Финансовые вложения в тонкие материи

Программа модернизации ЖКХ до 2020 года может быть реализована лишь совместными усилиями исполнительной власти и собственников квартир при своевременных корректировках и мониторинге хода ее воплощения. Об этом и многом другом рассказывает председатель Агентства РК по делам строительства и ЖКХ Серик Нокин

Серик Нокин
Серик Нокин

— Серик Кенесович, программа модернизации ЖКХ до 2020 года предполагает движение сразу по нескольким направлениям. Механизмы ее реализации окончательны или предполагается их изменение?

— Основные «три кита» программы — это модернизация сетей, приведение многоэтажного жилого фонда в нормативное состояние и повышение эффективности коммунальной отрасли. Мы уже приступили к оценке технического состояния инженерных сетей и в основном сформировали базу данных о сетях и объектах коммунального сектора. На основе этих данных и с учетом пожеланий местных исполнительных органов власти разрабатываются среднесрочные и долгосрочные планы ремонта и развития коммунальной инфраструктуры. Поскольку это будет не традиционное латание дыр, а внедрение новых технологических решений, направленных на уменьшение эксплуатационных затрат. На первом этапе, с 2011 по 2015 год, предусматривается охватить более 31 тыс. км сетей. Часть средств будет изыскана услугодателями за счет тарифов, часть выделена из бюджета.

— Что значит приведение многоэтажного жилого фонда в нормативное состояние?

— На сегодня, по данным акиматов, порядка трети многоэтажек требует тех или иных видов капитального ремонта. В то время как в Европе, развитых странах это около 10%. Такого уровня мы планируем достичь к 2020 году. Поэтому нам надо как можно быстрее растормошить граждан для участия их вместе с государством в ремонте собственного жилья. В Казахстане предлагаются для этого беспрецедентные условия на постсоветском пространстве, да и в мире, пожалуй. Всего под 0,1% государство выделяет длинные деньги…

— Кредит на ремонт, с обязательной термомодернизацией домов…

— Это мы называем кредит, а на самом деле это беспроцентная ссуда. Все хотят жить в качественном жилье, с теплом и водой, но когда возникает вопрос — как этого достичь, особенно в старых домах, то сразу все обращаются в сторону государства. Но ни в одной стране люди не ценят то, что дается даром. Берегут только свое. Кроме того, начни мы делать ремонты бесплатно, так сразу начнутся скандалы по очередности — кому в первую очередь делать, кому потом. Мы изучали опыт Чехии, Словакии, Польши, Дании, прибалтийских республик. Ближе всех к нам оказалась Эстония, которой помогли финны. Однако там давались деньги под 4,5%. Если перевести на тенге, за капремонт пятиэтажной «панельки» эстонцы платят 8—10 тыс. тенге ежемесячно в течение 15 лет. А мы практичекси под 0% даем! Но так мы хотим переломить психологию людей. Конечная наша цель — чтоб жители и бизнес сами занимались вопросами капремонта без вмешательства государства. Сейчас таковых наберется порядка 10% — это те ремонты, что делаются за счет целевых взносов, за счет накоплений КСК. Но я напомню о двух механизмах финансирования с использованием бюджетных средств. В рамках этой программы из республиканского бюджета уже выделено 7,4 млрд тенге. По первому механизму, для капитального ремонта МЖД (многоэтажных жилых домов), из республиканского бюджета выделяются трансферты акиматам для капитализации СПК (социально-предпринимательских корпораций). Между КСК, собственниками квартир, подрядчиком и СПК заключаются договоры. 15% от стоимости ремонта владельцы квартир собирают сами и вносят в орган управления кондоминиумом как первоначальный взнос, остальные 85% поступают от СПК. По второму механизму из бюджета акимату области выделяются средства на пополнение уставного капитала ТОО или АО со 100-процентным участием государства, которые будут заниматься капремонтом жилья. Выделенные государством средства должны вернуться за семь лет. При обоих механизмах общий принцип — активное участие жильцов. Сначала они должны зарегистрировать кондоминиум, потом на общем собрании большинством голосов утвердить смету, виды ремонтов, ежемесячные поквартирные выплаты. Мы рекомендуем рассчитывать срок возврата так, чтобы ежемесячные выплаты были 2—4 тыс. тенге. Примерно так сейчас и получается по пилотным проектам. Ремонт и утепление фасадов, крыши, подвала, замена сетей, в т.ч. электропроводки, щитовой обойдется примерно в 36—40 млн тенге. Например, в Усть-Каменогорске на капремонт пошли жильцы шестнадцатиквартирных домов, хотя при небольшом количестве жильцов оплата выше, чем в пятиэтажке. Для ремонта подвала, крыши, сетей им необходимо порядка 5 млн тенге. Но собственники квартир, поняв, что можно продлить срок эксплуатации этого жилья, повысить его стоимость, комфортность проживания, пошли на это.

