Приспособиться к реальности

Замедление банковского кредитования и снижение запросов на оценку залоговой недвижимости переориентируют участников рынка на более сложные виды оценки

Приспособиться к реальности

При снижении динамики кредитования, особенно ипотеки, не приходится ожидать прорывного роста оценочных компаний (ОК). В 2015 году по сравнению с предыдущим годом выручка ОК, участников ренкинга Рейтингового агентства RAEX («Эксперт РА Казахстан»), увеличилась всего на 0,6%. Оценочная деятельность даже в большей степени, нежели аудиторская, находится под влиянием неблагоприятных экономических факторов. В 2015 году это были девальвация тенге и стагнация сырьевых рынков.

В прошлом году эти факторы продолжали действовать, хотя на рынке произошло некоторое оживление, и ОК, участники ренкинга RAEX-2016, в целом показали прирост выручки на уровне 2,9%. Сложно назвать такой скромный рост восстановлением рынка, ведь, например, в 2014 году доходы оценочных компаний, которые участвовали в ренкинге, выросли на 32%.

Тем не менее, сами компании считают 2016 год более удачным по сравнению с предыдущим, ведь каждая ОК рассматривает его с точки зрения собственных результатов. «Мы оцениваем итоги деятельности компании за прошлый год позитивно, так как у нас наблюдался рост выручки, несмотря на слабую активность банков второго уровня и усиление конкуренции»,— говорит директор ТОО «Оценка собственности» Галина Чекалина.

В компании «Центр оценки» отметили, что оценочная деятельность в прошлом году оставалась под давлением кризисных явлений в экономике. Крупные компании сокращали расходы и в первую очередь резали бюджеты на консалтинговые и прочие экономические услуги. Ну и, конечно, затишье на рынке кредитования не способствовало успешной работе: сократился рынок оценки залогового имущества.

Из восьми ОК, представленных в ренкинге, положительный финрезультат получили пять компаний, причем с существенным приростом, три зафиксировали убытки. Отметим, что в условиях замедления экономики и падения спроса на оценку в прошлом году лучше чувствовали себя игроки с хорошей диверсификацией бизнеса. Например, Kazakhstan Business Service Company, лидирующая в ренкинге ОК по объему выручки, занимается всеми видами оценки, и такая многоплановость позволила ей нарастить доходы на 41%, при этом доля оценки недвижимости выросла с 26% в 2015 году до 30% в прошлом.

То же самое можно сказать о группе компаний «Центр оценки», увеличившей выручку на 46%: группа специализируется на сложных видах оценки, на недвижимость приходится лишь 8% выручки. Global Capital, чей портфель заказов на 98% состоит из оценки недвижимости, получила убыток. В 2015‑м выручка этой компании также снизилась, тогда доля оценки недвижимости у этой компании была выше — 99%. Впрочем, здесь нет готовых рецептов: Grant Thornton Apprasal, специализирующаяся на оценке недвижимости, а также оборудования и транспорта, сумела в прошлом году нарастить выручку более чем на 56% (таблица 1).

Что будем оценивать?

По словам Галины Чекалиной, банковское кредитование напрямую влияет на объем услуг и является основным драйвером развития оценки. В 2016 году объем кредитования упал на 2,6%, хотя БВУ уже не испытывали трудностей с тенговой ликвидностью, напротив, наблюдался ее избыток: в течение всего года компании и население активно переворачивали валютные депозиты в тенге. Но Национальный банк (НБК), предложивший банкам выгодный инструмент инвестирования в виде нот, тем самым снизил активность БВУ на кредитном рынке. Растет только потребительское кредитование (9,2% в 2016 году), но оно преимущественно беззалоговое, то есть проходит мимо оценочных компаний.

Развитие ОК неотделимо от ипотечного бума в начале 2000‑х, вот почему многие компании исторически заточены на оценку недвижимости. Все участники ренкинга в большей или меньшей степени занимаются этим направлением (таблица 2). Стагнация рынка недвижимости и падение цен повлияли на ОК не напрямую, а опосредованно, снизив спрос и предложение на рынке ипотечного кредитования.

Впрочем, распространенное мнение о стагнации ипотеки слегка преувеличено: по данным НБК, за 2016 год сумма кредитов на покупку жилья населением увеличилась на 9%. Но сегодня ипотека — продукт, доступный узкому кругу потребителей: из-за высокой стоимости фондирования банки повысили стоимость ипотеки и ужесточили оценку платежеспособности заемщиков. Кроме того, постоянное удешевление недвижимости в последние годы заставляет банки страховать свои риски путем более низкой оценки залогов и увеличения суммы первоначального взноса. Растут комиссии за оформление кредита. Все это не способствует массовому спросу на ипотечные займы. Пока основным игроком на этом рынке остается Жилстройсбербанк, который выдает льготные кредиты и на первичное жилье, и на «вторичку».

Но сегодня можно прогнозировать улучшение условий для развития этого вида кредитования: рынок ипотеки получит мощную поддержку от государства. В мае этого года Казахстанская ипотечная компания (КИК) объявила о субсидировании ипотечных кредитов по программе «Нурлы жер». Конечная ставка для заемщиков не будет превышать 10% годовых при покупке первичного жилья. Банковская ставка вознаграждения не должна превышать базовую ставку НБК на 5 процентных пунктов (то есть на сегодня это 15,5% годовых). Срок субсидирования — не более 10 лет при первоначальном взносе 30% от стоимости жилья. Благодаря субсидированию ипотека станет более доступной. Представители банков считают, что нужно субсидировать и ставку кредитов на покупку вторичного жилья, но вряд ли это предложение будет принято властями, ведь их цель — поддержать не только заемщиков, но и строительную отрасль.

