95,5 млрд, бюджеты обоих уровней — 551,5 млрд (почти 100% — республиканский), предприятия — 452,4 млрд. По задумке авторов программы, для финансирования модернизации жилого фонда будут применяться два механизма (см. графики №4—6). Согласно первому (для проведения капремонта и термомодернизации) кондоминиум (объединившиеся в юридическое лицо собственники квартир) накапливает на своем счету и оплачивает подрядчику 15% стоимости ремонта, остальные 85% одалживает кондоминиуму местная социально-предпринимательская корпорация (СПК; ее капитализирует республиканский бюджет через АДС ЖКХ и местные акиматы). В то же время жильцы ежемесячно отчисляют средства на сберегательный счет, чтобы по истечении оговоренного в договоре срока вернуть деньги СПК. Договор подписывают руководство кондоминиума, собственники квартир, СПК и подрядчик. В перспективе планируется передать роль СПК банкам второго уровня и международным финансовым организациям.

Второй механизм (для проведения отдельных видов ремонтных работ) работает по похожей «револьверной» схеме. Собственники накапливают и оплачивают 15% стоимости работ генподрядчику, а оставшуюся часть платят ему же в рассрочку 7 лет под 0,1%. Генподрядчик добавляет еще 85%, полученных от акимата, и вместе с жильцами выбирает субподрядчика, совместно с которым делает ремонт. По обоим механизмам деньги, которые жильцы платят в рассрочку после проведения работ в их доме, используются для финансирования модернизации другого дома.

На совещании в Актобе председатель АДС ЖКХ Серик Нокин сообщил, что на 17 октября этого года по механизму №1 правительство выделило 1,9 млрд тенге, из которых освоили уже 580 млн — на них отремонтируют 97 домов по всей стране (пока начат ремонт 73). Лучше всех освоили средства в Актюбинской (92%), Атырауской областях (72%) и Астане (80%). На механизм №2 в текущем году отпущено 5,5 млрд тенге, на которые проведут ремонт в 419 домах (уже начаты работы в 309).

«В следующем году по первому механизму мы ожидаем получить из бюджета 5 млрд. По второму — 10 млрд. В мае-июне мы будем уточнять бюджет, и, судя по тому, что мы сейчас имеем, уточнение будет в сторону увеличения, — рассказывает директор департамента ЖКХ Агентства по делам строительства и ЖКХ Василий Маслов. — Сегодня наиболее востребован именно последний. По этому механизму 7 лет — оптимальный срок, так как сметная стоимость тут не превысит 10—15 млн тенге на один дом».

«И первый, и второй механизмы финансирования одинаково хороши и логичны, — считает г-н Мендыгалиев. — Главное, чтобы собственники жилья пожелали провести капитальный ремонт того, что действительно нуждается в нем, а не того, что уже отремонтировано или ремонта не требует».

Директор компании, специализирующейся на термомодернизации, ТОО «СМК-3» Владимир Ялбачев отмечает, что пока сложно определить рамки реальных расходов, которых потребует программа. «Для этого потребуется проведение аудита каждого дома (а их свыше 30 тыс.). Каждый дом требует отдельного подхода в оценке стоимости работ и необходимости в помощи государства», — отмечает он. По его мнению, инструментарий схем финансирования стоит постоянно расширять, основываясь на базовых критериях — эффективности финансирования и удовлетворенности домохозяйства.

Г-н Ялбачев полагает, что срок рассрочки кредита на 7 лет достаточно тяжел для собственников квартир. Он приводит расчеты, по которым сделать термомодернизацию 9-этажного дома в 72 квартиры с достижением энергоэффективности в 25% по предлагаемой правительством схеме обойдется владельцу стандартной двухкомнатной квартиры в среднем в 10 тыс. тенге в месяц. Более приемлемым он считает срок погашения в 20 лет с процентной ставкой не выше 4%. «Нужно учитывать, что экономия энергии будет существенной как для города, так и плательщика. А основной целью властей должно стать достижение экономического эффекта посредством проведения ремонта здания, чтобы оправдать вложения».

По словам г-на Маслова, отклонения от объемов финансирования вполне возможны и в тех пределах, которые необходимы, в зависимости от возможностей доходной части бюджета. «Мы готовы скорректировать затраты в сторону увеличения, если на то будет необходимость и желание собственников жилья», — говорит он.

Г-н Маслов поясняет, что сроки погашения должны быть рассчитаны так, чтобы собственники одной квартиры в месяц не платили более 2—3 тыс. тенге. «Некоторые жильцы предлагают платить по 5 тыс. Значит, они погасят кредит раньше, — уточняет он. — Четких условий о том, что все деньги должны быть отданы через 7 или 10 лет, нет».

