По новому курсу

Потеснить доллар из рассчетов у строителей и девелоперов получается, но с трудом

Рынок недвижимости в Казахстане традиционно оперировал условными единицами. Цены в у.е. на квадратные метры не смущали ни покупателей жилой недвижимости, ни арендаторов торговой и офисной до тех пор, пока валютный курс не стал плавающим. Рост цен вслед за ростом курса доллара остро поставил вопрос о переходе на расчеты в национальной валюте и отмены прямой связи между ценой квадратного метра и курсом инвалюты.

Выйти на замену

Первыми о смене долларовых ценников на тенговые заявили застройщики. В сентябре 2015 года по итогам заседания совета Ассоциации застройщиков Казахстана (АЗК) было принято решение о дедолларизации жилищного строительства. Прошло больше полугода и сейчас председатель совета Ассоциации застройщиков Казахстана и глава BI Group Айдын Рахимбаев уверен: компании, входящие в АЗК, воплотили в жизнь намерение отказаться от доллара как от средства платежа или эквивалента при строительстве и продаже недвижимости. «И в Алматы, и в Астане мы, BI Group, первыми как строители объявили о дедолларизации, переходе к тенге. Мы сознательно пошли на это, мы потеряли большую долю прибыли, которую закладывали до девальвации. Но такое решение позволит “перезапустить” рынок». Те времена, когда девелоперы зарабатывали и 30, и 50 процентов — в прошлом. Сегодня маржа девелоперов около 10–15 процентов, это не сверхдоходы, это трудовая прибыль, надо эти деньги еще суметь заработать»,— говорит г-н Рахимбаев.

Директор проектов МЖК-Алматы BI Group Айдос Мукатаев в качестве доказательства, что расчет теперь идет только в тенге, приводит следующие цифры: «Если мы до августа прошлого года продавали квартиры и считали в долларах 1500–1600 за квадрат, и это было около 330 тысяч тенге, то на сегодняшний день мы как продавали по 330 тысяч тенге, так и продаем. Добавлю, что при пиковом курсе в 385 тенге за доллар мы так же эту стоимость в тенге держали. То есть по актуальному курсу это было 600–700 долларов за квадрат».

Дедолларизация легче дается тем компаниям, которые работают в эконом-классе — долларовая составляющая в таком строительстве около 20–30%, отсутствие отделочных работ также упрощает ситуацию. Компании, специализирующиеся на элит-классе, имеют валютную составляющую в расходах куда большую, до 60%.

«У нас “элитка” составляла всего лишь пять процентов портфеля, а в основном эконом- и комфорт-класс, который не так тяжело оказалось перевести на тенговые модели расчетов. Если раньше мы поставляли некоторое оборудование из Европы, то сейчас — с дочерних компаний европейских производителей, которые находятся в России. Некоторых иностранных поставщиков заменили на казахстанских»,— рассказывает об опыте BI Group Айдын Рахимбаев.

Субподрядным компаниям, говорит собеседник, тоже пришлось умерить аппетиты: «Произошла цепная реакция. Раньше все закладывали 18–20 процентов рентабельности. Когда мы перешли на 10–12 процентов, мы и поставщиков заставили это сделать. Просто сказали: если хотите — работайте с нами, но придется играть по новым правилам. И они согласились. Да, были те, кто долго упирался, но они остались без заказов».

АЗК — крупнейшее объединение участников рынка недвижимости, в него входят 14 крупных инвестиционно-строительных и холдинговых компаний, контролирующих 80–85% строительного рынка Астаны и Алматы. Как председатель совета АЗК г-н Рахимбаев утверждает: «Можно говорить, что мы перешли с доллара на тенге, и другим застройщикам тоже пришлось это сделать. Другой вопрос, что если для нашей компании это недополученная прибыль, то кто-то несет убытки». Вопрос дедолларизации все же остается проблемным и для ряда участников АЗК; во всяком случае в TS Development отказались отвечать на запрос «ЭК» на эту тему.