— Что вкладывается в понятие повышение эффективности коммунальной отрасли — третье направление программы?

— Для нормальной работы услугодателей требуется в первую очередь набор нормативно-технической документации — СНИПы, методики, правила, рекомендации. Четыре пятых таких документов создано в 50—70-е годы, но примерно 40% уже переработано. Кроме того, необходимы квалифицированные кадры. Для этого мы дополнили классификатор, по которому идет обучение в университетах, колледжах, мы занимаемся переобучением имеющихся специалистов. Невозможно обойтись и без развития НИОКР. Поэтому запланированы средства на эти работы, создание центров энергоэффективности.

Тонкие места и скользкие моменты

— Понятно, что жизнь вносит коррективы в красивые планы. Какие обнаружились тонкие места в механизмах реализации программы капремонтов?

— Конечно, не все зависит от агентства. В схеме есть и другие исполнители — акиматы и жители. Многолетняя инертность основной массы населения порождает проблемы, что называется, «на пустом месте». Есть, конечно, неточности и в действующих нормативно-правовых актах и нормативно-технических документах. Но главное — апатия жителей. Отмечается нежелание собственников квартир активно участвовать в оформлении общедомовой собственности. А без регистрации кондоминиума, создания его органа управления невозможно получить бюджетные деньги. Знаете, очень большая проблема созвать жильцов на собрание дома или КСК. Зато после те, кто не явился, начинают упрекать в неправильности принятых решений. Помните, как у Некрасова: «Вот приедет барин — барин нас рассудит! Барин сам увидит, что плоха избушка и велит дать лесу, думает старушка». У нас много вопросов возникает по возврату денег, работе с финансовыми институтами. Пока мы работаем с Казпочтой, но в связи со множественными нареканиями граждан относительно качества сервиса начали прорабатывать вопрос сотрудничества с БВУ. Может, их услуги будут чуть дороже, но более качественны.

— Какие фининституты уже изъявили желание работать по программе?

— Банки сначала не хотели сотрудничать, но сейчас и БТА, и Казком изъявляют желание включиться в программу. Сейчас мы ведем переговоры по условиям обслуживания. А касаемо недостатков, то мы их все собираем, анализируем, обобщаем. Вот основные, цитирую:

«отсутствие единого подхода по процедуре выбора сервисной (ремонтной) компании;

— недоработки органов управления МЖД и жилищных инспекций местных исполнительных органов, порождающие сомнения жильцов в справедливой сметной стоимости проводимого ремонта;

— проведение текущих или косметических ремонтов вместо капитальных;

— отсутствие стандартов качества проведения ремонта с элементами термомодернизации и повышения энергоэффективности;

— отсутствие механизма гарантирования качества ремонтов на срок не менее, чем срок рассрочки платежей за ремонт».

Это все разрешимые трудности, лежащие в плоскости как нормативно-правового регулирования, так и администрирования местных исполнительных органов».

— Серик Кенесович, пожалуй, самая труднодоказуемая жителями часть — это смета ремонта. Как планируется находить консенсус с народом?