Оценщики приветствуют любые инициативы, направленные на развитие кредитования. «Господдержка направлена на доступность кредитов для заемщиков банка и ведет к росту спроса на оценочные услуги. Поэтому субсидирование ипотеки, на наш взгляд, позитивно скажется на спросе на услуги оценщиков»,— полагает Галина Чекалина.

Недвижимое имущество, а еще транспорт и оборудование — активы, под которые кредитуются компании и которое требует оценки и переоценки. Корпоративное кредитование также стимулируется за счет доплаты ставок из средств госбюджета, что, правда, мало отражается на общих цифрах прироста займов: в 2016 году объем корпкредитования упал на 2%.

Запросы меняются

Банки также формируют спрос на оценку бизнеса и ценных бумаг — хорошая замена «неустойчивым» твердым залогам в виде зданий и земли. Этот вид оценки в 2015 году упал на 4%, а в 2016‑м пошел в рост, увеличившись на 127%, и принес компаниям почти 176 млн тенге (таблица 3). Оценивают бизнес и ЦБ шесть из восьми компаний, представленных в ренкинге.

На втором месте по сумме совокупной выручки — оценка транспортных средств и оборудования — рост на 81% (175 млн тенге). Этот вид оценки также напрямую связан с банками: она необходима при автокредитовании. Кроме того, компании могут выставить оборудование и транспорт в качестве залогового имущества при получении займов. Оцениваются машины и оборудование при лизинге. Ну и, конечно, без оценки стоимости транспортного средства невозможно оформить страховку, оценщики также привлекаются, чтобы оценить ущерб при ДТП.

В 2016 году значительно выросла доля выручки от переоценки активов и основных фондов (в том числе в целях МСФО). Скорее всего, это связано с регуляторными требованиями к банкам более жестко подходить к обесценению активов и создавать адекватные резервы.

Если сравнивать данные, приведенные в графиках 1 и 2, можно увидеть, как меняется портфель заказов оценщиков, участников ренкинга.

Снижается прирост выручки от оценки недвижимости — доля недвижимого имущества в 2016 году в целом упала до 45% с 51% годом раньше — и компенсируется другими видами оценки: транспорта и оборудования, а также бизнеса и ЦБ.

Проблемы — прежние

Еще в 2009 году, когда был опубликован первый ренкинг ОК, участники, перечисляя проблемы, тормозящие развитие оценочной деятельности, называли демпинг, «заказные» оценки, засилье рынка оценщиками-одиночками, которые устанавливали низкие цены на свои услуги и готовили отчеты соответствующего качества, подрывая доверие к оценочной деятельности в целом. В то время никто не мог даже назвать точного количества оценщиков, говорили о нескольких тысячах. Ждали, что к концу 2009 года, согласно поправкам в законодательство, принятым ранее, все оценщики вступят в саморегулируемые организации (СРО) — палаты оценщиков Казахстана, и тогда можно будет назвать более точные цифры.

В 2015 году тогдашний министр юстиции Берик Имашев, представляя законопроект «Об оценочной деятельности» в мажилисе, отметил слабое качество оценки и отсутствие у регулятора достаточных рычагов влияния на оценщиков. По данным Минюста, в то время количество субъектов рынка составляло 3,5 тыс., причем около 60% от этого числа приходилось на оценщиков-физических лиц.

В 2017 году, отвечая на вопрос о проблемах отрасли, оценщики называют те же самые — демпинг, недобросовестная конкуренция. Как рассказывают оценщики, особенно яростно демпингуют при государственных закупках. Зная, что выиграет та компания, которая предложит самые низкие цены, многие крупные игроки даже не пытаются участвовать в закупках, если речь идет о сумме менее 1 млн тенге.

Демпинг, как одну из проблем, называет и Галина Чекалина. Связанная с демпингом проблема — рост количества оценщиков и снижение их профессиональной подготовки. «Рынок оценки продолжает перенасыщаться, как следствие — продолжается демпинг, в особенности на рынке государственных закупок»,— констатирует она. Таким образом, за прошедшие восемь лет ситуация в отрасли не изменилась. Рынок оценки не регулируется Нацбанком, но регулятор намерен требовать усиления ответственности не только аудиторских компаний (см. «Спроси у бухгалтера»), но и оценщиков и намерен ужесточить регулирование их деятельности и на финансовом рынке.

Статьи по теме:
Казахстанский бизнес

Песчанка, сэр

KAZ Minerals покупает крупный медный проект на Чукотке — Баимское месторождение

Казахстанский бизнес

В государственной разработке

Центр электронной коммерции обладает уникальными компетенциями для создания информационных систем странового масштаба

Экономика и финансы

Ушли, но обещали вернуться

Одним из факторов, спровоцировавших ослабление тенге, стал выход нерезидентов из краткосрочных нот Нацбанка

Казахстанский бизнес

Забетонировать цену

На рынке цемента цены восстанавливаются до уровня 2013 года