Есть ли выход для строительных компаний, работающих в более дорогом сегменте? Вариант, при котором все необходимые материалы и оборудование производятся в Казахстане, безусловно, позволяет полностью дедолларизировать строительную сферу, но это пока выглядит несбыточной мечтой. Более реальным кажется предложение президента ТОО «Элитстрой Групп» Кайрата Оразбекова: 50‑процентный аванс от клиента на начальной стадии проекта позволит девелоперу гарантировать стабильную цену в тенге.

Ставки в свободном плавании

Спад потребительского спроса, отток людей из торговых центров на базары, борьба ретейлеров за снижение арендных ставок — все это вызывает сомнения в радужных перспективах новых девелоперских проектов в сфере торговой недвижимости. С другой стороны, это не производственный бизнес, и даже при падении спроса здесь нет смысла сокращать объемы. Если проект готов на 60–70%, то его дешевле достроить, чем законсервировать.

Несколько новых торговых и торгово-развлекательных центров появятся в 2016–2017 годах в Алматы и Астане. Не исключено, что часть из них повторит судьбу московских ТРЦ: в столице РФ за последние полтора года появилось четыре новых проекта площадью от 100 тыс. кв. метров каждый. Открывались они с продуктовым супермаркетом, частично заполненной прикассовой зоной, кинотеатром, фудкортом и детским развлекательным центром. Если раньше ТРЦ при открытии был заполнен арендаторами на 70–75% и за три-четыре следующих месяца ретейлеры занимали и оставшиеся площади, то сейчас и 30% заполнения считается приемлемым вариантом. Пессимистичный вариант развития грозит не всем новым объектам. Например, в алматинской «Москве» на перекрестке пр. Абая и ул. Алтынсарина уже занято 90% площадей, хотя ТРЦ должен открыться только осенью этого года.

Если еще в прошлом году ставки аренды в ТРЦ были исключительно долларовыми, то сейчас собственники, не желая терять арендаторов, начинают идти на уступки и пересматривают условия аренды. Они фиксируют курс доллара на три или шесть месяцев на уровне, например, 220 тенге или сразу выставляют арендную плату в национальной валюте. Самые продвинутые готовы согласиться на процент с оборота арендатора. В любом случае доходы ТРЦ от аренды в долларах существенно сократились, в результате сроки окупаемости новых торговых центров растягиваются в два раза — с запланированных 8–10 лет до 16–20. Несмотря на это, не сомневается генеральный директор Retail Space Ержан Уразбаев, строительство торговой недвижимости на рынках южной и северной столиц продолжится — даже те проекты, которые находятся сейчас на ранней стадии, будут реализованы, если успели получить финансирование.

Можно предположить, что модель оплаты аренды, когда платеж не является постоянным, а зависит от оборота торговой точки, при увеличении количества качественных торговых площадей станет все более распространенной. Для девелоперов это означает не просто отказ от доллара. Им придется жить в новой реальности, где больше нет возможности планировать бюджет со стопроцентной точностью и на много лет вперед, поскольку многое будет зависеть от того, какой оборот сделают арендаторы.

Деловая жизнь

Снижение арендных ставок, переход на ставки в тенге и улучшение предлагаемых арендодателями условий с целью удержания и привлечения арендаторов — главные тренды рынка офисной недвижимости в Алматы и Астане.

Общая площадь офисных помещений в Алматы составляет около 1,1 млн кв. м, при этом, согласно классификации Colliers International, примерно 13% из них приходится на долю офисных помещений класса «А». В Астане общая площадь офисных зданий приблизительно 525 тыс. кв. м, из которых 123 тыс. — это класс «А».

Именно арендаторы бизнес-центров класса «А» в большей мере ощутили валютные колебания, поскольку договоры аренды в этих центрах привязаны к доллару и обязательно содержат пункт об индексации — это повлекло за собой заметное увеличение стоимости аренды.

Владельцы большинства офисных зданий класса «B», чтобы привлечь арендаторов, после перехода на плавающий курс полностью отказались от привязки арендной ставки к валюте. Ставки заявляются в тенге, при этом многие арендодатели готовы фиксировать запрашиваемую ставку сроком на год и более. Все зависит от площади, которую планирует занять арендатор.