— Самое главное для жителей — определить вид работ, а окончательную стоимость определяет экспертиза, которую осуществляет наш подведомственный орган — Госэкспертиза. Поверьте, лишнее там убирается. Поскольку в программе используются бюджетные деньги, подход здесь строгий. Исходя из этого акиматы или КСК имеют несколько сильных компаний по ремонту, которые называют аффилированными. На самом деле рынок ремонтных услуг не изобилует профессионалами, а дискредитировать программу страшнее, чем работать с известной фирмой. А вообще, собственники жилья могут и не пользоваться этими программами. Есть целевые сборы, накопление средств на счетах КСК. Органы управления объектами кондоминиумов могут сами решать, какие виды ремонтов делать, сами выбирать подрядчиков, сами оплачивать их работу. Бывает, живет в доме строитель и при обсуждении вопросов по ремонту говорит, что он может взять на себя всю работу. В итоге он срочно находит какую-то бригаду, которая как-то что-то делает. Мы уже убедились, что лучше заключить договор с известной компанией и в случае недоделок предъявить претензии. А с «шабашниками», может, будет дешевле, но никаких гарантий качества.

— Но жильцы ограничены в выборе, компания же выбирается на конкурсе…

— Заказчиком в конечном итоге является житель, который платит деньги. Представители от дома входят в тендерную комиссию.

— Кто принимает работу?

— Акт выполненных работ подписывают и ГАСК, и жители, входящие в приемочную комиссию. Хочу отметить, что все разы, когда я присутствовал на сдаче объекта, жильцы к нам с жалобами не подходили. Бывают на местах недоработки или, напротив, перегибы местной власти, но у нас на сайте агентства есть блог, и все жалобы на нем мы рассматриваем. Наиболее частые жалобы в своей основе имеют непонимание граждан, особенно пожилых. Они страшно боятся слова «кредит», боятся выселения из квартир. Не всегда им толково объясняют, что им положена жилищная помощь, размер которой зависит от доходов. И в большинстве случаев жилищная помощь малоимущим полностью покрывает выплаты по капремонту или на 80—90%.

— Можно сказать о том, что вся реформа ЖКХ носит не только чисто практический характер, но и социально-мировоззренческий характер? Ведь если внутри дома жители не приходят к консенсусу, то ничего не получается. Не секрет, что в обществе возникает много социальных вопросов, по которым общество не едино. Эта программа, пусть фрагментированно, но дает возможность приходить к единому мнению по поводу локальной среды обитания.

— Да, это такой вопрос, который объединяет всех, учит находить взаимопонимание. Все хотят качественно жить, но истоки и средства этого видят по-разному. Однако компромисс находится, и часто после ремонта люди в доме становятся дружнее.

Стремиться к нулю

— Как влияет на осуществление программы ситуация с коммунальными тарифами?

— Один лишь пример приведу. Дания, как известно, страна с высоким уровнем жизни, социальных гарантий. Тариф на тепло в Дании в среднем больше, чем у нас, в 5 раз, но итоговая оплата такая же, как у нас. Мы платим много, потому что не экономим. Соответственно, у них в 5 раз меньше ТЭЦ, меньше нагрузка на экологию. В среднем в европейских странах уровень потребления тепловой энергии на обогрев зданий 100—120 кВт.ч/кв. м. У нас же — в среднем по обследованным домам — 270 кВт.ч/кв. м. А в некоторых зданиях, как, например, в Жезказгане, уровень потребления тепловой энергии на обогрев превышает 300 кВт.ч/кв. м. В Европе зимой нет открытых окон, там не отапливают улицы. У нас в стране энергоаудит проводится второй год. В рамках бюджетной программы «Проведение мероприятий по энергосбережению объектов социальной сферы и жилищно-коммунального хозяйства» обследованы 414 многоквартирных жилых дома, 151 здание бюджетной сферы. Основная масса обследованных зданий показала низкие категории по энергоэффективности, такие, как класс «Д-Ж». Утечка тепла происходит через стены, особенно в цокольных этажах, межпанельные швы, дырявые крыши. Это свойственно не только старым постройкам, но и новым. Часто теплопотери возникают при неправильно смонтированной облицовке зданий, некачественно поставленным окнам. В новых домах гораздо реже, а в старых чуть ли не повсеместно отмечается плачевное состояние инженерных систем (отопления, водоснабжения, водоотведения). Вероятно, такой же итог ожидает нас при дальнейших обследованиях. До 2014 года мы планируем ежегодно проводить энергетическое обследование 360 зданий. А значит, о капитальном ремонте, тепломодернизации надо задуматься и жителям новых, но холодных домов. При текущем ремонте примерно на 10% снижаются потери тепла, а при капитальном — на 30%. Только ремонт крыши, подвала, подъездов без фасада даст экономию в 10%. В Актобе в старой панельке закрыли сайдингом фасад, поставили АТП — и экономия получилась в 30%.

