Приспособиться к реальности

Замедление банковского кредитования и снижение запросов на оценку залоговой недвижимости переориентируют участников рынка на более сложные виды оценки

Приспособиться к реальности

При снижении динамики кредитования, особенно ипотеки, не приходится ожидать прорывного роста оценочных компаний (ОК). В 2015 году по сравнению с предыдущим годом выручка ОК, участников ренкинга Рейтингового агентства RAEX («Эксперт РА Казахстан»), увеличилась всего на 0,6%. Оценочная деятельность даже в большей степени, нежели аудиторская, находится под влиянием неблагоприятных экономических факторов. В 2015 году это были девальвация тенге и стагнация сырьевых рынков.

В прошлом году эти факторы продолжали действовать, хотя на рынке произошло некоторое оживление, и ОК, участники ренкинга RAEX-2016, в целом показали прирост выручки на уровне 2,9%. Сложно назвать такой скромный рост восстановлением рынка, ведь, например, в 2014 году доходы оценочных компаний, которые участвовали в ренкинге, выросли на 32%.

Тем не менее, сами компании считают 2016 год более удачным по сравнению с предыдущим, ведь каждая ОК рассматривает его с точки зрения собственных результатов. «Мы оцениваем итоги деятельности компании за прошлый год позитивно, так как у нас наблюдался рост выручки, несмотря на слабую активность банков второго уровня и усиление конкуренции»,— говорит директор ТОО «Оценка собственности» Галина Чекалина.

В компании «Центр оценки» отметили, что оценочная деятельность в прошлом году оставалась под давлением кризисных явлений в экономике. Крупные компании сокращали расходы и в первую очередь резали бюджеты на консалтинговые и прочие экономические услуги. Ну и, конечно, затишье на рынке кредитования не способствовало успешной работе: сократился рынок оценки залогового имущества.

Из восьми ОК, представленных в ренкинге, положительный финрезультат получили пять компаний, причем с существенным приростом, три зафиксировали убытки. Отметим, что в условиях замедления экономики и падения спроса на оценку в прошлом году лучше чувствовали себя игроки с хорошей диверсификацией бизнеса. Например, Kazakhstan Business Service Company, лидирующая в ренкинге ОК по объему выручки, занимается всеми видами оценки, и такая многоплановость позволила ей нарастить доходы на 41%, при этом доля оценки недвижимости выросла с 26% в 2015 году до 30% в прошлом.

То же самое можно сказать о группе компаний «Центр оценки», увеличившей выручку на 46%: группа специализируется на сложных видах оценки, на недвижимость приходится лишь 8% выручки. Global Capital, чей портфель заказов на 98% состоит из оценки недвижимости, получила убыток. В 2015‑м выручка этой компании также снизилась, тогда доля оценки недвижимости у этой компании была выше — 99%. Впрочем, здесь нет готовых рецептов: Grant Thornton Apprasal, специализирующаяся на оценке недвижимости, а также оборудования и транспорта, сумела в прошлом году нарастить выручку более чем на 56% (таблица 1).

Что будем оценивать?

По словам Галины Чекалиной, банковское кредитование напрямую влияет на объем услуг и является основным драйвером развития оценки. В 2016 году объем кредитования упал на 2,6%, хотя БВУ уже не испытывали трудностей с тенговой ликвидностью, напротив, наблюдался ее избыток: в течение всего года компании и население активно переворачивали валютные депозиты в тенге. Но Национальный банк (НБК), предложивший банкам выгодный инструмент инвестирования в виде нот, тем самым снизил активность БВУ на кредитном рынке. Растет только потребительское кредитование (9,2% в 2016 году), но оно преимущественно беззалоговое, то есть проходит мимо оценочных компаний.

Развитие ОК неотделимо от ипотечного бума в начале 2000‑х, вот почему многие компании исторически заточены на оценку недвижимости. Все участники ренкинга в большей или меньшей степени занимаются этим направлением (таблица 2). Стагнация рынка недвижимости и падение цен повлияли на ОК не напрямую, а опосредованно, снизив спрос и предложение на рынке ипотечного кредитования.

Впрочем, распространенное мнение о стагнации ипотеки слегка преувеличено: по данным НБК, за 2016 год сумма кредитов на покупку жилья населением увеличилась на 9%. Но сегодня ипотека — продукт, доступный узкому кругу потребителей: из-за высокой стоимости фондирования банки повысили стоимость ипотеки и ужесточили оценку платежеспособности заемщиков. Кроме того, постоянное удешевление недвижимости в последние годы заставляет банки страховать свои риски путем более низкой оценки залогов и увеличения суммы первоначального взноса. Растут комиссии за оформление кредита. Все это не способствует массовому спросу на ипотечные займы. Пока основным игроком на этом рынке остается Жилстройсбербанк, который выдает льготные кредиты и на первичное жилье, и на «вторичку».

Но сегодня можно прогнозировать улучшение условий для развития этого вида кредитования: рынок ипотеки получит мощную поддержку от государства. В мае этого года Казахстанская ипотечная компания (КИК) объявила о субсидировании ипотечных кредитов по программе «Нурлы жер». Конечная ставка для заемщиков не будет превышать 10% годовых при покупке первичного жилья. Банковская ставка вознаграждения не должна превышать базовую ставку НБК на 5 процентных пунктов (то есть на сегодня это 15,5% годовых). Срок субсидирования — не более 10 лет при первоначальном взносе 30% от стоимости жилья. Благодаря субсидированию ипотека станет более доступной. Представители банков считают, что нужно субсидировать и ставку кредитов на покупку вторичного жилья, но вряд ли это предложение будет принято властями, ведь их цель — поддержать не только заемщиков, но и строительную отрасль.

