Пилоты учат не бояться

Первый в Алматы пробный пример капремонта и термомодернизации жилого дома становится заразительным

Пилоты учат не бояться

Спальные районы южной столицы — это в большинстве своем кварталы, состоящие из четырехэтажных «хрущевок». Тех самых, которые похожи одна на другую, причем не только на первый взгляд, но и когда разберешься, какие проблемы скрывает в себе этот жилой фонд с 40—50-летним стажем. Теперь такие дома стали объектами республиканской программы модернизации ЖКХ. Модернизации, которая прошивает весь дом — от подвала до кровли. По ходу меняются и сами жильцы, некоторые из которых обнаруживают среди своих природных жилок еще одну — жилку грамотного, экономного собственника.

Положительный пример в этом плане показывает ЖСК «Педагог» под руководством Надежды Надыкто. Данный кондоминиум, эксплуатирующий дом №9 по улице Манаса, стал первым пилотным проектом капремонта и термомодернизации. Справившись с бумажной волокитой и поборов жильцов-фрондеров, руководство ЖСК добилось, чтобы работы окончились до наступления зимы. Дом преображается на глазах, что уже вызвало желание последовать примеру «Педагога» у его соседей.

Как за стекломагниевой плитой

День на Манаса, 9 начинается под звуки работающей дрели. Полдома оплетены сеткой дюралюминиевых реек — каркаса будущего «термоса». Половина фронтальной стороны уже доверху обшита желтым утеплителем, на него крепятся белые тонкие плиты. Приблизительное расстояние от готового металлического скелета до полной обшивки — два подъезда. По выстроенным лесам снуют рабочие с инструментами. Весело напевая, одни сверлят фасад и крепят к нему реи, другие добавляют утеплитель и плиту.

Крыша, раньше обыкновенная, плоская, сейчас представляет собой шатер, в основании которого деревянный каркас, держащий гофрированные жестяные листы. Начальник участка постоянно прохаживается взад и вперед. Бабуля из окна второго этажа любопытно высовывается поглядеть, как идут дела. Все жильцы, по-видимому, уже привыкли к шуму стройки и к строителям, которые бегают прямо под окном, едва не задевая за подоконники.

Надежда Надыкто и специалист алматинского филиала АО «КазЦентрЖКХ» Темирхан Куандык рассказывают нам историю модернизации дома. Даже прохожему заметно, что жильцы ухаживают за двором: тротуар чистый, детская площадка в центре двора огорожена, а на воротах навесной замок с кодом. Г-жа Надыкто вспоминает, что с советских времен их дом был кооперативным — расходы по его содержанию и ремонту жители несли самостоятельно. Кроме того, пару лет назад дом зарегистрировали в управлении юстиции как кондоминиум. Так ЖСК официально стал субъектом отношений в системе ЖКХ. У молодого кондоминиума была масса старых проблем и с кровлей, и с трубами, а 70% жильцов мерзли в квартирах зимой и долго спускали воду, чтобы дождаться горячей струи.

Общая сумма затрат на капремонт и термомодернизацию дома по смете составляет чуть менее 45 млн тенге. По условиям финансирования, по механизму капремонт плюс модернизация 15% суммы жильцы вносят на сберегательный счет сразу, остальные 85% предоставляет госбюджет через СПК (в данном случае АО НК «СПК Алматы»), а собственники выплачивают эту сумму 7 лет. Преимущество пилотных проектов (всех, что начаты в текущем году) в том, что для них сделали исключение — им СПК сразу выделяет 100% суммы без накопления первых 15%. Всю сумму, причитающуюся с жильцов, разбили на квадратные метры — по 115 тенге с метра в месяц. Таким образом, с однокомнатных причитается 3600 тенге, с двухкомнатных — 4300, а, например, обитатели четырехкомнатных квартир вносят свыше 8 тысяч. В результате работ должна быть достигнута экономия по теплу и горячей воде в 30—40%.

Этот дом вполне обыкновенный — таких многоквартирных жилых домов, нуждающихся в капремонте, 4,4 тыс. (общее количество — 7,7 тыс.). При этом обязательный этап, предшествующий капремонту и термомодернизации — энергоаудит — в прошлом году прошли 29 объектов, из которых жилых домов — 19. «С началом похолодания работа продолжится», — обещает он.

Ремонт дома №9, предусматривающий полную замену инженерных и электрических сетей, ремонт кровли и подъездов, а также утепление фасада начались 12 сентября, завершить их планируется в конце ноября. Как докладывает г-жа Надыкто, на третью декаду октября готовность составляет: по кровле — 95%, по электричеству — 100%, подъезды — 50% (стеклопакеты вставлены, осталось покрасить). Сложнее с инженерными сетями — система отопления отремонтирована, осталось оборудовать автоматические тепловые пункты (АТП). В подвалах сухо, пока работает старый тепловой пункт, когда поставят АТП, старый агрегат демонтировать на всякий случай не будут. Систему водоснабжения только начинают менять: устанавливаются новые пластиковые армированные трубы высокого давления.