— Возможен ли в ближайшее время поквартирный учет тепла? Тогда бы уж наверняка самые махровые ретрограды пошли бы на капремонт с термомодернизацией.

— Пока это непросто осуществить. На сегодня у одних потребителей на вводах установлены приборы учета и они платят за тепло, приходящее именно в их дом. В других домах приборов учета тепла нет, поэтому оплата за тепло производится в соответствии с проектными нагрузками, да еще добавляются и сверхнормативные потери на сетях поставщика. Поэтому даже если КСК, жители решили произвести частичный ремонт дома своими силами, то лучше начинать с установки автоматического теплового пункта. Конечно, затраты при этом ощутимы — порядка 20 тыс. долларов. Но зато, кроме того что снизятся расходы на тепло, будут упорядочены взаиморасчеты между поставщиком и потребителем и никаких сверхнормативных потерь оплачивать не придется. Однако установка индивидуально на квартиру приборов учета пока нецелесообразна. Приборы учета пока значительно дороже, чем тарифы на тепло, поэтому срок окупаемости может быть очень большим. Кроме того, не решена проблема обслуживания, ремонта и поверки приборов. Однако агентством подписан приказ, согласно которому новые строящиеся дома должны иметь горизонтальную разводку. Она позволит ставить прибор учета на каждую квартиру. При вертикальной разводке это невозможно.

Коммунальный show-room

— Вы недавно заявили, что в стране будут созданы центры энергоэффективности ЖКХ. Что это такое?

— Да, к концу 2012 года планируется создать три разных проекта, три центра энергоэффективности жилищно-коммунального хозяйства. Мы уже приступили к реализации проекта по строительству административных зданий центров в Астане, Алматы и Актобе. Помните, я говорил о том, что среднеевропейский уровень потребления тепла порядка 100 кВт.ч/кв. м в год. Так вот, эти здания проектируются с учетом следующего энергопотребления: в Астане 28 кВт.ч/кв. м в год, в Алматы — 16 кВт.ч/кв. м и в Актобе — 25 кВт.ч/кв. м. В них будут применяться новейшие в мире технологии теплоснабжения и генерации тепловой и электрической энергии, в том числе тепловые насосы, потолочное кондиционирование, радиаторы с низкотемпературными носителями, теплые полы. Помимо этого предусматривается суточное аккумулирование тепла и холода, энергоэффективное остекление, вентиляция с утилизацией тепла, а также диспетчеризация всех инженерных систем. Центры нужны, чтобы наглядно показать преимущества энергосберегающих технологий, чтобы любой директор больницы, школы мог прийти, посмотреть и всерьез задуматься над использованием каких-то энергосберегающих технологий в своих зданиях. Кроме того, в центры будем приглашать компании, работающие в области энергоэффективности, как для демонстрации их достижений, так и для оценки наших. В центрах планируется проводить научно-исследовательские и опытно-конструкторские разработки, обучать специалистов коммунальной сферы…

— Коммунальный шоу-рум?

