Серьезные отношения

Создать оптимальную модель жилищных отношений невозможно без разделения функций управления и обслуживания, без создания соответствующих структур — сервисных, управляющих компаний

Серьезные отношения

Отсталость жилищных отношений стала ощутимой проблемой коммунального сектора. Здания ветшают, с каждым годом нарастают объемы необходимого капитального ремонта. По данным местных исполнительных органов, 50,1 млн кв. метров, или 32% многоквартирных домов, требуют проведения отдельных видов ремонта, а 3,8 млн кв. метров (2%) — это аварийное жилье, подлежащее сносу как непригодное для дальнейшей эксплуатации. Кроме того, жилищный сектор является источником огромных потерь тепловой и электрической энергии, которые можно кардинально уменьшить посредством капитального ремонта и термомодернизации зданий. Но дело в том, что провести эти ремонты как можно быстрее, не растягивая еще на десятки лет, реально или при выделении гигантских бюджетных средств, с соответствующим контролем и надзором, или же посредством консолидации средств государственных и частных, а главное — при активном участии граждан.

Хотя на сегодня 97,4% жилья приватизировано, отношение к общедомовому имуществу как к собственности в основном не сформировалось. Понятно, что программа приватизации жилья прошла далеко не идеально, квартиры были переданы народу без проведения капитальных ремонтов домов. Позже в азарте строительства капитализма государство на 20 лет вообще отодвинуло от себя заботы о «коммуналке». Однако в последние годы исполнительная власть развернулась лицом к проблемному сектору и попыталась найти оптимальное решение — взять на себя половину проблемы при активном участии граждан. Но не тут-то было. Граждане вместо того, чтобы ощутить себя собственниками жилья со всеми вытекающими изменениями в отношении к управлению недвижимостью, в большинстве своем проявляют пассивность, вплоть до бойкотирования действий председателей КСК, ПК и прочих. А те, в свою очередь, и не торопятся делиться властью.

Утомившись ожиданием эволюции жилищных отношений, государство решило в административном порядке их трансформировать. Основой преобразований стало разделение функций управления и обслуживания кондоминиума. Управлением должна заниматься одна структура, сервисом — другая. В программе реформирования ЖКХ так и записано: «Под оптимальной моделью жилищных отношений понимается создание таких условий в сфере жилищных отношений, при которых функции управления и содержания общего имущества объекта кондоминиума разделены между органом управления объектом кондоминиума и сервисными компаниями, а также создание механизмов доступного кредитования ремонта общего имущества объектов кондоминиума».

Сервисные или управляющие

В нынешнем году, согласно программе, в стране должны быть созданы «пилотные» проекты «с привлечением сервисных компаний по управлению, содержанию и ремонту общего имущества объектов кондоминиума». Собственно, и по «старому» закону о жилищных отношениях предусматривалось несколько видов управления объектами кондоминиума, в том числе и управляющими компаниями. Такие примеры в стране были, но все же большая часть управления и содержания многоквартирного жилищного фонда представлена КСК.

На сегодня КСК можно назвать локальными монополистами, потому что они одновременно осуществляют и сбор денег, и обслуживание. То есть сами себе заказчики, сами исполнители, сами оплачивают, сами работу контролируют. «Надо разделить функции по классической схеме, которая применяется везде, не только в строительстве: заказчик—подрядчик. Пока, на переходном этапе, чтобы не ломать КСК, надо сделать так, чтобы правление кооператива выступало заказчиком, взяло на себя сбор денег и работу с жителями… Но 8 тысяч КСК просто не уберешь, они подмяты акиматами. Поэтому предлагаем сначала их сделать заказчиками, а потом реформировать дальше», — убежден председатель РОО СЗПП «Общественный защитник» Виктор Сыздыков. Ведь по желанию жильцов они могут нанимать и управленцев. По его мнению, эффективно может работать схема, когда от имени жителей выступает заказчиком управдом, который может работать по договору. В качестве сервисных компаний он может привлечь и то же КСК, если оно дееспособно. А уж условия договора вправе формировать жители. Например, за 10 жалоб в месяц по жизнедеятельности дома договор с наемным управдомом расторгается.