Крышу утеплили минеральной ватой и пароизоляционной пленкой, прочистили воздуховоды. Фасад изначально планировали отделать утеплителем и керамогранитом, но специалисты тяжелый керамогранит запретили, сославшись на состояние фасада. Тяжелый материал заменила стекломагниевая плита (еще называют стекломагниевым листом — СМЛ), которая не горит, не промокает. Г-жа Надыкто, оказавшаяся строителем по образованию, его образцы два дня топила и пыталась поджечь. Эксперимент окончился в пользу стекломагниевого листа, который не промокал и гореть отказывался. Используемые материалы — сплошь казахстанские, сертифицированные.

Стрекоза и управдом

ЖСК «Педагог» стал пилотным кондоминиумом Алматы не случайно. Руководство кооператива уже давно искало методы для ремонта хоть какого-то элемента — кровли или инженерных сетей. Так, в феврале этого года г-жа Надыкто пришла в акимат Алмалинского района ходатайствовать о предоставлении ЖСК на эти цели кредита под низкий процент. Курирующий ЖКХ замакима Манапхан Кансейтов посоветовал инициативному председателю немного подождать до утверждения республиканской программы модернизации системы ЖКХ, а пока заняться сбором документов и тех­оценкой предстоящих работ. «Бумажные» и организационные процедуры заняли всю весну и лето. И пока большинство алматинцев радовалось теплу и солнцу, мысли Надежды Надыкто и ее немногочисленных сподвижников из числа жильцов были заняты тем, как бы управиться с капремонтом до холодов и снега.

Для старта проекта ей требовалось собрать квалифицированное большинство (или 2/3) голосов «за». Обычно голосование происходит на собрании жильцов. Г-жа Надыкто проводила собрание четырежды. «На собрание люди, как правило, не собираются. Я ходила по квартирам и собирала подписи индивидуально», — рассказывает она. В результате даже больше, чем 2/3 жильцов поддержали проект.

Оставшаяся треть сопротивлялась по-разному. Арендаторы квартир в доме платить по понятным причинам отказывались, и их надо было «вылавливать», выуживать координаты владельцев. Часть жильцов уехали на все лето из города. Нашлась в доме №9 и локальная неконструктивная оппозиция. «Обязательно в каждом доме находятся один-два человека, которые встают в оппозицию, — рассказывает председатель “Педагога”. — Может быть, это и хорошо, если сопротивление осмысленно».

Примечательно, что против модернизации (а именно установки АТП) выступил жилец, работающий в местной теплоснабжающей организации (ТОО «Алматинские тепловые сети», в составе ГКП «Холдинг Алматы Жылу». — «ЭК»), являющийся начальником местного участка теплоцентрали. «Не подпишу никакие документы, это мой участок, только через мой труп поставите АТП, — вспоминает соседские реплики г-жа Надыкто и размышляет: — Теплосетям невыгодно, когда у жильцов есть АТП. Автоматика учитывает, поставляют ли сетевики норму, за которую мы и платим. А они постоянно норму поставлять не могут, а деньги брать хотят».

«Большая проблема с жильцами! Особенно когда доходит дело до того, чтобы платить, — присоединяется к беседе одна из обитательниц этого дома из числа сторонников председателя. — У них мечта: вот если б даром дали! Тогда не было бы никаких протестующих. К тому же на председателя такие пасквили сочиняют. Что, мол, в каком-то банке заложен дом».

Представитель «КазЦентраЖКХ» видит в подобном поведении жильцов атавизм некогда построенного (вместе с домами) социализма. «Это остатки советского сознания, что государство должно все дать, — подмечает Темирхан Куандык. — Раньше я работал в домоуправлении. Привыкли жильцы, что позвонил в домо­управление и говоришь: “У меня крыша протекает”. Тут же пришли специалисты и ремонтируют. Но сейчас не так». В то же время сейчас, по его словам, у обывателя царит представление, что все, что ограничивается пределами моей квартиры — мое, остальное пусть благоустраивают другие. Но в многоквартирном доме поговорка “моя хата с краю” неуместна», — говорит г-н Куандык.

«Некоторые председатели КСК (КСК — правопреемник советских домоуправлений. — «ЭК») до сих пор живут надеждой, что их дома отремонтируют за государственный счет, — продолжает соратница. — Но по факту любой дом сейчас кондоминиум — платит сам за себя, только незарегистрированный».