— Да, должны приходить школьники, студенты и, что называется, «руками потрогать» экономию. Вообще, мы недостаточно внимания уделяем воспитанию детей в духе экономии ресурсов, рачительного использования природных богатств. Кстати, недавно я вел переговоры с ведущими мировыми компаниями для участия в этом проекте. Они с удовольствием отозвались.

ГЧП идет в «коммуналку»

— Давно говорится о необходимости внедрения проектов ГЧП в коммунальной инфраструктуре. Что мешает этому?

— Прежде мешали и законодательные моменты, которых на сегодня стало меньше, но еще имеются. Кроме того, проекты ГЧП в коммунальной сфере очень сложны, требуют длительной подготовки. К тому же существовали опасения передачи стратегических объектов, коими являются некоторые объекты коммунальной сферы, в частные руки. Да и грустный опыт в Казахстане имелся, взять тот же «Трактебель». Однако, с другой стороны, государство — не самый хороший менеджер, да и денег на все не хватает. Выход один: надо решаться на использование механизмов государственно-частного партнерства. Сейчас при помощи ЕБРР и Всемирного банка идет разработка документации для пилотных проектов по передаче в 3—4 городах коммунальных объектов в концессию или, возможно, под какие-то инвестиционные контракты. АО «Казахстанский центр модернизации и развития жилищно-коммунального хозяйства» совместно с Казахстанским центром государственно-частного партнерства разрабатывает комплекс мер по внедрению элементов ГЧП в коммунальную сферу, включая услуги по водо-, газо-, электро- и теплоснабжению, канализации, вывозу мусора, обслуживанию лифтов…

Безусловно, механизмы ГЧП в секторе ЖКХ имеют хороший потенциал и им должно уделяться серьезное внимание и со стороны государства, и бизнеса. Кстати, заинтересованные бизнес-структуры уже могут принимать участие в тех же схемах ремонта многоквартирных жилых домов, которые стартовали во всех регионах страны. Предприниматели смогут участвовать в таких проектах в качестве финансового участника или в качестве поставщика услуг по ремонту и термомодернизации домов. Считаю, что это один из перспективных вариантов расширения сферы деятельности субъектов МСБ, который поможет государству снизить бюджетные затраты и повысит уровень жилищных условий казахстанцев.

Конечно, главной проблемой развития ГЧП многие называют недоверие бизнеса к государству. Это вызвано рядом факторов, среди которых заложены институциональные риски, такие как несовершенное законодательство, политические факторы. Есть еще и операционные риски, связанные с непосредственной реализацией самого проекта.

Наличие этих рисков и их уровень традиционно влияет на уровень недоверия со стороны частного инвестора, который всегда имеет опасения по поводу эффективности вложенных средств. Здесь важно не забывать и о таком важном показателе, как «стоимость денег во времени», который, несомненно, рассматривается частным инвестором при рассмотрении того или иного проекта. То есть будут ли эффективны вложенные средства через 5, 10 или 20 лет?

Чтобы привлечь бизнес в ЖКХ, нам необходимо обеспечивать максимальную транспарентность, открытость при проведении отбора частного инвестора, исходя из принципа максимальной выгоды для государства от данного проекта.

Только при наличии строгих правил тендерного отбора и строгом следовании данным правилам возможна эффективная реализация проектов ГЧП.

Статьи по теме:
Казахстан

От практики к теории

Состоялась презентация книги «Общая теория управления», первого отечественного опыта построения теории менеджмента

Тема недели

Из огня да в колею

Итоги и ключевые тренды 1991–2016‑го, которые будут влиять на Казахстан в 2017–2041‑м

Казахстан

Не победить, а минимизировать

В Казахстане бизнес-сообщество призывают активнее включиться в борьбу с коррупцией, но начать эту борьбу предлагают с самих себя

Международный бизнес

Интернет больших вещей

Освоение IoT в промышленности позволит компаниям совершить рывок в производительности