Однако два механизма — это не все, что может предложить АДС ЖКХ. У агентства есть наработки еще по нескольким механизмам финансирования. «Мы считаем, что чем больше инструментов, тем выше конкуренция, тем лучше для людей. Нынешняя программа нацелена на то, чтобы перейти от сегодняшней аварийно-восстановительной системы к планово-предупредительной», — поясняет г-н Маслов.

При этом государственные механизмы — не единственные, которыми могут воспользоваться жильцы. «Есть еще два механизма без участия государства — посредством целевых сборов, по которому сегодня производится 15% ремонтных работ, — напоминает чиновник. — Есть единичные случаи ремонта за счет накопления средств на счетах. Но там самые активные и дружные жильцы».

Какие шестеренки скрипят

Пока главной проявившейся проблемой стало медленное освоение средств, что и подчеркнул в Актобе г-н Шукеев. «Теперь та область, которая идет впереди в реализации программы, будет больше получать средств. Оттуда, где программу термомодернизации ЖКХ тормозят, будем изымать средства», — тут же предупредил вице-премьер.

Г-н Нокин отметил, что «не во всех регионах страны созданы жилищные комиссии, которые принимают решения о техническом состоянии домов, некоторые акиматы приступили к ремонтным работам без подписания договора с жильцами, слабо проводится информационно-пропагандистская работа с населением, некоторые акимы городов редко участвуют в сходах жителей».

По словам г-на Мендыгалиева, наиболее актуальной проблемой системы на настоящий момент остается регистрация кондоминиумов. «Несмотря на то, что и в законе, и в печати, и в выступлениях чиновников всех уровней говорится, что регистрация кондоминиумов осуществляется бесплатно, за счет местного бюджета, тем не менее фактически в Алматы за их регистрацию ДГП «АлматыгорНПЦзем» взимает с жителей по 18 994 тенге плюс сбор за регистрацию — 1 МРП, в итоге 20 506, — рассказывает глава Ассоциации КСК Алматы. — А всего с собственников квартир собирают около 25 тыс. за каждый дом. И это с учетом того, что дом никуда не переехал, кадастровый номер остался прежним, придомовой земельный участок закрепляется только на ширину отмостки (0,8—0,9 метра) вокруг дома, в соответствии с планом инвентарного дела». Он предлагает издать постановление о признании всех домов кондоминиумами по состоявшемуся факту, «без всякой беготни жителей и руководителей органов управления».

Будущее взаимодействия кондоминиумов и сервисных компаний также вызывает ряд вопросов. Г-н Мендыгалиев подсчитал, что если каждый алматинский дом станет кондоминиумом с правом подписания договора с сервисной компанией, количество субъектов вырастет до 7 тысяч. «Мутной воды станет больше, порядка меньше. Считаю, что нынешняя структура вполне работоспособна. Фактически сервисные компании существовали с 1996 года и будут и далее работать. Только грамотному председателю контролировать выполнение работы будет легче, чем управляющему домом. Результат обслуживания зависит прежде всего от того, насколько честный и порядочный человек занимает должность руководителя органа управления, организующего содержание жилища», — заключает он.

По мнению председателя правления АО «КазЦентрЖКХ» Толеутая Рахимбекова, одним из факторов, сдерживающих участие бизнес-структур, является необходимость постоянной работы с населением, зависимость от решений, принимаемых собственниками квартир. «Однако я должен сказать, что непривлекательность сферы жилищных услуг для бизнеса — это миф, порожденный постоянным нытьем КСК об отсутствии денег даже на самые неотложные работы, — говорит он. — Некоторые аналитики считают, что бизнес можно делать лишь там, где есть новый жилищный фонд. Это ленивый подход. Понятно, что в хороших домах богатым людям можно продать больше услуг и по большим ценам. Но можно и нужно работать и в области энергоресурсосбережения, и в области благоустройства придомовых территорий, и в части изыскания дополнительного дохода за счет сдачи имущества в аренду, под рекламу и так далее, на что дает согласие большинство собственников». По мнению г-на Рахимбекова, уже через несколько лет начнется бум сервисных и управляющих услуг, которые будут предлагать бизнесмены, а через 10 лет этот рынок займет свое место среди стабильно развивающихся.

Г-н Ялбачев считает, что в сравнении с развитыми странами у нас рынок сервисных компаний как таковой отсутствует, есть лишь единичные позитивные примеры. «В моем понимании сервис — это не латание дыр в трубах, а прежде всего профилактика и контроль. При этом сервисной компании невыгодно использовать некачественные материалы и устаревшие технологии, так как это накладывает на них очень большие эксплуатационные риски, — полагает он. — Также существует разница между сервисной компанией и строительной компанией в случае проведения работ по реновации дома».