Ничего лишнего, только бизнес

«Нам очень повезло с подрядчиком. Они исполняют любой наш каприз!» — шутит Надежда Надыкто. Залогом этих теплых отношений являются щепетильность и осведомленность председателя КСК, всесторонний контроль и объективная ситуация на строительном рынке. Впервые руководство кондоминиума встретилось с нынешним подрядчиком на тендере по кап­ремонту, который проводила СПК. В тендерную комиссию вошли жильцы дома, возглавляемые председателем, на зубок знающим тему, вплоть до стоимости любого анкера и самореза. В соревновании участвовали 5 компаний. В результате объект достался ТОО «Высотстройформ». Эта же компания 2 года будет работать с ЖСК в качестве сервисной. Это тот срок, на который подрядчик гарантирует качество проделанной работы. Через два года договор либо перезаключат, либо наймут других.

«В нашем доме создана комиссия, которая проверяет работу подрядчика. Если есть какие-то недочеты, то мы на них тут же указываем. Подрядчик устраняет их, не сопротивляясь», — говорит г-жа Надыкто, профессионально подмечая, что работает бригада «Высотстройформ» быстро и качественно. «Сейчас, конечно, финишный результат представить себе трудно. Но судя по эскизу, дом будет не только теплый и сухой, но и очень красивый. Они обошьют все стыки плит цветными реечками с отливом. Не дом, а конфетка станет», — предвкушает г-жа Надыкто.

«Заметьте, после ремонта рыночная стоимость квартир увеличится!» — к удовольствию жильцов подмечает г-н Куандык. Он считает, что квалифицированных компаний, готовых проводить термомодернизацию, сегодня хватит на все кондоминиумы. «Много строительных подрядчиков сейчас готовы участвовать как в ремонтных работах, так и выступать в качестве сервисных компаний, — поясняет специалист “КазЦентрЖКХ”. — Условия на рынке сейчас таковы, что строители с удовольствием берутся за проекты в сфере ЖКХ».

По словам г-жи Надыкто и г-на Куандыка, акимат внимательно следит за ходом пилотного проекта, понимая его популяризаторское предназначение. Это касается как качества проведения самих работ, так и материалов, а также расходования средств. «На следующий год написала заявление в акимат на установку освещения во дворе, — делится планами она. — Тогда же стартует программа по освещению дворов». Кроме того, акимат, как бы в поощрение участникам пилота, обещал за казенный счет сделать около дома подземный паркинг в два этажа. «Документы, конечно, будут собирать всю зиму. От меня требуется получить согласие жильцов. Но у нас из девяносто шести квартир жильцы шестидесяти имеют автомобили, поэтому против не будут».

Капремонт — дело заразительное

Увещевая собственных соседей, Надежда Надыкто, наверное, и не заметила, как стала настоящим экспертом в области термомодернизации, поэтому ее опыт стоит перенять, а на ошибках поучиться. «Кое-что я объясняла жильцам по нескольку раз, в том числе и из-за своей ошибки, — вспоминает она. — Например, когда я сдала локальную смету (ремонт кровли и инженерных сетей), общая сумма выходила в 15 млн. Но мне тогда не разъяснили, что это термомодернизация и надо утеплять все — и крышу, и фасад». Когда она донесла до людей информацию об изменении суммы, конечно, реакция была негативная. Поэтому главный минус процесса реализации программы, по ее мнению, это слабая информированность населения. В остальном реформа видится ей отличной. Особенно финансовый механизм. «Мы как-то предложили: давайте сразу скинемся по 100 тыс. и отремонтируем все. Ни у кого таких денег не оказалось, — говорит наш собеседник. — А тут подвернулся случай сделать ремонт в рассрочку. Это же обычная практика: люди так и квартиры, и машины покупают».

«Эта программа — единственный шанс для таких домов, как наш, провести кап­ремонт. И у нас еще не самый ветхий. В соседнем квартале есть — тот вообще сыпется, — продолжает председатель ЖСК “Педагог”. — Так они сами к нам приходят, консультируются, какие документы нужны, что сделать, к кому обратиться, чтобы их тоже в программу включили». Чтобы понять, что пример этого кондоминиума тиражирует сам себя, далеко от Манаса, 9 уходить не надо: в доме напротив тоже начали собирать необходимые для проекта документы.

Темирхан Куандык рассказывает случай, как одна из алматинских строительных компаний, утепляющих фасады, ошиблась домом и начала выстраивать строительные леса не по тому адресу. На следующий день строители хотели было разобрать леса, но жители, сообразившие, какие работы намечались, упросили их остаться и самостоятельно заключили с ними договор о модернизации. «Так они там и работают», — смеется он.

Статьи по теме:
Казахстан

От практики к теории

Состоялась презентация книги «Общая теория управления», первого отечественного опыта построения теории менеджмента

Тема недели

Из огня да в колею

Итоги и ключевые тренды 1991–2016‑го, которые будут влиять на Казахстан в 2017–2041‑м

Казахстан

Не победить, а минимизировать

В Казахстане бизнес-сообщество призывают активнее включиться в борьбу с коррупцией, но начать эту борьбу предлагают с самих себя

Международный бизнес

Интернет больших вещей

Освоение IoT в промышленности позволит компаниям совершить рывок в производительности