Существующие сегодня сервисные управляющие компании либо предлагают свои услуги жильцам новых зданий, либо берут «скандальные» дома, по которым акимат принял решение. Есть примеры, когда советы жилых домов обращались за помощью в компании, которые занимаются комплексным управлением коммерческой недвижимости. Например, в Астане такой компании «Mobil realty» два года назад пришлось создать специальную сервисную управляющую компанию «Берекелi шанырак» по работе с жилой недвижимостью. Чуть раньше при ФНБ «Самрук-Казына» образовалась компания «ФМ-менеджмент», которая управляет тремя домами арендного жилья.

История создания другой компании «Отау-сервис» нетипична, но интересна. Международная академия «Туран-профи» занялась подготовкой кадров для коммунальной отрасли. Даже приступила к созданию колледжа городского хозяйства при методической поддержке Харьковской академии городского хозяйства. Но если с теоретической частью проблем не было, то полигон для практики не находился. Бывшие учкомбинаты перешли на подготовку офисных работников, сведя к минимуму обучение рабочим специальностям. Тогда подразделению «Туран-профи» пришлось взять в управление 12 домов. С одной стороны, место для практики, а с другой стороны — если бизнес заладится, то и источник прибыли. «Должны быть грамотные сантехники, электрики, другие специалисты, у которых достойная зарплата и хорошее качество работы. Чтоб к обслуживающему персоналу относились с уважением, а не с пренебрежением», — считает ректор МПА «Туран-профи» Манен Омаров.

Масштабный размах

Два года работы разных компаний в этом направлении привели их владельцев к простой мысли — надо объединяться и для того, чтобы готовить кадры, и для того, чтобы лоббировать свои интересы на всех уровнях. Так была создана Ассоциация управляющих компаний Казахстана. В нее уже вошли 10 членов, часть из которых — управляющие бизнес-центрами, часть — компании по управлению, содержанию и ремонту общего имущества объектов кондоминиумов.

Представители сервисных управляющих компаний в один голос говорят о том, что хотят уйти от основных проблем КСК — отсутствия инженерных кадров, примитивности сервисного обслуживания, несоблюдения техрегламентов, низкой зарплаты персонала, а главное — от непрозрачности финансовой деятельности. «Надо идти от обратного — показать спектр услуг, озвучить стоимость, продемонстрировать работу. Все-таки люди должны понять, что если они хотят, чтобы в подъезде было чисто, во дворе — уютно и безопасно, то надо платить, и тариф не может быть 20 тенге», — считает директор управляющей компании «Mobil realty» Бауржан Бахтыбаев. По его мнению, необходимо тариф на услуги сделать прозрачным, показать, что в него входит, обозначить расценки на внетарифную деятельность. «Должны быть долгосрочные коммунальные тарифы, чтобы при заходе на новый объект компания могла инвестировать средства в оборудование, инфраструктуру. Срок окупаемости вложений в жилье больше, чем в бизнес-центрах,— это 2—3 года. И я, как управляющая компания, должен быть защищен», — говорит г-н Бахтыбаев.

Если пытаться предоставить сервис более высокого уровня, чем нынче демонстрируют успешные КСК, нужна диспетчеризация, собственная аварийная служба. Это когда данные с камер наблюдения, различных датчиков интегрируются на мониторе. И оператор мгновенно реагирует на происшествие. Конечно, эта служба эффективна в круглосуточном режиме. Жильцы, у которых хлещет из батареи кипяток, не должны слышать, что сейчас два часа ночи, да еще и суббота, поэтому заявку надо продублировать в понедельник.