Как результат, констатируют специалисты Colliers International, арендаторы офисов «за доллары» сейчас инициируют переговоры по пересмотру условий аренды или же рассматривают возможность переезда в другие офисные помещения. А у компаний со стабильными финансовыми показателями есть возможность улучшить существующие условия аренды: при том же бюджете они могут переехать в более качественные офисы, которые раньше для них были слишком дороги.

По данным Colliers International, на сегодняшний день средняя ставка для офисов класса «А» в Алматы составляет 40 долларов за метр в месяц (без учета НДС и эксплуатационных расходов), общее снижение ставок с момента девальвации составило около 10% в долларовом эквиваленте. Средняя ставка для офисов класса «B» — 3 500 тенге за квадрат в месяц (без учета НДС и эксплуатационных расходов), общее снижение ставок с момента девальвации составило около 40% в долларовом эквиваленте.

Сейчас рынок офисной недвижимости в Казахстане находится в стадии трансформации, считают аналитики Colliers International. Предложение в сегменте офисной недвижимости на рынках Алматы и Астаны увеличивается, спрос со стороны арендаторов, особенно на дорогие офисные помещения, снижается. Хотя большого оттока арендаторов из качественных офисных зданий класса «B» и класса «А» не наблюдается, довольно заметно сокращение арендуемых площадей: среди арендаторов вырос интерес к оптимизации офисного пространства. С целью сокращения затрат на аренду происходит объединение площадей внутри группы компаний, а также у компаний-партнеров. В международных компаниях арендуемые площади сокращаются в основном за счет переноса ряда управленческих функций в центральный региональный офис в Астане или Москве. Тенденция оптимизации офисного пространства привела к тому, что в ряде бизнес-центров наблюдается повышение спроса и даже нехватка предложения в сегменте помещений размером от 100 до 200 кв. м.

По прогнозам экспертов Colliers International, в новых условиях главными драйверами спроса на офисные помещения станет отток арендаторов из дорогих бизнес-центров, вызванный снижением бюджетов на аренду, и устаревание существующего фонда офисной недвижимости. Офисный рынок, как и рынок торговой недвижимости, сместился в сторону арендатора. Следовательно, сохранят свои доходы только те собственники, которые проявят гибкость и сумеют вовремя пойти на уступки.

В регионах ставки аренды офисной недвижимости на большинстве объектов были в тенге и до свободного валютного курса, поэтому на этом рынке существенных изменений не произошло. Более того, поскольку многие компании вынуждены были закрыть свои региональные представительства, наблюдается переизбыток офисных помещений. Аренда складов, где расчеты в тенге так же давно стали обыденностью, не только не подорожала, а даже подешевела. Импортных товаров начали завозить меньше, спрос на аренду складских помещений упал, сообщила коммерческий директор AILP Group Баян Каипжанова, отметив, что сейчас, на фоне стабилизировавшегося курса, импорт понемногу оживает. Если кто-то и инвестирует в нынешней ситуации в складскую недвижимость, то исключительно под свои нужды.

Жилой тенге

Цена за квадратный метр в новостройках Алматы, по данным аналитиков Homsters.kz, варьируется от 277 тыс. тенге за кв. м до 2,4 млн тенге, Астаны — от 200 тыс. тенге за кв. м до 630 тыс. тенге, Караганды — от 113 тыс. тенге до 505 тыс. тенге.Директор по продажам Homsters.kz Катерина Ладыженская отмечает: «Сейчас в большинстве случаев цены выставляются в тенге, но озвучиваются покупателям по старинке в долларах. Так покупателям пока еще проще ориентироваться. Население по-прежнему мыслит в инвалюте, поэтому на вторичном рынке большая часть расчетов происходит в долларах при купле-продаже. Должно пройти время для перестройки населения на национальную валюту».

Статьи по теме:
Международный бизнес

Интернет больших вещей

Освоение IoT в промышленности позволит компаниям совершить рывок в производительности

Спецвыпуск

Бремя управлять деньгами

Замедление экономики разводит все дальше банки и реальный сектор

Бизнес и финансы

Номер с дворецким

Карта столичных гостиниц пополнилась новым объектом

Тема недели

От чуда на Хангане — к чуду на Ишиме

Как корейский опыт повышения производительности может пригодиться Казахстану?