Он подчеркивает верность схемы, когда ремонт проводит та же компания, которая будет обслуживать дом в дальнейшем. «Тогда заказчик может быть уверен как за качество материала, так и за качество работ. При этом сервисная компания будет искать лучшие технологические решения, так как это позволит формировать дополнительную прибыль для компании, — говорит г-н Ялбачев. — А заказчик получит дополнительные блага и гарантированное качество». При этом сервисная компания может дать гарантированный срок (не менее 20 лет, как показывает практика по развитым странам) по эксплуатации на порядок выше, чем обычная строительная компания, которая заинтересована совсем в ином.

«Что касается фасадов, то необходимо выработать четкие правила их эксплуатации, определить нормативы для навесного оборудования (антенны, кондиционеры), так как фасад — это лицо города, — рассуждает директор “СМК-3”. — Но на сегодня можно констатировать тот факт, что с каждым годом наши города приобретают непонятные и пугающие “лица”, которые вызывают чувство неуютности».

Шамиль Мендыгалиев указывает на отсутствие разумной пропаганды о предпринимаемых мерах как на главную проблему реформы сегодня. «Журналистам необходимо разъяснить все аспекты программы и потом организовать подачу информации. Пока разные СМИ дают разную информацию по программе. Чиновники также нередко демонстрируют свою некомпетентность, и это отталкивает собственников», — говорит он.

Оба собеседника соглашаются, что помешать эффективности реформы могут коррупция и протекция, оказываемая «своим» компаниям со стороны чиновников. «Конечно же, организаторы исполнения программы обязаны и в беседах, и при реализации по отношению к собственникам быть честными, — размышляет г-н Мендыгалиев. — Достаточно одного-двух случаев их обмана, к примеру, обогащения кого-то за их счет, и программа в глазах всего народа будет опорочена, дискредитирована».

«Сложно было убедить людей, что предложенные механизмы наиболее приемлемые. Деньги предоставляются в рассрочку, без залога. Во многих регионах люди, увидев результаты пилотных проектов, сами обращаются в акиматы, чтобы подключиться к программе. Конечно, не везде идет гладко. Кое-где акиматовские работники по привычке берут под козырек и, не разъясняя, ставят ультиматумы населению», — рассказал г-н Маслов. Но профильное агентство продолжает вести разъяснительную работу среди всех участников процесса, разработан пошаговый механизм из 28 шагов, в котором прописаны все роли участников и процедуры. В стране имеется недостаток кадров с высшим образованием в данной сфере — дефицит около 40%. Для исправления ситуации планируется запустить грантовую программу. Еще одно направление — переподготовка уже работающих кадров. Также будет стимулироваться создание собственных конструкторских разработок. Исследования будут проводиться на базе центров в Астане, Актобе и Алматы.

И все-таки она закрутится

Принимая во внимание высказанную критику, стоит отметить, что предложенная правительством реформа формирует наиболее оптимальную модель взаимодействия государства, бизнеса и общества в решении проблем жилищного сектора. Потому что это реалистичный компромисс интересов всех игроков.

Собственники жилья получают средства на ремонт по таким условиям, благоприятнее которых им вряд ли кто-то предоставит. Строительные компании, переживающие непростой этап в условиях второй кризисной волны, получат хоть какие-то заказы. Государство и вовсе одним выстрелом убивает не двух, а стаю зайцев. Во-первых, снизится энергоемкость экономики и будут выполнены обязательства по сокращению эмиссий углекислоты. Во-вторых, создается поле для трансферта технологий, создания и развития производств инновационных материалов, увеличивая местное содержание еще и в строительной отрасли. «Уже в текущем году при проведении ремонтных работ в многоквартирных жилых домах применяются такие материалы, как энергосберегающие стеклопакеты с заполнением инертным газом и разные виды минеральных плит как утеплители кровли и фасадов, а также жидкокерамические краски — “Изолат”, “Корунд”, а также другие отечественные строительные материалы», — говорит г-н Рахимбеков.

У населения, удовлетворенного «коммуналкой», снизится градус протестных настроений. Также государство может помочь и банковской сфере, если СПК в цепочке финансирования сменят комбанки, которые таким образом получат доступ к крупным объемам ликвидности.

Статьи по теме:
Спецвыпуск

Бремя управлять деньгами

Замедление экономики разводит все дальше банки и реальный сектор

Бизнес и финансы

Номер с дворецким

Карта столичных гостиниц пополнилась новым объектом

Тема недели

От чуда на Хангане — к чуду на Ишиме

Как корейский опыт повышения производительности может пригодиться Казахстану?

Тема недели

Доктор Производительность

Рост производительности труда — главная цель, вокруг которой можно было бы построить программу роста национальной экономики