Но при небольшом количестве домов в обслуживании оплата за него жильцам может показаться очень высокой. «Мы хотели бы внедрить пилотный проект поквартального обслуживания. То есть на 6 месяцев берем квартал и что-то пытаемся сделать. После этого инициативные группы жильцов плюс акимат, который должен контролировать ситуацию, должны сказать нам — получилось что у нас или нет… Если я получу в обслуживание квартал, установлю там диспетчерскую и потом в течение 2 часов в любое время дня и ночи смогу устранить неисправность, то люди скажут: вот это сервис», — рассуждает глава «Mobil realty». И делает это не на пустом месте — в бизнес-центрах уже есть автоматизированная диспетчерская. Сегодня в «Берекелi шанырак» имеется аварийная служба, которая может взять на обслуживание еще клиентов. Компания, специализирующаяся на коммунальных видах ремонта, считает логичным производить еще и капитальный ремонт домов, квартир, производить внутриквартальную уборку дворов. Словом, перечень предоставляемых услуг может быть весьма обширным.

Все хотят собирать деньги

Между тем такие компании называют себя скорее управляющими и не видят своими контрагентами правление КСК или советы жильцов, словом, ту самую сторону, которая должна следить за выполнением работ, за их оплатой. Они также не доверяют органам управления объектами кондоминиума, как и рядовые граждане. «КСК должны трансформироваться в общественные советы и следить за качеством работ управляющих компаний. Это должен быть контроль над оказанием услуг, а не за сбором и расходованием денег», — выражает общее настроение практикующих сервисных компаний ректор МПА «Туран-профи» Манен Омаров. С ним согласен и директор «Берекелi шанырак»: «Когда мы берем на обслуживание дом, то начинаем с того, что ищем актив — тех граждан, которые с нами хотели бы работать, контролировать исполнение нами услуг. То есть общественный орган от дома. А официальный контроль осуществляется через жилищную комиссию, которая со временем будет усиливаться. Не надо придумывать новых контролеров — их сегодня достаточно много».

Официальные отношения управляющие компании предпочитают оформлять индивидуально, заключая договор о поставке услуг отдельно с каждым владельцем квартиры. «Если деньги за наши услуги будет собирать КСК, существует риск, что он нам их не выплатит. Что с него получишь, если это общественная организация? Я скорее смогу через суд воздействовать на жильца-неплательщика», — поясняет директор УК «Mobil realty» Бауржан Бахтыбаев. Однако, по мнению общественного защитника Виктора Сыздыкова, как бы ни хотелось обойти КСК, упростить отношения, но это неправильно. С правлением КСК — именно с правлением, куда входят представители домов, подъездов — надо считаться. «Получается, что вместо КСК станут управляющие компании. И то, что они говорят — совет жителей будет проверять услуги, — неправда. Все снова превратится в тот же КСК. Надо, чтобы акт выполненных работ проверяло юридическое лицо. Когда акт выполненных работ будет подписан и заказчиком, и подрядчиком, он становится финансовым документом, который проверяется, оспаривается в суде», — считает Виктор Сыздыков. По его словам, неудачный опыт отдельных управляющих компаний в России объясняется именно этим — неразделенными функциями заказчика и подрядчика.

Естественно было предположить, что при формировании нормальных жилищных отношений возникнут проблемы. Но у АО «Казахстанский центр модернизации и развития ЖКХ» есть четкое видение того, каковы полномочия, которые нельзя передавать сервисной компании. «Это такие функции, как созыв и организация проведения общего собрания членов КСК; руководство деятельностью правления; заключение (подписание) договоров КСК на управление, обслуживание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме; контроль за сохранностью и содержанием общего имущества в многоквартирном доме, земельного участка и имущества КСК; принятие решений о приобретении и продаже, передаче, обмене, сдаче в аренду оборудования, инвентаря и других материальных ценностей КСК, а также о списании их с баланса КСК; распоряжение средствами КСК (подписание финансовых документов КСК)», — поясняет председатель правления «КазЦентрЖКХ» Толеутай Рахимбеков.

Может быть, теперь, когда формирование новых жилищных отношений прописано законодательно, жильцам придется проститься со своей индифферентностью и включиться в решение вопросов по содержанию общедомового имущества. Ведь без этого невозможно будет создать условия комфортного проживания.