Оценщики приветствуют любые инициативы, направленные на развитие кредитования. «Господдержка направлена на доступность кредитов для заемщиков банка и ведет к росту спроса на оценочные услуги. Поэтому субсидирование ипотеки, на наш взгляд, позитивно скажется на спросе на услуги оценщиков»,— полагает Галина Чекалина.

Недвижимое имущество, а еще транспорт и оборудование — активы, под которые кредитуются компании и которое требует оценки и переоценки. Корпоративное кредитование также стимулируется за счет доплаты ставок из средств госбюджета, что, правда, мало отражается на общих цифрах прироста займов: в 2016 году объем корпкредитования упал на 2%.

Запросы меняются

Банки также формируют спрос на оценку бизнеса и ценных бумаг — хорошая замена «неустойчивым» твердым залогам в виде зданий и земли. Этот вид оценки в 2015 году упал на 4%, а в 2016‑м пошел в рост, увеличившись на 127%, и принес компаниям почти 176 млн тенге (таблица 3). Оценивают бизнес и ЦБ шесть из восьми компаний, представленных в ренкинге.

На втором месте по сумме совокупной выручки — оценка транспортных средств и оборудования — рост на 81% (175 млн тенге). Этот вид оценки также напрямую связан с банками: она необходима при автокредитовании. Кроме того, компании могут выставить оборудование и транспорт в качестве залогового имущества при получении займов. Оцениваются машины и оборудование при лизинге. Ну и, конечно, без оценки стоимости транспортного средства невозможно оформить страховку, оценщики также привлекаются, чтобы оценить ущерб при ДТП.

В 2016 году значительно выросла доля выручки от переоценки активов и основных фондов (в том числе в целях МСФО). Скорее всего, это связано с регуляторными требованиями к банкам более жестко подходить к обесценению активов и создавать адекватные резервы.

Если сравнивать данные, приведенные в графиках 1 и 2, можно увидеть, как меняется портфель заказов оценщиков, участников ренкинга.

Снижается прирост выручки от оценки недвижимости — доля недвижимого имущества в 2016 году в целом упала до 45% с 51% годом раньше — и компенсируется другими видами оценки: транспорта и оборудования, а также бизнеса и ЦБ.

Проблемы — прежние

Еще в 2009 году, когда был опубликован первый ренкинг ОК, участники, перечисляя проблемы, тормозящие развитие оценочной деятельности, называли демпинг, «заказные» оценки, засилье рынка оценщиками-одиночками, которые устанавливали низкие цены на свои услуги и готовили отчеты соответствующего качества, подрывая доверие к оценочной деятельности в целом. В то время никто не мог даже назвать точного количества оценщиков, говорили о нескольких тысячах. Ждали, что к концу 2009 года, согласно поправкам в законодательство, принятым ранее, все оценщики вступят в саморегулируемые организации (СРО) — палаты оценщиков Казахстана, и тогда можно будет назвать более точные цифры.

В 2015 году тогдашний министр юстиции Берик Имашев, представляя законопроект «Об оценочной деятельности» в мажилисе, отметил слабое качество оценки и отсутствие у регулятора достаточных рычагов влияния на оценщиков. По данным Минюста, в то время количество субъектов рынка составляло 3,5 тыс., причем около 60% от этого числа приходилось на оценщиков-физических лиц.

В 2017 году, отвечая на вопрос о проблемах отрасли, оценщики называют те же самые — демпинг, недобросовестная конкуренция. Как рассказывают оценщики, особенно яростно демпингуют при государственных закупках. Зная, что выиграет та компания, которая предложит самые низкие цены, многие крупные игроки даже не пытаются участвовать в закупках, если речь идет о сумме менее 1 млн тенге.

Демпинг, как одну из проблем, называет и Галина Чекалина. Связанная с демпингом проблема — рост количества оценщиков и снижение их профессиональной подготовки. «Рынок оценки продолжает перенасыщаться, как следствие — продолжается демпинг, в особенности на рынке государственных закупок»,— констатирует она. Таким образом, за прошедшие восемь лет ситуация в отрасли не изменилась. Рынок оценки не регулируется Нацбанком, но регулятор намерен требовать усиления ответственности не только аудиторских компаний (см. «Спроси у бухгалтера»), но и оценщиков и намерен ужесточить регулирование их деятельности и на финансовом рынке.

Статьи по теме:
Повестка дня

Коротко

Повестка дня

Люди и события

Люмпен-эстетика в буржуазных интерьерах

В гламурном пространстве Алматы Villa Boutiques & Restaurants открылась выставка арт-дуэта из Бишкека, повествующая о судьбе Шелкового пути и проблемах миграции

Казахстан

Отечественный газ в полном объеме для себя и на экспорт

УОГ на Бозое — ключевой элемент системы, призванной бесперебойно обеспечивать газом южные регионы Казахстана и обеспечить экспортные поставки в Китай

Экономика и финансы

Быстрее, выше, сложнее

Уровень экономической сложности — показатель, позволяющий точнее прогнозировать рост и эффективнее расставлять приоритеты долгосрочного развития